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燕郊，地处北京天安门以东30公里，隶属河北省三河市。燕郊自古为京东重镇，素有“天子脚下，御驾行宫”之美称。今天，作为北京的卫星城，燕郊更多的时候却是因“睡城”而为大家所熟知。实际上，早在1999年，燕郊便被批准为省级高新技术产业园区，2010年又被批准为国家级高新技术产业园区。但遗憾的是，燕郊的高新技术产业发展成绩被蓬勃发展的房地产业抢去了风头，受配套建设、技术配套、人力成本、交通等因素制约，过去20多年来，燕郊未能真正发挥其高新区、卫星城的功能。

8月初，国务院成立京津冀协同发展领导小组以及相应办公室的消息传出，意味着京津冀协同发展已经驶入快车道。燕郊能否搭上这列快车？协同发展总体规划将会给燕郊带来怎样的影响？

1999年，燕郊被批准为省级高新技术产业开发区；2010年，燕郊升级为国家级高新技术产业开发区。燕郊开发区管委会负责人曾表示，燕郊的发展目标是建设成“高新技术成果转化基地和高端服务业新城”，并力争在未来20年内达到与中关村齐名。如今，距离该目标提出已有数年。但近年来，燕郊的房地产业野蛮生长，高新产业却遭遇配套建设、技术配套、人力成本、交通等因素制约，发展相对缓慢。

8月初，国务院成立京津冀协同发展领导小组的消息传来，燕郊官方和民间都受到振奋。燕郊政府部门认为，虽然燕郊已经基本具备了承接北京高端技术产业的载体，但却没有足够的魅力吸引产业发展所需的核心人才，如今这一问题在京津冀协同发展的环境下将得到解决。

更重要的是，燕郊期待京津冀协同发展领导小组的成立，能够打破河北和北京之间的行政藩篱，推动燕郊成为真正的“高新区”与“卫星城”。

高新产业被地产抢风头

作为省级高新技术产业园区和高新技术产品出口基地，燕郊并不是没有高新技术产业，只不过其房地产增长太快，抢尽了其他产业的风头。

公开资料显示，燕郊、通州、顺义等北京东郊卫星城的发展机遇，来自于2005年北京市出台的《北京城市总体规划（2004~2020）》，其中对于城市格局“两轴、两带、多中心”的设计，以及以通州、顺义、亦庄为代表的“东部发展带”和建设通州综合服务中心的规划，向公众和投资者释放出北京要“向东发展”的信号。

随后的几年里，燕郊和燕郊的房地产市场一起快速膨胀。《每日经济新闻》记者注意到，燕郊的人口从1992年建区之初的2.3万人，激增至目前的65万人；财政收入从1992年的5000万元增至2013年底的67.48亿元。按照三河市市委书记张金波的说法，燕郊开发区成立22年来，在全市1/12的土地上创造了超过60%的经济总量，成就了“燕郊式成长”。

实际上，燕郊除了作为北京区划外的卫星城，还有一个更重要的身份：它是继江苏昆山之后第二个由县级市管辖的 “国家级高新技术产业开发区”。开发区最初的远期规划占地面积为80平方公里 （目前建成区大约50平方公里），未来形成“西有中关村，东有燕郊城”的两大科技城并立之势。

根据三河市委向《每日经济新闻》记者提供的一组数据，2013年，燕郊高新区工业总产值388.98亿元，同比增长10%；工业增加值148亿元，同比增长18%。“燕郊为三河市贡献了近七成的工业产值。”一位三河市委部门人士告诉记者，燕郊的确疏解了一部分北京人口的居住压力，但并不是只有房地产业，除了房地产，燕郊还有诸如电子信息、新医药、新材料、新能源等其他产业，从这个意义上讲，燕郊并不是一座“睡城”。

值得注意的是，在燕郊的所有产业类别中，传统产业占比并不高。“你在燕郊不会看到钢铁和化工产业，因为这些高耗能的制造业在规划之初就被拒之门外了。”上述三河市委人士说，首钢搬迁的时候也考虑过燕郊，但被拒绝了。

实际上，燕郊在1999年从经济技术开发区变成高新技术产业园区的时候，其产业发展就开始集中到以电子信息、新能源、生物医药等为主的高新技术领域。作为这里历史最悠久的IT制造企业，汉王制造有限公司在1998年入驻燕郊，随后通讯巨头中兴也以高科技企业身份入驻。

2009年，随着一批高端科技园区进入，以及知识密集型产业的引进，燕郊的产业优势逐渐显现。一位科技公司负责人介绍，“目前入驻该园区的106家企业全都是科技型企业，并且有很多是从中关村搬迁来的。”

据燕郊开发区管委会介绍，2007年初，由燕郊开发区创业中心创建的三河燕郊东湖孵化器有限公司开始运行，孵化器所在的创业大厦为高新技术创业公司提供低廉的租金和辅导，吸引了超过200家中小企业。

不过，从目前燕郊区域经济发展状况看，与固安、大厂等其他很多承接北京工业转移的河北城市相比，燕郊更多还是分流了北京的人口，所谓的产业转移特别是高新技术产业转移仍处于初级阶段。由于很多人选择工作在北京、居住在燕郊的“双城”生活，燕郊因此被称作“睡城”。

实际上，在世界范围内，英国伦敦、法国巴黎、美国纽约等国际城市的卫星城都曾经历过睡城、卧城、到新城的进化。

“燕郊的‘睡城’性质是一个阶段性产物，也是当前北京周边卫星城在发展初期的必然现象。”在原中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞看来，一个卫星城首先要形成一定规模的人口集聚能力，在此基础上才有产业和城市功能的完善，“没有今天的‘睡城’就没有明天的新城”。

当地一位企业人士认为，在此之前，通州被称为“睡城”，但通州现在正努力摘掉“睡城”的帽子，副中心正在逐渐落地，大型商业和副CBD的规划已经有了起色，今天的通州可能就是未来的燕郊。

一位长期参与燕郊高新技术产业园区招商的人士认为，造成燕郊空心化的原因，主要是配套建设、技术配套、人力成本、交通等因素，包括互联网、人才等支撑不了国家级高新技术产业园区体系。

为此，燕郊正在寻求解决之道。燕郊开发区管委会一位官员对 《每日经济新闻》记者表示，下一步，开发区管委会将在配套建设上下功夫，支持企业发展。

对于燕郊的现状，燕郊管委会副主任白志成公开表示，“现在我们逐渐降低房地产的比重，加大各种产业的引进力度，包括发展三产、休闲、度假，将来南部是健康休闲城，北部是科学城，以产业为主的放在北部，休闲健康放在南部。”

燕郊面临的另一个尴尬是，原有市政配套难以满足日新月益的现代化发展速度，由此产生了交通、治安、教育、医疗等问题。

《每日经济新闻》记者了解到，现在的燕郊，人口密度已经超过北京的两倍。由于集聚速度过快，燕郊在承接北京溢出人口红利的同时，也承接了本不该在卫星城存在的“城市病”。

事实上，推动这种发展的根本力量既不是河北的政策倾斜，也并非北京的有意为之，更多一种“无心插柳”的结果。

京津冀效应下定位三大功能

8月初，在“2014崇礼-中国城市发展国际论坛”上，国土资源部副部长胡存智披露了国务院成立京津冀协同发展领导小组以及相应办公室的消息，组长由副总理张高丽担任。

这一消息的披露，给燕郊官方、民间均带来极大振奋。

长期以来，河北省传出的有关燕郊的各种利好信息，都以北京的辟谣或不回应而收尾。比如，北京与燕郊之间什么时候修通地铁？燕郊会不会划入北京？这些不确定的消息不仅导致燕郊楼市震荡，也让燕郊的潜在投资客心里没了谱。如今，京津冀协同发展领导小组的成立，燕郊政府、企业、居民均认为是极大的政策利好。

实际上，随着京津冀一体化不断升温，三地多次召开相关会议。据公开报道，今年以来，京津冀三地签署了至少十几项合作协议。

国家行政学院经济学教研部副主任张孝德指出，如果让京津冀其中一方协调另两方，说不动；三方出人组成一个协调机构，就成了一个“俱乐部”，但最后还是谁也说服不了谁。如今，有这样一个跨越地区的国家级组织来进行协调和规划，京津冀一体化有望进入实质性的协同发展。张孝德认为，协调小组的建立，释放出一个非常强烈的信号：“中央对京津冀一体化的发展决心很大。”

作为 《天津市城市总体规划》的项目组长，沈迟深感成立京津冀协同发展领导小组的必要性。在他看来，“此前最缺的是一个跨越三地的顶层设计”，各个地方做规划，只能在自己的一亩三分地上说事，“一个地方的规划图，另两个地方都是空白，这是不行的”。

燕郊及三河市方面显然也嗅到了这一利好。上述三河市委人士对《每日经济新闻》记者表示，目前三河市已经开始出资修建道路，与北京东六环对接，以缓解102国道的交通压力。

一位燕郊开发区管委会科技局人士告诉记者，为了吸纳更多的高新技术企业，该部门根据廊坊市文件制定了一项细则，在高新技术企业认证及人才引进方面给予政策奖励，未来新认证的高新技术企业将有望获得20万元的奖励。此细则目前正在上报等待批复，有望于近期出台。

另据燕郊创业中心一位工作人员介绍，燕郊未来可能还会建设第二个创业大厦，作为小微企业的孵化器。

三河市委向 《每日经济新闻》记者提供的资料显示，根据燕郊2013~2030年的总体发展规划，人口规模到2030年达到105万人，用地规划108平方公里。这就意味着，燕郊必须突破目前约50平方公里范围，向外围扩展和延伸。

按照规划，在主城区之外，燕郊将向南向北各建一个次中心，北部形成以科研教育、商务办公及创业孵化园为主的产业功能区，南部形成以健康医疗、主题游乐为主导的健康产业集群，中部则形成以电子信息产业为主导的高科技产业集群。

张金波表示，对环首都县市区的定位应该包括疏解首都城市功能、承接首都产业转移、提供绿色生态屏障等三方面。为此，应该围绕上述三方面功能，对环首都各县市区土地规划进行功能调整，特别是对三河而言，应该增加城市建设用地、工业用地和林地数量。

在被问到燕郊更愿意承接北京哪些转移项目时，燕郊开发区管委会人士表示，按照原定的规划，燕郊还是不会引进高耗能、高污染企业，“由于燕郊距离北京较近，北京市内的一些高污染企业如果搬迁到燕郊，犹如一个污染源从左手倒到右手，对于治理污染、雾霾等作用不大。”

按照上述人士介绍，燕郊将更多地承接战略新型产业和现代服务业。“未来的燕郊，将在高新技术领域、互联网延伸服务、新型服务项目等方面，特别是一些涉及民生、服务类的保障项目上投入更多精力。”

不过，燕郊方面也表示，燕郊要打造成名副其实的 “高新技术产业经济开发区”，需要一个漫长的过程。燕郊开发区管委会人士指出，人才、资金、企业的流动都必须遵从市场规律，由市场来选择这些要素的最终去向。以燕郊目前的投资环境来看，还有很多方面需要改进。

其中，最重要的是为企业和居民提供的各种配套设施和配套环境。“燕郊只有把自身打造完善，才会有企业主动来入驻。”燕郊开发区管委会招商合作局副局长王戎说。

上周中国统计局公布的7月新建商品住宅价格环比下跌城市创三年多新高，一线城市全线下挫。不同以往的一轮中国楼市大调整已然降临。房产泡沫又一次成为华尔街分析人士最关注的中国风险之一。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌最近在报告中写道：“中国房地产市场看来已到转折点。房产市场下滑是近期中国主要的宏观风险。”

英国《金融时报》报道认为，对华尔街来说，中国房产泡沫最具象的体现就是距离北京仅150公里、就在天津近郊的于家堡。此前中外媒体报道将那里和同属天津的响螺湾商务区并称为“鬼城”。

于家堡金融区的负责官员声称，以地表面积算，到2019年，那里会成为比纽约金融区大三倍多的金融区。可连续多年房价飞涨和大兴土木使中国房地产泡沫显示难以为继的紧张迹象，不由人担忧于家堡的项目是否依然前途光明。今年6月彭博的报道说，天津响螺湾商务区摩天大楼林立，却没有一丝大都市的喧闹气息，一些大厦的建设已停工。自2010年第一幢大楼建成以来，响螺湾一直未能吸引租户入住。这对对岸在建的于家堡金融区而言是个不利的预兆。

该报道称，与这些开发项目相关的一个天津地方政府融资平台透露，2013年营收锐减68%，降至不到今年到期债务三分之一的水平。渣打银行大中华研究业务主管王志浩称，平台发债偿还银行贷款只是在“争取时间”，最终不得不清算，这虽然不大可能引爆债务危机，但一些信贷和资产出问题会进而影响经济发展。

《金融时报》则是认为，中国建成房屋供大于求是房地产市场走到转折点的推手。2011年，房地产市场还是供不应求，如今以在建房屋总建筑面积看，供应足以满足全国四年多的需求量。

上周末华尔街见闻也援引美银美林策略师崔伟（David Cui）的数据说明，中国楼市存量太大：假如以过去12个月的平均成交量计算，到今年7月，消化中国楼市的存量房为期需约4个月。2008年12月，消化库存需2.3个月，2012年3月需2.5个月。

今年7月，中国家庭金融调查与研究中心主任在朗润格政论坛上表示，经过调研，未来五年，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到1600-2000万套，现有存量房完全可以满足住房需求。

《人民日报》上周文章提到中原地产首席分析师张大伟的观点，即部分城市前期供应量过大是导致目前楼市转冷的因素之一。也正因为这和其他市场风险因素，以及前期成交集中释放带来的需求断档，当前仅靠限购松绑难以拉动市场成交。

专注中国市场的股票研究机构JL Warren Capital预计，中国楼市不会发生崩盘，中央政府会引导开发商修建经济适用房。但考虑到存量太大，楼市将不可避免地更大幅度下行。

据我所知，北京道路上其实并无“一环”之说，假如以“一环”代替北京城最核心地区的话，那么天安门地段为核心的市中心应该当仁不让属于“一环”，目前楼价每平方米10万元以上。

二环以内，三环同属于北京的市中心，大约是每平方米6万元以上。粥少僧多，要是傍个学位房大款，单价过10万元也是不出奇。

四环介于市区郊区之间，大概是4万多元/平方米的样子。而五环呢，在老北京人心目中已俨然是“郊区”，楼价也要去到3万多元/平方米，不怎么阔绰的买房人嘛，挤一挤总会有的，买这儿怎么说还算是买了北京的房子嘛。

再偏远则是五环之外六环之内，比如现在很热的通州大兴等地的楼市，楼价在2万多元/平方米，是很多北漂一族无奈落脚北京的“首选”，很多人五点起床，九点钟到单位打卡刚刚好。

六环之外一直到河北燕郊呢，房价还是1万元左右/平方米，虽然楼价“很可爱”，但是用“路遥遥其修远兮”形容之最是恰当。

目前正在建设的七环，则已经兵临“河北”城外，楼价虽然每平方米不及一万元，但是住在七环，工作在北京城，就实在有些“坑爹”了。所谓的“45分钟进京”等说辞，我觉得交通工具应该是“火箭”吧？

按我来看，北京的楼价N环特征鲜明：二环内住着说外语的，三环住说山西话的，四环住着说五湖四海话的，五环以外住说普通话的。虽然“我爱北京天安门”，但是我们离天安门越来越远啦

据羊城晚报

恒奥中心，政协礼堂之侧，金融街核心商圈，高档写字楼出租，恒奥中心有特色的绿色花园顶级写字楼。具有独一无二的3200平米庭院式景观中心花园和七层的低密度围合建筑格局，金融街内独具特色的纯商务5A顶级、智能、花园写字楼。该项目已有国内几家上市证券公司龙头企业进驻。     目前出租写字楼，办公总面积13626.79平米，标准办公层面积2300平米。

目前恒奥中心可租赁面积为316平米，625平米，租赁报价550元/平米/日

恒奥中心位于金融街核心地段，区域位置优越，交通方便，恒奥中心是地处北京金融街内E3地块的纯商务5A顶级、智能、花园式的纯写字楼,是由北京市恒奥房地产开发有限公司倾力开发。整体由相互独立又紧密联系的A、B、C、D座建筑围合而成，围合式庭院布局为金融街内仅有。只此一家，独霸金融街，近3000M的庭院内景观别致，百年的银杏古树与喷泉水景相应成趣。

恒奥中心地上7层，地下4层。四面临街，交通极为方便。四栋整体总建筑面积为92825.92平米，其中A座整体面积30226.10平米，B座整体面积28522.07平米，C座整体面积21251.57平米，D座整体面积12826.18平米。项目定位低楼层花园式办公楼，其地上高度仅25米，设计了3000平方米的露天花园，在现今城市中心以高楼大厦为主导的写字楼建筑形态中很少见。

恒奥中心每座具有完全独立的大堂、车库、水、电、空调等配套系统。外部采用灰白色高档石材和LOW-E中空玻璃组合的玻璃幕墙。内部全部为大开间，空间的使用率极高。26部原装进口电梯,其中配有VIP专用电梯，大堂净高度6.2米-6.8米，标准层净高度2.9米。进口品牌的全空调系统，可分级控制温度和适度；千兆以太网主干，设有手机信号增强和无缝连接系统；楼宇的消防报警系统、保安监控系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统、保安巡更系统、周边防范系统为自动化；楼宇的冷热源空调、电力、通风、照明、给排水、电梯为自控。成熟的商务办公区域,充足的停车位和智能化管理等，充分保障办公环境的优越和人性化的需求。项目一期A、B两座(建筑面积分别约为28000平米和30000平米)于2007年6月正式开盘，2008年5月31日入住，现已被整售。二期D座(建筑面积12800平米)2007年11月28日开盘，2009年入住。

据凤凰房产8月25日讯 今日下午，万科与淘宝宣布，淘宝用户全年花了多少钱就可以在万科全国21个城市中的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。据媒体报道，此举可使淘宝用户购房成本节省最多百分之十。

据介绍，消费者只需要登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码，就可查看2013年8月1日——2014年7月31日之间的淘宝消费总额，并在线领取最高不超过200万元的同等额度购房款，在万科旗下12所城市的23个楼盘里获得最高200万的房款减免。

据万科集团相关媒体负责人表示，此次万科与淘宝的合作是由万科杭州公司发起，其他城市主要是在项目层面上的合作，目前并不是整个万科集团与淘宝方面的合作。

据报道，本次囊括了杭州、北京、上海、重庆、深圳等地的热门楼盘以及热门户型，杭州当地则有12个楼盘参与活动。

尽管受访的基金公司人士均表示万家共赢资金被挪用只是个别事件，但背后原因却引人深思。多位业内人士对记者表示，资金在不知情的情况下被挪走，这显示基金内部监管存在漏洞，加强行业监管无可避免。

　　更重要的是，在房地产基金遭遇行业洗牌，未来监管力度进一步加大的同时，那些高度依赖于各类房地产基金募资的中小型房企生存境况将更为艰难。
　　内部风控存漏洞

　　在万家共赢资金被挪用事件发生后，令业界疑惑的是，受到严密监管的资金为何轻易被融资方挪用至其他的账户？　一位地产基金公司高管向记者表示，地产基金资金的划拨应该需要基金子公司和合作项目公司双方的签字批准才能完成，而在万家共赢被挪用的案件中，资金刚刚募集完成，法律程序也刚刚走完，还没签字资金就被转走了，虽然至今案件仍在调查当中，但这显示了内部操作上存在监管漏洞。

　　“从目前披露的细节来看，资金划拨的手续在没有完善，公章也没有盖好的情况下把资金转走，托管银行背负的责任最大”，上述人士说，基金子公司在投资前的尽职调查却没有发现任何问题，这说明其风控存在问题。

　　“相对于银行与信托，房地产基金严格意义上是没有政策监管，因此它的进入门槛比较低，鱼龙混杂的情况也比较严重，风险控制做得好不好主要依赖于基金管理人本身，这对于投资者而言很难获得政策上的保障”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者。

　　举例来说，据报道称，今年7月，海沧资本旗下多只有限合伙基金产品陷入兑付危机，募集款项不知所踪，涉及总金额高达4亿元左右，海沧资本前法定代表人姜涛彻底 “失联”，300多名投资人4亿多资金面临“打水漂”的风险。其中，姜涛便掌握着公司法人章、财务章和基金产品账户的优盾，因此完全有能力将资金账户的金额转走。

　　此外，担保公司与托管银行也没有起到应尽的作用，财新网的报道称，万家共赢的产品资金被成功挪用恰恰是由于银行内部职员的配合所致。

　　不过，多家房地产基金公司在接受记者采访时均表示，旗下涉及房地产投资的理财产品、信托、资管计划以及私募类产品受到的影响并不大，公司拥有严谨的监管制度以保证资金的安全。

　　中小房企资金链面临恶化

　　尽管资金挪用事件的导火索是内部监管漏洞引发道德风险，但根本原因仍然是中小型房企面临资金压力，为了实现借新偿旧才铤而走险。随着房地产市场持续低迷，房地产基金风险会否持续暴露引发业界关注。

　　以此次涉嫌非法挪用资金的佳泰地产为例，其与官渡区政府平台公司合作成立的项目公司“丰华鸿业”注册资本仅为1亿元，但运作的官渡区宝华寺城中村改造项目潜在估值达100亿元。以小资本撬动大项目，身为民营企业的佳泰地产既不可能从银行获得一级开发贷款，也很难与风控较严格金融机构做对手交易，监管相对松懈的房地产基金类业务成为其突破口。

　　“随着房地产融资层面的收紧，我所接触到的某家国有大行，其开发贷只会贷给全国10%的主流开发商，这意味着数量庞大的中小型开发商不可能从银行获得开发贷款，即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响，不受牌照类金融机构政策影响的地产私募基金也因此受到中小型开发商的青睐，规模因此获得高速发展”，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。

　　野蛮成长的背后，积聚的风险却不可小觑。黄立冲说，房地产基金融资成本很高，而且投资的期限通常只有2~3年，但一个上规模的项目开发往往需要3~5年，因此多数中小型开发商都是通过借新偿旧的方式把债务滚下去，一旦在房地产下行周期，资金回笼不顺，新的钱借不到，资金链就会断裂。佳泰地产的事件肯定不是个案，接下来会有更多的房地产基金陷入危机，痛苦程度可能不亚于信托业。

　　与此同时，房地产基金风险暴露，也意味着中小型开发商资金面有可能进一步恶化。欧阳捷告诉记者，对于主流开发商而言，他们几乎都有自己的房地产基金，今年大企业的销售情况良好，加上实力雄厚有更好的担保，开发商系的地产基金暂时没有生存压力，更大的风险集中在独立的资产管理公司，一旦这些房地产基金遇到生存危机，中小型开发商资金链也会恶化，运气好的还有可能被大企业整合，运气不好的只能退出市场。

数据统计显示，上周(8月11日至8月17日)，北京市场共有13个项目入市，其中3个项目实现日光，5个项目去化率超过9成。位于东坝的首开香溪郡项目，入市价格仅为2万元/平方米，远远低于周边项目3万至4万的均价，甚至低于区域内自住商品房的价格。

数据统计显示，上周(8月11日至8月17日)，北京市场共有13个项目入市，其中3个项目实现日光，5个项目去化率超过9成。业内专家分析认为，此次市场的热销现象，与房企的让利跑量销售策略不无关联，尤其是在临近“金九银十”的关键市场节点，各大房企迫于销售压力，纷纷提前打响“揽客战”。

促销力度加大

8月初，知名房地产研究机构攸克地产指出，从8月开始，市场进入筑底期，这意味着开发商需要更大的优惠政策来吸引购房者出手，而购房者也迎来今年最合适的购房窗口期。此观点随后被多家媒体转载引用。此后，一线销售市场不断传来项目大幅度优惠促销信息，其中不乏优质的大型品牌房企项目。

位于东坝的首开香溪郡项目，入市价格仅为2万元/平方米，远远低于周边项目3万至4万的均价，甚至低于区域内自住商品房的价格。据悉，除了低价入市的策略外，首开香溪郡也开启了“0元抢房行动”，这对于想在东坝置业的客群提供了实实在在的优惠。此外，上周开盘热销的京投银泰琨御府项目，位于西三环，销售均价为7万元/平方米，相较于拍地之初业内对其未来10万元/平方米的定价预测，已然大幅下降；而位于通州的合生世界村项目，此前更是推出9800元/平方米的特价房，一度将北京房价拉回6年前。

“一方面是上半年销售业绩不理想，让房企下半年的压力增加；另一方面是临近‘金九银十’的传统市场销售节点。”北京市房协副秘书长陈志告诉记者，“这是导致8月诸多品牌房企加大促销力度的重要原因。”

局部开始转暖

“目前来看，此次新房市场的回暖横跨面较大，刚需项目、改善型项目和高端项目都有涉及。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，以上周入市的13个项目为例，热销的8个项目中，既有合生世界村这样的刚需项目，也有亦庄金茂悦这样的中端改善型楼盘，还有琨御府为代表高端项目。“虽然横跨面大，但是从总体而言，还是少数项目的‘独角戏’。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，而这些‘独角戏’的成功，在一定程度上也跟二手房市场成交回升有一定关系。

伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委数据统计，8月上半月，全市二手住宅网签3857套，比7月上半月增长15.4%。胡景晖认为，伴随北京二手房市场的复苏，改善型客群有望加快“卖旧”的步伐，从而腾出购房资格及资金“买新”，二手房市场的流通加速将有效促进中高端市场的升温。

已进入买方市场

“从房企纷纷加大促销力度以吸引购房者来看，北京楼市已经进入买方市场。”陈志表示：“在此情况下，作为拥有主导权的购房者在买房要求上将更加严格，价格和品质缺一不可。”

一个来自市场的反面例子是，近期北京自住商品房遭遇的大规模“弃购”。据媒体报道，北京自住型商品房项目金隅汇星苑和首创悦都汇的弃购率分别高达20%和50%，最重要的原因是准业主对其品质和质量非常不满。对此，陈志表示：“自住型商品房的弃购现象，对普通商品房亦有警示作用。在买方市场占据主导的情况下，房企若想突围，除了推出优惠的价格之外，品质的把控也非常关键。”以近期排卡认购非常火爆首开香溪郡项目为例，该项目一份对来访客户的调查数据亦显示，购房者对香溪郡的最满意的前两项，分别是品质和价格。据首开香溪郡项目负责人介绍，该项目整体容积率只有1.5，项目产品全部为4至8层墅质洋房，主力户型为90至140平米通透三居和四居，但是项目均价2万元/平米，几乎与同区域自住型商品房看齐。“虽然在价格上有很大幅度的让利，但是我们的产品品质几乎与周边别墅项目相同。这是客户选择我们的重要原因。”

“2014年亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于8月22-24日在河南郑州召开，近300名知名企业家及经济学家参与。在辨析楼市拐点分论坛中，北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光作为主持人表示，国内一些城市的住宅销售量和价格下降，不仅意味着中国房地产市场是以投资为主导的市场，也意味着楼市预期发生了逆转，即投资者开始不敢或不愿意进入房地产市场。华远地产董事长任志强在会上表示，如果政府不出手，明年九月楼市的供求关系将会恶化。

需求总量在上升 自住型商品房拉低均价

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题，任志强认为，不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在全国统计中，库存总量会逐渐累积起来。“从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。”

从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，“这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”任志强提到，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

任志强以北京举例，去年北京建了1300万平方米的保障性住房，其中放在开发商手里的是580多万平方米，约占45%，还有55%是政府单独建的。其中，开发商建的45%里有廉租房、公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。自住型商品房有几千套，但是有20万户在排队，大概100个家庭排1个号，抽签摇号。这些人实际上并不进入市场。“那就减少了20万个需求者，那怎么不下行呢?北京上个月的房价开始下降了，因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了，一平均化以后就往下掉，而且数量很大，好几千套就掉下来了，很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的，好像那一部分房子没了，跑哪儿去了呢?肯定在市场上。”

房地产投资增幅下降是毫无疑问的

谈到对未来房地产投资和土地供应量的预计，任志强表示，“如果现在土地供应量下来了，开工是负的，投资是下滑的，我们估计投资现在是13%多，年初我们就说，今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%，还会下降，下一个月可能还是实际下降的过程，全年下来以后，就剩下10%左右的增长，增幅下降是毫无疑问的。”

如果政府不出手 明年9月供求关系会恶化

任志强认为，明年9月份供求关系将会恶化。“我们唯一不能控制的原因就是，不知道政府会加大多少力度去进行保障性住房的建设，不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快，也就是明年9月份本来商品房下降的时候，供求关系应该转换的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话就能顶上。”

据大河网