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今年上半年，北京房地产市场出现回暖迹象。那么，随着京津冀协同发展的推进以及北京“市行政副中心”的建设，房地产市场会否出现大波动？北京统计部门回应称，房地产市场近期回暖迹象与政策支持相关，今后房地产市场可能会出现区域性、结构性差异，但不会出现大波动。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队16日公布的数据显示，今年上半年，北京市房地产业比1季度有明显好转，实现增加值605.5亿元(人民币，下同)，由1季度下降2.7%转为增长3.7%。数据显示，上半年，北京市完成房地产开发投资1808.3亿元，同比增长19.1%，其中住宅投资增长13.1%。商品房销售面积574.1万平方米，增长7.1%，而在1至5月则是下降5.8%，其中，商品住宅销售面积481.1万平方米，增长23.8%。

北京市统计局新闻发言人夏沁芳表示，上半年房地产在政策支持下出现回暖的迹象，无论商品房销售量还是价格，均出现回升。今年1至5月，新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格环比已连续三个月上涨，且涨幅有所扩大。国家统计局北京调查总队新闻发言人邢志宏表示，上半年，北京新建商品房、二手房均有新变化。新建商品房销售从一季度下降到上半年增长7.1%。其中，新建商品住宅销售从年初恢复增长，上半年同比增长了23.8%；二手房成交量同比增长93.1%，这是近两年来的最高值。

价格方面，他表示，预计本月18日将公布6月份数据，但从已公布的前5个月数据来看，北京新建商品住宅价格目前低于上年同期，但降幅在缩小；二手房价格环比大涨，涨幅已由负转正。近期，有媒体报道，随着京津冀协同发展的推进以及通州作为北京市行政副中心地位的确定，令当地房价大涨。那么，未来北京的房地产市场会出现哪些变化？

对此，夏沁芳指出，从近年北京市房地产市场的表现来看，供需双方更趋理性，且北京市保障房、自住房在房地产市场中的地位越来越重要，随着政策性住房入市节奏的加快，将有助于进一步稳定北京市房地产市场。

数据显示，上半年，北京市保障房和自住房开发投资、新开工面积占全市开发投资和新开工面积的比重均超过三成，销售面积则接近全市的四成。夏沁芳分析，基于以上因素，北京房地产市场总体将保持平稳，不会出现明显波动，但有可能会出现区域性、结构性差异。

邢志宏也认为，近年来北京市房地产市场的供应体系、市场结构与前几年有明显区别，尤其投资性、投机性需求得到了遏制。随着非首都功能的疏解，北京房地产市场结构会发生一些新变化，但不会出现大的波动。

住建部正在摸索以减少行政环节、降低交易成本为目标的“互联网+”

“你们微信的生活缴费页面，里面除了‘水、电、煤’外，加上‘房’、‘公积金’的可行性有多大？”在北京的一家茶馆里，郑冰向对面的腾讯中层骨干问道。这位腾讯中层告诉他，一切都有可能。一个平台产品好不好，关键是要考虑是否以人为核心，使用者赢了，平台就赢了。这句话，郑冰最初还没有完全体会其中的意思。

郑冰是住建部的一名局级官员，是该部委正在起草‘互联网+房地产’行动方案参与者之一。过去的一年半时间里，房地产行业生态环境发生了自发性调整，全国一刀切的调控已成过去，3600万套保障房任务也陆续完成，市场自身规律导致的起落将成为楼市常态。

位于北京市海淀区三里河路9号的住建部也悄然发生变化。在曾经很长的一段时间里，这个机构的行政任务直接挂钩“房价”，但越调越高的结果，使得其成为很多人的抨击对象。

现在，住建部正在摸索下一步行政改革的方向，比如过去由自上而下的楼市调控，变成现在分类调控，再比如以减少行政环节、降低交易成本为目标的“互联网+”。6月，郑冰约了在国家旅游局工作的老同学，准备请教互联网知识。这位老同学一直从事在线旅游管理研究工作，对O2O很有研究。

选择从这里开始，还有一个重要的原因。此前两天，国务院第四督查组到国家旅游局听取“互联网+旅游”专题座谈会汇报。这个督查组由国务院副秘书长王仲伟带队，督查的主要内容是针对国务院重大政策措施落实情况，其中一项就是检查国务院总理李克强在年前给各部委布置的任务：推动“互联网＋”融入老百姓吃、穿、住、行、医、教、养老等领域。

老同学告诉郑冰，旅游行业和房地产行业不同，互联网+旅游实践起步早，从2000年携程线下发卡到如今全国在线旅游市场规模约3000多亿元，而且旅游票务渠道多，线上交易成本低。

郑冰向老同学咨询去哪儿网、途牛网、携程网等网络公司的大数据模式。当听到去哪儿网利用大数据，帮助消费者规避“零负团费”陷阱，他就马上追问这种模式可否用到房地产领域。

因为如果全国个人住房信息联网引入平台准入机制，对问题开发商和楼盘进行“技术筛选”，或者利用大数据将犯罪嫌疑人房产资产单列，帮助购房者降低可能存在的交易风险。

老同学建议，郑冰还需要多联系几家互联网企业，摸清门路。

接下来的一个月，郑冰在老同学安排下利用节假日，见了阿里巴巴[微博]、百度[微博]、腾讯、京东商城[微博]等互联网公司的骨干管理者。他说，冲击更多的是思维理念。

“搞互联网+房地产，最终能对百姓提供什么样的价值？又能给政府管理带来什么价值？我们要做的互联网+房地产和之前房产经纪公司有什么不一样？我们要做的是类似于城市独立的信息系统还是美国MLS系统(房屋共享系统，由海量经纪人提供房屋详细数据，提供真实有效的房源和价格体系)？其实这些我也没有完全理出头绪，但通过互联网降低房地产交易成本方向是对的。”

郑冰最近碰到一个案例：某企业人事职员李明，因公司人事调整，需进行住房公积金二次开户。李明和几位同事准备分头跑窗口，结果又因材料、排号、政策变动，一个月过去了仍未果。

郑冰思忖：“全国这么多人使用公积金，为什么我们就不弄全国公积金APP呢，缴纳公积金和房屋交易支付为什么不能像购买电费一样呢？”

最近郑冰又开始探索利用互联网对房地产交易进行重构，从而提升房地产交易效率，目前房地产交易流程是，从房屋颁发预售证到网签，普通居民购买房屋需要半年，在他构想中，除了看房、成交等非标环节，公积金提取、购房资格审核以及网签等手续可以用互联网工具缩短到2周左右。另外，他住建部的同事也提出可以建立房屋定价系统等，让信息公开透明化等等。

当链家一位高管听说住建部也准备做房地产交易“互联网+”，一下子就懵了，“你们系统经过互联网技术处理后，能够查询到房源、户型和片区位置吗？模式和我们一样吗？”

很显然，住建部的计划跟链家目前实施的战略在形式上十分类似。按照链家董事长左晖布局，链家要做成类似电商领域的京东，并在全国20个城市不停地并购和扩张，背后是拥有更多城市的房产交易数据，目前链家内部系统已经拥有近1000T的房屋详细数据，包括楼层、户数、建设时间、业主家庭资产状况和投资态度等。而住建部的全国房地产信息联网系统尚未真正铺开，目前已掌握了全国44个城市的房屋信息情况。

郑冰突然体会到了前述腾讯人员的语义，笑道，“我们不是链家的竞争对手，前段时间听过左晖的演讲，你们做的比我们好多了，现在看来，互联网+房地产模式技术难度并不大，关键是人、组织系统和定价系统，我们是政府机构，没有商业绩效考核，所以很多事情推动会非常艰难。但住建部和环保部是被督察组单独约谈过的，督察组说我们工作含金量低(行政权利下放才2项)，我们必须要转变。”

“部里正在起草‘互联网+房地产’行动方案，不久后你就能看到住建部推出‘互联网+房地产’模式，其中包括‘互联网+公积金’，也包括‘互联网+房屋’，‘互联网+交易’等。”郑冰说。

不过，房屋是大宗商品，涉及居民资产因素等多方面因素，交易过于复杂。所以建设部对“互联网+房地产”行动方案的起草仍十分谨慎。郑冰说，“毕竟我们缺乏互联网基础，还涉及到房地产信息安全，但这项任务肯定要推。”

7月15日，相关媒体报道称，“通州区政府对房价上涨情况很敏感，不久之前通州区相关领导约谈了好几家开发商，提出口头警告，不要

带头大幅涨价。”

但据《中国经营报》记者近日的实地调查，一些项目的涨价预期不断升级、并未收敛。

7月8日，在紧邻北京地铁八通线临河里站的华业东方玫瑰，一位销售代表告诉记者，该项目的销售均价为30000万元/平方米。7月14日，记者回访该项目时得到的信息是，目前小区仅剩下一些大户型产品，每套房价都在470万元至500万元之间，下周可能还会进行一次提价。

京贸国际城项目10号楼6月8日开盘，开盘价定在31000元/平方米，相比此前8号楼大约27000元/平方米的在售价格，提价4000元/平方米，涨幅约15%。7月15日，该项目一位销售人员告诉记者，京贸国际城10号楼100多套房源目前已经售罄，下个月还将有一栋楼开盘，开盘价格还未最终确定。

首开香溪郡也是通州近期涨幅较大的项目。北京市住建委官方网站显示，该项目6月14日开盘成交均价为21622元/平方米，但7月11日加推二期4号楼少量房源时，均价已超过24000元/平方米，一个月的时间里售价上涨约3000元/平方米，且于当日售罄。

一位通州房地产开发商负责人在接受记者采访时表示，“在这一轮政策周期中，通州房价的上涨趋势是挡也挡不住的。”

10年涨了将近7倍

据记者了解，过去5年京贸国际城房价大起大落，可谓通州房地产市场风头一时无二的项目。

“虽然在2010年的限购令之后，通州也出现了一些超过3万元/平方米的项目，但依然没有任何项目的风头可以盖过京贸国际城。”一位业内人士如此表示。

京贸国际城第一批房源于2010年1月入市，最初均价为1.38万元/平方米，此后数月一直涨到2.68万元/平方米，成为当时的通州楼市最高价，被称为“京城第一涨”；到了2010年11月，北京开始执行“限购”，京贸国际城四期开盘价直接降到1.98万元/平方米，降幅达7000元/平方米，又成了“京城第一降”；此后，该项目开发商在2011年9月又以特价房的名义，再次降价6000元/平方米，将均价调到了1.4万元/平方米；该项目房价重回高点是在2015年5月，8号楼开盘价为2.73万元/平方米，但6月8日10号楼开盘时价格已飙升至3.1万元/平方米。

相对通州其他楼盘来说，华业东方玫瑰的销售价格并不是很高，自2014年以来的销售均价一直稳定在2.35万元/平方米，但自2015年6月以来涨价提速。

相关媒体2015年6月初的报道显示，“目前销售均价已上涨至2.55万元/平方米，每平方米上涨2000元，相比周边其他楼盘，华业东方玫瑰的价格上涨幅度并不是很大，依然有优势。”

但到2015年7月初，记者在华业东方玫瑰走访时，销售人员的报价已经涨至3万元/平方米，而7月14日回访时得到的信息是，“下周可能还会进行一次提价”。

京贸国际城、华业东方玫瑰、首开香溪郡等项目近期的涨价，还只是通州楼市的一个缩影。

统计数据显示，通州商品房成交均价在2006年时仅为4645元/平方米。“到了2010年北京两会期间，CBD东扩和通州建设现代化国际新城等概念被正式提出，这刺激通州房价出现了爆发式上涨，从2009年的均价不足1万元/平方米，一度跳涨至3万元/平方米。”前述通州房地产开发商负责人告诉记者。统计数据显示，2010年通州商品房成交均价达到16937元/平方米。

此后，由于“限购”政策的执行，通州房价出现调整，在2012年还出现了整体成交均价的回落。不过，进入2015年以来，特别是通州作为北京“行政副中心”定位的确定，让通州房价出现“跳涨”行情，不少楼盘都将售价从原来的2.5万元/平方米提升到3万元/平方米以上。相比2006年来说，通州房价在过去10年已经涨了将近7倍。

应克服“城强业弱”短板

通州成为北京“行政副中心”，今后的规划和发展原则已经确定下来。据北京市规划委副主任王飞介绍，今后在规划通州的时候，主要有两个核心思想，一是防止“摊大饼”，二是通州是相对独立的，不与中心城直接相连、连片发展。据记者了解，为了防止通州区和朝阳区的“连片发展”，将推动两区之间的绿化隔离带建设；通州与其他周边区县之间也将通过建设绿色空间进行隔离。

北京市规划委还明确表态，政府在同步配置通州的就业和居住资源时，将会从中管控，杜绝以房地产为主带动通州发展。

北京市对于“行政副中心”建设的定位是“去房地产化”，但目前通州楼市的“跳涨”态势似乎与之背道而驰。金融论坛城镇化研究中心主任易鹏表示，京津冀协同发展对北京周边的卫星城市房价肯定会有一定的上涨带动，但若过度炒作上涨预期，把协同发展异化成借北京疏解非首都功能大搞房地产开发，会导致要素难以流动，削弱产业转移和人口流动的动力，又建成新的“睡城”，缺乏持续长远发展动力。

北京市社科院副院长赵弘表示，通州建设“行政副中心”决策已定，重在落实，建设过程中既要防止“造城运动”，由于吸取北京中心城区建设的经验教训，严控城市增长边界，避免走上“摊大饼”式的老路。

赵弘认为，过去，通州职住比例严重失衡，存在“城强业弱”短板。在2008年~2013年间，通州新增常住人口28.7万，相当于新增就业人口的8.7倍；今后，在“行政副中心”的建设过程中，通州还需要强化高端产业的植入，趁着北京中心城区向外疏解非首都功能的机会，大举吸引生产型服务业、总部经济等高端资源，将通州建设成为现代化商务新区，这也将为通州、燕郊等地的“北漂”提供就近就业机会，减少“钟摆式”“潮汐式”交通压力。

房地产业界对未来通州市场如何判断？中原地产首席分析师张大伟表示，随着政策逐步明确，市场利好效应有望持续，“总体来说，这个政策是一个比较大的利好。对于市场来说，会有一波影响，但是价格涨幅多少，还要看利好的落地程度，包括政府职能搬迁的力度以及教育、医疗设施的完善程度等。”

“都说中国房地产在黄金十年之后将迎来白银十年，但是对于通州来说，房地产的黄金十年或许刚刚开始。”前述接受记者采访的通州房地产开发商负责人表示，“行政副中心”的建设首先将改变通州的交通配套，“非首都功能”的疏解肯定也将改善通州的教育、医疗环境，通州房地产市场将会得到更多的有力支撑。

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二季度北京楼市的迅速回暖，离不开相应政策的激励。在“9·30”、“3·30”、降息降准等利好的刺激下，二手房率先回暖，新房市场也迎头赶上，成交量出现上行。那么，在市场回暖的背景下，下半年北京楼市政策是否仍有调整的可能性？

政策大基调不变

上海市限购令的定向宽松再次引发了一线城市放开限购政策可能性的讨论。日前，上海市政府为促进人才创新创业，明确达到上海市居住证积分标准且符合个税缴纳额度等条件的非沪籍人员，将有资格在上海购房。

不过，业内普遍表示，一线城市持续限购的核心仍将是坚定的。就在今年3月份，北京市市长王安顺强调，北京暂不考虑放开“限购”。这也意味着下半年北京楼市政策的大基调并不会变。

“北京市政府正在调整土地供应结构，对于人口流入也从严把控，在这一背景下，北京楼市又继续回暖，下半年不大可能有更为激进的楼市政策出台。”北京市房协秘书长陈志表示，“如果有，也可能是国家层面的政策从宏观层面上影响北京市场。”

据亚豪机构统计数据显示，2015年上半年，北京土地市场新增土地供应仅33宗，这一数字也创造了近8年来的新低。

“尺度”放松可期

虽然楼市政策的主基调不会发生质的变化，但在不少业内人士看来，北京楼市政策依旧存在微调的可能。同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前整个楼市基本面已经好转，一线城市下半年楼市将会继续稳定上行。在这种背景下，一线城市楼市限购仍有微调可能。比如最近上海对人才类和非沪籍单身购房者定向调整购房政策，北京也对外籍人士调整购房政策，这是一个趋势。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，全面取消限购的可能性很小，尤其是上半年伴随交易量回暖，房价上涨较为明显的上海和深圳，限购取消的可能性更小，但是尺度适度放松仍可期待。

同时，在不少业内人士看来，北京和上海此前均表态不解除限购，但有可能会对限购的执行层面加以调整。例如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等，将会为楼市增加具有购房资格的客群规模。

15号，国家统计局公布了2015年上半年房地产开发和销售情况数据。从数据上来看，2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%），增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。

上半年住宅销售额增长12.9%，根据国家统计局公布的上半年经济数据显示，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，而一季度为同比下降9.2%。其中住宅销售面积增长4.5%。全国商品房销售额34259亿元，同比增长10%，其中住宅销售额增长12.9%。另一方面，虽然房地产销售形势明显回暖，但房地产开发投资和开发商购置土地的热情却在下降。数据显示，1~6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)，增速比1~5月份回落0.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积637563万平方米，同比增长4.3%，增速比1~5月份回落1个百分点。

6月“景气指数”提高0.2

1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，1-5月份为下降1.6%。其中，国内贷款10831亿元，下降4.1%；利用外资179亿元，下降3.9%；自筹资金23844亿元，增长0.1%；其他资金24095亿元，增长2.0%。在其他资金中，定金及预收款14121亿元，下降0.9%；个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%。

根据各项数据测算，6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.63，比上月提高0.2点。对此，有业内人士分析，从这一数据看今年上半年楼市成交数据明显好转，这主要和国家的政策放松刺激有关，特别是降准降息带来的流行性支持。

北京地价和房价比肩上行。大兴五环外的地价超过3万，而北五环外的某公寓更是以超10万元/平方米的单价实现成交，成为北京楼市历史上五环外公寓项目成交单价首次“破10”，也标志着五环外楼市正在加速进入10万+时代。在房价和地价的双重推动下，位于海淀的金隅翡丽洋房两小时内基本售罄，4.3万元/平米的售价仅和海淀北部成交地块的楼面价持平。业内人士认为，在这场全市范围的涨价潮席卷下，曾经的洼地价格难再有，这种预期带动了近期入市的金隅翡丽等项目重现日光行情。

五环外房价进入10万+时代

近日，位于五环外奥森北侧的公寓住宅项目紫御华府成交了一单4000万房源，单价超10万元/平方米。这是北京房产史上五环外楼盘成交单价首次超过10万元/平方米，但不是第一次和“10万+”触电。被称为豪宅元年的2015年，正在将10万元/平方米的战场从内城移向五环外。5月21日，北五环外的润泽御府一批新房源取证，均价达10.58万元/平方米；5月30日，中粮瑞府取证，价格最高超过20万元/平方米。而下半年，入市价格铁定超10万元/平方米的五环外项目还有远洋刘娘府项目、保利首开天誉等排队入市。

一切迹象表明，除了南城，其余三大方位的五环外楼市正在快速进入10万元时代。最近的土地市场表现无疑坐实了这一趋势。溢价率高达48.93%的海淀中关村永丰产业基地地块，尽管地处五环之外，且周边配套远逊于四环核心项目，但以其4.3万元/平方米的高楼面价来算，未来售价有望直接突破10万元/平方米。

“五环外楼市全面进入10万元时代已成为一个既定事实，而其背后则是土地供应稀缺导致的地价飙升。”业内人士认为，从目前来看，孙河、东坝、海淀、亦庄等区域已成为突破口，并将带动五六环区域由点及面地进入10万元时代。

洼地效应引发周边新盘“日光”

高价房的全面外溢令置业者加快了入市步伐，而一小撮尚维持既定价格的新盘，则因为强烈的价格优势成为置业者争夺对象，近期入市的金隅翡丽便是如此。6月27日，位于海淀的金隅翡丽在开盘两小时狂销3.2亿元，当天热销71套，建筑面积7892平方米，基本实现日光。据悉，金隅翡丽此次主推61-132平方米的六层电梯洋房，涵盖刚需到改善全产品段，因此大获追捧。

除了产品之外，价格对置业者的刺激则更为直接。据了解，金隅翡丽此次开盘均价为4.3万元/平方米左右，这一价格与两个月前成交、同在海淀北部的永丰地块楼面价持平，此时，距离金隅翡丽4公里以外的紫御华府成交了一套单价10万+的房源；而同一纬度、距离其5公里左右的润泽御府新房源均价达到10.58万元/平方米。

“同样的区位，同样的高端产品定位，如此巨大的价格落差，在市场上可用‘可遇不可求’来形容，这也是该项目能实现开盘日光的底气所在。”业内人士表示。据了解，金隅翡丽下半年还将继续加推203-239平方米的叠拼，这一低密产品在海淀近乎绝迹，而据金隅翡丽负责人透露，叠拼产品价格预计在5万元/平方米左右，非常具有竞争力，稀缺的产品形态和极具优势的价格表现，预计届时会重演开盘日光的行情。

同区域5万内价格恐难再现

在这场席卷整个楼市的涨价潮冲击之下，曾经的洼地正在逐渐消失。“严格来说，并不是消失，而是价格标准提高，比如当前海淀4.3万元/平方米是洼地，但今后的洼地可能在六七万甚至更高的水平出现。”一位资深业内专家表示。

事实上，在2015年初，毛大庆就曾发出“北京以后五环到六环的房子都是8万到10万”的言论，而今，时隔不过半年，这一预言已开始兑现。这一结果是土地传导的体现，近期入市的10万+楼盘全部是2013-2014年地王项目，而这批地王，大部分处于五环外，从目前这批高价楼盘的推盘周期来看，其对楼市的推涨作用才刚刚开始。“豪宅新盘大增，竞争空前，所有项目都采取‘低开’策略，也就是说，当前的这批豪宅价格还处于低位。”业内人士分析，在未来“高走”趋势下，还将有更高的房价出炉，而那时其对市场的推涨作用才真正开始。

在这种趋势之下，市场对价格的心理底线正在被迫抬高。“这个项目卖3.5万的时候，嫌贵，但今天来看，即便是4.3万，也是不会再有的低价了。”在金隅翡丽销售中心，一位客户如是说。对于大部分刚需、改需客户而言，最佳选择已不是“等”而是“抢跑”。

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