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交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市，二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示，今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。

二手房交易规模逐年扩大，热点城市交易量远超新房

监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。据中国指数研究院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。

事实上，2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米，是新房成交面积的1倍以上；北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。

在一些二线城市，二手房也是量价齐升。福州骊特房产总经理郭华介绍，2015年福州二手房成交套数是一手房的1.4倍。数据显示，今年1至4月，南京二手房成交套数达到5.4万套，超过新房成交4.95万套。

从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示，2016年前3个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分别超过新房上涨价格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

一线城市率先步入存量市场，刚需族成二手房主要“买家”

业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

以北京为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

“如果买郊区的新房或许更加舒适宽敞，但对于上班族来说，选择市区的老房子在工作和生活上会更便利一些。”上海白领罗先生说。

中原地产数据也显示，在广州的二手房市场上，“80后”买家占比约53%。

专家还认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局已发生变化。

瑞银报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

迎来“存量时代”，楼市或将步入健康发展轨道

业内人士认为，随着“存量时代”的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化，住宅市场会更反映出真实需求。

首先，房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

此外，二手为主的市场，往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。“换房需求的特点，就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。就是说，房价的上涨对改善型需求的人来说，并不会造成明显的支付压力。”陈聪说。

其次，或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为，前些年不少地方采取举债建设——出让土地——抬高地价的方式“经营城市”，“摊大饼”式地发展房地产，造成规划与实际需求失衡，城市与产业发展脱节。

东京大学教授周牧之此前在上海举行的“中国城镇化论坛”上说，当二手房交易主导房地产市场后，这些地方政府“经营城市”的做法将难再延续，不得不摆脱土地财政的依赖，而更加注重发展产业以增加人口导入。

以深圳为例，2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6%，而2005年其比例为13%。目前，深圳已将自主创新作为城市发展“主导战略”。

第三，将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化，存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场必将发生深刻的变化。因此，业内人士指出，楼市进入存量时代，如果仍继续“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将更加加重住房结构性过剩。

根据上海财经大学不动产研究所数据，美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8：1至10：1之间。

美国华平投资集团董事总经理周知在接受记者采访时认为，中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。”

中弘大厦又称“壁架大厦”，是一座180米高的综合功能建筑，位于北京东四环与朝阳路相交界的显要位置。新大厦坐落于SOM最新设计的北京市商务中心区的东缘，将成为城市天际线上的标志性地标。 中弘大厦东临东四环，北靠朝阳路，为CBD区域中的高端甲级写字楼。硬件设施、物业管理、客户档次均为世界一流水准，将成为未来地标级写字楼项目。中弘大厦是中弘股份主要拳头产品之一，由世界顶级设计事务所之一美国SOM建筑设计事务所设计。项目采用国际品牌高速电梯、智能宽带、先进的商业办公空间配置、多功能智能办公系统，全面满足商务之便，营造出一个现代化、高品质、高效率的舒适办公环境

中弘大厦项目位于CBD核心区域，随着区域建设步伐基本终结，在区域方圆几公里内矗立了大量超5A级写字楼、高级酒店、商场。中弘大厦项目与CCTV大楼、华贸等地标建筑遥相呼应，构成吸金纳财的财富金三角，丰富了CBD的天际线，更同时享受这一区域强大的区位优势

大厦的下层为办公空间，上层是一个豪华五星级酒店。酒店功能空间位于一系列平移的体量中，由这些体量构成壮观的户外露台和进深更大的可租赁空间，用于容纳各种酒店配套设施。

由平移式体量形成的露台及宽敞空间与水疗馆、泳池、餐厅、空中大堂等最令人向往的酒店豪华设施对齐，后者均为阳光充沛的双层高空间，与充满特色的露台相通。酒店客房从核心筒拉移至平移体量的外缘，在高出周围建筑的悬挑空间内营造出一种“漂浮”般的体验 。

中弘大厦，上市房企中弘控股旗下，继望京六百本商业街，中弘北京像素，平谷国际生态度假区等多个旅游度假区又一力作，cbd稀缺甲级写字楼，中弘集团总部驻地，彰显企业雄厚实力，中弘大厦，雄踞于东四环cbd中央商务区核心地标稀缺商办综合体，楼体36层，高度158米，纯甲级，纯核心，未来不再有，中弘大厦，美国som世界顶级建筑设计事务所，设计遍布全球，工行总部，美国汉考克大厦，上海金茂大厦等经典现代主义建筑皆出此门，中弘大厦，央企中国建筑建造，中国建筑行业唯一具有房屋建筑工程施工总承包，公路工程施工总承包，市政公用工程总承包，三个特级资质的企业，精品工程，国贸三期，中央电视台，水立方，等地标性建筑，都出自中国建筑之手。

中弘大厦，北京罕见电每六层转换通高层大堂，中弘大厦，五个空间挺拔，大气，纯甲级写字楼，标准层高4.25米，智能化办公，中弘大厦，第一太平戴维斯提供顶级物业管理，最前沿多管理方式，提供贵宾级待遇，中弘大厦，美国leed绿色建筑认证标准，相对常规建筑，可以减少百分之十多年运行费用。

中弘大厦，长安街，cbd，东四环，不可复制的传奇。

近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。“新华视点”记者调查发现，一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

二线城市地价同比暴涨180%，“面粉比面包贵”频现

3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会，一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中，上海远郊的泗泾拍出“双子地王”，每平方米近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。

不过，二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天，南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前，该区域楼面价仅4752元/平方米，也就是说，地价5年大涨8.5倍，增幅甚至超过一线城市。

近期，多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

据世邦魏理仕监测，与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。记者走访上海泗泾“新科地王”周边5个在售项目发现，其销售单价范围在2.4万元-3.1万元，远低于近4万元的楼面价。苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价，其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%；保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

易居智库研究总监严跃进表示，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。中原地产首席分析师张大伟认为，“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现，地价甚至超过周围在售房价，这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。”

一块地透支全年利润，开发商负债抢地赌“明天”

记者翻阅年报发现，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地？

——“不缺钱，缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。

——房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

东莞一家电子元器件企业老板告诉记者，从去年开始，公司经营压力增大、资金经常周转不开，他索性缩减规模，将部分资金投资深圳房产；今年深圳收紧限购后，他又将资金转投至惠州、珠海等城市。

——开发商互相坐庄解套。业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。去年，华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己创造的区域“地王”纪录。

同策咨询研究总监张宏伟认为，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的“好办法”。“土地本身的增值及房价的上涨均为‘地王’后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。”一位开发商表示，“只有拿不到的地，没有解不了的套”。

高杠杆拿地存隐患，土地财政依赖亟待改变

开发商拿地的钱从哪来？记者调查发现，疯狂拿地背后既有资本市场输血的“功劳”，也有低成本投资资金的帮助。刚刚在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口，去年吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目；旭辉财报显示，2016年1月，该公司完成境内私募债发行人民币20亿元，利率不足5%；泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块，刷新当年全国单价“地王”纪录，财报显示，其公司资产负债率达到79.85%。

在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行业负债的攀升。中国指数研究院数据显示，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点。

业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。

上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

“‘地王’集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长远预期，避免频现“地王”。

“你发现了嘛，最近卖房的着急，买房的不急了，恐慌购房潮应该过去了吧。”尽管由于惯性，房价目前还在高位徘徊，但很多人都从二手房市场透露出的一些细节和迹象，感受到市场在降温。

声音

房价近期很难涨了

“有一部分房主觉得现在的价格可以了，小孩大了，留着学区名额也没用，租着费心，不如趁着价高卖了；还有一部分是为了改善居住环境，去郊区买大房子。”对于最近市场房源多了，链家地产金融街店高级经理焦更亮也说，最近房主卖房确实比较积极。

“金融街学区是西城最好的学区之一，有北京最好的小学实验二小、实验中学，相对弱一点儿的学校在全市也算是中等水平的，另外，这个区域还有不少银行总部，所以，这里的房子一直需求量很大，房价上涨得也很快。昨天，我们谈好的一个单子，面积小点儿，单价已经14.9万元了。”焦更亮介绍。

“因为房价高，卖房的多了，但成交量并没有随之上涨，4月份以来，成交量还少了。”焦更亮解释，着急落户的，都提前买了；不着急的，对目前的房价需要一段时间观望和消化。尽管如此，有七八年学区房买卖经验的焦更亮认为：“现在房价虽然已经很高了，上涨空间不大，但短期内要想把学区房的价格降下来，也很难。”

迹象1

部分房主退租卖房

“搬家太烦人，一想，我就要疯了。”最近，一直在西单附近租房的范女士被房东正式通知：“因为家里着急用钱，要卖房，房子不租了。”可现在距离范女士的租房到期日还有近3个月。据了解，经过一轮房价上行，目前，房价已经到达一个阶段性高位，一些房主认为现在是“史上最佳卖房期”，不惜悔约退租，把手头的房子卖掉变现。

“我在这儿租了5年了，房租从3800元涨到了6300元，一直没听说什么人卖房，但最近半年我都听说3户卖房了，我的房东也动心了。”范女士突然意识到，最近楼里房东卖房的多了。

范女士所租的小区是北京实验二小的学区房。“户型都不大，多数是50多平方米的小二居，听说现在能卖到14万元一平方米了，一套房能卖700多万元，即使房租6500元，租100年也租不出这个价儿呀。”范女士一算账，对楼里房东集中卖房也能理解了。

“我们房东上个月就和我念叨过这事儿，但可能还在犹豫，扭扭捏捏地没有明说。最近不是传银行信贷收紧嘛，估计房东怕价格回调，上周末专门过来一趟，和我说，她外孙子想出国留学，着急用钱，要把这套房卖了。但我知道，她家经济条件还可以，不愁孩子留学的钱。”范女士一听，就挺不高兴的。

房东也觉得不好意思，毕竟合同没到期嘛，所以，给了范女士半个月的找房期，还免她2个月的租金。“房主还是合适呀，1万多块钱和700多万元比起来，也就毛毛雨了。”

迹象2

好房源也拿出来卖了

“育翔学区房，满五年唯一住房带名额，户口随时可迁走，97平方米，报价960万元可谈。”不久前，高女士的微信里收到中介这样一条“优质学区房”的出售信息，中介还特别提醒她，最近，这边儿卖房的房主虽然挺多的，但基本是五六十平方米的小户型，这样南北通透、楼层又好的大户型出房的很少。

“我倒不觉得这样的房源有多稀缺，最近，我收到好几条这样 优质房 信息。”高女士淡然地说。

“新风南里新上房源，78平方米大二居，房主诚心出售。”“24号院小白楼终于出房了，80平方米带露台。”……曾经在中介公司做过买房登记的高女士，在微信里随便一翻，就找出很多这样的房源信息。

“都说现在卖房合适，真看出来了，很多房源的户型、朝向、楼层都是小区里最好的，以前房主都当传家宝似地捂着不卖，只租不售，现在都拿出来卖了。”高女士明显感觉到，最近，市场上“好房”多了。

迹象3

买房人下不了决心问“高参”

按说买房是一个家庭自己的私事儿，但因为现在房价处于历史高位，很多人担心价格回调，在出手前，内心充满各种徘徊、纠结，于是纷纷求助于哥们儿、闺蜜、同事、同学、亲戚……如果不咨询一遍，就觉得不踏实。可增加了“咨询”这个环节后，无形中拉长了成交周期，有的咨询着咨询着，就把这事儿拖黄了。

“我们最近看了六七套了，有1套觉得还行，但拿不准现在买会不会成了 接盘侠 ，你帮看看？”小许夫妇最近有点儿闲钱，没有更好的投资渠道，又担心拿在手头贬值，就想把它当首付，贷款买一套300万元左右房子来投资，好不容易看好了南三环的一套，两个人心里又开始犯虚，谁都不敢拍板定下来，于是，各自在微信中咨询“高参”。

有的说，你从坐地铁就能看出来，北京外来人口太多，短期内，需求肯定降不下来，而北京的供地越来越少，房价上涨可能会暂缓，但涨上来肯定不容易降；有的说，现在房价刚涨上了，正是高点，不可能再涨了，如果不着急用房，可以等等看；还有的说，现在买房也可以，但不能买南三环，应该买西三环和北三环，这两个区域相对升值空间更大一些……

左一言，又一语，小许夫妇听着都觉得有道理，不知听谁的好了，所以，一个多月了，又看了几套房，现在还没定下来买哪儿。

数据1

四月二手房网签降17%

链家市场研究部的监测数据显示，4月全市二手住宅网签量环比下跌17.6%。其中，东城区、西城区、朝阳区、海淀区、通州区、昌平区、顺义区、大兴区环比跌幅均在20%以上。石景山区跌幅14.9%，门头沟区环比下降3.7%。房山区、亦庄开发区、丰台区成交量小幅上涨，涨幅分别为2.9%、5.5%和6.5%。

各区网签量大幅下降的原因有两个方面：一是年后至3月底，市场火爆，成交量大幅上升，导致交易量集中，交易流程速度放缓。在一定程度上影响月度成交量；同时，由于网签集中，滞后期延长，因此网签量的下跌幅度有一定的夸大。市场实际成交量仍高于2015年月度平均成交水平。二是由于深圳、上海限购政策出台，对市场参与者的心理预期产生影响，观望情绪滋生。全市二手住宅市场成交量4月份整体呈下降趋势，部分地区上涨，主要是因为网签进度延迟。

进入5月份， 5月2日至5月8日的第一周，北京市二手住宅成交3857套，网签量环比下降43.3%。主要是受五一假期的影响，加之春节后需求的大幅释放和近期入市需求的持续减少，使得网签规模有较大幅度的下滑。但受成交结构因素影响，5月第一周，北京市二手住宅成交均价为40667元，环比有1.7%的涨幅。

数据2

双限首周通州商住楼仅签8套

据亚豪君岳会统计，通州“双限”后，商住楼仅签约8套。亚豪机构副总经理高姗分析认为，最近两周成交的快速下滑，主要是受到通州住宅与商务型公寓双双限购的影响。据亚豪君岳会统计数据显示，通州居住类产品“双限”后的首周，仅成交商品住宅104套，其中商住产品的销量不过区区8套。

在通州成交探底的同时，需求的外溢使得周边大兴、朝阳两个区域成交量出现明显上涨，其中大兴区上周成交283套，市场占比18%，居各区县之首，相比此前一周上升了4个百分点；朝阳区上周共成交160套，市场占比环比上升5个百分点。

高姗预测，通州房产投资之门的全面关闭，使得这轮由通州商住引发的成交快速爆发之势正式终结，而在今后一段时间内，在没有爆发性因素出现的前提下，北京整体住宅市场成交将趋于稳定。

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丽泽金融商务区凌驾于西二环金脉之上，北瞰金融街，南眺丰草河，占地面积8.09平方公里，是三环内最后一块成规模开发用地，承接金融街功能外延。成为与中关村、CBD（中央商务区）、金融街齐肩的北京金融产业发展“第四极”。 ——未来，中国最有影响力的人和事，将在此发生。

天阅公馆150米高云顶精装智慧空间，位于五星级酒店楼宇顶层，联通屋顶花园，采用科技、智能、环保设备设施，拎包即享。正如所有世界级的经济地标都有一个标注内涵的封面，星夜正从天空抽身而去，只有最富想象力和自信的设计师才会呈现如此的方案

受土地财政的影响，土地早已成为中国人为制造不平等的重要因素，城中村、城市周边的原住村民，无疑成为了土地经济的受益群体。有些地区一次卖地的收入，比别人辛苦一辈子赚的还要多，位于我国南方的广东，这样的例子尤其引人注目。5月10日晚上，一张“7亿元”支票图在网络上热转，收款人是佛山市禅城区张槎街道大富股份合作经济联合社，用途则是“土地转让地价款”。佛山继腾冲村、大墩村后，又将多一个“土豪村”。

据报道，那“7亿元”的支票中所提及的地块，为佛山禅城区2016年的首拍地块，位于张槎街道大富村西南面。该地块在2月24日于禅城区公共资源交易中心挂牌转让，3月25日以总价23亿多元成交，用地面积达170650 .17平方米，近256亩。“这只是第一期的收款，还有尾款未收到。”大富村委会相关负责人表示，以上地块的出让酝酿已久，只是10日刚收到第一期的卖地款，不知是谁把支票发到网上了。

那大富村是否会成为下一个“土豪村”？20多亿元的卖地款将如何分配？该负责人对此并未回应，只是表示该地块刚刚清拆完毕，相信不会对村民生活带来太大影响。据了解，目前第一期，有5500人拥有分红资格，每人或可分得十多万，待全部款项收齐，每名村民可得数十万！假设一户有四口人，也有过百万的收入！

对于20多亿元的卖地款，村民自然期待，但如何分配处理，村民表示村中仍未有明确消息。早前，大富村地块第一拍底价213996万元出价，至第四十三拍出的234996万元止，历时三个多小时，村委会成员、工作人员，群众等在村会议室紧紧盯着大屏幕，见证村历史的一刻。图为5月12日，广东佛山，大富村一处加工车间。

据悉，佛山“土豪村”并不罕见，在今年1月，乐从大墩村分9.9亿元卖地款，村民每家分红数百万元秒变土豪。大墩村为顺德区首个、佛山市内最大规模的整村改造项目，按照33 .5万一股进行补偿，去年壮年村民每人分红约67万元，老年人分红则逾百万。图为5月12日，广东佛山，大富小学里学生们在练习乐器演奏。

此外，还有佛山的乐从腾冲10亿卖地款分村民，老人起码分得60万，最高一户领了714万。多数村民表示要存着养老，一部分拿来旅游看世界、帮助亲戚。禅城东大门奇槎片区加速开发，奇槎村除住宅用地外，其余土地全部被政府统一征收，用以统一规划、统一建设成禅城的“中关村”。据了解，村民每股补偿款在150多万到190多万元之间，一家按5口人、5股计算，村民每家可分800万。

全面推进“营改增”试点半月，“降税减负”效应不断发酵。记者调查发现，在二手房交易方面，该项改革让交易涉及的多项税收都所有降低；且实际办税地点和流程并未发生变化，方便于买卖双方进行缴税；同时，二手房交易所开具的增值税发票并无延迟，在缴纳税款且审核通过的情况下，当场就可获得。

房地产交易“营改增”到底改了什么？

中国“营改增”税制改革的初步试点还要追溯到2011年，经过五年多的实践，自今年5月起全面落实，而“营业税”也正式退出历史舞台。“对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说，增值税的一个最大利好就是其为价外税，通俗地说，此类税收的计税依据是不含税价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网(微信公众号：cns2012)记者解释称，防范重复征税、降低税负，正是政府此次税费改革的要点。

需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价；而增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。

在税制变化的同时，原有对非一线城市的营业税优惠政策，依然可以平移过度到增值税征收过程中。

根据财政部2月17日《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

二手房交易契税、个税等税负受益降低

“营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大，整体税负只减不增。”严跃进称，对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税；而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。

严跃进分析称，如果是交易满两年的房屋，不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型，对于营业税而言，计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以，如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式，则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。

“如果是交易未满两年的普通住宅，则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员告诉中新网记者，营改增之前，征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%；换成增值税的计算方式后，就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例，可以比之前少缴税2400元。

“相应地，尽管5%的税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”严跃进指出。

谈及契税的变化，严跃进向记者举例说明称，目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元；但如果按照目前新的政策，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。

“虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实际情况来看，这部分税负还是要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员告诉记者。

事实上，无论从前期测算还是从目前实际办理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

根据北京市地税局的统计，5月1日营改增落地首日，北京18个区(分)局试运行二手房交易税收征管工作，共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。

发票即时开具 办税地点流程无改变

房地产行业营改增落实后，除了关心税负问题，普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税地点和手续上有无变化？

为此，中新网记者拨打12366纳税服务热线获知，目前来看，北京地区个人买卖二手房交税手续、办税地点，以及提交材料、办理流程等都没有变化，买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。

不仅如此，根据国家税务总局近日发布的《关于明确应该增试点若干征管问题的公告》，明确个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

在严跃进看来，官方虽然未对后续二手房交易的纳税地点和手续等做出明确规定，但大方向是尽量降低成本，同时简化计算方式，民众对此类事项的顾虑可以降低。

另外，中新网记者近日就餐要求开具发票时，就被餐厅工作人员告知，由于营改增刚刚落实，新发票需要等到5月下旬才能开出，那么，对于二手房交易来说，增值税发票可以及时开具吗？

“增值税发票不存在延期开具的问题，只要资料齐全并缴纳了相应税款，地税部门工作人员就可以开出发票。”一位北京链家地产工作人员告诉记者。(种卿)

房价收入比反映了我们购房的难易程度，也折射出房地产行业的泡沫。最新数据显示，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京房价收入比14.5，连续三年位列全国第一，成为全国购房难度最高的地区，而山东省的房价收入比为5.8，在30个省（市、区）中排25位，这说明山东人的购房压力相对较小。

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，此次报告数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。报告显示，2015年，全国30省（市、区）商品住宅房价收入比分化依然明显，最高的北京市连续三年维持在14.5的高位。

整体而言，北京、上海、海南、天津、广东、福建和浙江7个省市房价收入比较高，超过8.5。在东部地区11个省（市）中，北京房价收入比以14.5再次位列第一，上海、海南、天津、广东、福建、浙江6个高房价收入地区紧随其后，河北、江苏、辽宁、山东房价收入比相对较低。其中，山东的房价收入比只有5.8，是东部11个省（市）中最低的，只排在宁夏、新疆、贵州、湖南和内蒙古之前。