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楼市去库存再入最高层焦点议题。12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题。而近半个月来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关，可见其重要性。间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。据悉，近日多地已相继推出购房补贴政策，去库存政策再升级。专家预期，2016年地方政府手中还有八大底牌措施“去库存”。

三四线城市成去库存重点

“看政治局会议通稿，其中两段话值得高度关注：一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。”经济学者刘晓博分析，从上述两段话来看，国家把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易；通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中；通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。

也有地产业内人士认为，很明显，这一政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和“房贷利息抵扣个税”。“新一轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。”

多地去库存政策再升级

事实上，近半个月来，已传出多个三四线城市推出购房补贴政策，去库存政策再升级。

为鼓励本地农民进城购房，洛阳、驻马店等城市近期已纷纷出台各种财政补贴政策。河南濮阳则成为较早试行这一政策的城市，根据《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，从12月3日起，对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，购买二手房每平方米补贴200元。

据了解，已有多省部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。地方政府文件显示，至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。

而在三四线城市也有新政策出台。12月9日，杭州市富阳区人民政府办公室下发了《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》的通知。规定了对于富阳区购房补贴的优惠政策。数据显示，2014年以来，已有超50个城市发布了购房补贴政策，其中主要为三四线城市。

广深库存尚处合理水平

有分析报告称，目前全国新房库存约68.69亿平方米，消化周期大致为5.7年，广州深圳情况又如何？

据合富辉煌的分析报告，年初广州总的库存量为1362万㎡，截至11月初存量则为1425万㎡，但消化周期却从年初的37.6个月降至21.3个月。这得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共计633万㎡，同比上升42%)，去化压力明显减少。

房价点评网广州首席分析师肖文晓表示，广州一手住宅网签套数已连续3个月稳定在8000套/月以上，显示市场供求博弈较稳定。值得一提的是，阳光家缘的数据显示，截至12月15日，广州一手住宅可售货量为68753套，不仅比上月同期减少了5000套，更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算，去化周期已降至8.4个月水平，逼近8-10个月的合理库存周期的下限。

不过，合富辉煌市场首席分析师黎文江则提醒：广州楼市结构性高库存仍在，加上要消化明年的供应，化解库存的压力相当大，不宜轻言库存警报解除。他指出，花都、南沙等区可售库存远超其他区，后续新货供应量更大，不容乐观；而某些板块地王成堆，高房价，同质化竞争，消化难度可想而知。与此同时，广州的限购政策使消费力分流到佛山、清远等地，估计每年有1万套以上。

至于深圳，根据监测，截至11月底，深圳新房存量为411万平方米，较10月增加9.7%，存量套数为38419套，全市去化周期为6.9个月。

纵观整个2015年，深圳新房库存一直处于历史较低水平。这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系。深圳住宅土地供应非常少，七成以上住宅来自长周期的旧改；常住人口自有房率低，仅为30%，这些因素造成一线城市中，深圳的住房需求水平最高。

易居研究院发布的最新数据也显示，深圳新建商品住宅存销比已低于6个月，创近五年新低。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，就深圳目前库存而言，尚处于健康合理水平。

12月16日，中国社科院举办“2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会”，预计2016年中国经济增长在6.6%至6.8%之间，房地产低迷至少还需要两年左右的时间，投资将继续回落。

据观点地产新媒体查阅蓝皮书，社科院预计2016年中国经济增长在6.6%至6.8%之间，并预计2016年居民消费价格上涨2.1%，工业品出厂价格下降3.7%，扣除食品和能源价格的核心CPI上涨1.9%。社科院认为，我国经济下行压力持续加剧，2016年加大积极财政政策的实施力度十分必要。同时建议，2016年应继续实施结构宽松的货币政策，引导货币信贷及社会融资规模增长合理适度加速。

在房地产行业方面，社科院认为房地产产业将再次成为稳定经济增速的调节器。社科院指出，我国房地产市场仍处于调整期，房地产低迷至少还要两年左右的时间，预计2016年房地产投资继续探底，将继续回落。

社科院称，2015年以来“救市”政策频发，央行五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放，楼市基本面出现好转。在房地产销售方面，今年1-9月，全国商品房销售面积同比增长7.5%，下半年以来持续好转，其中住宅销售面积同比增长8.2%，回暖势头良好。在房地产资金方面，房地产开发企业到位资金增速继续加快，1-9月，全国房企到位资金同比增长0.9%，连续4个月增长。房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端，尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显，其房地产投资有望企稳回升。

在房地产开发方面，1-9月，房地产新开工面积同比下降12.6%，降幅收窄4.2个百分点，下半年以来降幅首次缩窄，也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象，后续房地产投资增速或将有好转。

尽管如此，社科院仍认为房地产市场仍处于调整期。社科院称，经过十余年高增长后，我国房屋存量已大幅度增加，2013年城镇户均住宅超过1.05套，基本达到饱和点。房地产在建规模仍然较大，住房空置面积较多。

与此同时，随着劳动人口减少和城镇化速度减慢，新增的有效需求减少，2013年近1300万套的销售量基本是房地产需求的年度高峰值，房地产市场已经进入趋势性下跌和周期性减速的双重调整阶段。根据规律，房地产调整期一般需要3-5年，考虑到2014年已经开始调整，房地产低迷至少还需要两年左右的时间。

社科院认为，从历史经验看，房地产销售形势回暖，经过一段时间之后，必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务，但大城市存量房持续较快减少，住宅开发投资活动必然会逐步增加。大城市存量住房消化任务完成后，住宅开发投资活动必然会逐步增加。与房地产市场相关度较高的建材家具、装修装饰及家电等消费也会逐步反弹。

记者昨天获悉，北京住房公积金管理中心昨天发布《关于进一步规范住房公积金提取业务等工作的通知》征求意见稿，其中首次提出，在京工作并缴存公积金的非京籍职工，可以申请使用公积金在户籍所在地购房。

【异地贷款松动】

非京籍可异地使用公积金

住建部、财政部、央行去年下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地申请住房公积金个人住房贷款。

北京从今年1月1日起执行新政，在外地缴存住房公积金的北京户籍职工，在北京购买首套自住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向北京住房公积金管理中心申请贷款。

但对于在京工作且缴存公积金的非京籍职工该如何在异地使用公积金购房，此前并无明确政策。此次征求意见中首次提出：职工在京缴存住房公积金，在北京行政区域外购房的，只受理申请人在户籍所在省份购买的住房，除北京和原籍两地外，在其他地区购房的不予受理。同时指出：在北京行政区域内购房的，除原有材料外，还需提供限购证明。

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中新网12月10日电 对于如何把北京市行政副中心建设好，北京市常务副市长李士祥今日表示，将控制好人口规模，通州最终规划人口不能超过200万，将严格控制房地产开发，严格做到职住平衡。

国务院新闻办公室10日举行新闻发布会，北京市常务副市长李士祥、天津市副市长尹海林、河北省常务副省长杨崇勇介绍京津冀协同发展有关情况，并答记者问。

对于如何把北京市行政副中心建设好，李士祥指出，要搞好功能定位，市行政副中心定位为行政办公、文化旅游、商务服务。这个定位必须明确，功能也不能太多。

此外，做好科学规划。在市行政副中心建设中，将牢牢抓住三块地：生态环境用地、居住生活用地、产业发展用地，这三块地要牢牢地抓在政府的手上，真正做到心中有规划、手中有土地、发展有政策。

李士祥指出，中央五中全会提出五大发展理念，市行政副中心要建设成为落实五大发展理念的示范区。我们相信，通过努力一定能够展现出通州“八里桥头揽月，古韵河畔扬帆，一枝塔影认通州”的美妙景色。

李士祥提出，控制好人口规模。现在通州的户籍人口是87万，我们最终规划的人口不能超过200万。我们将严格控制房地产开发，严格做到职住平衡。

依法管理城市。市行政副中心决不能出现新的大城市病，所以城市的基础设施建设必须高标准，依法管理必须是严而又严，真正做到服务首都工作，连接京津冀发展。

北京京二手住宅小户型受冷落　成交占比同比降25%

今年,北京二手住宅市场出现新格局,多家中介表示小户型明显卖不过大户型。据中原地产数据显示,今年第四季度,北京二手住宅小户型成交占比降为31.7%,同比下降25%。有业内人士提醒,未来小户型二手住宅上涨空间不大,再次出售时没有大户型好卖。

大小户型成交量首度翻转

随着二孩生育政策全面放开等利好政策出台,北京二手住宅大户型的行情更是水涨船高,小户型则首度受到市场冷落。链家地产、我爱我家、中原地产等中介机构的多位经纪人对北京晨报记者说,“与往年不同,今年二手住宅小户型没有大户型卖得好。”

链家地产远洋山水一店高级置业顾问曹瑞宇说,“今年10月,听说全面放开二孩生育政策将要实施,前来选购大户型的购房人明显增多了。与之相反,选购小户型的客户明显减少了,有些准备购买小户型的客户临时改变了主意,转而去购买大户型了。”

今年10月,业主陈敏(化名)出售位于远洋山水小区一套60平方米左右的房子,出价240万元。一对年轻夫妻刚刚结婚,打算购买这套房子。后来,这对夫妻在家人的劝说下改变了主意,把购房目标转移到了100平方米至130平方米的大户型房子上。这对年轻夫妻解释说,“虽然大户型房子比小户型房子贵不少,但是我们考虑到以后有可能会要两个孩子,还是决定买个大户型房子。”对于首付问题,这对年轻夫妻表示,“双方家长都会出钱资助我们的。”陈敏的这套小户型房子至今仍挂在中介门店,没有卖出去。

海淀区五棵松附近一家中介机构经纪人说,“如今在北京二手住宅市场中,一套户型位置较好的大户型房子,往往会遭到六七组客户的争抢,结果下手快的客户才能抢到大户型房子。可是一套小户型房子挂出来,前来问津的客户比周围的大户型房子明显减少了。”

“今年下半年,大户型成交速度变快了,而小户型成交速度减慢了。大户型平均成交速度从2至3个月,缩短到1至2个月,最快的大户型成交速度仅为3天。小户型平均成交速度从1至2个月,变为2至3个月。”曹瑞宇说。

来自中原地产数据显示,今年第四季度,北京二手住宅大户型的成交占比升为68.3%,同比上涨18%;而小户型的成交占比降为31.7%,同比下降25%。

部分区域小户型均价不敌大户型

值得注意的是,与往年不同的是,今年小户型成交均价低于大户型成交均价。据中原地产统计数据,今年第四季度,在北京二手住宅市场中,90平方米以下小户型成交均价为23705元/平方米,90至140平方米大户型成交均价为26959元/平方米,140平方米以上的大户型成交均价为39950元/平方米。

“进入今年10月,远洋山水小区大户型业主出现新一轮提价,幅度在20万元至50万元不等,从而推动了大户型成交均价的上涨。但小户型业主找不到提价的理由,所以轻易不会提价。”曹瑞宇说。

据曹瑞宇介绍,目前远洋山水小区大户型成交均价为4.7万元/平方米至5万元/平方米,与去年同期相比,大户型成交均价上涨2000元/平方米至4000元/平方米。而该小区小户型成交均价为4.2万元/平方米,与去年同期相比,基本上没有变化。

中原地产市场研究部经理靳瑞欣告诉北京晨报记者,“今年受到多项利好政策叠加效应的影响,特别是二孩生育政策全面放开,推动了改善需求的持续释放。其中不乏为了要二孩而改善居住条件的,他们选购的主要是三居、四居大户型,从而促使大户型成交量出现稳步上升,挤占小户型的市场份额。而小户型成交量的减少,导致小户型成交均价逐渐走低,直至低于大户型成交均价。”

二手小户型价值提前透支

对于未来小户型的前景,严跃进表示,“随着北京新建商品住宅出现‘被豪宅化’趋势,未来新入市的商品住宅中大户型房子总价将会普遍上涨到上千万元。与这样昂贵的新房相比,部分北京大户型二手住宅总价较低,处于较好的地理位置,还具有学区资源,就会成为市场上的“抢手货”。未来此类大户型房源价格还有一定上涨空间。相反,未来小户型二手住宅上涨空间不大,再次出售时没有此类大户型二手住宅好卖。”

北京晨报记者　武新

置业观念转变　造就市场新格局

易居智库中心研究总监严跃进认为,目前,在我国信贷环境相对宽松的背景下,购房门槛降低了,购房成本也减轻了,部分购房人原来抱有多次置业心态发生了变化,转变为“一步到位”的置业心态。

“以前很多首次置业的客户,往往会买个小户型作为过渡,但是现在很多首次置业的客户不愿意买小户型房子,他们宁愿多花些钱买个大户型房子,一步到位。这样不仅省去了多次换房的麻烦,而且还能减少多次置业中所带来的税费成本。”有业内人士说。

靳瑞欣分析说,“目前,‘卖一买一’或‘卖二买一’的改善型购房需求占到了二手住宅市场总购房量的六成以上。单纯出于投资目的买房的客户越来越少。这种购房需求结构的变化,使得北京二手住宅市场出现了新格局,三居、四居大户型房子逐渐成为北京二手住宅市场主角,而小户型房子就沦为配角。”