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房地产中介将面临史上最严整顿。近日,中国住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院政策吹风会上透露,针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象,住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施,“这个文件即将印发实施”。业内人士对此分析表示,核实房源信息是整顿中介市场乱象的重要方式,但这需要业主的支持和参与。

消息出来后,连日来,羊城晚报记者走访了解到,目前中介确实存在三大乱象。

市场乱象　虚假房源、一房多价相当普遍

“该房源刚刚卖掉”,建议看看“不在一个楼层的同一户型”、　“户主临时提高了售价”……近日,记者在走访过程中,听到不少中介作出上述表示。对此,一业内人士向记者透露,这很可能是网上门店贴出的信息是虚假房源。“先用低价吸引消费者进店看房,继而向其推荐其他房源,这是不少中介惯用的伎俩。”该人士透露称,一般情况下推荐房源的价格会比网上挂出的或门店贴出的房源价格高10%到20%。

除了虚假房源,放出来的房价也有假。市民邱小姐告诉记者,她此前通过南浦岛一中介处看中了广州碧桂园一套110多平方米并带50多平方米天台的顶层房源,放盘价为170万元。随后,其又在其他一大型中介的介绍下看了该套房源,发现放盘价有的是180万元,有的甚至高达185万元。“同一套房源,不同的中介,竟然有着不同的放盘价,而最低价和最高价竟相差15万元。”邱小姐对此气愤不已。

“这一现象非常普遍。”一位曾在广州某大型中介做过八年房产顾问的何先生透露称,主要原因是一些中介私自抬高房源售价,而对此部分业主确实并不知情,但有部分却是得到了业主的许可。“多赚的那部分钱,中介会和业主按比例分配,通常为三七分、四六分或五五分成。”何先生说。

此外,还有市民遭遇被中介临时调高佣金的情况。

广州市房地产中介协会此前发布的数据显示,2014年,该协会共受理消费者投诉104宗,其中近六成投诉为中介违规或操作不规范行为;2015年,该协会全年共受理消费者投诉纠纷50宗,较2014年下降51.9%。

昨日,在羊城晚报随机调查采访的83位与中介打过交道的购房者中,称遭遇问题的比例达64.1%,没有遇到过问题的占35.9%。在参与调查的过程中,28.7%的受访者称遭遇过虚假房源,33.4%的受访者称遭遇过一房多价(同一房源,不同中介所报的价格不同)。

乱象治理

整顿新政即将出台

为了规范中介市场,住建部曾在3月份透露,对于中介乱象将从七个方面予以整顿,包括规范中介机构房源信息发布、全面推进房地产转让合同网签、切实加强房地产交易资金监管、强化对房地产中介机构的备案管理、加强中介机构从业人员管理等。

陆克华表示,现在整顿、规范中介市场的新政即将出台实施,而且这个政策将是细化和具有可操作性的。

以规范房源信息发布为例,住建部就提出,中介机构在房源信息发布前要经委托人同意,同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布;中介机构要编制统一的房屋状况说明书,标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或租金、物业费等内容;已经完成交易的,应当及时从网站、门店上撤除房源信息。

业内人士

房源信息核实是难点

对于即将出台的这一新政,有业内人士直呼:中介市场最严新政!“根据住建委此次发布的信息,如果能严格执行,对于中介市场来说,应该算是历史上最严的一次整顿。”一刘姓业内人士如此表示。

不过,广州市房地产中介协会秘书长吴忱则说:“是不是史上最严,目前不好界定。”他表示,关于规范房产中介市场的工作每年都会有,如今年4月16日广州住建委宣布,将在全市范围内开展为期3个月的房地产市场专项整治,其中包括未备案的“黑中介”以及不明码标价等。

那么,新规将对规范中介市场起到何种作用?吴忱表示,中介市场很多东西都没有明确的界定,如虚假房源,房地产市场价格总在不断波动,有些业主会随时调价,这种情况下算不算虚假房源?“当然,不可否认的是,市场上确实也存在一些中介为了吸引消费者来看房,会调低业主的放盘价。”吴忱说,要想解决虚假房源等中介市场存在的一些问题,最重要的就是要核实房源信息的真实性,但这存在一定的难度,因为这需要各中介门店向政府部门提供业主的委托书,这其中要包括放盘价等各种详细信息。“不少业主是通过电话等方式放盘的,并不会去中介门店,这样中介就没有办法提供委托书。”吴忱说。

北京楼市欢乐颂终于迎来了结局，新房日成交破千套，环比跌四成，春节后火爆的楼市日趋降温。有机构数据显示，5月第一周（5.2-5.8）北京新房成交从四月末的高峰开始回落，降幅达4成以上。

据链家研究院数据，5月第一周新建商品住宅网签量与纯商品住宅（除保障房和自住房）成交量均跌破千套，仅800套有余，创年后历史新低（除2月前两周受春节影响外），环比下降42.3%。

与上周相比，单项目成交量明显下滑。其中，热销项目（周成交在20套以上）降至6个，仅成交220套，回落趋势显著，总成交量占上周的40%左右。

成交价方面，5月第一周，纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交均价为35499元/平方米，环比结构性下降3.8%。均价下调主要受成交结构的拉动，经分析，本周低价项目成交占比大幅增加，高价项目明显降温。

从区域来看，房山区成为本周第一成交大区。本周房山区纯商品住宅成交223套，占成交总量的27.6%。

二手房方面，5月第一周网签量为3857套，较上周有43.3%的大幅回落，为2016年以来的最低水平。受五一假期的影响，加之春节后需求大幅释放以及前期入市需求持续减少，网签规模有较大幅度的下滑。而成交均价为40667元/平方米，较上周有1.7%的涨幅。

伴随通州限购升级政策的落地，通州商务型公寓市场骤然降温。中原地产研究部统计数据显示，限购三天来（5月6日一5月8日），通州商用公寓零签约，整体市场陷入短期冰冻。与此同时，受益需求外溢，房山、大兴成交量明显回升。

统计显示，在最近的三天中，北京合计签约公寓类物业525套，其中房山与大兴成为市场的主要热点区域，另外顺义门头沟签约比例也有上涨，而通州公寓类物业零成交。

与4月相比，4月单月通州商务型公寓签约5927套，占全市比例为61%。另外，最近三天，通州市场的写字楼、商业也只有两套签约，整体看，限购对市场的影响还在集中释放期。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，通州限购政策的再次升级，将抑制市场的商务型公寓成交。以住宅成交量看，在2015年8月限购政策升级后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下降到了500套上下，跌幅一半。而几天前的通州商住限购政策，因为要求企业购买，将影响起码60%-80%的成交。

此外，通州的限购对于大兴、房山、顺义的商务型公寓市场将产生一定利好，从现在看，部分需求已经出现了转移的迹象，预计未来全市的签约将依然维持平稳。

目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，限购对项目的价格打压不会太大。但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。业内人士预计，通州市场未来将进入有价无量时代，成交量低迷，但价格依然平稳。

昨天是全面实施营改增试点后的首个工作日，本市各区地税办税大厅迎来众多二手房交易纳税人，税负到底降没降是他们最关注的问题。记者以一套网签价300万元的二手房交易为例实际测算，税负整体降了1万元。

根据市地税局的统计，5月1日当天，全市18个区（分）局试运行二手房交易税收征管工作，当天共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。

昨天上午不到9点，西城区地税局第二税务所门前就有不少纳税人在排队办业务。另外，东城区也迎来二手房交易开票申报高峰，当日共办理25笔二手房缴税业务，征收税款284万元，与营改增前相比，买卖双方税负整体降低1.6万元。

记者了解到，营改增落地之后，二手房交易的增值税、契税、个税、附加税等税率及相关优惠政策，基本平移了此前营业税时期的规定，但由于税基下调而导致了总体税负略降。即过去营业税是以含税房价来征税，现在增值税按照不含税房价来征税。

5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开，本市国税、地税系统营改增相关人员小长假期间全员上岗，加班加点确保营改增平稳推进。本次营改增，全市共涉及33.9万户纳税人，其中生活服务业为31.2万户,占总数的90%以上。

对正在进行二手房交易买卖双方而言，税费到底能降多少？记者拿北京市民赵女士的案例进行了测算。

原来，赵女士名下只有一套40多平方米的老房子，是父亲的遗产。如今为了改善居住条件，赵女士买了一套网签价为300万元的二手房。

因为赵女士名下已经有一套房，再买房要按照二套计算，因此，赵女士要承担的契税税率为3%。营改增之前，契税的计算基数就是300万元，而营改增之后，要减去已经缴纳的增值税，因此营改增前后，契税最终的缴纳额度分别是9万和8.571万元。仅这一项，赵女士就省下了4000多元。

而营改增之后，原来的营业税为15万元，如今的增值税为14.286万元，赵女士又少缴了7000多元。相应的附加税费也少缴800多元。

最复杂的是个人所得税的计算方式。记者请来税务部门相关工作人员，给赵女士仔细进行了测算。

在营改增之前，赵女士要购买的这套房子属于“非普”，而且不唯一，所以要征收差额20%的个税。计算公式为目前的网签价减去房屋原值，再减去本次缴纳的营业税及附加税费、上次购房时缴纳的契税，还可以减去等于这次网签价10%的装修款，再乘以差额的20%，等于30.04万元。

营改增之后，这个公式变得更为复杂，计算方法为“合同价-本次缴纳的增值税-原值-本次缴纳的附加税费-原购房时缴纳的契税-合同价×10%的装修款”，因此经过计算后，赵女士交易这套房产，个税将多交0.16万元，但整体将少缴纳1.069万元。

北京楼市供需活跃依旧，中原地产数据统计显示，4月，北京纯商品住宅新房成交套数达到5299套，创造了年内新高的同时，当月签约均价也达到了35981元/平米。这是北京商品新房成交连续第8个月跨越了3万元/平米，也是首次突破35000元/平米。

开发商加快入市

数据显示，4月单月纯商品住宅新房成交在年内首次超过5000套，与去年同期的3690套相比，涨幅达到43.6%；环比上月4505套，涨幅也达到17.6%。

市场供需的双向繁荣，从侧面也激发了开发商加快入市。亚豪机构副总经理任启鑫表示，为了规避未来可能会出现的政策风险，开发商在4月抓紧入市的心态非常明显。据他透露，尤其是土地市场再度出现了“90/70”的供应方式，考虑到未来中小户型大量增加的预期，不少中小户型项目都在加速入市。

位于通州区梨园的华业东方玫瑰项目相关负责人表示，原计划在5月1日新推出一批精装项目，4月22日便提前开了盘。

二手房均价超4万元/平米

多位业内人士指出，商品房用地在近两年持续减少的影响已经在市场供应中日渐显现。“北京纯商品住宅的供需比目前已经低至1：3，加之北京执行的严格限购，旺盛的购房需求正在向其他市场蔓延。”某资深业内人士说。

而二手房已经成为承接这些购买需求的最大市场，据中原地产数据，北京市二手房在4月共签约26374套，与3月相比虽然下调了17.6%，但从整体来看仍然处于历史高位。此外，4月二手房成交均价达到40900元/平米，环比3月的40100元/平米上涨2%，涨幅明显低于3月份相比2月份3.81万的单月5.2%的涨幅。

中原地产分析师张大伟指出，目前新建商品房已经高端化，均价也出现了历史新高，楼市已接近全面进入二手房市场。

多位业内人士认为今年上半年市场将会持续上行。北京天恒乐活城置业有限公司副总经理陈亮表示，随着区域配套的成熟和城市供应用地的紧缺，未来房山区域的价格还将有上行的空间。

不仅仅是区域，受到商品住宅开发的周期性影响，业内人士分析称2014和2015两年供地不足仍将导致北京楼市在2016年和2017年商品住宅供给大幅减少，这将催升北京房价的上涨势头不可抑制。

“五一”小长假新房成交创近三年新高

新京报讯

（记者方王洋）5月是楼市传统的销售旺季。根据机构统计，今年五一小长假三天（4月30日-5月2日）北京商品住宅（不含保障房和自住房）成交创下三年来新高。

成交价格创同期新高

五一小长假的北京楼市延续了4月的热度。据亚豪机构统计，五一小长假期间北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交807套，成交面积8.88万平米，这一成交量也创下了近三年五一小长假的新高。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，这一阶段新房成交量的持续攀升，一方面是“限购”威胁之下商住成交的集中爆发，在限购靴子落地之前，商住引领成交攀升的趋势仍将持续。另一方面，5月份开始各大房企也进入上半年业绩的“关键阶段”，供应的积极也促成不少购房需求积极入场。

商住项目成交尤为抢眼。据房山一商住项目销售人员介绍，五一项目开盘当天虽然下雨，但仅一上午时间，推出的300套商住房源便销售一空。另一位于亦庄的改善性项目也实现了开盘当天基本售罄。

在成交量同比上涨的同时，五一小长假期间北京新房成交均价也出现一定程度上涨。亚豪机构数据显示，五一小长假期间北京商品住宅成交均价达34005元/平米，这一价格也创造了历史同期新高。

部分楼盘“少量快跑”

在业内看来，市场需求的旺盛是支撑供应积极的有效动力，3月以及4月大量项目出现开盘售罄现象，吸引着项目在五月不断加推。机构数据显示，五一小长假期间北京住宅市场共有8个项目入市。

不过，开发商单次推量却不增反降。亚豪机构数据显示，五一期间8个项目共新增住宅产品608套，相比清明小长假减少101套，同比去年五一小长假供应下滑8%。

高姗认为，开发商减少单次推货量，并加大开盘频次，是为了更直观地了解到当前市场和购房客群的变化，同时据此调整营销策略和价格策略，这样的改变在近几年已渐成趋势。

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