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 中国百城房价连涨23个月后首次下跌，但告别高增速不意味着市场终结

“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中国董事长潘石屹[微博]的“高调看空”，让楼市走向再次成为焦点。

  交易清淡、供需紧张缓解是今年楼市降温最直接的表现。端午节期间，北京住宅交易量创下7年来的同期新低。国家统计局数据也显示，今年前4月，我国商品房销售面积同比下降6.9%。“同一片区，去年夏天中介还说没房源，结果这俩月居然带我们看了50多套房。”上月在北京西南二环买下一套二手房的蔡女士很感慨。

  部分城市房价止涨甚至下跌，被认为是楼市分化、降温的标志。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加，且首次出现区域性价格回调。中国指数研究院[微博]的数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。

  外资机构集体唱衰也为中国楼市增添了一抹悲观。5月，穆迪宣布将中国房地产业预期从此前维持了18个月的“稳定”调整为“负面”。投行巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。瑞银则指出，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国的房地产市场正面临拐点。

  “拐点”“恶化”“负面”……中国楼市果真进入下行通道了吗？

   增速下降并不等于负增长。在住房和城乡建设部总经济师冯俊看来，新开工面积、成交量出现同比负增长，是由于2013年同期的基数过大。如果与2008年至2012年同期指标相比，仍属正常增长。“过去增速那么高，现在下降些也是市场正常调节。”

   受不动产的特性影响，市场分化不仅是正常调节，也是发展主流。清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，今年4月，部分城市房价出现环比下降的原因有三：其一，当地居民住房保有水平偏高，其二，产业结构调整过程中部分制造业人口随企业迁出了该区域；其三，该区域存在住房供给过量或价格过高问题。房价下降属于正常的市场调节。

   房地产市场既然是市场，波动就是不可避免的规律。住建部政策研究中心主任秦虹认为，经过十几年的高速增长，住房市场目前已迈入高基数低增长的发展阶段，这是必然趋势。“行业增速调整并不意味着市场的终结。上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’，这样的分析值得商榷。”对于外资机构的集体唱空，秦虹分析，一方面，一些外资机构对中国市场的特殊性并不了解，比如父母帮子女购房、全世界最高的首付比例等，将国外市场特点套用到中国市场分析难免有偏颇。另一方面，一些外资机构的数据也缺乏科学支撑。“比如有一份研究报告称2013年中国城市竣工住房面积达25.96亿平方米，比国家统计局数据高了一倍多。据此计算，对市场走势的判断就会有很大不同。”

会不会出现“次贷危机”“日式崩盘”？

不会出现断崖式暴跌，需防范价格增长过快导致市场脱离实际使用需求

“房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康发展对宏观经济尤为重要。”秦虹介绍，我国房地产业产业链较长，上下游涉及几十个产业，影响面较广。

更重要的是，作为资金密集型行业，楼市平稳直接关系到金融安全。刘洪玉提供的数据显示，2012年我国全部贷款余额、房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房抵押贷款余额分别是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也认为，2013年房地产开发贷款占机构各项贷款余额的6.6%，个人购房贷款余额占14.1%，一旦市场出现较大波动将对金融安全产生不利影响。

此次楼市调整是近十几年来首次非行政干预因素导致的市场波动，也引发舆论格外关注。

“过去十年中国房地产市场每3至4年也会出现周期性调整。但相比2008年、2011年政策性压制导致的市场调整，本次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场降温，可能会导致本轮调整周期较长深度较深。”中原地产首席分析师张大伟说，本次出现调整的原因有三：一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，房地产不得不“让利跑量”；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩；三是自住房（地块汇总、实拍、论坛）增加供应、房贷紧缩及楼市负面新闻增多的情况下，购房者预期出现变化。

正是基于以上原因，当三四线城市陆续出现供应过量、价格停滞甚至下跌时，人们担忧“断供”蔓延引发美国式“次贷危机”。另一方面，尽管目前一二线楼市还处于增幅收窄的上升通道，但过去一年豪赌“地王”的大量房地产企业在目前的融资环境下会否遭遇资金链断裂，从而引发多米诺效应，导致日本式的“断崖式暴跌”，也是市场所担心的。

“我们不可能出现美国式的次贷危机。在美国，金融机构在全部存量住房中拥有的权益超过50%，而我国住房金融发展水平远远比不上美国的水平。”刘洪玉说。

国家发改委经济研究所副所长宋立分析，日本房价出现整体趋势化下降时，城市化率约为60%至70%。而日前中国公布的53.73%的城镇化率实则为劳动力的城市化率。“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中国真正的城市化率不超过40%。因此房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降，只是阶段性调整。”

刘洪玉也认为，日本地价泡沫的破灭，市场饱和、价格过高是内因，日元急速贬值、股市暴跌是外因。而我国还处于快速城镇化发展过程中，住房市场有实际的使用需求支撑。“中国楼市不会出现所谓断崖式暴跌。我们需要防范的，主要是价格增长过快导致的住房市场脱离实际使用需求支撑的情况，因此我们要下大力气确保住房价格的基本稳定。”

房地产金融风险究竟多大？

“影子银行”规模未知是最大风险，住房金融不盲目扩大杠杆就不会引发系统性风险

尽管楼市并未进入趋势性下降，但并非毫无风险。“中国房地产金融风险主要源于房地产开发贷款。”刘洪玉坦言。

去年下半年，信贷政策趋紧，多数房地产企业无法从银行系统获得贷款，不得不借助夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等“影子银行”，来完成土地购置、开发建设与资产运营。今年5月，53家信托公司参与发行了306只固定收益类信托产品。

“影子银行”无疑推高了房地产企业的融资成本，以其中最“便宜”的境外美元债券为例，折合目前汇率，企业融资成本在7%与17%之间。

“‘影子银行’的参与，一方面提高了房地产行业的投资能力，导致更激烈的土地出让市场竞争和更高的地价，另一方面也提高了相关房地产企业的杠杆水平，降低了其抵御市场风险的能力。”刘洪玉说。

房地产业通过“影子银行”融资的规模不详，也是业界担忧所在。今年以来，惠州光耀、宁波兴润、青岛君利豪等房企均传出资金链危机，而这些房企的陨落都成为多米诺骨牌的第一张，引发了众多民间借贷纠纷。

“没有机构可以统计出目前房地产行业通过影子银行融资的具体规模，可能它比我们能想到的要多。而这种未知是最大的风险。”张大伟说。

不过，“影子银行”的问题已引起相关部门的高度重视，目前与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险。业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。

秦虹也认为，尽管今年前4月个人按揭贷款偏紧，对企业回款影响很大，“但只要我们坚持不搞美国式的零首付或低首付，坚持控制投资投机性需求，不盲目扩大杠杆，我国的住房金融就不会引发系统性风险。”

楼市还有机遇吗？

虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属

在业内专家看来，目前楼市出现的调整既是正常的，也是宏观调控一直所引导追求的。

“目前出现的调整，是我国住房市场迎来的一次难得的自我调整机会，大趋势正朝着中央政府过去几年来一直追求的楼市合理回归的方向发展，是政府和包括绝大部分开发商在内的社会各界普遍期盼的，非常有利于住房市场的持续健康稳定发展。所以中央政府层面暂时还没有‘救市’的需要。”刘洪玉说。

调整期的中国楼市仍充满机会。在房地产领军企业万科集团总裁郁亮看来，中国房地产行业已经度过了它的黄金岁月，进入了白银时代。“虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。”

秦虹分析，目前我国24—28岁的人口有1.2亿人，其中约8000万人在城镇生活，他们是目前刚需的主体。而39—49岁的则是高储蓄人口的主体，他们是改善型需求的购房者。“中国的人口结构正处于两者叠加的高位期，因此未来房地产的需求仍然很大。”

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   日前，世邦魏理仕发布了《2014中国企业租户调查报告》（以下简称“报告”），报告显示，尽管大部分企业面临着成本上涨及经济疲软两大挑战，超过68%的受访者表示其公司在未来三年内还将继续扩招员工，52%的人认为其公司会继续扩大在中国的业务规模。

   在搬迁方面，华东地区是企业考虑扩租或搬迁的首选之地。尤其是上海已经成为大多数跨国企业设立中国总部的第一选择。而办公郊区化方兴未艾，这对于拥有高规格写字楼供应和完善基础设施配套的次级中心商务区来说，是一个很好的机会。

　DTZ戴德梁行华北区写字楼部主管王刚认为，北京郊区化办公早在15年前就已开始出现，从明年整体的非核心区写字楼市场的区域分布、供应规模和产品多元化三个维度来看，2015年将是核心商圈郊区化的元年。

　据了解，明年北京写字楼市场东北五环外、西北四环外、东部和南部五环内外、西部五环外都将有大规模的新增写字楼供应，如此多的项目给计划外迁的企业带来众多选择，同时开发商也将面临新的挑战。对此王刚表示，如何依托正在持续改善的市政交通基础设施、地域的资源和优势、产业政策、低密度特点、自然环境和成本优势，打造出足够吸引力的办公产品以及无后顾之忧的配套服务是未来非核心区项目开发商的重点工作。郊区化办公的快速发展主要依托交通与物业这两个因素，发达的交通网络能够缩短市区与郊区的时间距离，便于企业分享城市资源。良好的物业管理则是促使企业产生依赖性的关键。

 DTZ戴德梁行发表《PropertyTimes》亚太区写字楼市场2014年第1季度报告。2014年首季度，亚太区写字楼市况平淡，各方观望情绪较为浓重，业主对于开发新写字楼项目采审慎态度，租户亦未敢大举签租新楼面。季内亚太区整体市场的净吸纳量自上季度下跌28%至130万平方米，供应亦自上季下跌27%至180万平方米。

  首季度亚太区写字楼租金录得轻微增长，区内39个市场中，有17个录得租金增幅，有11个市场则出现租金下调，与上季度区内有18个市场录得租金增长，仅有9个市场租金下调相比，本季市道较上季略为转淡。

 本季度新加坡录得出人意表的4.2%租金增长，增幅为亚太区各市场之首，星洲市场本季租务活动较上季好转，净吸纳量持续超于供应量。

  DTZ戴德梁行东南亚丶澳大利亚及新西兰研究部主管DominicBrown先生表示：「新加坡写字楼市场现正处于上升周期，主要受到制药及信息科技等非金融行业的租赁需求所带动，持续的租金高企和低空置率，让星洲写字楼的业主拥有较强的议价能力，而租户则不免显得较为被动。

 与新加坡相反，香港的写字楼业主则要提供更多租务优惠以吸引租客，刺激季内的净吸纳量增至34,000平方米，空置率则回落至5.6%，大致可抵销去年下半年间高达37,000平方米的负吸纳量。相对新加坡的写字楼租赁需求来自多个工业，香港的租赁活动则始终集中于金融行业，当中包括中国大陆公司来港扩张，以及海外基金欲于亚太区占一席位等而形成租赁需求。

 中国方面，首季度的租赁需求大致能配合供应量，全国净吸纳量为50万平方米，新供应则为60万平方米，空置率则继续保持在12%的水平，低于亚太区的空置率平均值13.5%。中国各市场之间却有较大的差异，例如成都及重庆的空置率分别达到48%及45%，属亚太区内最高的水平，然而区内空置率最低的市场亦是在中国，分别为金融行业集中的上海浦东（2%），以及北京整体市场（3%）。

　DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达先生表示：「北京及上海浦东写字楼区几乎已完全满租，只余下一些二线楼面，因此北京和上海一些档次较低的写字楼亦有望提高租金，进一步与市内顶级商厦的租金水平拉近。从租户的角度来看，上海浦西区外围一些非核心市场，以及中国大部分二线城市的写字楼市场快速发展，也会为租户带来更多楼面选择，以提高工作间的使用效率。

　至于区内其他市场，东京的市况持续改善，空置率按季下跌0.7个百分点至6.3%，租金则按季上升1.3%。印度则是本季供求失衡最明显的市场，其写字楼供应增加超过一倍至110万平方米，但净吸纳量却维持在50万平方米的水平，与上季相若。大部分新写字楼项目均位于中央商务区以外，为希望迁出中央商务区或减省租务开支的企业带来了更多楼面选择。不过，目前有不少印度企业在扩充方面按兵不动，等待印度大选结果在年中出炉以后再作定论。

　预期亚太区写字楼市场在未来三年将继续出现供过于求的局面，令区内的空置率攀升，至2016年达到15%以上的水平。然而，并非所有亚太区的写字楼市场在2014至2016年间都会出现供应过度的现象。

　DTZ戴德梁行亚太区预测及策略研究部主管冯国健先生指出：「亚太区内的核心市场受到的影响将会较小，其中东京在未来三年还将出现净吸纳量超越供应量的情况，令东京的租金有望进一步上升，而租户则要面对楼面选择愈来愈少，租金叫价又不断提高的难题。本年至2016年间，新加坡的租金亦将以每年5%的幅度增长，但同时优质写字楼供应亦会大增，为租户带来一定的选择。

　未来三年，在亚太区各个新兴写字楼市场中，供求失衡的情况在中国将会最为明显，虽然优质写字楼供应增加，加上国内企业不断扩充，都可推动租赁需求，令净吸纳量大增，但预料供过于求仍然会是市场主调。印度及东南亚市场在2014至16年间亦会出现不同程度的供求不协调的局面。

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