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“中国大妈”与商铺陷阱 商业地产黄金期已过去?

2013-06-17

“中国大妈”这个群体在“抄底”黄金之前,早已经活跃于房地产投资领域。商铺类产品承诺稳定回报率,符合偏爱稳健型投资的大妈们的口味。如今,在嘉 兴、杭州、苏州等地,急功近利的商业地产开发商们将商铺一卖了之,商铺烂尾等现象频频出现。即使是红星美凯龙这样的品牌市场的商铺,现在也成了“烫手山 芋”。RET睿意德商铺部董事杜斌先生长期从事全国商业地产研究,他为我们分析了“中国大妈”的商业物业投资的机遇与风险。

记者:开发商往往在商铺售后包租与非法集资之间打擦边球,您如何看待商业物业“散售必包租、包租不保险”的矛盾?

杜斌:在江浙一带有一群退休的大妈,乘坐看房班车穿梭在各个房产售楼处,她们用大把资金买了商铺等投资品。谈到矛盾,法律保障的缺位是包租盛行并失 败的主要原因。投资者在签约的时候,先是跟开发商签房屋买卖合同,再和开发商组建的商业运营管理公司签委托经营管理合同。这种方式就相当于商铺的“两张 皮”,当商场运营出问题时,大不了运营公司倒闭,业主们就没有可追究的对象。但是,如果开发商不做散售和包租,资金链肯定无法承受,毕竟直营的成本是非常 高的。专业市场散售,只要业态统一相对就安全些,但是购物中心散售,档次一定是中低端,大的品牌绝对不会进驻,招商就很困难。所以要解决包租的风险,最后 还是人和心态的问题,要看开发商能不能沉下心来好好做。投资者在成长,对简单的包租不买单了,就不会再有这种行为,会逼着开发商一起成长。

记者:像红星美凯龙这样采取加盟店扩张的商业地产开发商不在少数,这种模式存在哪些风险呢?

杜斌:这种风险因城市而异,要看这个项目的位置和周边市场的容纳度。如果市场里已经有很多家居卖场了,再开加盟店竞争会很惨烈,如果市场还是相对空 白,快速布点不失为一个正常的做法。要了解市场,就需要详细的市场调查,很多时候加盟商和品牌企业本身对这个环节不重视。比如在家居行业里,采用加盟店的 模式扩张的企业很多,但每家的模式都有所区别。红星美凯龙注重速度,抢占市场,月星家居则主要靠加盟,扩张也相对较慢。就投资门槛而言,月星家居会不建议 开发商散售物业,如果散售评估分数会很低,很可能通不过。在一些加盟店里,虽然红星美凯龙只赚管理费,但它们也要对业主负责。因为它们确实存在这种加盟合 作的模式,对投资者有一些告知的义务,如果投资者不够谨慎,很容易陷入对自己身份认证的混乱中,误以为自己是红星的业主。事实上从法律角度,这些业主和红 星是没有任何关系的。

记者:缺乏专业的商业管理团队导致许多商铺类项目失败,如何建立起高质量高效率的管理团队呢?

杜斌:最大的问题是,商业管理人才的培养速度远远跟不上商业地产扩张的速度。许多中小城市的商业项目经理都很年轻,只能培养到一半就上岗,后面根据 自己的悟性去发展。对于商业人才,真正的培养还是在市场上,一般家居类卖场都是一个带一个,店长带副店长,副店长带经理,经理带副经理,一级一级往上提, 这种比较快。其实,最快的方法还是直接去同类公司挖人,购物中心项目都是挖万达的人。万达的管理是军事化管理,开工后要求一年零八个月要开张,一旦开始招 商所有的招商人员都不能回家,强度非常大,成长比其他机构快,被称为商业地产的“黄埔军校”。万达的这套标准的培训机制经常被同行所模仿。目前市场上还没 有一家专业的商业管理公司可以输出团队,因为太容易挖走,很容易整个团队被一锅端挖走,这是一片很难打开的蓝海。

记者:随着“中国大妈”等投资者的日益成熟,商业物业销售以及运营的发展趋势会怎样变化?

杜斌:商业地产的黄金期已经过去了,现在进入已经有点晚了。现在像一二线城市的最中心位置的地都没有了,三四线城市也逐渐减少,在南昌、长沙、武汉 这些城市到处是工地,优胜劣汰已经开始了。当然,抢不到好地段也不一定不行,开发商一定会想其他突破方式。随着市场逐渐打开,商业地产一定会有新的品种出 来,比如北京的芳草地,南京的虹悦城,上海的证大喜马拉雅中心,这些都是包含艺术、文化因素的体验式商业项目,市场的反映还不错。未来商业地产开发商自持 的比例会越来越高,不会再盲目销售,而运营商则会走错位发展的路。在招商上,中国应多发展自有品牌,目前亲子类、设计师类的品牌还刚刚兴起,一旦被市场认 可很容易被快速复制,需要尽早收购或吸收股权。总之,专业的人做专业的事,开发商要大胆尝试,小心决策。

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