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羊城房产抛售背后,赚够了还是回笼资金?

2014-11-14

年底缺钱的都紧急出动了!开发商急着卖房回笼资金,不少手持中高端豪宅物业的企业主也急需卖房改善现金流,临近年底,市场回暖,购房者入市明显增多,楼市成交活跃。与此同时,改善型二手房供应也增加了不少,不少高端豪宅小区放出二手房销售。

二手市场 企业主抛售物业改善现金流

精明的购房者喜欢在年底的时候寻找二手房,因为年底不少人希望通过抛售物业来回笼资金,改善现金流问题。今年经济不景气,贷款政策收紧,部分小企业主现金流紧张,也会趁着年底楼市好转抛售物业。

在长安经营一家工厂的刘女士在东城有一套200平方米左右的大户型,由于为企业融资进行的银行贷款即将到期,她打算把自己的房子卖掉以回笼现金。刘女士告诉记者,她平时住在镇区,这套大户型是作为投资用的,买的时候4000多元/平方米,现在可以卖到1.1万元/平方米左右,虽然比市场价格低约1000元/平方米,但是要求买主一次性付款。

李先生想在年前入住新房,“我看了3个多月房子了,最近放出来的房子特别多,在同一个小区我就看了20多套。”记者在采访中了解到,年底楼市回暖,二手改善型大户型货量也增多,其中位于市区中心区的一高端住宅小区就有上百套大户型在抛售。

房地产专业人士陈秋蓉告诉记者,目前大户型二手房放出来的主要有几种,一是早年在东莞以低价购买的大户型,现在业主不需要了,而户型太大不好出租,还不如卖掉;第二种是已经持有多套房,房产税风声渐紧,业主趁着市场回暖赶紧卖掉。第三种是企业主现金流紧缺,以卖房来解决现金流问题。

二手房价不高但优势不明显

记者发现,目前东莞二手房价格普遍较低,如城区中心区的一手大户型毛坯房的价格约1.3万元/平方米左右,而在同一片区二手房带豪华装修的大户型价格却要1万~1.2万元/平方米左右。由于二手房税费较高,许多业主又希望能够一次性付款,导致了二手房的成交并不明显。

受此影响,更多的购房者转向购买一手房。据了解,今年1~10月东莞一手住宅签约均价约9138元/平方米;而合富标准指数数据显示,东莞中高端二手住宅的成交均价为8166元/平方米,加上较高的二手税费以及二手住宅贷款限制相对较多等因素,二手住宅的价格优势并不明显。实际调查显示,目前不少买家转投一手楼市。

一手市场 新盘定价高 不少楼盘定价高过片区1000~2000元/平方米

自房贷新政出台后,东莞楼市出现回暖,特别是10月份成交活跃,市场预期向好,新盘“低价入市”现象逐渐减少,新盘的定价开始走高。

上周石龙一楼盘开盘,定价在8000元~1万元/平方米之间。据记者了解,在10月份以前,石龙片区楼盘定价普遍为“6字头”,该楼盘的定价明显偏高于同类楼盘价格的2000元/平方米左右。此外,南城一楼盘推出大户型豪宅,单价约1.3万元/平方米左右,价格较片区高1000元~2000元/平方米。

东莞中原地产市场研究部认为,由于政策环境持续好转,楼市成交回暖,导致开发商对市场预期走高,新盘新品定价走高的现象越来越明显。但开发商合理地定价才能更好地引导购房者入市,目前离年底仅剩下1个多月,业绩冲刺任务压顶更不允许营销策略的失误。

旧盘清货多 仍有近五成楼盘“以价换量”

近期,宏远·江南第一城以“7字头”清货,中信·观澜凯旋城、丰泰·东海城堡、龙光君御旗峰等旧盘也降价促销,虽然楼市回暖,但是不少旧盘定价仍然较为谨慎,近五成楼盘通过“以价换量”来回笼资金。

东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,近两周均出现洋房成交的项目有125个,上周洋房价格环比出现下降的项目有58个,楼市中降价促销现象尤为明显。

TIPS

尾货房要实地考察,二手房多看多比价

年底开发商资金链紧张,为了完成销售任务,推出特价房、低价促销尾货较多,购房者的选择也增加。

业内人士建议,购房者在买房前可多关注心仪楼盘信息,特别是进入尾货阶段的楼盘,往往容易出现价格较低的产品,不过值得注意的是,部分尾货产品可能存在位置不好、噪音大、户型缺陷等不足,购房者在购买便宜房之前,要先考虑好自己是否能够接受楼盘可能存在的缺陷。“对于靠近路边的房子,担心房子有噪音,不仅要白天来看房,还要晚上到房子里实地考察,如果是顶楼,还要在下雨天的时候来看过,多跑几遍。”有丰富购房经验的林先生告诉记者,购买特价房时,千万不要因为贪图便宜就马上下定。

对于想购买二手房的购房者,则需要在买房前多看几套房,多比价,“例如有一套别墅,中介可能报价400万~500万元,但是业主自己可能只要300多万元,有一定的议价空间。”一名业内人士称,在看房前需要对同一小区的房价有个基本的了解,“可以通过业主群、论坛,还有熟人多打听小区同类户型的价格,多看房、多方比较后得到自己的心理价位,然后再进行议价。”

另外,虽然新开盘定价走高,但是也有部分开发商首次开盘定价低,优惠较大,针对某些群体客户的团购还有更大优惠,购房者多关注相关信息,便可从中挑选到性价比高的新房。

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