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深圳楼市:我的成功不可复制

2015-06-10

在楼市3.30新政后,更加之510降息的利好,深圳楼市终于再次找回了当年速度的感觉,一下子“独领风骚”,领涨全国,在王健林都坦言房地产不好干的时代,这一枝独秀的深圳楼市,是同为北上广的一线城市可以望其项背的吗,在笔者纵观北上广的成交数据后,发现在深圳楼市的火爆面前,发现在高涨的红五月的深圳楼市面前,北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。据中原地产研究中心统计数据显示,5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套,环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%,而同比涨幅更是高达20.1%。

其中一线城市2015年前5月签约17.11万套,同比涨幅达到了41%,二线城市合计签约70.66万套,同比涨幅为13.4%,三线城市签约16.9万套,基本持平。四线城市成交量有轻微下调。330新政导致的成交量,逐渐开始体现到签约上。从整体签约看,一线城市涨幅最明显。美联物业研究中心统计显示,5月份四大一线城市仅北京一、二手住宅成交环比现小幅下跌,其他各城市均继续上涨,其中深圳表现优异,一、二手涨幅均居各城市之首,二手住宅月度成交高达13378套。高成交之后往往便是价格的上扬。但张大伟认为,深圳不会成为北上广的示范。他表示,深圳能迅速复苏有几个原因:深圳的城市人口结构比较年轻,一些购买力也有所出仓;深圳自身一些限外政策的松绑和微调,对当地需求的增加也起到了一定作用;深圳新增土地供给是北上广深中最少的,各方就有了上涨的预期,其中开发商对楼价的判断也有一定的影响。

总体来看,目前除了深圳,全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态,说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转。同策咨询研究部预计,到了下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,比如重庆、杭州、武汉、福州等,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。

但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市,舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市房价则难以有上涨压力,甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。“市场越差,地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说,目前各地都在最近开始调整公积金额度,主要原因都是为了救市,从目前市场看,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折,对于市场有直接的刺激影响。

但从库存、人口流入看,刺激政策对一二线影响相对较大,而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。深圳楼市的快速回暖,虽然有政策层面的因素,但是,因为库存和体量原因,这种快速回暖的速度,的确不是其他一线城市可以复制的。

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