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信贷收紧、供应过剩、房价松动、成交量萎缩等字眼在三四线城市不断见诸报端，且持续发酵。而一则来自链家地产的消息——4月北京87%的二手房源对挂牌价格进行了下调，让原本被看做“楼市避风港”的北京也卷入了降价的漩涡，这使得包括购房者在内的整个业界都开始观望。北京的二手房市场到底会不会进入“寒冬期”？北京商报记者实地走访了中心城区及远郊区县的多家门店，对话经纪人和买卖双方，发现二手房市场量价齐跌已成事实，未来市场下行压力增大。

万柳房价直降200万元

房源：高总价房出现大额让利

下午6时，海淀万柳地区一家中原地产门店里没有顾客，坐成两排的经纪人在等待着客户的光临。当北京商报记者以购房人身份进店时，门店经理更是亲自前来接待。这位吴姓店长自2008年就在万柳区域做二手房中介业务，在她看来邻近中关村第三小学和万柳“地王”项目而具备的得天独厚的地理位置，使得该区域的二手房价有较强的抗跌性，然而自3月以来房价却出现了异动。

“风尚家园小区有一套110平方米的房子售价680万元，业主原报价是800万元，并且该小区的其他房源报价也没低过800万元。”吴店长表示，类似甩卖房源以往一年只有一两次，但是最近却多了起来。“日前我们也成交了一套160平方米的房子，业主要移民，就将1300万元的报价直接下降了200万元。”200万元的让利一下子引来了多位客户的抢购，吴店长感叹，购房人不是没有资金实力，而是在等待时机。

“在万柳地区业主多为多套房产持有者，出现如此大的议价空间是由于业主急需用钱，是万不得已的选择。”吴店长认为，一套房源成交价格下降200万元并不代表整个区域的二手房房价出现回落。正如蜂鸟社区，以40-50平方米的小面积低总价房源为主，在万柳地区具有价格风向标的意义。吴店长表示：“蜂鸟社区的房源从年初以来就一直保持每套400万元左右的成交均价，只是单套面积大、总价高的部分二手房略微拉低了整个区域的成交价格。”同样的情况也发生在东三环的劲松区域。

根据伟业我爱我家市场研究院的统计，经我爱我家成交的4月二手住宅成交均价为31686元/平方米，环比小幅回落2.5%，同比增长14.82%。大多数房产经纪人认为中小户型的二手房存在5%-10%的议价空间，高总价大户型的二手房可能达到15%的议价空间，但远没有到腰斩的程度。一位业内人士也分析称，上述千万元总价的房源降价200万元，按比例计算便宜20%，“千万元的基数大，因此议价空间也在可接受的范围内”。

“量跌价松”已成事实

区域：远郊区县领跌

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，综合2014年二手房市场成交的情况来看，进入5月，成交量下滑、成交价格松动的“量跌价松”局面虽是事实，但市场实际情况则不能一概而论。作为周边少有可替代新房源的核心城区，二手房成交价格多持平，远郊区县则成为二手房市场变动的“前沿阵地”。

北京商报记者综合伟业我爱我家市场研究院提供的分区域成交价格数据获悉，大兴及通州[最新消息价格户型点评]两个区域二手房成交价格环比下降明显。例如大兴区， 3月最后一周二手房成交价格冲高至26492元/平方米，而此后便一路下跌至5月第二周的21526元/平方米，跌幅近两成；通州区5月第二周的二手房成交价格为21418元/平方米，两个月前的价格则为2.3万元/平方米。

在亦庄租房的王先生对于二手房价格的变化有着切身感受。王先生从去年底就有买房计划，首要目标是所在小区的二手房。“当时房价是3.6万元/平方米，而今年就降到现在的3.4万元/平方米”。但在王先生看来这仍不是买房的好时机，同区域新建住房的定价也下调了不少，基本在2.8万-3.2万元/平方米，新房的降价让他产生了犹豫。

2014年以来受开发商推盘节奏的影响，新房扎堆入市，仅4月北京就有40个项目获得预售许可证，自3月大兴万科[简介最新动态]橙首开[简介最新动态]先河降价销售后，同区域的竞品项目也跟进调价，随后新房供应较大的亦庄、通州、房山等区域的项目也降价走量，这些新盘为避开下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盘使得市场上的供应量集中增加，从而不仅抑制了既有房源的价格，而且还影响了购房人对二手房市场的信心。在此背景下，远郊区县的业主只好以牺牲价格来换取成交。

“我的客户中，业主大多数都是以小换大，或者是为了搬进城里卖房子的，他们资金实力有限，如果卖不掉房子就没办法再买，所以成交价格上可以做出让步。”在大兴区高米店的一家中介门店，经纪人小张在过去的四个月里成交了两单生意，成交价格与去年底时相比均出现了10万-20万元的下滑。

“买涨不买跌”

中介：成交周期拉长机构煎熬

过去20年间，中国的房地产市场一直复制着“买涨不买跌”，这一次也不例外。越降价，购房者越观望，最着急的便是依靠成交量赚佣金的中介机构。北京商报记者在朝阳、东城、西城、海淀以及大兴等区域走访时虽未发现关闭的中介门店，但却从中介人员的口中感受到了二手房市场降温所带来的经营困难。

在和平里西街的一家链家门店外，两位经纪人简单地摆放了两把椅子，手里拿着房源资料在午后的太阳下懒洋洋地坐着。其中的一位是有着三年工作经验的蔡晖（化名），他向北京商报记者坦言：“今年二手房的成交量没有变，但是买卖双方都不那么痛快了。”蔡晖解释称，他所在的安贞店除去年受“国五条”影响的四五月外，每月都能保持17宗左右的成交，如今依然如此，但是不一样的是成交周期拉长，成交难度加大。

以蔡晖的经验，成交周期拉长首先是因为买卖双方的持续博弈所致。“以前不到一个星期买卖双方就能达成共识，可是现在一到两个月过去了，还是成交不了。”除此以外，贷款办理时间的延长不仅刺激一部分潜在买主放缓购买计划，还直接影响了成交的时长。

在车公庄附近的链家地产门店，经营之困则直接反映在了工作人员的业绩上。这个区域二手房由上世纪八九十年代的老房以及2000年以后较新的房屋构成，前者由于年限已久不算畅销，而后者则坚挺地保持着5万元/平方米以上的售价。“这样一来，我们店的业绩就出现了下滑，上个月成交了3套，去年底店里还能保持每月10套左右的交易量。”

北京二手房成交低迷一直蔓延至5月，根据市住建委网站显示，5月上半月北京二手房成交3956套，环比下降16.5%，同比上涨17.2%。21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，由于去年北京市经历了3月“国五条”出台后的冷静期，成交量大幅回落至冰点，因此今年同比数据上涨属于合理范围，而环比数据下降，表明二手房市场冷淡局面仍未改观。

心理预期分化

业主：降低售价者居多

在置业顾问的眼里，成交量的下滑就意味着房源挑选余地的增大。上述车公庄门店工作人员向北京商报记者打开了内网，网站显示附近一小区挂牌出让的二手房源有20条左右，其中有近半数的房源已经挂牌100天以上，有的甚至接近一年。

业主则因为心理预期的不同而被分为了两类，一类为看空楼市着急脱手或认为是抄底时机而卖房买房的，此类业主在售价上可以做出一定程度的让步；而另一类则是凑热闹探市场的，后者要么坚守高报价，不愿下调，要么选择以租代售，坐等涨价。

黄然（化名）是典型的第一类业主。两年前他在和平里西苑小区以280万元的总价购买了一套68.5平方米的两室一厅。他看好的一套总价535万元的三居室，已经出现了20万元的降幅，他认为抄底的时机已经成熟。很多业主由于调低报价房子依然没有成交而选择逆势涨价，高女士将自己安定门附近的房子售价又提高了5万元，报价310万元。她说：“之前我的报价就没有虚高，现在不着急卖，所以等上一年半载的也没问题，我相信房价不会一直落下去的。”

在实际走访中，北京商报记者发现，像黄然一样的业主仍为多数，尤其是在大兴、通州等远郊区县。在通州梨园附近的门店，北京商报记者看到其内部网站显示，周边某小区挂牌出让的20多套二手房源中有11套房源标注着绿色向下的箭头。置业顾问说：“这些绿色的箭头表明房子的报价已经调低了。”而在西四环定慧桥附近的门店里，1/4的房源显示业主曾经下调过报价。

多家机构也基于此刊发报告，北京中原地产数据显示，北京超过六成的二手房源调低了报价，而链家地产最新的报告中提到，5月第二周挂牌房源中下调价格的比例达到89.5%，较媒体报道的87%又上涨了近三个百分点。

市场复苏有支撑

房贷：央行为二手房送暖风

在多位业内人士看来，从5月上半月的市场成交情况来看，成交量低迷、市场复苏缓慢、议价成交、价格小幅回落的情况在未来一段时间内依然会持续，市场或进入短期下行周期。

“个人房贷申请难度较大，将持续成为直接制约二手房成交的因素。”桑豫峰分析，以前个人房贷批贷放款平均时间为半个月，现在已经延长至一个多月甚至更长。数据显示，目前商业银行首套商代的贷款利率在持续上浮，4月已经达到6.19%左右，近日虽然有媒体报道北京农商行推出首套房利率最低8.5折的优惠，但是北京商报记者在对其他银行逐一咨询后发现，没有银行跟进，华夏银行则将首套房利率上浮至1.1倍。这让不少潜在客户萌生退意或加重了等待情绪。

但是在胡景晖看来，二手房成交量及价格下行都属短期趋势，他表示，尽管需求受各方面影响而出现分流，但北京作为一线城市总体需求量依然乐观，刚性需求一直是市场成交主体。

自住房作为需求分流的重要因素，虽然使得部分刚需人群的置业计划有所变化，但由于自住房供应量依然偏少，且申购中签难度很大，影响相对较小。

另外，5月12日央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行支持居民家庭首次购买自住普通商品住房贷款的信息更是为二手房市场吹来了一股暖风。

“各行并不会马上调整按揭政策，银行需要在全年信贷额度供应和维持低利率之间寻求平衡，即便有调整最快也是在三季度执行，而且调整幅度有限。”亚豪机构市场总监郭毅如此分析，但是业内人士普遍认为，其信号意义大于实际利好。桑豫峰表示，对于直接受信贷政策影响的二手房市场而言，是对购房人心理预期的推动，“至少从政府层面上有了支持的声音，这一定会提振消费者信心”。

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日前，高纬环球公司发布了2014年第一季度北京投资市场报告。高纬环球机构认为，一季度，北京甲级写字楼租金降幅放缓，整体空置率保持平稳，未来写字楼出租市场竞争将加剧。高纬环球人士预计，未来5年北京写字楼存量或将是现有水平的两倍，这可能带来供应过剩、空置率上升等问题，会对写字楼的投资回报率和北京写字楼出租情况产生下行压力。

租跌价涨”拉低投资回报率

　　日前，高力国际发布一季度写字楼报告指出，一季度广州（楼盘）市甲级写字楼市场表现平淡，租赁市场需求持续疲弱，写字楼投资购买需求亦有所降温。受此影响，一季度广州甲级写字楼市场平均租金继续持下滑态势，平均销售价格增幅则较上季度收窄。

　　这主要是租金持续下行和售价不断上升拉低投资回报空间。市场投资需求回落，使写字楼市场平均售价增幅缩窄。但由于可售项目在区位、产品等方面的稀缺性，售价仍保持上升趋势，如珠江新城环球都会广场等销售价格已在50000元/m2左右。本季度录得全市平均售价为36860元/m2，环比上升约3%。

　　高力国际研究显示，2014年第一季度，广州市无新增甲级写字楼项目入市；整体库存维持在349.1万平方米。年内预计将有一定体量的新增供应落成，但由于多将于下半年完工入市，上半年新增供应有限，将在一定程度上缓解自2011年第三季度以来的供需失衡压力。

　　珠江新城遭“降租潮”

　　传统写字楼租金坚挺

　　一季度广州市甲级写字楼市场平均租金较上季度录得有轻微下调，为152.7元/m2/月，环比下降约0.3%。尽管全市整体租金保持下行趋势，但2013年越秀区以及天河北—体育中心区域写字楼市场租金保持平稳上升，越秀区平均租金为116.9元/m2/月，较上季度上升约1.6%。天河北—体育中心租金环比上升幅度约在1.5%左右。这主要受珠江新城区域内多个新增项目业主降低租金报价或提供超过3个月以上免租期等优惠措施影响所致，一季度该区域市场租金环比下调约2.0%，从而带动天河区市场整体平均租金水平下调约1%至160.7元/m2/月。

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