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最终将以房价下跌告终,可以从两个因素考虑:一个是人口红利,一个是人口迁徙。

房价“暴跌”“暴涨”“断崖”……邦地产君其实很谨慎用这类词语,因为基本会被口!水!淹!没!特别是在GDP还想骑着房地产冲刺,不停甩出调控放宽、降息、降准等等“兴奋剂”,让局面看起来“涨势很足”的时候,讲“大跌”,是不是S?

但或许看到下面这些数据,你会不禁感叹:还真有可能……

【前25年,房价下跌是这样造成的……】

从国家统计局数据来看,25年以来,全国房价出现过3轮低谷,其中2次出现了负增长。1994年,这轮低谷,直接原因是第一轮楼市泡沫破裂效应的蔓延,而泡沫的源头则是大兴土木的海南、北海,彼时上海、北京等地房价也上演过从大涨到腰斩的剧情。

1998年,第二轮低谷,次年房价负增长,直接原因则是东南亚金融危机。不过这一轮香港同胞比我们更惨。2008年,房价跌得既夸张又突兀,从2007年14.8%的较高增长率,一下子变为-1.6%,这是25年来最大的一次跌幅。除了全球金融危机以外,系列自然灾害也是影响房价骤跌的因素。(但次年房价涨幅就急速飙升至23.2%,只比历史第一高,低0.1%!至于催涨因素,你懂得!

注!意!【房价真正下跌,会因为它……】

这25年来,虽然中国房价增幅有跌宕,但绝对值一直在涨!(大中城市房价涨幅基本在5倍以上)。而中国房地产泡沫自2003年以来,一直在膨胀!(没有破裂……)

从一个角度理解,短周期内,楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看,楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构!而中国的人口结构,已经开始变化!这是一项将影响房地产市场结构,乃至整个经济结构调整的关键因素。

人口结构开始变化了,房价真正意义上的大变动,即将发生……这个变动,邦地产君认为最终将以房价下跌告终,可以从两个因素考虑:一个是人口红利,一个是人口迁徙。

人口红利见顶

国家统计局数据显示,中国人口结构自2011年已开始出现转折,2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降,2014年劳动年龄人口再减少371万,65岁以上老年人已占总人口1/10,城镇就业人口增量收窄。但中国目前总和生育率仅为1.4(“低生育陷阱”红线是1.3)

人口红利见顶有啥影响?

看看发展模式跟中国有可比性的日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放,及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂,房价暴跌,一轮周期完毕。

(二战后)已经走过三轮房地产周期的美国,也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。最近的一次,2006年美国劳动人口占比急降,2007年房价开始转向,2010年出现该轮周期最低点

北京、上海、广州,仍是中国最大的“吸人器”,无可厚非。但短期已有了些变化。

随着城市承载力的超饱和,人口外溢的现象越来越明显,以北京为核心的河北,以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等,都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。随着产业的调整和外溢,重庆、成都等地区也成为了净流入地区。

另外,黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。

更长远的变化,理论基础是发展经济学家Arthur Lewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”,动因之一则是新城镇化运动。

在Arthur Lewis 的理论中,工业化启动之初,劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移,在快速工业化的农业经济体中,工资也能保持低位。但最终农村的工资开始趋近工业部门,雇主需要提供更好的待遇(包括工资和生活提供),才能吸引公认离开农村家乡。

“工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差,但不平衡的经济。“工资上涨会逐渐侵蚀利润和投资,这将迫使再平衡发生。”中国的新城镇化,也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市,增加吸引力。

而这些趋势背后,是整个房地产供求格局更加平衡,普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因,一线城市供不应求房价暴涨的基因,都会得到削弱。而这一“平衡”状态下的房价,会把当前的房价挤掉更多“水分”。

大家都知道,制约房价的因素非常多,人口结构、经济结构、房地产领域各种微妙而复杂的关系。人口红利见顶后，房价还能横行到几时。

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据天津市住房公积金管理中心官网消息，为加大对天津市缴存职工住房消费支持力度，经市住房公积金管理委员会审议通过，天津市自5月25日起对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整。

降低首付款比例。职工家庭购买首套自有住房的，首付款比例统一调整为不低于购房价款的20%。天津市原政策是，职工家庭购买建筑面积90平方米(含)以下首套住房的，首付款比例为20%，90平方米以上为30%；购买第二套及其他符合天津市购房条件自有住房的，首付款比例由不低于购房价款的50%调整为不低于30%。

提高贷款最高限额。职工本人申请公积金贷款的最高限额统一上调至60万元。天津市原政策是，职工本人申请公积金贷款，贷款最高限额为40万元，职工正常缴存补充住房公积金或按月补贴的，最高限额为50万元；职工及配偶双方共同申请公积金贷款的最高限额统一上调至80万元。天津市原政策是，职工及配偶共同申请公积金贷款，最高限额为60万元，本人或其配偶正常缴存补充住房公积金或按月补贴的，贷款最高限额为70万元。

贷款条件、期限等其他贷款政策保持不变。上述两项政策的调整，可大幅提高职工家庭公积金贷款的实际可贷额度。具体的文件、业务办理流程、要件，请登录住房公积金互联网站(www.zfgjj.cn)、手机APP查询，或者拨打住房公积金客服热线12329和官方微博“天津市住房公积金发布”咨询。

北京市统计局发布人口抽样调查报告，首次公布了北京环线人口分布情况。其中，这份调查报告显示，在北京三环至六环间，聚集了1228.4万人的常住人口，占全市的57.1%。

到2014年末，北京全市常住人口为2151.6万人，比上年增加了36.8万人。从北京环线上看，环线人口分布呈圈层向外扩展，也就是由二、三环内向四环外聚集。2014年人口抽样调查结果显示，三环至六环间，聚集了1228.4万人的常住人口，占全市的57.1%；四环至六环间聚集了941万人，占全市的43.8%；五环以外1098万人，占全市的51.1%。常住外来人口与常住人口在环路分布情况基本一致，且向外拓展聚集的特点更加突出。三环至六环间，聚集了637.6万人的常住外来人口，占全市的77.9%；四环至六环间聚集了532.1万人，占全市的65%；五环以外422.5万人，占全市的51.6%。

另外，从区县看，常住人口位居前三位的是朝阳区、海淀区和丰台区，三区人口占全市总量的46%。常住外来人口位居前三位的是朝阳区、海淀区和昌平区，三区外来人口占到全市的52.6%。门头沟区、平谷区、密云县和延庆县四个区县常住外来人口均不足10万，占全市比重仅为2.6%。北京市统计局最近同样发布了一份针对北京大型购物中心的统计调查，其结论是“生态涵养区居民对大型购物中心需求最强烈，未来大型购物中心应向郊区、交通便利地区扩建”。

北京市统计局在调查报告中建议，生态涵养区和城市发展新区居民消费热情较高，到大型购物中心消费的频次以每周一次居多；城市功能拓展区居民到大型购物中心的消费频次以半个月一次居多；核心区居民则以一月一次居多，“北京市郊区居民的消费热情更高。”

北京生态涵养区居民对大型购物中心需求也最强烈。调查显示，63.2%的被访者认为居住区域“有必要”建大型购物中心，其中认为“非常有必要”的被访者占比近4成。分区域看，生态涵养区需求最为强烈，认为所居住区域“有必要”建大型购物中心的被访者比重达74.4%，高于全市平均水平11.2个百分点。

北京市统计局在调查中发现，对于购物中心需求较大的区县分两种情况：一种是新建住宅社区规模较大，但相应配套跟进不足，不能满足当地居民需求；另一种是配套设施供应相对充足，但由于定位不准，特色不突出，不受认可，因此政府在规划和管理时应予以综合考虑。此外，交通便利程度和出行时间在规划过程中应重点考虑。

“因此，北京市未来购物中心应向郊区外扩，综合考虑交通便利程度和出行时间。”北京市统计局在这份调查报告中建议。

今年北京等一线城市土地供应量减少，特别是保障性住房用地占比增加，使得商品住宅用地变得十分稀缺，部分开发商将目光锁定二、三线城市。一线城市住宅用地供应减少，5月份表示比较突出。中原地产研究部22日发布数据显示，5月初至今，一线城市住宅用地仅成交7宗，其中有5宗是上海拆迁安置房，其他两宗地分别在广州和北京，地理位置均在远郊区县。

该数据还显示，5月中上旬，北京居住类用地供应地块仅为13宗，比去年同期30块地，减少五成多。整体而言，北京住宅类的土地供应稀缺已成定局。北京今年土地供应计划整体“瘦身”，计划安排供应住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷。相比去年，今年商品住宅的计划供应量减少了25%。

业内人士认为，从一线城市的土地供应节奏来看，商品住宅用地都在明显缩减，这加剧了一线城市土地市场的竞争。楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态。

一线城市土地供应减少，部分开发商将土地争夺锁定在二线城市。该数据显示，今年5月中上旬，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到16.83%，创年内新高。中原地产首席分析师张大伟认为，开发商“扎堆”二线城市拿地，在推高地价的同时，也会面临一定的风险。二线城市在土地市场竞争中可能出现分化。

正当开发商在二线城市拿地热情高涨、饥渴难耐之时，北京也在加大土地供应。北京市国土局最新公布今年第一批商品住宅和商服用地拟供应61宗，其中商品住宅用地32宗，约424公顷；商服用地29宗，约177公顷。

张大伟称，北京、上海、广州等一线城市，由于优势资源集中、购房需求旺盛、供给和存量短缺等因素，仍然具备一定的市场优势，房企对一线城市的住宅地块争夺将会重现，不排除这些城市将出现新地王。

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