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央行政策多，地产利好多，在限购、限贷陆续松绑之后，地产股再度迎来重磅利好。而各大房企也有望在年底业绩冲冠，从万亿市场中分得一份年终奖的羹，11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。受此影响，11月24日A股开盘后共有包括保利地产、招商地产等12只地产股集体涨停。

在诸多利好迭创之下，地产板块拐点论、行业复苏预期再度升温，给投资者带来无限的想象空间。根据理财周报记者统计，截至2014年11月28日，地产板块共包括114家上市公司，总市值14796.05亿元。据上交所公开交易数据显示，11月24日一个沪股通专用席位大单抢筹，买入金额高达1.62亿元，位列当日买入席位第二名。显然，先知先觉的外围资金已经对优质地产股虎视眈眈。

“此轮降息周期结合利率市场化的启动，意味着市场无风险利率将开始明确下行，地产作为对宏观流动性敏感的先导行业，供需端融资成本的下移将提升行业杠杆弹性，并推动估值提升，我们在这里明确强调配置地产行业的机会已经来临。”新财富最佳分析师中信建投证券苏雪晶表示。

利好叠加，地产拐点隐现

限购松开、限贷松绑、降息，地产股的利好让人应接不暇。今年4月25日，广西南宁率先松绑限购：南宁市房管局发文称：根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

随后，各地限购松绑政策接踵而至。截至目前，全国已有30多城市陆续取消限购政策，只有北京、上海、广州、深圳和三亚五市未取消限购。

9月30日，地产股在限购松绑后再度迎来限贷松绑利好。当日下午4点多，央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购房将执行首套房贷款政策。而对于首套房家庭，首付比例维持在3成，房贷利率最低可达7折。

受此消息影响，国庆长假回来第一个交易日，地产股集体暴涨，万科A盘中一度大涨逾4%。而真正引爆地产股的，无疑是数日前的降息。11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。央行上次降息是在2012年7月。

其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

受此影响，11月24日共有包括保利地产、招商地产等在内12只地产股集体涨停。此后数日，地产股继续表现强势。

实际上，在多重利好的叠加效应下，地产行业的基本面也在悄然复苏。5月以来，一二线城市土地成交明显下滑，溢价率下降，流拍的情况也有所增加。不过，这一情况从今年9月开始有所缓解，部分企业已再次回到土地市场的竞拍中，例如，万科、远洋近月来均有大幅度的拿地动作。而这一升温趋势在11月表现十分明显，全月20家房企拿地金额有望再次突破300亿元的高点。

多个城市调研对象反馈在宏观政策的利好之下，购房者的情绪面得到提振，11月的销售环比虽然没有出现明显的上涨，但成交量也维持在今年的阶段性高位。其中一线城市的表现更为明显，上海放松普通房认定标准的首周，一手房销量有15%左右的提升；北京、上海以及深圳的全新推盘项目的去化率均维持在9成以上。

与此同时，沉寂许久的地王也连续产生。广州11月24日产生新的总价“地王”。白云区一地块以64.5亿元的总价成交，折合楼面地价每平方米1.4万元，刷新“地王”纪录。就在一周前，上海也拍出新的“地王”。位于上海市黄浦区的一地块以248.5亿元拍出，刷新了去年上海徐家汇“地王”217.7亿元的成交纪录。

对此，业内人士普遍看好地产的后市表现，认为地产股已经迎来新的起点。中原地产首席分析师张大伟指出，去库存和资金回笼的压力是房企此前减少拿地的主因。近期随着部分地方土地价格下调，降息等利好政策叠加，预计土地市场在降温半年后又会重新升温。

新财富最佳分析师中信建投证券苏雪晶在最新的研报中表示，我们一直强调地产股的反弹机会在于基本面分化后带来企业分化机遇，本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层“稳增长”架构的不可替代性，降息叠加此前9·30信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确，维持行业“买入” 评级。

144家公司1.48万亿蛋糕，

外围资金率先抢筹

截至最新，沪深两市共有144家地产行业上市公司，总市值14796.05亿元。Wind数据显示，144家地产公司市盈率(整体法)为17.31，市净率(整体法)为2.28，在全部申万一级行业上均处于中下游水平，估值优势明显。

而对于具体标的而言，业内人士建议关注一线地产龙头，以及二三线具备转型或跨界的地产股。

“本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层稳增长架构的不可替代性，降息叠加此前9·30信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确，我们维持行业‘买入’评级。”中信建投证券苏雪晶表示，“具体标的方面，我们重申‘选择两极，拒绝中庸’的配置思路，优先推荐万科A、保利地产、招商地产等。”

其中，保利地产被认为是估值最低的龙头房地产企业。中信证券认为，和在香港上市的中国海外发展、华润置地和万科企业，以及A股的万科相比，公司估值更低。我们认为，较高的杠杆率是公司适应资金成本下降的阶段性表现，稳定且较高的盈利能力则是企业相对其他龙头的竞争优势。

外围资金显然已经发现保利地产的估值修复机会，开始大手笔建仓。上交所公开交易数据显示，11月24日一个沪股通专用席位大单抢筹，买入金额高达1.62亿元，位列当日买入席位第二名。

二三线地产股方面，转型是一个重点投资要点。以华夏幸福为例。目前公司事业版图遍及大北京区域和泛上海区域以及沈阳城市群，在全国重点区域的战略布局初见雏形。公司通过“加速聚焦大北京，夯实发展龙头地位”、“加速做大环上海，巩固提升市场地位”、“开拓沈阳城市群，复制产业新城模式”等进行产业促进和资源整合而取得快速成长，同时还开始布局通用航空。

受多重利好叠加影响，华夏幸福股价从2011年4月份的2元左右(前复权)涨至最新的35.45元，涨幅逾1600%。

北京塞隆文创园前身为北京胜利建材水泥库，占地面积约70亩。园区改建完成面积约3万平米。2014年正式启动建设，2014年底交付使用。园区在注重保留具有30多年历史的水泥库老厂区的建筑风格和工业元素的同时，将注入时尚元素，使传统的工业文明与现代艺术创意有机融合。
园区内独有的两条400多米长的铁路线保存完整，改造后可增加一列可移动火车，由不同时代或不同用途的车厢组成，建设为车厢餐厅、车厢咖啡吧等。同时结合项目自身极具特色的工业遗址物业形态和空间优势，打造以铁轨、火车、站台、仓库及大规模罐体等特色为背景、场景的数字化特色影视拍摄和制作基地。园区将全部采用绿色环保节能设备，屋顶平台部加设太阳能供电设备，并加大面积布置绿色植被，增加园区绿色景观，结合服务国家能源局的优势，打造智慧新能源科技节能示范项目，突出节能环保概念，将园区打造为国家能源环保科技示范区。

央行降息刚刚一星期多的时间，这边楼市就片形势大好，房地产售楼处的咨询电话多了，房地产代理的看房客人也多了，而北京市住建委网站网签数据显示，11月份，一手新盘的网签量突破1万套大关，二手住宅的网签量也达到9390套，超过了“金九银十”，环比分别大增40%和74.8%。而除了房地产还有房地产相关的行业外，我们却在公开场合看不到其他经济形势的走向。也找不到有关世界经济形势欣欣向荣的迹象，相反我们看到的多是油价暴跌，看到的是俄罗斯美国之间微妙的经济关系，以及香港占中者的继续的负隅顽抗。看看美联储在不停的加息，看看美国的澳洲的房地产市场一直在下行趋势，而我们的原本要市场化的房地产，却意外的因为一个意外的降息和房贷新政又给打了一注鸡血，想不回暖都不行。

在大同市旧城改造的烂摊子还没有完全收拾好之前，大同人民呼唤耿彦波重回大同把拆迁工程继续的话音还未曾落地，这边延安市政府又做出规划来，要投资千亿，削山建房，打造一个延安新城来，且不说这个新城是不是有建设的必要，也不论延安老区的人口是不是到了一个非要平山建房的地步，单就是从地方政府造城，卖地的单一经济发展形势来看，我们一直搞不清楚的是，为什么一直要用新城用盖房子来拉动GDP和经济的发展呢？

难道是真的没有房地产就没有GDP嘛？也许，正是因为房地产对经济发展的起的作用之大，就好像一个退下去的前人大常委会委员长成思危所说的，房地产和上下游的产业关联太多，不宜打压，但是，不管暂时房地产能够给地方政府带来多少税收和GDP，问题是房地产之后呢，用一千个亿的投资去建设一个也许不一定有人住的不知道未来是新城或是鬼城的延安新区。谁能保证万一某天延安的某位领导高就之后，是不是又会和大同的耿彦波那样留下一个未完旧城改造烂摊子给老百姓呢？

房地产确实是事关国计民生，是国之大是，但是房地产的本质是居住，让楼市回归本源，让房地产实现他本来的居住功能，实现居者有其屋，是每一届政府义不容辞的责任，而实现这种责任的关键，就是别把房地产和GDP扯到一块，房子盖来是住的，是为了实现其大庇天下寒士的功能的，GDP的发展还有科技还有文化，还有外贸，还有旅游，还有许多许多别的方面，但是，单靠房地产一支独大的GDP，绝对不是我们要前进的方向。我非经济专业人士，无法猜测这次央行降息背后的原因，但是，看着降息一周后各地房地产的成交数据和新的楼市热情，我们不能不对降息和救市的关联性做出联想。不论是央行用如何冠冕堂皇的理由包装这次降息的动机，都不能掩饰地方政府对房地产的热情和那种没有房地产就没有GDP的根深蒂固的发展观。

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房贷新政以及降息之后，使得房价在房贷新政和降息成了房地产的补药，房地产的苦日子到头，暖冬来临，据悉，上周五央行降息后，北京楼市的热度明显增加，从数据来看，11月北京市网签数量达到年内最高。

按照北京市住建委网站网签数据显示，11月份，一手新盘的网签量突破1万套大关，二手住宅的网签量也达到9390套，超过了“金九银十”，环比分别大增40%和74.8%。

据业内人士分析，“9·30”新政后，北京楼市的市场热度开始逐步发酵，上周五央行降息，房企开发贷、购房者房贷压力都有一定程度减轻，使得大批楼盘入市，促进成交量。在政策利好之下，开发商积极推盘，12月预计有30个项目入市，90%的项目在五环外，刚需产品开始抢夺政策红利。二手房市场价格也出现了企稳，业主降价意愿降低。

按照中原地产首席分析师张大伟认为,货币信贷政策的叠加效应正逐渐在楼市显现,市场重拾信心,再加上开发商在价格上作出让步,促使刚需和改善型购房者率先出手,这些因素对北京楼市交易量上扬起了很大的作用。

尽管目前市场乐观预期进一步增加，链家地产市场研究部张旭认为，市场筑底回升的根基并不牢固。“长期来看，未来的市场能否持续回暖，还需其他配套政策的支持力度，比如进一步降低存款准备金率等。”

‘9·30新政’后，原以为要火爆的房地产市场没有来到，虽然央行大声呼唤要降低房贷利率，不再用认房又认贷的方式来捆绑房地产的发展，但是，9.30新政后十月份北京二手房成交依然不及万套，即便是还清二套算首套这样的信贷利好，依然不能有力的刺激楼市。于是中国人民银行终于沉不住气了，11月21日18时30分，中国人民银行官方公布：自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，即五年期以上房贷基准利率由原先的6.55%降为6.15%，相当于九四折利率优惠。以20年期100万元贷款为例，购房者每月等额还款将少还234元。而就在央行降息的第一周，北京的房地产市场已经有回暖的迹象，据伟业我爱我家市场研究中心降息首日的统计数据表明，北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都、南宁等全国12个城市门店咨询量显著上涨，与前一周六相比，上涨幅度高达五成以上，委托量与需求登记量也出现了明显增加。

对此有关专家认为，对于楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。此时，对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好政策短期红利带来的购房“窗口期”。

目前北京楼市新房销售已经突破一万套，楼市已经全面回暖，看来只有降息才是房地产的“救市主”啊！

据北京写字楼资讯网

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在央行降息的重磅刺激下，北京的写字楼市场也和住宅一起比翼双飞，成交量大涨，迎来2014年末的关门红，目前在北京出售的写字楼区域中，包括望京商圈在内的保利国际广场，绿地中心，望京国际中心，以及太阳宫附近的冠捷大厦，都在近期的销售市场取得了骄人的成绩。

北京写字楼出售市场迎来暖冬

按照高纬环球近日发布的一份报告，北京核心区域的写字楼租金依然保持稳定，截止到2014年第三季度，北京核心商圈写字楼成交面积约8.4万平方米，环比增长55%，占总成交面积的59%左右。其中包括中央商务区、望京、总部基地，王府井在内的北京五大主要商圈甲级(含顶级)写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金达到每月每平方米人民币382.5元(折合每月每使用平方米人民币551.2元)，环比上涨0.51%，同比上涨0.38%。

据了解，位于机场辅路望京街区域的保利国际中心写字楼项目近日与某卫视达成出售意向，将整体出售该项目最后一栋写字楼，今年以来，保利国际广场的销售均价已经有年初的55000元/平米，达到了现在的65000元/平米左右，而且就算是这样的价位，目前该项目也仅剩下部分散售的面积，而位于保利国际中心的绿地中心也早已在2013年就以16亿元的价格出售给阿里巴巴公司，一度成为北京写字楼市场的年度大单，目前绿地中心也仅仅剩下部分面积，单价也达到75000元每平米，达到望京区域的新高。

值得一提的是望京区域最热门的项目望京国际中心，一时间业内哗然，引发强烈关注。粗略统计，意向认购客户达210余人。开盘不足一个小时，C区美食街、一层商铺销售，金额已累计近2.7亿元。在紧邻望京区域的冠捷大厦，也在开盘之初就取得了连售三层的骄人业绩。北京写字楼市场一时全面回暖，迎来迟来的暖冬。

北京写字楼成交面积大涨五成

除了望京区域，以及太阳宫区域，金融街中心首建金融中心也以绝好的地理位置，和高档次的配套领创金融街商圈的写字楼销售热潮，而位于丽泽商圈的有路上港口之称的国投财富广场也早已投入使用，目前仅剩最后的一万平米写字楼出售，销售报价50000元每平米，另外一个紧邻国投财富广场的总部基地商圈，也因为有了诺德中心和盈坤世纪中心的推盘以及金丰能源中心的接连入市而显得加倍热闹。截止到目前，北京写字楼市场成交面积已经大涨五成，取得了骄人的业绩。

据北京写字楼资讯网