北京写字楼
二季度深圳写字楼租金价格小幅上扬2.9%
据高纬环球昨日发布报告表明，今年二季度深圳市甲级写字楼整体租金小幅上扬，平均有效租金为每月233元/平方米，较2014年第一季度上涨2.9%。
由于供应有限，部分业主趁机提高租金水平，罗湖区的平均有效租金环比上涨7.6%至每月215元/平方米。与此同时，高品质物业集中的福田中心区录得有效租金达到每月260元/平方米，环比上涨1.9%。报告表明，二季度深圳甲级写字楼空置率环比下降2.5个百分点至6.2%。位于福田中心区的投行大厦于第二季度正式投入使用，为深圳甲级写字楼市场带来50578平方米的办公面积。由于前期预租表现良好，并未对商圈内空置率造成明显影响。其中，罗湖区本季度录得多宗大面积成交，该区空置率环比下降5.5个百分点至3.5%。
高纬环球深圳分公司总经理董韶川表示：“从行业来看，现代服务业、金融业、前海注册企业及本地实业企业仍是本季度大面积成交的主要来源。与此同时，甲级写字楼租金持续上涨，一些对成本控制较敏感的外资企业开始考虑从甲级物业搬迁到租金较低的乙级写字楼或研发用房。”此外，延续去年写字楼的投资开发热潮，今年深圳商业性办公用地出让备受追捧。2014年前五个月，深圳商业性办公土地出让金总额超过人民币308亿元，已超过2013年全年商业性办公用地出让金总额。参与土地拍卖的不仅包括深圳本地开发商，还包括一些外地开发商和非房地产开发企业。2014年5月，非核心商圈的宝安中心区拍出一宗商业性办公用地，楼面地价达人民币28774元/平方米，刷新深圳单价地王纪录。
6月，深圳获批成为全国首个以城市为基本单元的自主创新示范区。高纬环球认为，在此推动下，深圳第三产业将在经济结构转型过程中得到进一步拓宽和细化，进而有效支撑写字楼的需求增长。同时，未来租户也将对写字楼的产品形态和运营管理有更高的要求，进而推动深圳写字楼市场的健康发展。
甲级写字楼租金创两年半来历史新低
DTZ戴德梁行最新2014年上半年房地产市场报告显示，由于郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为12.61%，达到2008年金融危机以来最高点。境内买家占据上海大宗物业交易的主导地位，其中境外资金仅占总成交额的9%，同比下跌34%，创历史新低；境内资金占总成交额91%，同比大幅提升34%，创历史新高。本土零售商转型商业地产主要有四种模式—产品模式、资金模式、开发模式及运营模式。住宅方面预计黄浦区南部区域，包括老西门、黄浦滨江、打浦桥等区域将成为上海高端住宅市场的核心热点区域之一。
戴德梁行华东区研究部数据显示，上海甲级写字楼2014第二季度整体平均租金为每天每平方米8.57元，环比下降0.92%，同比下降1.27%, 为两年半以来的历史最低点；其中，浦东区域内甲级写字楼的平均租金持续上升，达到每天每平方米9.20元，环比上浮2.22%，同比上涨4.90%；而浦西区域为每天每平方米8.29元，环比和同比分别下降2.36%与4.05%。上海国际超甲级写字楼平均租金为每天每平方米12.39元，环比上升5.45%，同比下降1.59%。小陆家嘴地区甲级写字楼一室难求的局面仍在持续，其中，上海国金中心写字楼的租金成交面价首次冲入20元区间，达每天每平米人民币20元。2014年第二季度，上海甲级写字楼共有约17万平方米的新增供应入市，总存量达到646万平方米；2014下半年全市预计仍有近28万平方米的甲级写字楼入市，其中约20万平方米位于非核心商务区。由于郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为12.61%，达到2008年金融危机以来最高点。浦东亦有新项目竣工交付，浦东地区甲级写字楼整体空置率环比小幅上涨0.93 %，至2.97%。上海写字楼销售市场中，上半年散售写字楼市场延续了2013年整年的低迷状态，销售去化平缓，大宗交易相对活跃，以内资金融机构为主的总部型交易占据主流。2013年1-5月，大宗成交占整个写字楼销售成交量的约57.4%，超过20万平方米。
戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁分析认为, 上海写字楼租赁市场呈现浦西大型外资总部型企业持续向非核心区的外迁趋势。大型知名企业在选择非核心区作为总部办公场所时，通常会重点考量六大因素：规划优势、交通优势、产品和服务、产业和客户、政策优惠以及生态环境。戴德梁行华东区写字楼部数据显示，上海近十年（2004 年—2013 年）跨国总部数量，增长达230%。沈洁分析认为，外资总部的发展特征主要表现为出于成本控制和企业整合的需求，呈现向次核心商务区外迁的趋势。从近三年典型的外资总部外迁案例来看，多以大型制造业和贸易企业为主。而内资总部型企业或投资机构偏好在滨江购置整栋物业，作为总部自用或投资，企业类型多以金融保险、自有资金充足的大型国企或能源、矿产类民企为主，购置物业作为资产沉淀或资产配置，通常看好未来增值预期、期望满足企业形象及整合需求。
其中，徐汇区自身拥有良好的产业基础和总部经济环境，2013 年引入总部企业累计达到100 家，在浦西各区域中数量优势明显。沈洁表示，在浦西滨江沿线中，徐汇滨江处于南延伸段，是政府全力打造的重要城市节点，也是徐汇区重点建设区域。板块以“西岸传媒港”为定位核心，打造差异化的发展思路，拥有良好的规划前景和发展潜力。目前板块已知新增商业用地未来供应量达到总建筑面积约130 万平方米，绿地、城开等本土知名发展商云集，多个高品质商办综合体项目在建，中外合资的“东方梦工厂”总部落沪，多家知名文化传媒机构集聚效应已然初显。凭借贴近内环的核心地段，良好的交通配套，8.4 公里的滨江岸线资源、良好的生态办公氛围，加之政府的配套政策扶持，预计徐汇滨江板块仍有较大增长空间和潜力，未来或将领跑总部经济发展。
文章来源新华网
经济学家表示中国房地产进入深水区，正在去泡沫化
近日，中国金融四十人论坛（CF40）与野村综研金融市场研究委员会联合举办了2014年度中日金融圆桌内部研讨会，会议主题是“中日经济：未来十年的风险与机遇”，中日两国30多位经济、金融领域的专家参与了演讲、交流。
研讨会上半场，与会嘉宾重点围绕未来十年中日宏观经济形势、中日两国经济的比较等议题展开了深入的讨论；研讨会下半场，CF40成员、安信证券首席经济学家高善文，野村资本市场研究所首席研究员关志雄，日本银行理事木下信行分别就“中国房地产市场正在去泡沫化”、“中国房地产重蹈日本覆辙可能性很小”、“日本金融系统的结构改革”作了主题演讲，之后中日与会嘉宾重点围绕中国和日本房地产市场泡沫、风险与应对等议题展开了深入的讨论。本次会议由中国金融四十人论坛秘书长王海明主持，上海新金融研究院协办。经作者审核和主办方许可，《21世纪经济报道》本期刊发下半场的部分演讲和讨论内容，以飨读者。
中国房地产行业面临资金压力
从微观层面的数据出发，以房地产类的上市公司所持有的存货水平为分子，以其在一段时间之内的营业收入为分母，可以得到存货周转率倒数。营业收入的数据可以使用损益表里面的，也可以使用现金流量报表里面的，二者相差不大。
对比图1与图2，2008年以后，以房地产公司为观察样本，相对于给定的营业收入，其所持有的存货数量出现了大幅度的上升，相较2006年之前大约翻了一番，总资产比例大约从2.5上升到4，增长了60%-70%。毫无疑问，其中存货的大幅度上升占很大比重。这一上升过程，与中国在2008年至2011年所经历的房价的大幅度上升，房地产市场的泡沫化，以及四万亿强大的刺激是很紧密地联系在一起的。
2012年初以来，存货占营业收入比重上升趋势基本结束，开始横向发展甚至轻微下降。从总资产的情况来看，给定的营业收入所需要持有的总资产的数量从2012年上半年以后有较为明显的下降。这一转折，佐以其他数据的交叉检验，是非常有意义的，也是非常重要的。对于我们理解房地产市场的现状，预判未来走向，都是很重要的参考。
我们还可以从另一个角度进行补充讨论。我们计算了房地产上市公司的ROA（总资产回报率）与ROE（净资产回报率）。其重点在于，从2006年或者2007年开始，ROA和ROE在趋势上有非常明显的背离，其差距有显著的扩大。这反映了地产公司杠杆率显著的提升，而迄今为止也许仍然在提升。这一加杠杆的过程若以2010年为界分为前后两段，在前面阶段ROA和ROE上升是同向的，由于资产回报率上升，所以企业加杠杆。在后面的阶段，ROE上升的同时ROA在下降，企业由于某种原因被迫用杠杆上涨推升和支持ROE的水平，但是总资产回报率在后期开始下降。
同时，因为房地产企业的存货水平和它所支持的总资产水平在上升，那么它的负债端也一定要上升，这一上升主要的来源是债务融资，而不是权益。结合一些来自于宏观经济层面和金融系统的知识，这一上升过程中的债务融资有三个主要来源。一是后来越来越受到严格管制的银行表内借贷。二是2011年以后迅速成为极其重要融资来源的影子银行体系融资。在影子银行体系融资之中，也许有40%直接流向房地产市场，也许还有一些间接流向房地产市场。而影子银行体系实际也受到一定程度的监管。第三个极其重要的融资来源是民间融资或者说民间高利贷活动。
以上三种融资来源有两个共同特点：期限短（大多不超过两年）、利率高。利率水平与开发商资质相关。在信托融资和民间融资领域，对于一个普通资质开发商来讲，利率也许在15%-30%之间。在负债到期以后，开发商所对应的资产如果无法快速变现，将同时面临越来越大的现金流压力。
现金流的压力在两个条件下会激化。第一个条件是货币紧缩，全社会资金筹措都变得极其困难，在影子银行和民间高利贷体系里面会暴露出非常大的违约风险。媒体报道的老板跳楼、跑路事件就是违约风险暴露的体现，这背后更加印证民间借贷活动的紧张和房地产市场的调整。第二条件是房地产销售的大幅度下降，使得房地产企业经营性现金流来源迅速枯竭或者下降。这时，即便开发商能够快速削减开工、拿地，在过渡阶段现金流仍然面临非常大的压力。今年上半年经历的民间借贷体系的紧张、钢贸融资和商品融资的坏账等，都是这一情况的实际案例。玻璃厂、商品贸易、钢贸等产业老板获得融资（钢贸更是反复融资），这些资金最后可能都流向房地产，所以房地产资金链紧绷的情况下，民间的高利贷商人会感受到前所未有的压力。这是我们对地产开发商资产负债和资金流层面面临压力的简要总结。
房地产市场正在去泡沫、去存货
在宏观层面和微观层面所看到的事实在一定程度上可以相互印证。
图3是中国统计局公布的70个大中城市（分为一二三线城市）新建住宅价格的环比情况，图4是指数研究院公布的一百个城市（分为一二三线）的住宅（包括二手房）价格，在通过定基数处理排除数据波动后，所反映的趋势基本一致，同时也与上市公司资产负债表的变化非常一致，所以，前述对于房地产发展趋势的分析是可信的。
从开工和成交量方面来看，主体在三线及以下城市。我们来集中观察百城数据中的三线以下城市的情况（参见图4），如果2011年1月份为100， 2014年5月份不到107。也就是说，在约四年的时间里，价格定基数累计涨幅不到7%。而这四年里，CPI上涨约15%，可支配收入的涨幅保守估计为30%。所以，相对于收入而言，在过去三年半时间里，房价的调整和修复过程实际上已经开始了。
如果我们完全以新建住宅为基础的话，得到的结论是相似的，尽管数据有一些差异。2014年5月，新建住宅价格的定基数接近109，每年涨速不到3%，这一涨速恐怕还不足以覆盖在高杠杆比例和高成本融资的条件下，开发商累计财务成本上升。开发商为了支持存货所需要支付的利息成本每年都不止2%-3%。所以，对新建住宅数据的观察也支持这样的看法： 2011年以后，作为中国房地产市场的主体，三线及以下城市去泡沫的过程在2011年某个时候已经开始了。人们对于房地产泡沫的关注与讨论集中于中国的一线城市，即北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）。一线城市的价格定基指数，无论是在统计局公布的数据中还是百城数据中，都达到了120以上。所以，2011年以来，中国房地产市场在经历显著的分化，在非常小的一部分地区，整个房价在继续快速泡沫化，而在房地产市场交易量主体部分的去存货和去泡沫过程已经开始。
2008~2010年，中国大中小城市所有领域的房价大幅度上升。结合这一情况，我们可以解释2011年以后上市公司的存货数量开始稳定下来，总资产数量也下降的事实。其原因在于市场已经开始调整，而且到现在为止已经调整了至少两年半。随着市场调整的持续，房地产企业或早或晚都会意识到市场的不景气，从而被迫去存货，压缩资产数量。所以，我们在上市公司报表看到存货数量和资产数量高点是在2012年早些时候，之后房地产企业总体上已经开始调整了。
此外，还有一部分数据观察，以国家统计局所公布的商品房的销售面积作为基础来分析。尽管由于各种原因，这一数据短期内也许存在一定的偏差，但是在一个相对比较长的序列上来看，还是比较可靠的。商品房销售面积的平均增速在2007年之前约为21%~22%，在2007年-2010年约为13%，在2011年以后平均是8%。这是我们熨平了一些短期剧烈的波动后所观察到的市场销售的情况。
另一个指标是房屋新开工面积。新开工面积对应的就是未来（平均一年半以后）的房屋供应量。在2007年之前，房地产新开工面积的平均增速大概是19%，跟销售面积增速基本一致；在2007年-2010年，销售面积平均增速只有12%，而房地产新开工面积的平均增速约为22%，这反映了在金融危机后的几年时间里，房地产市场经历了显著的存货积累过程，这在上市公司的数据中也很好地反映出来了。同样重要的是，2011年以来，整个房地产市场平均销售面积的增速是8%，但是平均新开工面积的增速不到5%。供应的增长从增速上来看已经显著低于销售增长。换句话说，2011年以来，房地产市场已经开始去存货。
基于以上数据，我们可以对房地产市场的现状做出基本评价。站在2014年6月这个时点观察中国的房地产市场，我们有把握认为，中国房地产市场的主体，在过去三年的时间里已经在去存货和去泡沫的过程中；在一线城市，房地产市场总体继续经历着显著的泡沫化过程，其中的宏观经济风险也许有一些，但是不会特别大。我们应该重点讨论的问题不是要不要去泡沫，而是接下来应该怎么办。
中国房地产市场正驶入深水区
中国房地产市场还需要三至五年的时间完成去存货和去泡沫的过程。以上市公司存货数据为基础，并对这一数据进行推算，我们可以看到，尽管市场去泡沫过程已经持续三年多，但是去泡沫的程度也许还不及三分之一。与2012年以来的情况相比，未来几年去泡沫、去存货会明显加快。
在这一去泡沫化的过程中，在房地产三线及以下城市的某些地区，在民间信贷的某些领域以及在影子银行体系的某些板块上，将会出现严重的违约以及违约所带来的大规模的重组。在一定范围内，市场激烈的调整是难以避免的。在中国最发达的长三角地区（不考虑上海），比较激烈的调整已经持续了两三年。正是在这样的背景下，那里的银行体系压力在上升，民间借贷体系压力相当大。即便是影子银行体系，压力也是非常显著的。钢贸融资大规模的坏账等，也是在这一背景下发生的。
所以，中国房地产市场这艘船正在驶入深水区（uncharted area），我们从来没有经历过。这里也许有暗礁，也许有很多风浪，会不会翻船呢？我个人的看法是，中国政府仍然有足够的财政资源和能力，在一定程度上控制局面的发展，不会失控。
（作者系中国金融四十人论坛成员高善文，安信证券首席经济学家。本文为作者在近期召开的2014年度中日金融圆桌内部研讨会上的主题演讲，由中国金融四十人论坛秘书处整理，经作者审核。本次会议由中国金融四十人论坛与野村综研金融市场研究委员会联合举办。
北京新房成交萎靡，部分项目降价超两成
在市场成交萎靡和自住房陆续入市的双重“夹击”下，北京部分新盘入市价格较之前售价下调幅度超过两成。
不久前，位于东四环和东五环之间的金隅·汇星苑以22000万/平方米的均价摇号入市，供应房源1882套。此外，附近的恒大御景湾[最新消息价格户型点评]、恒大[简介最新动态]金碧东坝南区地块以及保利[简介最新动态]首开[简介最新动态]东坝地块等三个自住房项目预计入市的均价都在22000元/平方米左右。
在几个自住房项目的围堵之下，同样位于朝阳东坝区域的首开常青藤[最新消息价格户型点评]项目，于6月28日推出了90套88平方米3居的特价房，均价仅为32000元/平方米。而4月份这一项目开盘时均价为40500元/平方米，特价房源的降价幅度超过20%。
“现在32000元/平方米的房源仅剩1套了，价格非常合适。”首开常青藤一位销售人员告诉《华夏时报》记者，该项目150平方米以上的特价房目前也仅剩五六套，售价也是32000元/平方米。
此外，恒大御景湾周边的商住项目CBD东舍也推出了促销活动。据项目销售人员介绍，这一楼盘将于7月底开盘，此次共推出286套精装现房，LOFT产品均价为48000元/平方米。据安居客数据显示，CBD东舍周边的商住项目小悦城，目前LOFT售价已经达到62000元/平方米。
数据显示，朝阳区目前共有在售商品住宅项目11个。近一个月内，这11个项目中，有9个项目的销售价格与之前持平或下跌，只有2个项目的销售价格出现上涨。
“现在做普通商品房项目，利润空间已经被压缩得很低，不但有纯自住房地块，我们自己还要再配建自住房，所以我们也在考虑调整产品结构。”北京一家大型房地产开发商对记者表示。
实际上，不只是朝阳区自住房周边的商品房价格大幅下降，北京目前有自住房供应的区域，周边不少商品房价格都出现了两成以上的降幅。
位于顺义新城的住总正华新国展满庭芳自住房项目将于2014年年底开盘，限价为19000元/平方米。距离这一项目仅不到900米的中粮地王项目祥云国际生活区，三期开盘价仅为21000元/平方米。与去年10月这个项目28000元/平方米的开盘均价相比，这次开盘房源价格下调7000元/平方米，降幅达25%。
“当时附近这块自住房地块出来的时候，我们就觉得有点为难，毕竟离我们的项目太近了，虽然开发的产品不同，我们的主力户型为300平方米以上大户型，但价格上还是会有一点影响。”顺义新城自住房地块拍出后，中粮地产一位内部人士曾公开表示。
此外，位于南六环的自住房项目首创悦都会销售均价为13000元/平方米，与其相距900米的金融街金色漫香郡[最新消息价格户型点评]目前最低售价则为19700元/平方米，而该楼盘2013年11月开盘时的均价为23000元/平方米。
“在楼市整体不太景气、自住房又抢占大量需求的状况下，开发商纷纷摆出谨慎态度，采取现金为王的高周转策略，主动让利实现销量，这也成为很多开发商回笼资金的有效方式。”亚豪机构市场总监郭毅表示，在7月份预计开盘的36个项目中，已有17个刚需项目给出定价，其中9个项目都以平价或低于市场预期价格入市。
值得注意的是，近日，北京市国土局公开表示，今年上半年北京供应的714公顷住宅用地中，自住房供地占比超过了两成。已成交地块中，配建的自住房房屋平均销售限价为1.88万元/平方米，单套平均户型面积为94平方米。
“现在国土局供应的自住房地块位置比以往要好很多，尽管看上去销售限价比以往要高一点，但实际上，优质地块上的自住房定价仍然是周边商品住宅价格的7折。”中原地产首席分析师张大伟分析，这也让本以为能凭借区位、品质优势“战胜”自住房的普通商品房开发商再次受到打击。
“现在我们的目标是快速周转，尽可能抢收需求，因为今后会有更多自住房入市，到那时再降价可能就晚了。”北京一家中型开发商高管对记者表示。
佳隆国际大厦，毗邻公园，清新空气，东三环写字楼出租
佳隆国际大厦，毗邻公园，清新空气，300平米，报价10元/平米/日，东三环写字楼出租，
佳隆国际大厦位于东三环长虹桥以东，朝阳公园西侧，总建筑面积为54,732平方米 建筑占地面积为5975平方米。位于CBD、燕莎商圈的交汇处，紧邻亚洲最大城市公园—朝阳公园。 总建筑层数为地上22层，地下3层 佳隆国际大厦位于东三环长虹桥以东，朝阳公园西侧，总建筑面积为54,732平方米 建筑占地面积为5975平方米。位于CBD、燕莎商圈的交汇处，紧邻亚洲最大城市公园—朝阳公园。 总建筑层数为地上22层，地下3层，佳隆大厦配套齐全，招商银行，蓝色港湾，朝阳公园，好运街，棕榈泉国际公寓，京客隆超市。佳隆大厦距离地铁站十号线团结湖站步行五分钟，731,302公交车直达楼下，三环边上，燕莎商圈，高品质写字楼出租。
佳隆国际大厦
团结湖，朝阳公园商圈，东三环写字楼出租，佳隆国际大厦位于东三环长虹桥以东，朝阳公园西侧，公园边上的写字楼，守着北京最大的城市公园，佳隆大厦总建筑面积为54，732平方米 建筑占地面积为5975平方米。位于CBD、燕莎商圈的交汇处，紧邻亚洲最大城市公园—朝阳公园。佳隆大厦总建筑层数为地上22层，地下3层，总高度为88米，成为该区域绝对的地标性建筑。10.7米的挑空大堂配以柔和的米黄色高档石材体现出了豪华大气的整体建筑风格，成为了整个建筑内在的亮点。大厦整体设计理念始终贯穿了节能的理念，建筑外立面为玻璃幕墙和高档石材，所有窗户均为可开启式，更加便于新鲜空气的顺畅流淌，成为一座“会呼吸的OFFICE”。银行、高档餐饮、健身、SPR、咖啡、员工餐厅等周全配套为大厦整体品质增光添色。优秀的物业管理公司秉承着“服务无止尽”的服务理念，为整个大厦提供酒店及管家式的全方位服务。业内有着良好的口碑的专业销售团队，为来访客户提供专业的楼盘讲解及租赁建议，使客户能够同样体会到宾至如归的感觉。佳隆集团以创始之初的“佳于景，隆于商”的公司经营理念，在当前经济形式下依然以傲然身姿矗立的优秀房地产开发商必将倾力把佳隆国际大厦打造成绿色办公的典范建筑，写字楼行业的翘楚！
佳隆国际大厦项目数据：
写字楼占地面积：5975M²，建筑面积：54732M² 写字楼建面：43167.35M² 可租写字楼建面：33298.63M² 标准层面积：1100M²—2300M² 起租面积：500M² 。 地上层数：22层地下层数：3层 总层数：25层楼宇高度：88米 标准层高：3.7米 标准层净高：2.7米，容积率：5.5 绿化率：30% 使用率：69% 楼板承重：200公斤
房企资金短缺或成短期内经济最大风险
如果说稳增长、调结构、促改革、惠民生是2014年中国经济工作的主旋律，那么防风险则是今年经济工作的和声，如影随形。除了地方政府债务风险外，化解过剩产能所引发的金融风险逐渐暴露，房地产资金链风险应高度警惕。另外，影子银行风险和流动性错配的结构性风险也依然不可忽视。
业内分析人士认为，一旦某个领域风险集中爆发，就可能对中国经济走向造成影响，甚至阻碍正在或将要推进的各项改革。以改革化解风险仍会是下半年主要路径。同时，在化解风险过程中，不仅货币当局应增加资金供给，还需要地方财政给予更多支持，更多细化组合拳政策值得期待。
经济转型期存在五大风险点
今年以来，经济增长压力较大，改革面临两难，其中不可忽视一些潜在的风险点。6月24日，在第十二届全国人民代表大会常务委员会第九次会议上，全国人大财经委员会副主任委员、经济学家辜胜阻认为，当前金融领域有五大风险点，其中之一就是房地产市场“拐点”可能引发的金融风险。第二大风险是区域性的地方政府性债务风险较为突出。2014年我国到期需偿还的地方政府负有偿还责任债务占债务总余额的21.89%，是偿债压力最重的一年。第三大风险是产能过剩领域可能引发的金融风险。我国39个行业中有21个行业产能利用率低于75%。“去产能过程”可能形成银行不良贷款并影响经济增长速度。第四是影子银行中的金融风险。中国社会科学院金融所的一项研究指出，中国影子银行规模已经超过了GDP的40%。影子银行运作不规范、缺乏透明度给金融体系平稳运行带来巨大的潜在风险。第五则是流动性错配的结构性风险，流动性总量过多和实体经济融资贵并存。
央行副行长刘士余也在第十二届全国人民代表大会常务委员会第九次会议上，作了题为《国务院关于加强金融监管防范金融风险工作情况的报告》(以下简称《报告》)，指出“由于我国经济发展面临的不确定性因素较多，稳中有忧，稳中有险，经济结构调整的任务十分艰巨，部分领域或地区的金融风险还比较突出，主要表现为部分企业债务率过高、产能严重过剩行业不良贷款上升、高收益理财产品兑付违约风险上升、金融业网络和信息安全存在隐患等。”
《报告》尤其提到“督促金融机构加强对产能过剩行业、房地产和钢贸等重点风险领域和不良贷款快速上升地区的风险排查，做好风险防控预案。”
在过去几年，资金逐利促使金融资源大量向房地产、地方政府融资平台，以及一些产能过剩的制造业倾斜，直到进入经济下行期，伴随着转型压力，风险开始暴露。
北京大学国家发展研究院院长姚洋分析认为“高额的借贷成本将那些无力提供高回报率的低风险企业挤出市场。同时，那些以为房价会持续上涨的地产开发商们已从影子银行借了很多钱，但现在还贷的压力与日俱增。”这些资金引发的问题，都导致改革中的风险点开始爆发。
房地产资金链风险尤需警惕
上半年将要结束的时候，房企因资金周转问题造成的倒闭现象开始出现。实际上，今年以来，处于下行周期的房地产行业资金链风险被金融机构和监管层高度警惕，因此，银行在对开发商强化前期的名单制管理外，还加强了对重点地区和领域的监控，尤其是对一线城市和二、三线城市这些不同承受能力的市场实行更为严格的差异化信贷投放政策。更有不少地方银监局都给银行房地产信贷投放划上“警戒线”，有的要求占总体信贷投放比例不超过20%。
据统计，截至2013年6月，主要银行业金融机构房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款总额占各项贷款37.2%，房地产市场波动将使银行接近四成的资产承受风险。
除了银行贷款外，对于房地产这类能够承受高融资成本的行业而言，通过信托等渠道进行融资也不在少数，但是，从2013年起被媒体陆续曝光的11 件信托兑付风险事件中，涉及房地产信托的最多，达到了10起，涉及的信托公司有8家。进入2014年，房地产信托违约事件也是频繁上演。据不完全统计，今年房地产信托到期量约6335亿元；同时，今年以来提前终止或兑付的信托产品中，房地产信托达28支，规模达62亿元，意在暂时规避信用风险。面对风险隐患，目前，不少信托公司都在主动缩减房地产信托发行数量以求软着陆。
银监会副主席王兆星认为“房地产是中国经济发展过程当中一个重要的组成部分，对中国的经济发展作出了重要贡献，同时也是中国金融业重要的业务领域。但是，确实我们应该看到，如果一个经济体对房地产的产业依赖过重，如果金融业对房地产的风险贷款暴露过多，一旦房地产出现问题，可能会对整个经济甚至对中国整个金融业造成灾难性的破坏。过去的金融危机当中，有很多都是因为房地产泡沫最后破灭，给经济金融造成重大的破坏。”
经济结构不合理日渐凸显
然而，依靠房地产拉动投资和经济增长的现状还难以改变，据宏源证券测算，如果今年房产投资增速回落至15%，那么很可能将G D P下拉到6.9%这一水平。与房地产相关的建筑业、非金属矿物制品业、交运仓储行业以及金属冶炼及压延加工业，都将在不同程度受到影响。
因此，在某种程度上，房地产风险已成为经济转型过程中的难题。对于金融市场而言，“一旦房价急速下跌，债务违约将不可避免。由于很大一部分影子银行的资金是正规银行通过各种手段放出去的，这很有可能导致金融行业的连锁反应。”姚洋指出。
近年来，逐利资金的“击鼓传花”游戏推高了实体企业融资成本，同时，也让房地产、地方政府融资平台等领域占据了大量的金融资源。多位业内专家认为，中国钱最多也最贵，正是因为融资链条被拉长，在经济下行期，债务风险将因为资金期限错配而逐渐暴露，金融机构“去杠杆”压力和增加资金投放难以平衡。
同时，据《经济参考报》记者调研了解，长三角地区的企业受当年互保、联保借贷模式的影响，如今置身于互保链风险中的企业，资金链也大都难以为继，背负巨额债务的企业拖累为其担保的企业，这种状况屡见不鲜。尽管地方政府已出手化解危机，但也正因债务违约蔓延，不少原本能维持经营甚至有一定发展的企业都被迫关门，这种风险还将在一段较长的时间内持续下去。
“产能过剩行业信贷投放普遍压缩。在经济下行期，经营状况平稳的企业尤其是民企，都不再主动接订单，因此对银行贷款需求量不大，而一些负债率高的企业，银行又会谨慎放贷。所以，虽然银行资金充裕但很难找到能投放贷款的好项目。”银行从业人士普遍有类似的感受。
财政政策有望发挥积极作用
今年二季度，定向微调政策已经启动，包括引导资金向小微“三农”行业倾斜。这表明，政府正在尝试通过政策引导推动经济结构调整。 在财政方面，上海、浙江、深圳等10个省市启动地方政府发债“自发自还”试点，对债券进行“三六九等”信用评级等。财政部部长楼继伟表示，“将研究赋予地方政府依法适度举债融资权限，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，将地方政府性债务分门别类纳入政府预算统一管理。”
不过，从《经济参考报》记者调研了解的情况来看，一些改革措施和政策尚未细化，因此地方操作上存在困难“地方债风险集中地区并非省级政府融资平台，而是地市级和县级，但由于财政针对地方债务问题的政策没有细化，所以地方融资平台化解债务风险的压力实则高于市场预期。”东部地区某地方政府融资平台高层透露。
业内普遍认为，今年，应该有更多的地方财政支持来化解风险，同时缓解经济增长和转型的矛盾。在浙江台州地区，地方政府通过财政补贴的方式促进当地机械制造业企业转型，包括鼓励购买升级高端机械设备，以及鼓励企业加大研发和销售的投入。
市场期待财政金融的政策组合拳。同时，业内判断，在今年下半年，影子银行风险将逐步得到化解，与之相伴的是，还有可能出现一些债务违约状况。产能过剩所引发的金融风险将在经济转型期间持续较长的一段时间，而房地产行业资金链风险则将伴随着经济结构调整，不断被重新审视，最终将在整个改革的大背景下，让中国经济增长摆脱房地产行业的过度依赖。
媒体谈住建部长陈政高新官上任面临的三个难题
作为前住建部部长，姜伟新的难题是显而易见的，那就是如何才能控制过快上涨的房价，这个难题在其后期又演变成了如何打压房价回归合理价格，姜伟新直到退休，也没能交上一份令自己或大家满意的答案，虽然大家开玩笑说他因此而想白了头，虽然“两会”期间躲记者而因此顾此失彼，虽然“国五条”这条那条的搞得鸡飞狗跳现在居然已经被人忘却。
姜伟新无能吗？
当然不是，因为姜伟新的难题是不可能完成的任务，也是一个强人所难的任务，在一个供不应求的领域要完成价格的下调无异于揪着自己的头发离开地球一样。但是，姜伟新坐在部长这个位置上，要讲政治，要讲统一，要讲纪律，也要讲民意、民情，甚至民粹，替人受过也就难免，姜伟新的难题难为了姜伟新这么多年，真心来讲是太不容易了。
现在，姜伟新解脱了，解题之人换成了陈政高这个辽宁省的前省长，一个省长进京接任部长，而且是万众瞩目的住建部长，按照中国的官场规则，陈政高无疑得到了重用，也无疑被寄托了重任。
此一时，彼一时，房价现在已经不是什么天大的难题，李克强上任后没有讲过一次房价，国务院常务会没有出过一个“国几条”，但是房价却自己开始调整了，这就是供求规律在发生作用。整体而言供不应求的时代过去了，供求平衡的时代正在到来，围绕姜伟新的难题对于陈政高而言已经自然化解了，但是，陈政高面对的新难题难度一点也不比姜伟新的低。
陈政高的难题之一就是摸清中国房地产市场的家底，中国究竟有多少套房，人均到底有多少，多少套房又是空置的。没有这些数据，做出的政策就难免拍胸脯、拍脑袋，最后拍屁股。现在是个讲大数据的时代，但是极有讽刺意味的是，中国房地产行业的数据却谁也说不清楚，全国房地产登记联网也落实不下去，一个空置率成了世纪难题，央视记者用最原始的方式去拍黑灯户被指不具代表性，西南财大甘犁[微博]教授样品调查得出6000万套的数据也遭质疑，任志强[微博]的否认来自于逻辑推理看似成立但也只是推理，一个偌大的国家，有如此强大的政府，各种现代的调查工具可就是说不清住房这个事，到底是搞不清还是不肯搞清楚？人口普查有办法，统计局有城乡调查大队，房产局有登记，搞不清楚真是笑话。
陈政高的难题之二就是旧城改造。中国房地产的第一轮高速增长得益于地方政府规划新区铺摊子，通过剥夺农民土地迅速扩张城镇区划，这种办法，投入少，成本低，建设周期短，见效快，也避免了和城市居民的直接冲突，市容市貌得到极大改善。但是后果也逐渐显现，一是新城变“鬼城”，人气不足；二是旧城改造刻不容缓，拖无可拖。但是，旧城改造谈何容易，习惯了强征农民土地拍卖获取财政收入再投资的地方政府面对棚户区改造，成本和投入都剧增，但是土地收入却公开透明，李克强在辽宁执政期间在旧城改造上极有建树，而陈政高又是搭档执行者，辽宁经验是否全国适用，现在没有答案。
陈政高的难题之三就是如何为房地产正名。房地产是国民经济的支柱产业，对于新型城镇化周期发展中的中国更是如此，房地产的投资增速和GDP有密切的关联度，在GDP增速的调整期如何保证房地产对经济的支持作用是非常微妙的艺术，更何况开发商在过去已经被妖魔化，已经被人从道德上否定过，为开发商寻找适当的社会位置也是住建部长的功课。
没有调查就没有发言权，陈政高从地方到中央，从辽宁到全国，不可能上任伊始就夸夸其谈，我们也不指望新官上任三把火，有数据才有真相，有事实才有对策，建立在数据基础上的政策才可能有针对性，才能破解摆在陈政高们面前的难题。
中国房地产救市为时过早，不会崩盘
近几个月来，有关中国房地产市场的各种观点铺天盖地，政府着手救市的消息也纷纷扬扬。实事求是地说，中国房地产市场的确存在一定泡沫，中国房地产市场正在进行的调整，应该是向更为理性状态的回归，各类救市措施在现阶段匆匆推出，实无必要。
首先，我们必须承认，中国房地产市场存在一定泡沫，前期持续普遍上涨、房价过高，现阶段市场预期逆转、高空置率、租金上涨动力减弱等都反映了这一特征。过去十年里，中国的房地产价格上涨了至少5倍，一方面，当然可以认为这是中国房地产市场市场价值的回归，但从另一方面看，房地产价格上涨幅度已经过大。同期城镇居民收入虽然也连年上涨，但是仅上涨了2倍多，远远低于房价上涨的幅度。高房价在一定程度上已经透支了收入的增长。
其次，目前这轮调整刚刚开始，幅度还很浅。今年上半年，全国房地产市场表现较为低迷，这主要表现在成交量同比下滑2到3成，个别城市达到4到5 成，销售商的促销手段不断“创新”。但是，房地产市场价格的下调才刚刚开始，中国房地产指数系统(CREIS)的数据显示，今年5月新房平均销售价格环比自2012年6月以来首次下跌，同比看尽管涨幅有所回落，但仍有7.8%的涨幅。因此，如果说调整已经开始，不妨认为这是房地产市场调整的第一阶段。
再次，目前局部性调整的特点仍较为明显。数据显示，5月份中国百城统计中有62个房价下跌，而4月为45个。这说明，虽然房地产价格下跌的城市有所扩散，但并非全国性的下调，仍有4成城市的房价在上升。
基于以上分析，可以发现，中国房地产市场的此轮调整由于持续时间太短，覆盖地区有限，调整远未到位。
国际货币基金组织和世界银行的官员认为，中国的房地产市场还未到达拐点，中国房地产市场的调整只是部分地区的调整。这一判断描述了中国房地产市场的现状，但未涉及未来趋势的判断。
不过国际货币基金组织最近连续发表一些报告，对一些国家房地产市场的情况作出警告，其中有一份有关全球房地产市场的报告，认为许多国家的房价均已远超历史平均水平，各国应采取积极行动控制地产风险，防止再次出现毁灭性的房地产市场危机，威胁全球经济稳定。报告特别提出，新兴市场经济国家的房地产价格上升更快，究其根源是全球主要央行的宽松货币造就的大量资金流入。资金流入一方面对货币形成升值压力，同时也为资产泡沫的形成打下了基础。
对于新兴市场国家而言，房地产市场的过热危害更大。由于目前主要发达国家货币政策仍处于超宽松状态，因此，充裕的资金继续成为资产市场的依托。一旦这种局面改变，风险就会骤然升高。因此，中国房地产市场正在进行的调整，应该是向更为理性状态的回归，值得欢迎。
美国金融危机之前数年，美国新增GDP中50%来自房地产行业，居民消费增长的70%与房地产相关收入有关。中国如果为了暂时的经济刺激而走美国老路，恐怕也难免泡沫破灭的风险。在泡沫还处于可控可治理的时候及时调整，无论从哪方面来说都是有益的。
中国写字楼市场商情调查：写字楼供应增大，价格有下行趋势
全球五大行之一第一太平戴维斯针对2014年上半年中国写字楼市场进行了商情调查。结果显示，全国主要一二线城市今年上半年供给量不大，供需基本平衡，但由于今年有大量写字楼在建，明年市场将迎来供给高峰。预计写字楼价格将有下行趋势。
与此同时，受宏观经济形势的影响，写字楼租金增长缓慢。2014年第一季度，全国四个一线城市甲级写字楼平均租金为每平方米每月人民币234元，同比仅增长3.1%。而二线城市租金水平增长更为乏力，租金价格尚不及一线城市的一半水平。
据第一太平戴维斯预测，伴随着未来两年大量新项目入市，全国主要城市的租金预计会出现一定程度的下滑，空置率也将随之攀升,二线城市的供给压力增大。但一线城市成熟的市场和坚挺的需求将使租金水平和空置率大体保持稳定。
入市少 在建多
截至2014年第一季度，全国四个一线城市甲级写字楼可租赁总存量约为2100万平方米，其中北京为全国最大的写字楼市场，其总存量达到934万平方米;上海为第二大市场，写字楼总存量为545万平方米左右;相较北京及上海，广州及深圳甲级写字楼市场较小，只占一线城市总存量的三分之一。
据第一太平戴维斯调查显示，2014年第一季度一线城市写字楼市场供给压力较小，基本处于供需平衡的状态，北、上、广、深四个一线城市只有上海和广州分别新增89300平方米和10万平方米的可租赁供给。而本季度，北京和深圳则无新项目入市。
成都、重庆、天津等主要二线城市第一季度的供给量同样稀少。除成都外，重庆和天津均无新项目入市。三个城市的总存量约314万平方米，其中西部区域经济中心成都为最大的写字楼市场，总存量近180万平方米。超过重庆和天津存量的总和。
尽管如此，无论是一线城市还是主要的二线城市，目前大多有大量写字楼项目在建，年内乃至明年，全国主要城市将迎来普遍的供给高峰。
由第一太平戴维斯独家提供的2014年上半年全国主要城市甲级写字楼租赁市场回顾显示：在需求方面，第一季度北、上、广、深四个一线城市的总吸纳量达到 25.5万平方米，与去年同期相比基本持平。二线城市的成都、重庆和天津的总吸纳量则达到约12.7万平方米。其中成都一枝独秀，自2010年以后其吸纳量远高于重庆和天津。
虽然宏观经济的放缓抑制了部分企业、特别是外资的扩张需求，但有限的新增供给及内资企业的稳健扩张使一线城市空置率维持在健康水平。其中过去三年新增供给的持续短缺加之全年企业较高的续租率令北京甲级写字楼市场整体空置率继续徘徊在全国最低水平，仅为3.9%。而广州及深圳虽然新增供给水平相对较高，但在中小型民营企业加速扩张的支撑下，空置率大致稳定在12%~14%的水平。至此，一线城市的平均空置率稳定在 8.8%，同比上升1个百分点。而天津、西安、成都和重庆等二线城市则由于过去三年伴随经济发展有较大体量项目相继入市，整体平均空置率明显高于一线城市，达到27%。
租金增长缓慢伴随本地经济进一步放缓及国外经济的不确定性，企业整体需求亦表现出放缓的趋势，因此尽管新增供给水平较之过去五年仍处于较低水平，但租金增长仍然受到抑制。截至2014年第一季度，全国四个一线城市甲级写字楼平均租金为每平方米每月人民币234元，同比仅增长3.1%。其中北京写字楼租金仍为全国最高，达到每平方米每月311.5元。
民营经济发达的上海、广州和深圳三座城市，凭借内资民营企业的扩张，一定程度上弥补了外资企业需求的放缓，但由于业主意识到未来超量供应的影响而开始降低租金报价及增加免租期以保持满意的出租率，使得租户在甲级写字楼租赁市场逐步占据主导地位，由此导致上海、广州及深圳租金取得平均2.2%的平缓增长。而在2010~2012年租金累计强劲增长近一倍后，北京甲级写字楼租金连续四个季度下跌。这主要由于企业租金预算的紧缩加之对员工及办公面积扩张的谨慎态度迫使众多业主不得不提供租金优惠以吸引及挽留租户。
二线城市近年来经济增长强劲，住宅市场调控不断从严，加之地方政府在招商引资方面提供了大力度的优惠措施，过去若干年优质开发商纷纷进军二线城市写字楼及商业地产市场。伴随大量项目陆续进入市场，二线城市商业地产市场近年来处于持续供给过剩的状况。面对大量空置面积，加之外资企业、特别是来自高端服务业的外资企业之需求的匮乏，尽管优质项目业主依旧对租金水平保持较高预期，但多数业主迫于出租率压力而提供的租金折扣令二线城市整体租金增长乏力。
截至2014年第一季度，天津、青岛、大连、沈阳、西安、成都和重庆等二线城市甲级写字楼平均租金仅为每平方米每月人民币115元，不到一线城市平均租金的一半。
大量在建写字楼项目预示着未来两年全国主要城市将迎来新一轮的供给高峰。
这一方面源于一线城市成熟的写字楼市场迎来了升级换代的契机，大量高品质写字楼将于最近两年集中入市。另一方面主要的二线城市在改革不断深化的大背景下，产业结构实现合理布局，第三产业比重上升，带来大量的需求，刺激了当地写字楼市场的快速发展。
未来两年，北、上、广、深四座一线城市将新增约570万平方米的可租赁供给，占目前一线城市总体存量的27%。而天津、青岛、大连、沈阳、西安、成都和重庆七座主要的二线城市将有750万平方米的新项目入市，超过目前720万平方米的总体存量。截至2015年底，七座二线城市的写字楼总体存量将增长逾一倍，达到约1460万平方米。因此，伴随着未来两年大量新项目入市，全国主要城市的租金预计会出现一定程度的下滑，空置率也随之攀升,二线城市的供给压力增大。但一线城市成熟的市场和坚挺的需求将使租金水平和空置率大体保持稳定。
