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北京商住限购传闻仍然尘埃未定，开发商仍处于惶恐中。但是，顺义区政府却在今日为商住限购政策不实行做了背书。

21世纪经济报道记者从顺义相关开发商获悉：7月4日，顺义召开商住管理专题会，顺义相关领导和北京市建委相关领导均有参加。关于商住，会议明确三点：第一，顺义暂时不会执行商住限购政策，各开发企业不必恐慌；第二，严格商住项目的销售管理，销售过程中应明示用地性质、使用年限、户口、水电等信息，禁止宣传中使用LOFT、不限购不限贷、售后返租、保本等说辞；第三，后续严查销售行为，对于乱发传单、住宅样板间等行为，如有违反将停止网签。

不过，北京其他区县开发商仍对于商住限购传闻担忧不已。北京市房山区一家商住项目开发商告诉21世纪经济报道记者，7月4日，他们在房山商住项目的网签全部停止。另外，据门头沟开发商透露，门头沟自从6月6日暂停网签以来，至今尚未放开网签。

相比顺义的政府支持，通州和门头沟是不是因为限购政策而哭倒在卫生间呢？

日前，全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。房地产税全面开征还有多远？房地产税要一旦实施，老百姓买房要多交钱么？你家住房会“免征”么？

试点五年后方案仍在起草

郝如玉日前称，十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐和促进环保税的费改税内容，今年全国人大安排了环保的费改税，但是房地产税方案还在起草。

郝如玉表示，房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当，一个地区征收房地产税，也使得人才向周边地区转移。

重要进展：房地产税法列入了第一类立法项目

今年5月25日，财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。

在贾康看来，房地产税立法已经进入一类立法，也就是在去年下半年明确提出进入立法规划以后，它是排在“第一阵营”的。不过考虑到目前的楼市情况和“去库存”的主要方向，一旦推出可能会给楼市带来一定的影响。

房地产税法最快2017年通过

那么，房地产税全面开征还有多远呢？北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

房地产税法通过之后会立即实施吗？

据了解，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。立法通过后并不意味着就会在全国马上开征，两者不是同步的。房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。

房地产税要交多少？

对于征收范围，中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。” 对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。

但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。

百万房产或每年缴税5000元

据了解，未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法，估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税，实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房产税4200元左右。

“房地产税”比“房产税”多了一个“地”字，也就意味着未来的持有税，征收对象不但是房屋价值，而且还将包括房屋下面的土地价值，应该是房地产税收体系的综合改革。房地产税征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，老百姓非常关切，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用。

房产税与房地产税

目前很多人依然在混淆使用“房产税”和“房地产税”两个概念，事实上从近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。

上海重庆两地的“房产税”扩大征收试点，在当时市场过热情况下仓促出台，行政推进色彩浓厚，但实际执行效果差不明显。无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，其实际征收税额和两市的是住房规模远远不相配。“房地产税”是以一个新税种的面貌出现，近期讨论的基点都应是房地产税的立法改革，只有进入立法的轨道，相关改革才会名正言顺。

征收难度重重

原国家税务总局副局长许善达曾表示，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征，规模也远不及私有制下的房产税规模大小。此外，因为目前全国房地产投资持续放慢，加上销售难度大，且住房库存多，也给征收房地产税带来影响。

房产税如何影响房价？

著名经济学家马光远在微信公号“光远看经济”中表示：我的基本判断就是，房地产2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。何也？缘于房产税的复杂和在房产税基本问题上共识的欠缺。经过10多年的争论，无论是征收目的，还是征收环节等基本的问题分歧越来越大。

房产税的当务之急是通过广泛的讨论，形成基本的共识，最起码应该讨论清楚以下四个问题：

第一，房产税征收的目的是什么。是为了抑制房价，抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种；

第二，房产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革，却悄然转换成“增税”的思维，只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。如果房产税的改革只是增加一个新的税种，这意味着在已经很重的房地产税收上再加税；

第三，房产税和土地出让金的关系如何。在房产税立法的时候，应该明确回答，征收房产税后，土地出让金是取消还是照收？

第四，房产税是财产税还是调节税。如果是财产税，除了法定减免的情形，要对每一套房产征收。如果是调节税，房产税究竟能不能调节房价？

笔者研究了很多国家房产税的征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入。但就房价的简单逻辑而言，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能影响房价。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。

房产税是一项重大的改革工程，影响遍及政府、开发商和每个民众，应严密论证，慎重推行，不能为了某种功利主义目的急于推出。特别是，绝对不能为了政府短期的增收目的而征收。在对于房产税的目的，房产税的设计，房产税的具体制度细节都还存在巨大分歧的时候，就轻易断言这两年就开始实施，实在是违背基本常识。

最后我想说，一些专家不断出来预测房地产税法通过的原因，我的判断，一些人想参与这个立法而已，参与某个立法，以后就可以在这个领域进行很多的解释工作。这是中国一些专家不提减税，而经常提加税的立法建议的主要原因。

房产税该收多少？

知名学者齐俊杰在微信公众号“齐俊杰”中说，据国泰君安报告，当房产税的税率为1%的时候，刨除每人20平米的免征额，那么全国范围内相当于，地方政府卖地收入的18%，如果不考虑免征额，也仅仅占卖地收入的45%，而如果要跟地方政府的卖地收入持平，房产税的税率需要定在2.2%，如果算上免征额的20平米，那么更是要高达6%。

这是什么概念呢，以北京为例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四环外，价值是500万元。如果不算免征额，这家人一年需要交纳的税大概是11万元，如果要是算免征额，对超标的40平米征税，也需要交纳12万元。如果你多出一套100平米的500万的房子，那么也就意味着你必须一年租出30万元，一个月2.5万元的房租，否则就是亏本的。那个时候，房子不再是你甜蜜的资产，而成为了一种恐怖的负担。

可见，如果房产税替代卖地收入，成为地方政府的收入来源，那么事情或许变得非常可怕，人们会抛售房子，银行贷款很可能收不回来，房产泡沫破灭。对这些情况，显然国家和地方还有银行都还没准备好。

最近的万宝之争，实在是让王石又一次赚足的公众的眼球，虽然，这次的曝光率是王石所不愿意看到的，不管是华润联手宝能逼宫王石也好，还是，所谓的王石这个创始人撕逼华润，说什么天要下雨，娘要改嫁，还能说什么的一声叹息也罢，我认为，这一切的一切，都不能转变万宝之争的，（或者说是王宝之争）的结局，王石老矣，尚能饭否，虽然曾经攀上过珠峰的最高顶，虽然曾经让比之小三十岁的田朴珺能够在四年前就用一碗红烧肉的代价囊入怀中，虽然能够在波士顿的那场马拉松上的爆炸事件中幸免于难，但是，这一次，王石面对的问题，却不是一碗红烧肉能够解决的了。

坦白的说，我不喜欢王石，一点都不，在所有的地产人里面，我觉得任志强的口无遮拦，潘石屹的屌丝情怀，王健林的霸王之气，都要比王石这个貌似逼格很高的宇宙第一大房地产公司的老总更让我觉得更真实，更让人舒服。

不喜欢王石的第一个原因，还是先从王石先生的第一桶金说起吧，很久以前，我通过一些零零碎碎的片段，看了一些王石的个人传记，他也确实在公开场合不止一次的说，他当时搞房地产定第一桶金是通过倒卖玉米给赚到的，他说第一次就利用信息的不对称，通过把玉米给来个北米南调，一下子就在八十年代度初期挣到了三百万人民币，三百万人民币啊，购买力来讲，这简直是相当于今天的三个亿啊，可是，人家王总三十年前卖个玉米就能轻轻松松的给搞定了，当时我对王石先生的敬佩，简直是如长江之水，滔滔不绝，简直是高山仰至，景行行至，先生此举，实在是大手笔啊，要我说，能把玉米能够卖出三百万巨款的人，对我这样一个种玉米出身的农民来说，不管是用袁隆平的技术，还是欧盟的技术，就是把我们村的土地全给我，我也买不出三百万啊，可是，人家王石先生就是这样轻轻松松的给搞定了，真是高，实在是高，所以，当王石不止一次的在公众场合谈论他靠着买玉米的这三百万起家，创办了万科，又把万科打造成宇宙第一的房地产开发商后，我们对王石的钦佩总是如长江之水，滔滔不绝，直到有一天，王石的前岳父去世，我看到，送花圈的人的名单分别是，习近平，胡锦涛，江泽民，李克强，温家宝，朱镕基，我勒个去，自从那天开始，我对王石的感觉，我对王石的看法，就好像是刚刚选择了脱欧票的大英帝国的选民一样，面对那种脱欧后大盘暴跌的，货币贬值的危机，真心想说一句啊，老子衣服都脱了，你却给我看这个。

不喜欢王石的第二个原因，是因为一个女人，他叫田朴珺，当然，这不是因为我喜欢田朴珺或者田朴珺是我的女神，这些都是不搭边的事情，我不喜欢王石的第二个原因，实在是因为，四年前，我不看好这种所谓的相差三十多岁的不伦不类的所谓忘年恋，当时，当王石和田朴珺用一碗红烧肉在朋友圈秀爱情的时候，我就开始在扣扣空间里用我倔劣的文字诅咒王石这段狗日的爱情，那时的原文转述如下：最近房地产圈里除了二手房成交下滑除了上海汤臣一品卖出了一套单价二十多万一平总价八千多万公寓的新闻外，这满世界闹得沸沸扬扬的几乎比国十条什么的都吸引公众眼球的新闻大概就是万科创始人王石大叔的绯闻了，据说，一九五一年出生的王石搭上了一个一九八一年出生的又是演员又是房地产公司的总裁的一个女孩，其实，搭上就搭上吧，一个是房地产圈里的风云人物，一个是刚刚出道，在演技和房地产方面都是没听说过有什么惊世之作的女孩，这种一个是有着强大的背景，过人的经验，一个是有着花容月貌，绚丽年华，这其实都是各有所图，各取所需的事情，而且，这年头只要有钱好像不管多大年龄的男人身边有个娇娇欲滴的妙龄女子也不是什么能登得上报纸封面的事情，大家都见惯不惯了，但是，偏偏就有人说是什么王石是枯木逢春，老树开花了，还有人公然在网上写文说这王总是因为爱情才和人家小姑娘走到一起的，还说王总为了爱情要为这女孩离婚并且净身出户，而且，还说什么人家小姑娘也是对王石一见倾心，好像四年前就在公开场合夸人家王总了，我去，这都他娘的都是什么样的狗日的爱情啊。我可以相信李隆基对杨玉环的爱情可以相信贾宝玉对林黛玉的爱情可以相信杜十娘的爱情可以相信刘德华的爱情甚至可以相信谢霆锋对王菲的爱情，可是，我唯独不能相信的就是王石对这个女孩的爱情就好像不相信宋思明对海藻的爱情那样，你说一个是六十一岁的老人，一个是三十一岁的女孩，中间三十年的差距，岂是一个爱情就能弥补得了的，什么是爱情？爱情是郎有情妾有意，而不是，叔有钱妾有意，爱情是侯门一入深如海，从此萧郎是路人，爱情是十年生死两茫茫不思量自难忘，爱情是张爱玲笔下那种在千万年时间的无涯里，在千万人之中碰到的一个刚好也在等自己的人，爱情是那种云中谁寄锦书来，雁字回时，月满西楼的期盼，爱情是那种但为君故，沉吟至今的思念，爱情是那种上言加餐费，下言多加衣的叮咛，爱情是曾经沧海难为水，除却巫山不是云的专注，爱情可以是一切，但是他唯独不可以是一个是做开发商的大叔，和一个做盘活烂尾楼的的女孩，因为，我们做房地产的都知道，这房地产里面的事情，除了签单，好多都是和爱情无关的。

我不相信王石那狗日的爱情，就好像不能相信好多老男人对小姑娘的爱情一样，就好像不相信许多大款对小三的爱情一样，与其说那是真爱情，真不如说那是真性情， 真奸情，皮肉买卖而已，哪里来的爱情呢。如果有人非要介绍王总这份枯木逢春的爱情，那么就好像要一个三十岁的男人，接受一个自己的老爹找一个和自己一样大小的后妈的事实一样。
一个六十多岁的钱多的没地方花的老男人，真要是寂寞了，就花个万儿八千两银子去个类似天上人间那样的俱乐部找个花魁 聊会天开个房，逍遥一会该回家回家得了，干嘛非要拿什么做了过火的红烧肉莫须有的爱情假惺惺的倒我们大家的胃口啊，干嘛你一个五零后和我们这些本来就压力重重穷的就剩下爱情的八零后男人再在爱情的战场上加一层障碍呢，干嘛不去和你们一样大小的老太太去谈谈爱情，你大爷的狗日的爱情。咱真不带这么玩的。

现在回过头来，看四年前那些不看好的爱情，终于在今天一个是说什么，一辈子不能靠男人，一个叹息天要下雨，娘要嫁人的无奈中落下了帷幕。

我不喜欢王石的第三个原因，是因为，王石不该用登山，旅游，游学，谈恋爱的故作轻松，来换回万科公司的五千万薪酬，今天，直到华润联合宝能发布公告，说是王石在任职期间，在其位，不谋其政，长期缺席公司管理的情况下，还领走了公司的五千万薪酬，我不知道这五千万是一年还是十年，但是，我只是好像听说王石说过自己的年薪好像是八十万，这，五千万的薪酬到底是怎么算出来的，难道是王总又倒了一批玉米吗？无论如何，人总是要真实一些的，是官二代，就别再渲染自己数不尽的背影，是个五零后的长者，就不要和我们八零后的您儿子辈的屌丝抢爱情，是个才子真绝代，那就不要无奈做君王。

有些情怀，和万科无关，你的诗和远方，挽不回华润宝能联姻的无情。离开就离开吧，房地产虽然进入了白银时代，但是，房子，有钱了还是要买的，特别是我们南三环边上的黄金旺铺，370平米起售，均价四万五，复式结构，灵动空间，销售热线135－2179－1983.

北京写字楼资讯网，孔令志

近期出版的《中国金融》杂志刊发中国人民银行南昌中心支行行长王信题为《信贷与房地产市场的交互作用》的文章，以基层银行行长的视角分析当前我国房地产信贷风险问题。文章指出，当前我国房地产信贷风险总体可控，即使房价有较大幅度下跌，也不会出现普遍的居民负资产现象。

2016年初，北京、上海、深圳等一线城市曾出现房价暴涨，随后带动部分二三线城市房价普涨，甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。与此同时，大部分二三线城市商品房库存积压依然非常严重，去库存效果甚微。

统计数据显示，我国房地产贷款占金融机构全部贷款的比重约20%。如果考虑到还有以其他用途申请的贷款变相进入房地产市场，这一比重可能更高。

王信认为，当前我国房地产信贷风险总体可控。房地产信贷不良率不到1%，但仍需要动态监测，做好压力测试和情景分析。我国居民购房贷款与GDP的比率、居民购房贷款与居民可支配收入的比率都大大低于韩国、日本、美国、英国等国家，居民储蓄等金融资产远高于负债，居民购房首付平均为房价的30%左右，银行按揭贷款总规模约为房价总市值的10%（美国约为45%）。因此，即使房价有较大幅度下跌，我国也不会出现普遍的居民负资产现象。尽管我国的居民购房贷款整体风险并不大，但也要未雨绸缪，切忌为了短期需要而出台一些有碍长期稳定的“短视”政策。

值得密切关注的是，2016年第一季度房地产贷款快速增长，在上海等一线城市表现得尤为明显。除一些银行可能打着政策旗号变相降低购房首付比外，房地产中介公司、P2P、小贷公司等非金融机构也大量为购房者提供从首付款到资金周转的全方位融资信贷，大大降低了购房者借贷买房的门槛。“已被监管部门叫停的“首付贷”，几乎相当于零首付，与美国次贷危机前的情形类似，应引以为戒。”王信说。

王信强调，当前我国房地产去库存压力较大，保证房地产市场健康发展对于经济稳增长十分重要。但应当借鉴美国次贷危机的教训，决不能急功近利，为了短期去库存而放松信贷标准和监管标准，导致房地产信贷过度膨胀，最后可能酿成较大的金融风险。

在6月16日上午召开的“疏解非首都功能”会议上，北京东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山及被定为“北京城市副中心”的通州，一一拿出了各自人口疏解方案。这意味着，在北京已确定今年各城区人口调控指标的基础下，接下来的下半年将进入计划转为实施的倒计时阶段。

北京社科院副院长赵弘在接受21世纪经济报道采访时表示，按此看，北京今年人口调控力度较之去年会有所升级。

其中一个原因是今年人口疏解规模比去年要大。因为继2014年北京西城区首次出现人口拐点后，2015年东城区、西城区人口拐点也已出现，较上年人口减少了1万；而在今年，东、西城区计划要减少6.8万人，而且按照计划，今年北京城六区人口也要实现由增转降的拐点。

今年疏解30多万人

按照北京市整个人口红线，到2020年全市常驻人口要小于2300万，其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。

那么，北京下辖的各区，各领到的任务又是多少？21世纪经济报道记者梳理发现，加总部分城区已公布的人口调控指标，今年北京至少要疏解30万以上人口。

其中，东城区按照常住人口下降3.5%的指标，即净疏解常住人口3.2万人，疏解影响人口12.9万人。西城区方面，今年全年计划疏解人口3.6万人，其中占比最大的是要通过市场和职业教育疏解，带动减少2.8万人。

作为北京面积最大的市区，今年朝阳区常住人口要控制在85.7万人以内，较去年底调减9.8万人；在此基础上，朝阳还将在年内调减25万流动人口。海淀区今年则计划将全区常住人口净减少12.9万人。

另外，备受瞩目的通州，将有效疏解中心城区约40万的人口，且按照北京城市副中心规划，未来通州总人口将不超过200万。

21世纪经济报道获悉，“十二五”期间北京人口年均增长41.7万，2015年当年人口增量史上最低，只有18.9万。按照未来五年人口规模2300万的红线推算，今后五年北京人口年均增长至多25.9万。

但要实现这一目标难度并不小，因为北京外地人口占比达到了38%。北京市常务副市长李士祥就表示，这7个区处于示范标杆的位置，因此任务格外繁重，他在会上一边听取各区主管官员的汇报，一边不停地追问“能完成吗？有困难吗？”

在赵弘看来，北京各城区中调控难度最大的是东、西城区，主要掣肘因素在于公共服务、教育资源等方面。

比如，西城区人口调控困难之一就在于户籍人口刚性增长。由于春节后外来人口返京、“两孩”政策效应正在逐步显现、央属、市属单位批准进京的户口不断涌入，再加上集体户清理较为困难等综合因素，截至今年5月底，西城区户籍人口由2015年底的144.6万增加到2016年5月底的146.0万，净增1.4万人，同比增长1.7%。

人口新政即将出炉

为实现今年更加严格的人口调控指标，北京各市区祭出了不同的进退措施。

其中，西城区的疏解重点主要依靠批发市场和职业教育，要带动减少2.8万人。在具体调控措施上，西城区将通过综合施治力争实现常住人口规模比去年下降3%，此外在疏解非首都功能方面，作为动物园批发市场的一部分，众合、天和白马等市场将力争年底前完成疏解。

在职业教育疏解方面，西城区制定了今年职业学校校址腾退计划，对北京市实美职业学校小市口校区、甘家口校区和北京市实验职业学校南线里（资料、团购、论坛）校区进行腾退，3个校址计划今年年底前腾退完毕。

东城区的疏解重点区域是故宫周边、永外地区等地，百荣世贸商城、永外城文化用品市场、南锣鼓巷主街、簋街和东华门小吃街等则为今年东城“疏功能、控人口”的6大项目。比如，在南锣鼓巷保护整治项目上，预计将拨付12亿元支持资金。

而朝阳区的疏解重点则放在了一般制造业和批发市场上。今年，朝阳计划清退商品交易市场不低于53家、一般性制造业不低于85家、仓储物流基地不低于3家、再生资源回收场站不低于15家。并且将雅宝路和潘家园地区市场集群作为朝阳的疏解重点，集中开展用地面积5000平方米以上的市场疏解。

此外，通州区区长岳鹏介绍，将采取政策限制手段，通过带有导向性的住宅政策实现对人口的选择性吸收，即在限制外来人口流入的基础上有效承接中心城转出人口。通州近几年为中心城区调配了1.5万套保障性住房，已成规模疏解4万人以上，目前正在台湖镇为东城区配建的100万平方米安置房，预计还可承接近4万人。

在人口调控的红线背后，北京或将出台一系列与人口相关的新政。

北京市公安局在会上表示，建议针对目前北京存在的“人户分离”问题，进一步加快立法。据悉，目前其已经起草了“实有人口服务管理工作意见”，正在和市法制办沟通协调，力争以政府令的形式出台。此外，还将尽快建立“实有人口动态监测系统”，也将争取尽快出台。

据李士祥透露，北京市目前正在研究“北京市推进供给侧结构性改革的意见”，结合上半年经济形势分析，要推出这一意见。

围绕供给侧结构性改革，李士祥介绍了北京要在“去”上下功夫。他强调，“去”的实质就是减少低端无效供给，作为北京，更要从城市功能的层面，加快疏解非首都功能，严格控制城市发展的边界和开发强度，有效降低城六区人口密度，提高生活性服务业品质。

疏解的同时，还要控制人口，按照计划，今年城六区常住人口要由增到减，实现“拐点”。也就是说，在去年东西城已经实现人口拐点的基础上，今年朝阳、海淀、丰台、石景山四个区也要实现人口由升转降的拐点。

同时，还要在“治”上下功夫，补齐短板。李士祥表示，服务业、城市基础设施、公共服务的短板都要补齐。在补齐短板方面有6个重点，包括交通治堵、停车设施、大气治理、买菜便利、养老服务、社会办学。

自5月份以来，北京二手房成交便逐步降温。进入6月，北京二手房签约更是出现了断崖式下跌。在整体市场成交下滑的情况下，购房者的议价能力正在提升，部分房源的报价也出现了不同幅度的让步。

在业内人士看来，市场在量价两个方面均呈降温，或将导致购房者进一步的观望心理，未来一段时间市场将继续回调。

成交量持续萎缩

在连续5周网签量下滑后，北京二手房周成交出现了断崖式下跌。

北京市住建委数据显示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，网签量环比大幅下降61.2%，为2016年以来的最低水平。

在业内看来，二手房网签量的下滑，一方面是由于购房需求减少，成交量持续回落是近期的大趋势。但另一方面，也有端午节假期以及上周商住集中网签的特殊原因。据链家网数据显示，从链家的实际成交量看，6月第二周环比上涨了约17.9%。

尽管如此，从门店反映的情况来说，北京目前正在经历一场二手房的降温。

在海淀学院南路一条街道上，分布链家、我爱我家等多家中介门店。最近一段时间，这些门店的经纪人开始少了些繁忙，多了些等待客户上门的闲暇时间。

看到记者进店咨询二手房，坐在进店接待桌前的一名经纪人热心地开始介绍起区域里的房源。“这套皂君东里的两居室，现在业主报价400万元。类似的户型和朝向的房源，上个月的成交价是470万。端午节之后看房的人不算多，您可以多找几个合适的房源一起看。”

据这名经纪人介绍，4月、5月，区域里卖得最好的皂君东里，仅这一个社区就成交了十几套。“最近估计是该买的都买得差不多了，看房的人也就变少了。”

据伟业我爱我家集团数据中心统计，5月最后两个工作日，全市二手房住宅网签量几乎均接近2000套，但进入6月之后，北京二手住宅的单日网签量便由1000+骤降至500套甚至更低。同时，根据链家网统计，目前的二手房市场房客源比已经下降到3以下，远低于市场繁荣时期的4以上。

部分房源降价

在成交量不断下滑的同时，二手房的成交价格也出现了一定程度的下滑。

根据链家研究院统计，6月第二周，北京通过链家成交的二手住宅成交均价为43959元/平方米，成交价较上一周有1.3%的下降，且已经是5月第四周以来的连续下滑。

整体市场的情况也在具体成交中有所表现。购房者陈先生最近计划换房，在双井区域看了一圈后发现，部分小区的房源出现了降价，“这在4月份简直想都不敢想。”

记者也了解到，在双井九龙花园，百环家园等社区，一些自住的房源业主为了换房或者购买学区房，在报价时下调10万-30万元不等。“相比3月份业主报价比较高的时候，现在有3%-5%降价的趋势”。一位中介人员如是说。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，自3月份北京二手住宅网签量到达顶点之后，市场已经连续两个月降温，进入6月以后，降温幅度明显扩大。预计未来北京二手房市场交易量还将持续走低，而价格在交易量连续多月走低的情况下将逐步止涨，部分区域的部分楼盘或将迎来价格的回落。

链家网研究院表示，二手住宅市场均价回落一方面是由于结构性因素导致，另一方面也说明市场正在回调。同时，入市的供需都在持续减少，具体表现为日均新增客源量较高峰期有大幅下滑，新增房源量为2015年年初以来的最低水平。价格方面回调也较为明显，市场处在降温通道中。

■ 探访

冷

方庄、玉泉营有房源降5万-30万

面对市场的回调，一些区域的部分房源报价也出现了不同程度的松动。

“最近芳星园有一套三居室房源，挂出来两个月了。陆陆续续有人看房，但因为房龄、总价各种原因一直没能成交，最近业主报价降了25万，目前是375万。”方庄区域一中介门店经纪人介绍，方庄区域配套成熟，加上新开通了地铁14号线，经过前一段时间的价格上涨后，买方对价格的接受能力基本上已经到顶，接下来观望的人可能会变多。

记者了解到，在方庄的芳城园、芳群园等小区，也有房源出现降价情况，降幅从5万-30万元不等。

同样的，在玉泉营区域的三环新城，部分房源也在降价出售。

“这套大两居房源的业主，之前对市场的预期不错，不过最近小区里成交的一套房源，户型和朝向和这套房源差不多，均价却低了3000元/平方米。现在业主急售，就降了20万，目前报价为400万元。”位于玉泉营附近的中原地产房产经纪人介绍。

除此之外，邻近的万年花城等小区也有业主降价。区域内的中介经纪人介绍，有些降价是房主之前看市场火热，冒进报价，最近市场趋冷，一些需要资金周转的房主就选择适当下调价格，“有些也不会松动太多，毕竟买卖双方都还在观察市场风吹草动”。

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部分学区房再热

一季度二手房市场成交爆发后，市场冲高回落，出现了降温趋势，新增房源挂牌单价下降迹象显现。但随着各中小学开始信息采集和招生计划发布，近期学区房入市需求有所增加。

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5月份，北京各中小学开始信息采集和发布招生计划。一些关注入学划片信息的家长按图索骥，学区房入市需求有所增加。根据链家研究院统计，5月第四周入市需求较前一周有51.2%的大幅度上涨，其中很重要的原因便是学区房客户明显增多。

在链家网统计的最近30天带看最多的小区中，芍药居北里位居前十。作为人大附小朝阳分校的学区房，在最近一段时间，小区里的咨询量始终不减。

“都说5月份市场冷下来了，不过芍药居北里5月份的成交量却比4月增长了一倍还多。小区里‘满五唯一’和房本满两年的两居室最受欢迎，一些均价在6万元/平方米左右的两居室咨询量和贷款量更大。”区域里的房产经纪人这样介绍。

国贸城市核心区域，稀缺在售低密度独栋写字楼，建工动力港中心，火爆发售中，建动力港中心由ABC三栋准现房办公楼围合而成，主力开间面积380-420㎡，独栋建面约为4000㎡，层高3.8-4.2m，整栋购买可享冠名权，单套均拥有独立产权。项目预计将于2016年7月开盘，均价53000元/㎡，预计将于2016年12月交房。项目位于百子湾路，CBD核心之地，毗邻成熟商务中心、交通便利

建工动力港中心总建筑面积约5.9万平方米，由自住型商品住房、办公和配套商业三部分组成。项目整体容积率3，绿地率30%，建筑密度30%。建工动力港项目由ABC三栋准现房办公楼围合而成，现已结构封顶，年底即可交付。体量适中，单套约400㎡，独栋建面约为4000㎡，整栋购买可享冠名权，单套均拥有独立产权，充分满足不同企业的办公需求。其中A、B两栋位于四环之上，具备强大展示性。外墙采用陶板外挂装饰幕墙结合玻璃幕墙，强调当代简约的高端商务格调。

建工动力港周边配套：项目领踞北京CBD最核心之地，毗邻国贸中心、建外SOHO等成熟商务中心，更有金长安、大成国际等成熟商务综合体环伺，高档商务酒店、餐饮美食、休闲场所及医疗配套设施应有尽有，大城璀璨，丰熟繁盛。

建工动力港，5.5万每平抢滩cbd最后一席投资胜地。

建工动力港中心，位于北京cbd，世界五百强云集之地，cctv，btv等传媒产业龙头，德意志银行，北美信托银行，瑞士银行北京代表处，等金融机构汇集于此，集合金融，外贸，传媒，互联网等产业顶尖资源，历来是中国创造财富的核心区域，历来被多数人仰慕，少数人拥有，建工动力港中心，三环地铁环绕，黄金交通立体路网，北京建工动力港中心，紧邻东四环，距离地铁7号线450米，地铁1号线14号线，环绕周边，建工动力港中心项目周边有京通快速，西大望路，及东四环等交通主干道，纵横交织的主干道架设起了黄金交通路网，联动金融街，燕莎，以及望京等各大商圈，距首都机场仅30分钟车程，此外在项目南侧规划百子湾南路，北侧规划百子湾南一路，城央繁华咫尺之间，四通八达，铸就高效商务通途。

建工动力港，每栋两部铃木电梯，新风空调系统，lg双热源，多联机空调，在东四环外，为实力企业打造一个新的中心。

正在崛起的中国中产阶级对于投资有何偏好，倾向于如何配置自己的资产？

5月24日，上海高级金融学院与嘉信理财公司发布了《中国新富理财白皮书》。白皮书显示，中国年均税后收入在人民币12.5万至100万之间的新富阶层对现金和房产等有形资产有特别强烈的偏好，尤其是房地产，新富阶层所持有的房地产要两倍于他们所持有的非房地产资产。

对于如此重房地产的资产配置组合，上海高级金融学院副院长朱宁提醒：风险很大。“现在好像除了国内的投资者，地球人都知道中国房地产市场泡沫很大。”朱宁说。

1/3的投资者为保障退休后的生活

白皮书预计，2020年，中国新富群体的人数将达到2亿8千万，并贡献35%的中国消费总额。目前，中国新富阶层投资者并不是一个同质化的群体，他们拥有丰富多样的投资动机。42%受访者将提高生活水平作为投资目的。此外，33%的受访者希望保障他们的退休生活，还有12%的受访者希望藉此资助子女及其后代的教育。

朱宁说，“攀升的医疗和教育成本给这个群体带来压力，而投资恰恰可以给这些方面提供支持” 。白皮书显示，以退休为例，中国大陆的中产阶级投资者希望积累超过179万美金（折合1110万人民币）以保障舒适的退休生活，然而中国现有养老金制度所能提供的保障远远低于这个预期。

这种现实使得中国大陆的投资者产生了为退休生活积攒财富的愿望，然而，他们的投资选择却非常有限。研究表明，现金和房地产等有形资产很受欢迎。在房地产资产之外，现金及现金等价物占新富阶层投资者的可投资资产比例高达45%，同时，他们所持有的房地产资产要两倍于他们所持有的非房地产资产。

风险意识不高“认为政府一定会救市”

在2015年下半年至2016年上半年，中国一二线城市房地产市场空前火爆，这将会对未来中国新富阶层的资产配置造成何种影响？

朱宁在接受澎湃新闻记者采访时表示，在2013年时，许多投资者已经表现出对中国房地产市场风险的担忧，一部分人开始抛售其所持有的房地产资产。但在去年下半年，恐慌性购买和刚性需求集中爆发等多种因素却再度炒热了中国房地产市场。

“我个人认为，许多城市已经存在很大的房地产资产价格高估现象。”朱宁说，“现在好像除了国内的投资者，地球人都知道中国房地产市场泡沫很大。”

朱宁认为，中国投资者的风险意识普遍不高，在大多数人看来，只要无论是股市还是房地产，只要投资出现亏损，政府一定会救市。而这种盲目的安全感对于投资是非常不利的。

“从此前权威人士的讲话中可以看出，中国经济呈现L型的长期走势是肯定的。中国不会再过度看重GDP的增速，所以包括房地产在内的各方面的转型都可能来临。”朱宁说，许多人依然想当然地认为，在中国政府不会坐视房价下跌，但未来继续持有这种观点对于投资来说可能会有很大风险。

“现在，高房价已经开始挤压创业和实体经济，这对中国经济是不利的。”朱宁表示，未来房地产市场应当有所调整，“但需要注意调整的手段和力度。”

嘉信理财公司国际服务及特殊业务拓展部执行副总裁丽萨·亨特提醒，中国新富阶层投资则的投资组合不够多元，这也意味着风险很大。“就房地产投资而言，如果它的比例是其他资产的两倍，那么绝对算不上是一种分散性的组合。”丽萨解释。

此外，白皮书还显示，只有8%的中国新富投资者拥有海外资产，这也显示出中国新富阶层投资渠道的狭窄。

“受国内行业与政策环境的影响，中国投资者总体上尚未能实现多元化的资产配资”，朱宁说，“比如，中国还没有建立成熟的债券市场，这就限制了投资者的选择”。

5月第三周，北京新建商品住宅成交情况未能延续前一周的增长态势，成交量环比下跌近两成。据市住建委数据统计，上周新建商品住宅网签量2168套，环比下降19.7%，不过依然维持在高位。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交有小幅上涨，共成交881套，为5月以来最高水平，环比增加2.4%。成交量的回落，主要原因是前一周集中网签，需求得到释放，以及自住房成交量的减少。

成交价格方面，据链家研究院统计，上周纯商品住宅成交均价为37939元/平方米，环比结构性上扬2.4%。价格上涨主要受成交结构的影响，上周均价在3万元/平方米以下的项目成交占比下降4个百分点，总价在300万元以下的低端房源成交也明显下降，下降近7个百分点；而高价项目有所增加，总价在400万元至600万元的高端房源成交明显增加。

“上周90平方米以内与120平方米以上房源成交占比都有所上升，90至120平方米的房源成交呈下滑趋势。房山区仍为区域销售冠军，纯商品住宅成交157套，占成交总量的17.7%。”链家研究院认为，预计后市成交量会有所增加，但价格会出现结构性下调趋势。

今年以来，北京房地产市场开始呈现改善化趋势。中原地产研究部的数据显示，截至5月23日，今年已经成交的商品房住宅中，单套总价在500万元以上的住宅成交占比为28.3%，合计成交金额占总成交额的64.2%。

“北京商品房市场进入改善为主的阶段，从平均单套成交面积看，2016年前3个多月平均单套成交套型面积高达137平方米，而此前一年为128平方米左右，单套平均成交金额也达到了467万。”中原地产首席分析师张大伟表示。