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在楼市3.30新政后，更加之510降息的利好，深圳楼市终于再次找回了当年速度的感觉，一下子“独领风骚”，领涨全国，在王健林都坦言房地产不好干的时代，这一枝独秀的深圳楼市，是同为北上广的一线城市可以望其项背的吗，在笔者纵观北上广的成交数据后，发现在深圳楼市的火爆面前，发现在高涨的红五月的深圳楼市面前，北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。据中原地产研究中心统计数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。

其中一线城市2015年前5月签约17.11万套，同比涨幅达到了41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅为13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平。四线城市成交量有轻微下调。330新政导致的成交量，逐渐开始体现到签约上。从整体签约看，一线城市涨幅最明显。美联物业研究中心统计显示，5月份四大一线城市仅北京一、二手住宅成交环比现小幅下跌，其他各城市均继续上涨，其中深圳表现优异，一、二手涨幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高达13378套。高成交之后往往便是价格的上扬。但张大伟认为，深圳不会成为北上广的示范。他表示，深圳能迅速复苏有几个原因：深圳的城市人口结构比较年轻，一些购买力也有所出仓；深圳自身一些限外政策的松绑和微调，对当地需求的增加也起到了一定作用；深圳新增土地供给是北上广深中最少的，各方就有了上涨的预期，其中开发商对楼价的判断也有一定的影响。

总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说，目前各地都在最近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。

但从库存、人口流入看，刺激政策对一二线影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。深圳楼市的快速回暖，虽然有政策层面的因素，但是，因为库存和体量原因，这种快速回暖的速度，的确不是其他一线城市可以复制的。

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在上周五突破4600点之后，周一（5月25日）沪指轻松站上4800点大关，再创本轮牛市新高。据称，这是2008年1月以后沪指首次回到4800点上方，创下88个月新高。5月26日，沪指再次冲高，收盘时已突破4910点。与此同时，深证成指也在周一上涨的基础上继续攀升，周二收盘达到16903点，两市总成交额达21542亿元。

姑且不论政策的影响几何，今年屡屡冲高的股市的确让股民热血沸腾，在“冲破6000点”的呼声下，那么问题来了，在“卖房买股”的说法隔三差五就露个面也是见惯不怪时候。我们到底是该选择股市还是楼市呢？

对于任志强这位房地产界的“资深评论员”来说，卖房买股是只有傻瓜才会做的事情，一般人只会卖股买房，原因是股票不能当房子住，但是房子可以抵押钱，一边住着房子一边买股票。

数据统计有多少中国人在这轮牛市刺激下卖房买股？有多少准备购房的年轻人用积攒的首付资金投入了股市？

我们可以知道的数据是，截至上周末，A股有效账户数为16816.89万户，较2014年末增加了2602.2万户，其中超过六成为二三十岁的年轻人开通。

不可否认，牛市来了楼市成交肯定受到影响，甚至有说法认为，楼市现在的最大竞争对手不是同类产品，而是股市。

更有说法指出，现今的股市已替代楼市成为新蓄水池，吸纳主要经济发达国家推行货币宽松政策所产生的海外热钱。

当然，随着中国股民对股市风险的逐渐认识，也出现一种股市盈利回流楼市的现象，从这一方面看，股市与楼市在相互较劲的同时也在相互“促进”。仅就目前看，股市的确较楼市热辣，正所谓趋利避害是人的本性，有利可图的股市必定吸引大量资金。

有数据显示，沪港通自去年11月开通半年以来，沪港通北向交易日成交额已基本维持在60亿元左右，已用总额度超过1000亿元，这在一定程度上支撑了本轮的牛市行情。

充足的资金推动了股市的疯狂飙升，但股价的高位又使市场风险大幅增加，股民们在津津乐道投资已获大幅回报的同时，谨慎防范风险也是必不可少。市场机构对此表示，近期股市风险已现，部分投资人已开始逐渐进行资金转移，而基于国内投资渠道的狭窄，住宅尤其是高端住宅成为首选。

由此看来，无论是卖房买股还是抛股买房，无非是逐利使然，而仅就风险管控方面考虑，抛股买房更为理智。

“市场华丽地反复抽打我们的耳光，六环沿线出现了一波8万+的项目。”彼时，房产圈嘴仗还打得热火朝天，认为北京4环房价破8万元还比较遥远。此时，颠覆就来了，近期多个远郊区项目预售价格超过8万元。圈内人不禁发出感叹：“三观被颠覆，我只想静静。”

通州项目单价破8万元

“前一阵还在谈四环8万，两个月后六环都有破8的了。价格一出毁三观，如果只有一个，你可以说他傻大胆，但现在一波都这样。”昨日，中原地产首席分析师张大伟在其个人公众号中，晒出通州龙旺西里清水湾嘉园项目的预售信息，这个靠近6环的项目119号楼的拟售价格达到8.2万元/平方米。

通州房价今年出现明显上涨的趋势。中原地产统计数据显示，截至昨日，今年以来通州商品房住宅签约合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨幅度达到2.3%，领先于其他区域。不过，从2013年以来，通州仅供应了7宗包含居住类的土地，且全部位于台湖及宋庄等区域。

对于通州房价进入新一轮上涨的趋势，张大伟认为，通州市场的涨幅在2012年至2013年期间低于全市涨幅，导致最近市场有明显的补涨动能。且相比大兴、房山，临近CBD的独特优势，使通州市场的需求基数庞大，“未来的运河CBD将是明星区域，通州也将是未来市场最活跃的区域。”

大波“破8”郊区物业来袭

北京晨报记者昨日从市住建委官网上查询到，近期获得预售许可的项目中，有多个物业预售价格超过8万元/平方米。21日，海淀区东升乡映月台嘉园获得预售许可，平均价格高达13万元/平方米，突破了之前同区域的历史纪录。该项目有的房型按套内面积拟售单价计算，甚至达到142069元/平方米。此项目具有一定的代表意义，2013年11月该地块成交，是北京首宗计划现场竞配自住房的地块，虽然后来调整为竞配公租房，但这种竞拍方式影响了后续一系列地块的拍卖。

高端化无独有偶，位于六环外的门头沟也惊现预售单价突破8万元的项目。与映月台嘉园同一天取得预售许可的泷悦长安嘉园便是其中之一。该项目位于门头沟永定镇，预售单价高达6万至8万元。其中9号楼101室按建筑面积拟售价格为84533元/平方米，按套内面积拟售单价达到90197元/平方米。位于门头沟新城的西山艺境(楼盘资料)同样如此，5号住宅楼2单元103室按建筑面积拟售单价81251元/平方米，按套内面积拟售单价达85872元/平方米。

政策对高端市场有利

商品房市场高端化的趋势已日趋明显。根据中原地产市场研究部统计数据，截至5月中旬，2015年北京单价在10万元以上的顶豪签约量已达到122套。4月份总价过千万元的高端物业成交合计178套，环比上涨幅度达到了17.9%，同比上涨幅度也达到了22%。

不过，6环沿线的物业单价突破8万元着实让业内瞠目结舌。部分业内人士认为如此高昂的价格或许不会被市场买账，可能不会有交易，“清水湾8万多谁会买啊。还记得当年的国花园吗?卖不出去都拆了。”不过也有人认为，8万元的预售价可能会带动周围的房价上涨，就开发商而言，自住房的供应挤占普通住宅市场，随着土地供应量少价增，商品房高端化将成为趋势。

“过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，地价屡创新高的情况下，要求企业在高端产品上创新，目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。”张大伟表示，过去的高端市场大部分是投资属性，但现在具备了第一居所的功能，政策对高端市场有利，“未来顶豪及超顶豪的价格有望持续上涨。”

夏至未至，通州楼市却开始升温。有别于降息、降准等政策利好带给北京市场的东风，通州房产看涨的信心，来自城市规划。就像传闻“燕郊要通地铁”一样，“北京市政府将落户通州”的小道消息，在这些天里广为流传。“北京城市副中心”与“市政府东迁”的消息，仿佛让通州的房价一夜之间坐上了“直升机”，竟然有楼盘报出8万元/平方米的高价。

北京市政府搬迁之说，在多次传言之后，一直无法落地。从目前的情况来看，通州目前尚无力承担副中心职能。中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，通州变身“北京版浦东”的可能性不大。上海的浦东和浦西，过去是未开发区和主城区的关系，这一点和北京主城区与通州虽然有些近似，但两地仍有很多不可比之处，比如开发浦东新区，是上世纪90年代国家层面的战略，高于通州目前之于北京的战略地位，且浦东区位优势也比通州强。

牛凤瑞说，过去北京有城八区，现在改为城六区，但是从来都没有把通州纳入其中，这是客观现实。

实现“副中心”规划仍需时间

北京首次提出将通州打造为城市副中心，是在2012年北京市第十一次党代会上，随后在2013年和2014年北京市政府工作报告中，也都明确要求加快通州的建设。“现在通州还算是‘睡城’。”在临河里区域居住的白领小张告诉《每日经济新闻》记者，要是通州有相关产业支撑的话，他就不用坐地铁去西城区上班了。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，通州新区的定位与现实之间差距较大，城市功能很不齐备，还没有实现宜居宜业，目前还是“睡城”。

但在牛凤瑞看来，新城建设之初只有先当“睡城”，将来才可能成为新城或副中心，这是一个发展的过程。根据通州的“十二五”规划，通州主要聚焦五大产业——高端商务、高端制造、现代物流、文化旅游和医疗健康。通过“一核五区”即滨水高端商务区域、宋庄文化创意产业聚集区、通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、国际组织聚集区和北京国际医疗服务区来实现其产业定位。

从2012年提出这“一核五区”的定位之后，通州的规划到底有哪些项目在逐步实现？记者从通州区2015年政府工作报告中梳理发现，核心区，万达广场开业运营；富华水乡南区基本竣工，新北京中心等项目进入主体建设阶段；富力等项目开工；彩虹之门、台湾新光等项目启动前期工作。文化旅游区，环球影城项目获国家发改委核准。环渤海高端总部基地，国家车联网产业基地项目地块具备了上市条件。国际医疗服务区，北京信诺佰世医学检验中心正式对外营业，北京国际医学中心组团项目正在进行。“目前这些产业有些已经在形成中，未来有不错的前景。”赵秀池说。

市政府迁址通州可能性不大

伴随着通州“副中心”定位的热炒，“北京市政府迁址通州”的传言又来了。此前，市场已多次传出过北京市政府搬迁通州的消息，但每一次传言又被证明为假。

“一部分人一直在鼓吹这个事情，但是可能性不大。”牛凤瑞向《每日经济新闻》记者分析说，通州如果作为北京市政府所在地，首先面临地理中心的问题。通州位置偏东,如果像传言中所说搬迁到运河附近，那么运河东岸就已经紧挨河北省了，通州能给予的延伸空间并不富余；另外，如果将北京市的行政功能往通州转移，还会牵扯到未来行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，仅交通成本就非常高了。

牛凤瑞说，一般行政中心和地理中心相重叠，为的就是提高行政效率。行政人员的搬迁，还牵扯到家属的搬迁，搬迁成本由谁来支付，也是一个问题。

牛凤瑞表示，通州的定位，是北京的新城或城市副中心，主城区的产业和人口密度越来越高，相关产业必然会外溢，城市功能必然需要疏解，“通州也是首都产业分流的首选地，有发展空间。”

北京方迪经济发展研究院副院长赵燕霞告诉记者，从通州新城的规划发展来看，将是以服务业为主导的高精尖企业，城市的服务功能将是其极为重要的区域特征。“随着若干重大项目落地，文化旅游将是通州未来发展的重要部分，运河沿岸的文化资源也比较丰富。”

年内房价或难大涨

中原地产统计数据显示，通州楼市整体价格在今年已经出现了明显的上涨趋势，截至5月25日，已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨2.3%。横向对比，通州在北京房价涨幅排名中居领先位置。

中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者分析，价格之所以上涨，根源在于通州土地供应稀缺，最近几年居住类土地供应明显减少。

据了解，通州区域有楼盘的获批价格超过了8万元/平方米。住建委官网显示，该项目近期共有62套现房房源获批，其中119号楼的10套房源获批价格为82000元/平方米，其余52房源批准销售价格为81600元/平方米。上述项目开发商告诉记者，这只是住建委批准的最高预售价格，该项目是现房别墅，销售价格还会依据市场情况而定。

亚豪机构市场总监郭毅对记者说，所谓预售价格，只是开发商预期达到的最高售价，并不是市场认可的价格，具体售价一要看产品，二要看市场。

一位熟悉通州市场的业内人士认为，通州楼市供应的稀缺确实有利于在售项目涨价，但是涨幅会很大吗？这需要打个问号，毕竟通州的“副中心”规划的实现效果，目前仍需打个折扣。

上述机构的统计数据显示，截至5月25日，通州区新建商品住宅共成交31.01万平方米，而2014年全年，共成交87.16万平方米。折算下来，2015年即将过半，成交面积仅为去年的36%。

上述业内人士说，整体市场成交并没有大幅升温，二手房市场趋好后，向一手房市场传递的效率也很低。由于新房价格过高、位置过远、配套欠佳，购房者选择的天平正在趋向于二手房。

一位原打算在通州置业但最终选择在燕郊买房的消费者告诉记者，通州靠近六环位置的住宅售价也要超过2万元/平方米，是燕郊价格的一倍。如果所买房屋附近没有轨道交通，出行也成问题。另外，通州积分落户政策尚未完全落地，也是他转向置业燕郊的关键。

尚不能带动周边发展

虽然通州楼市大涨的可能性不大，但多位业内人士认为，在京津冀一体化的过程中，通州仍然起到桥头堡的作用。随着未来城市副中心建设的不断深入，通州区作为重要的中心城人口疏解承接地，承接中心城人口与功能的作用越来越突出，人口的吸附力也会越来越强。

那么通州新城的崛起，能否带动河北燕郊等地的区域经济发展？

牛凤瑞对《每日经济新闻》记者表示，北京的产业规划，是围绕首都核心功能区发展高端服务业、科技创新等。通州一方面要执行北京市的产业政策，同时还有自身的区位策略，不能完全克隆。“通州区的产业发展和调整空间，在全市来说空间是比较大的，有同等地位的其他区只有大兴。”

牛凤瑞说，从京津冀发展来说，通州具有更重要的地位，北京和京津冀发展首先是向东、向南延伸的过程，通州正好处于这个位置。但从地理区位来说，燕郊三面都和北京接壤，处于京津冀三角区的核心区域。

那么通州对周边河北诸地影响会多大？赵燕霞认为，从现在来看，通州还需要提升自身发展的水平，目前还不具备带动周边发展的能力。

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据21世纪经济报道,全国的房地产投资出现了分化的情况,即越是发达的地区,房地产投资增速越快,越是边远地区,则房地产投资越慢。以北京这样的一线城市为例,据国家统计局公布的数字显示,一季度全国北京房地产投资增速为23.8%,比去年同期的19.3%要快,北京也成为今年房地产投资增速最快的城市。

对此,业内专家分析称,“随着楼市政策效应的显现,房地产将进入供求平衡的拐点,这必然会使像北京这样的一线城市房产价值趋升,众多投资者也会抓住时机,积极入市。而对于投资置业的方向,坐拥繁华配套与自然生态资源的城市别墅成为置业首选”。

马太效应助推北京房产投资增速

同时,据报道,一季度25省城镇居民人均可支配收入出炉,北京的城镇居民人均可支配收入13503元,增长8.4%,跑赢了6.8%的一季度GDP增速,为北京经济发展再添新动力。而随着马太效应的显现,业内人士认为,北京楼市的投资增速也将随之进一步提升,房地产后市可期。

而据悉,众多高端项目的销售现场十分火爆,置业者的入市积极性可见一斑。一位刚刚在远洋天著完成认购的王先生就对记者说,“现在楼市政策这么好,而且听很多业内人士分析,房价好像还要涨,我们当然希望抓紧这个最后的时机,赶快下单,完成交易。更重要的是,远洋天著这个项目不仅口碑信誉很好,我们在看房过程中,也对配套景观各方面都十分满意,确实是一个性价比相当高的项目”。对于这种现象,专家也表示,随着政策的具体落地,楼市库存压力已经得到了极大地缓解,房价极有可能进入上涨通道,因此,现在抓紧入市购房,确实是明智之举。

高端楼市热度有望再度攀升 远洋天著领衔置业热潮

楼市置业者对于房产投资的高涨热情,也带动了高端项目的持续热销。同时,一种最顶级的居住方式——兼具“城市“和”别墅“两种生活形态的城市别墅,成为高端楼市的佼佼者。它满足了人们对”第一居所“的诸多需求,又兼具别墅的低密形态,成为顶尖人士的心头所好。而且,有分析指出,城市别墅除了满足人们高端品质生活之外,还能满足投资者的投资保值功能。而以远洋天著为例,有巨大的投资升值空间。首先,从投资者最重视的地段因素来说,项目坐落的亦庄经济技术开发区的东区,随着区域配套的逐渐完善,其未来发展潜力不容小觑。而在产品品质方面,无论是细处着眼的全石材干挂外立面,还是不积水积雪的坡屋面屋顶设计,都显示出项目精良的品质。置业于此,投资升值指日可待,远洋天著也将再次领衔置业热潮。

最终将以房价下跌告终,可以从两个因素考虑:一个是人口红利,一个是人口迁徙。

房价“暴跌”“暴涨”“断崖”……邦地产君其实很谨慎用这类词语,因为基本会被口!水!淹!没!特别是在GDP还想骑着房地产冲刺,不停甩出调控放宽、降息、降准等等“兴奋剂”,让局面看起来“涨势很足”的时候,讲“大跌”,是不是S?

但或许看到下面这些数据,你会不禁感叹:还真有可能……

【前25年,房价下跌是这样造成的……】

从国家统计局数据来看,25年以来,全国房价出现过3轮低谷,其中2次出现了负增长。1994年,这轮低谷,直接原因是第一轮楼市泡沫破裂效应的蔓延,而泡沫的源头则是大兴土木的海南、北海,彼时上海、北京等地房价也上演过从大涨到腰斩的剧情。

1998年,第二轮低谷,次年房价负增长,直接原因则是东南亚金融危机。不过这一轮香港同胞比我们更惨。2008年,房价跌得既夸张又突兀,从2007年14.8%的较高增长率,一下子变为-1.6%,这是25年来最大的一次跌幅。除了全球金融危机以外,系列自然灾害也是影响房价骤跌的因素。(但次年房价涨幅就急速飙升至23.2%,只比历史第一高,低0.1%!至于催涨因素,你懂得!

注!意!【房价真正下跌,会因为它……】

这25年来,虽然中国房价增幅有跌宕,但绝对值一直在涨!(大中城市房价涨幅基本在5倍以上)。而中国房地产泡沫自2003年以来,一直在膨胀!(没有破裂……)

从一个角度理解,短周期内,楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看,楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构!而中国的人口结构,已经开始变化!这是一项将影响房地产市场结构,乃至整个经济结构调整的关键因素。

人口结构开始变化了,房价真正意义上的大变动,即将发生……这个变动,邦地产君认为最终将以房价下跌告终,可以从两个因素考虑:一个是人口红利,一个是人口迁徙。

人口红利见顶

国家统计局数据显示,中国人口结构自2011年已开始出现转折,2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降,2014年劳动年龄人口再减少371万,65岁以上老年人已占总人口1/10,城镇就业人口增量收窄。但中国目前总和生育率仅为1.4(“低生育陷阱”红线是1.3)

人口红利见顶有啥影响?

看看发展模式跟中国有可比性的日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放,及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂,房价暴跌,一轮周期完毕。

(二战后)已经走过三轮房地产周期的美国,也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。最近的一次,2006年美国劳动人口占比急降,2007年房价开始转向,2010年出现该轮周期最低点

北京、上海、广州,仍是中国最大的“吸人器”,无可厚非。但短期已有了些变化。

随着城市承载力的超饱和,人口外溢的现象越来越明显,以北京为核心的河北,以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等,都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。随着产业的调整和外溢,重庆、成都等地区也成为了净流入地区。

另外,黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。

更长远的变化,理论基础是发展经济学家Arthur Lewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”,动因之一则是新城镇化运动。

在Arthur Lewis 的理论中,工业化启动之初,劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移,在快速工业化的农业经济体中,工资也能保持低位。但最终农村的工资开始趋近工业部门,雇主需要提供更好的待遇(包括工资和生活提供),才能吸引公认离开农村家乡。

“工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差,但不平衡的经济。“工资上涨会逐渐侵蚀利润和投资,这将迫使再平衡发生。”中国的新城镇化,也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市,增加吸引力。

而这些趋势背后,是整个房地产供求格局更加平衡,普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因,一线城市供不应求房价暴涨的基因,都会得到削弱。而这一“平衡”状态下的房价,会把当前的房价挤掉更多“水分”。

大家都知道,制约房价的因素非常多,人口结构、经济结构、房地产领域各种微妙而复杂的关系。人口红利见顶后，房价还能横行到几时。