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从国家统计局网站获悉，国家统计局今日发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

房价环比降幅继续收窄，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。从个数来看，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1 个，均与9月份相同。二手住宅价格环比下降的城市有64个，比9月份减少6个;持平的城市有4个，比9月份增加4个;上涨的城市有2个，比9月份增加2 个。

值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。

绝大部分城市房价同比下降，由于环比下跌及去年同期基数较高，房价同比下降的城市个数继续增加，绝大部分城市房价同比出现下降。10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为67个和65个，分别比9月份增加了9个和13个;上涨的城市个数分别为3个和4个，分别比9月份减少了7个和13个。新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市中，最大降幅分别为9.1%和10.7%，比9月份分别扩大1.2和0.3个百分点。

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为刺激房地产的发展，在限购限贷的重压解除后，楼市救市第三招终于要出台了，据有财经媒体从财政部权威人士处获悉，财政部税政司为某项课题研究，召集北京大型二手房中介召开座谈会，调研北京地区住房市场状况，参会的公司包括中原地产、链家地产等。

在40多个城市纷纷松绑限购、央行住房信贷新政颁布和购房补贴来袭的背景下，上述消息加剧了二手房交易营业税调整的猜想。中原集团首席运营官李文杰告诉《第一财经日报》记者，平时这种调研特别多，自己不觉得这种调研后政策就调整或不调整。不过，他认为，清理和优化过去五年房地产行政干预政策是大趋势，以后楼市价格将更多地利用市场价格形成机制。二手房交易营业税由目前满5年免征调整到2年也是有可能的。

按照营业税暂行条例规定，个人卖掉住房需要缴纳5%的营业税。1999年，为配合当时国家住房制度改革，积极启动住房二级市场，国家出台优惠政策（财税【1999】210号），个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，且销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

为遏制房价过快上涨，国家频繁调整二手房交易税。2005年，国家为遏制投机炒作，稳住房价，将前述免征营业税期限“一年”调整为“两年”。2009年12月，国务院常务会议上将免征期限由“两年”调整为“五年”。2011年1月的国务院常务会议上决定，在免征营业税期限五年的基础上，将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。

李文杰告诉本报记者，近些年北京的二手房市场比较稳定，每年交易套数稳定在15万套左右，除了个别月份因为限购政策出台、税费调整等政策性因素影响外，全年交易量基本稳定。

他认为，如果二手房交易营业税的免税期限由五年再调整为2年，意味着减税，也就有更多房源释放，会在短期内刺激楼市。但是从长期来看，北京楼市需求稳定，减税政策不会带来太大影响。

2014年马上就要拉下帷幕，而在风云变幻的写字楼市场上，这一年到底发生了什么样的变化，三季度北京北京写字楼市场上的租金走势又是如何呢？按照每日财经提供的数据，北京写字楼市场上的甲级写字楼市场的整体情况来看，形式并不乐观。今年第三季度，北京甲级写字楼租金按季小幅下跌0.1%，空置率则按季下跌0.3个百分点。

在这样甲级写字楼市场普遍走低的情况下，潘石屹旗下作为SOHO中国转型力作望京SOHO正在酝酿再次提高租金。据《每日经济新闻》记者昨日从SOHO中国内部获悉，望京SOHO将在12月1日启动新一轮的价格上浮，而目前该项目吸引了包括触控科技、百合网、新希望等科技类公司，出租率超过75%。这也是该项目塔3部分自5月1日提价以来，入市半年内第二次提价。

但从目前北京甲级写字楼市场的整体情况来看，形式并不乐观。今年第三季度，北京甲级写字楼租金按季小幅下跌0.1%，空置率则按季下跌0.3个百分点。“2014年至2018年之间全市将有大量新增写字楼供应，仅2014年底和2015年就分别有近547,800平方米和735,100平方米的新增写字楼面积竣工。”莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静对《每日经济新闻》记者说道。

不知道这次潘石屹对望京SOHO的逆势提价，是不是会对望京SOHO的招租工作会带来好的效应。位于望京核心区的望京SOHO写字楼项目，是2009年，SOHO中国以40亿元的价格竞得望京东部B29商业项目用地，望京SOHO规划总建筑面积为521265平方米，该项目以10197元/平方米的楼面地价成为当年商业地块“地王”。随后，望京SOHO项目塔1、塔2部分已经完成了销售，而塔3部分则在公司转型之后由销售转为持有。

据每日财经记者从SOHO中国今年半年报中了解到，望京SOHO塔1、塔2可售面积约为283204平方米，其中办公面积约为240597平方米，商业面积约为42607平方米，目前这两部分办公出租率为84%。今年4月，望京SOHO塔3写字楼进入预租阶段，在该项目入市当天，SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾表示，非常看好北京未来的写字楼租赁市场，并在当天透露，项目将在5月1日起提价。

之所以有底气提价，也是因为在塔3预租首日，便与北京触控科技有限公司签下第一单，入住量占据了整个项目20%以上的出租率。据了解，潘石屹早在内部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超过2万平方米，就马上提价。《每日经济新闻》记者昨日从SOHO中国的租售平台了解到，目前望京SOHO再租的商铺共有23套，写字楼2套，租金则在6.5~8.6元/天/平方米。

据每日财经新闻

楼市已过青春期 房地产应该长力量，而不是长个头

2003年，福建安溪的陈先生花了不到30万在厦门湖里买了一套80平方米两房一厅的房子，至去年底以160多万卖掉。他说：“住了十年多，还净赚了百来万。”

这正是过去十年以来中国楼市高速发展的一个缩影。2003年以后，中国房地产市场高速增长，房价节节飙升，一些早期购置多套房产的人均实现了资产大幅增值。同时，房地产开发商也赚得盆满钵满，现在中超联赛成为房地产联赛就是最好的佐证。

不过，目前这一态势正在发生悄悄的改变。

房价到明年初或可止跌

今年以来，楼市下行的速度超乎了各界的预料。国家统计局10月24日发布数据，在70个大中城市中，9月价格同比下降的城市有58个，持平的城市2个，上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门，上涨了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。

这也是该数据三年来首次出现下跌。也就是说，最近一年来买房的大部分都亏了。楼市的下行也影响了房地产投资开发，数据显示，1~9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长 11.7%)，增速比1~8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。

房地产开发投资的下滑也拖累了固定资产投资和经济增速。数据显示，全国固定资产投资(不含农户)357787亿元，同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%)，增速比1~8月份回落0.4个百分点。三季度我国GDP增长7.3%，比二季度回落了0.2个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，从历史来看，房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，虽然市场调整，但当时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。

张大伟说，尽管房产投资增速下滑有去年同期基数较高的因素，但更主要的还是房地产市场的低迷超出了原来的预期。由于房地产投资占全社会固投的两三成，且房产下滑也会波及水泥、钢材等领域的投资，因此房产投资对固投的影响十分明显。

由于经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，各地的救市热情持续上涨。张大伟分析，目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。其中，第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷。此后，救市进入到第三波，即各地增加购房补贴、调整税费政策、要求公积金降低首付等。

在中央层面，9月30日央行发布信贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。

一个月后召开的国务院常务会议提出，要重点推进六大领域消费，这其中就包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《第一财经日报》，央行释放流动性必须考虑宏观经济全局，新一届政府提经济新常态，意味着不可能再大规模释放流动性，这也直接影响到楼市的走向。在9月底央行新政后，改善型需求正在积极入市，但刚需购房者还是受到流动性不足的影响。因此未来不排除在楼市方面进行定向的流动性释放，支持刚性购房需求。

张大伟说，整体判断，四季度将好于三季度，下半年将好于上半年。本轮市场的调整周期将起码延续到明年初，成交量有可能在四季度出现触底迹象。但价格方面，有可能要到明年一季度才出现明显的企稳。

白银时代谋转型

经过改革开放三十多年来的高速增长，中国正逐渐转入到效率高、低成本、可持续的快速增长的新常态。近两年来，新一届政府对发展思路进行了比较大的调整。尤其是今年以来，中央对经济波动的容忍度在提高，始终坚持微调、定向调控的政策，而非全面放松。

中国的房地产市场在经过十年高速增长后，也逐渐进入到新常态。张大伟说，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。

今年8月，万科董事长王石曾表示，房地产的“黄金时代”已经结束，“白银时代”到来，黄金时代处于经济高速增长期，房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”，但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。

这种情况下，未来整个房地产市场将会出现明显的分化。表现在地域范围上，在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下，三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上，近两三年来，大部分三四线城市的房价已经停止上涨。

因此对房企和购房者来说，未来选择进入什么样的城市就十分关键。对一些全国性房企巨头来说，相比三四线城市看得见的风险，一线城市和厦门、南京等二线热门城市的风险无疑要小得多，这种情况下，开发商会将资金更加集中在热点城市来争夺。这也是为何“9·30新政”之后，这些热门城市“地王”频出，但很多三四线城市土地市场仍十分冷清的原因所在。

泰禾集团相关人士告诉《第一财经日报》，未来泰禾拿地仍会集中在北京、上海几个一线城市，同时坚守福建大本营。在这样的新常态下，对地方政府尤其是三四线城市来说，经济如何去房地产化就十分关键。广东省江门市一位官员告诉记者，像江门这样的三线城市，与一二线城市有很大距离，因此未来经济发展最根本的还是要发展好实体制造业，而不能过于依赖房地产。

在市场分化的同时，不同房企之间也在分化、转型。数以万计的中小房企正经历一个大浪淘沙的过程。万科总裁郁亮认为，房地产行业已经过了青春期，不再是长“个头”，应该是长“力量”的时候，应该换个标准衡量已过青春期的房地产。但与黄金时代相比，白银时代的竞争更加激烈，毛利率肯定会更低。楼市下半场对企业能力的考验会更加全面，优秀企业并不会缺少成长空间。

近年来，万科开始积极谋求转型。比如，在传统业务上，公司正在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式，同时也在积极尝试消费地产(发展诸如社区配套等服务)、产业地产(物流地产、养老地产)等新业务的开拓。

严跃进说，在进入到白银时代后，整个住房的市场需求规模在缩小，但同时需求也在发生变化，比如老年人越来越多，“现在的老年人购买力、消费观念也不同以往，这也促使新的市场需求即养老地产的出现。”

其他房产巨头也在谋求积极转型，例如因足球而享誉全国的恒大自去年亚冠决赛推出恒大冰泉一炮打响后，今年连续进入粮油、奶粉、光伏多个产业，未来还会进一步多元化布局。世茂地产开始由房地产开发商向生活方式提供商变身，其推出的云服务模式已经覆盖教育、健康、商务出行、消费休闲等多个领域。泰禾集团也明确商业地产和住宅地产并重发展。

据第一财经日报

尽管距安阳民间借贷崩盘已有三年，这个有“豫北工业重镇”之称的城市却仍未恢复元气，高高低低的烂尾楼随处可见，灰色的楼体和空洞的窗户成为城市中最常见的景观。

与近几个月邯郸民间借贷现违约潮类似，三年前安阳民间借贷也发生“雪崩”。在安阳市公布的41家涉嫌非法高息集资公司名单中，房地产企业占到一半以上。据业内人士估算，安阳当地房企的开发资金来源超过六成依赖民间借贷市场。

图为网络配图之安阳烂尾楼

“安阳民间借贷崩盘后，当地房地产行业受到的打击最为明显，部分项目烂尾只是表象，更重要的是，当地开发商及整个行业都失去了信心，这导致安阳楼市近三年一直成交乏力，疲态尽显。”熟悉当地楼市的一家全国大型房企负责人告诉记者。

烂尾楼成冬鸟栖息地

香洲名郡A区是安阳民间借贷崩盘后遗留下的知名烂尾项目。11月12日，《华夏时报》记者在实地走访该楼盘时看到，小区铁皮围挡内，过半的楼栋已经完成外立面装修，其余的部分未装修外立面，有几栋尚未封顶。由于荒废时日已久，一些房间甚至被冬鸟当成了栖息地，从楼内不时传出阵阵鸟鸣。

“本来觉得这个项目不错，我们买了准备自住，现在却成了小猫小狗的栖身之所，” 前来看房的一位业主表示，“从2011年底算起，这已经是项目第三次停工了，而且从今年年初一直停工到现在。”

公开信息显示，香洲名郡A区原为贞元集团旗下项目，占地106亩，于2008年开工建设，总计有31栋住宅楼、1204套房源，即使是现在，其也是安阳当地体量较大的楼盘。该项目业主提供的申诉书显示，香洲名郡A区在2009年开始预售，已经卖出1081套，其中全款售出817套，占比89.78%。按照购房合同，这一项目应该在2012年6月底交房，但受贞元集团资金链断裂的影响，迄今为止仍未交房。“开发商对项目停工给出的理由是工程款不够，但按理说，项目开发不应该缺资金，因为仅购房者就付款共约3亿元。”香洲名郡A区的一位业主对记者表示。

实际上，2009年尚未取得预售证的香洲名郡A区便开始以预订形式收取订房款近1亿元；2011年10月，这一项目又举办七折销售活动，并要求购房者在10月底前以现金形式全额付款。据业主统计，这次优惠活动中，该公司又获得了约2亿元的资金。

“贞元集团这一项目的情况在安阳十分典型，当时安阳很多卷入民间借贷的开发商都有类似的操作，即通过项目预售获得大量资金，再利用这些资金进行借贷融资，最终无力腾挪，陷入资金链断裂、项目烂尾的困境。”安阳当地房地产业内人士刘莉（化名）对记者表示。

除香洲名郡之外，当年卷入安阳民间借贷案的多家房企旗下楼盘都陷入无法“善后”的困境。位于安阳人民大道与东风路交叉口的新都·现代城目前处于停售状态，一位销售人员表示“项目内部出了一些问题”。当地人告诉记者，新都·现代城的问题是没有妥善解决施工款项。此外该项目二期房源预期要到2017年才能交房，一期原约定2012年交房，但至今未能入住。

同样涉及非法集资的超越集团旗下“彰德路·威尼斯印象”商业地产项目，目前也处于停工状态。安阳政府曾表示该项目将于2014年下半年陆续建成开业，但至今这一项目也未建成。此外，安阳下辖的县级市林州也在几年前的民间借贷违约风暴中伤痕累累，出现了林州桂花居、上元名城以及君悦龙庭等烂尾盘。

后遗症持续发酵

安阳房地产业介入民间借贷颇为深入。2011年底，在安阳市公布的41家涉嫌非法高息集资公司名单中，当地企业有23家，其中当地房地产企业（或有房地产业务的）12家，占到了一半多。

“2010年底到2011年初，各地楼市一片繁荣，安阳很多企业看到房地产行业有利可图，就纷纷改行入市，但其自身并不具备房地产开发的能力和经验。”刘莉告诉记者。公开数据显示，2010年10月，安阳市区普通住宅销售均价为3832元/平方米，较2009年同期上涨了1743元/平方米，涨幅高达83。4%。

“在利益驱动下，这些本身并无资金实力的房地产公司为了让手中的项目周转起来四处腾挪资金，由于自身资质不佳，从银行难以融资，因此民间借贷成为仅剩的融资渠道。据我们了解，安阳当地房地产的开发资金来源超过六成依赖民间借贷市场。这也为安阳民间借贷提供了迅速滋生的土壤。”刘莉进一步解释道。

安阳民间借贷崩盘后，购房人成为最大受害者。以贞元集团为例，根据龙安区政府此前对债权人的网络回复显示，贞元集团融资总额约为6亿元，涉及人数约1万人，主要通过旗下燃气公司和地产公司采用预售气票、预售房款等方式融资。

贞元集团非法集资案发后，该公司尝试通过债转股、债转煤、债转房、商品选购等方式对债权人进行偿付。“通过债转房，香洲名郡A区未售房源中约有50套被用来冲抵债务，抵债后这个项目的房源就所剩无几。没有后续房源就意味着后续没有任何收益，怎么会有公司愿意接盘复工？”在香洲名郡A区一位业主看来，这一项目能顺利交房的希望已经很渺茫。

2013年底，贞元集团与河南九润投资公司签署合作协议，将旗下地产公司贞元置业和新都世纪旗下共7块未开发的土地打包进行合作开发，并将上述两公司的公司法人变更为投资方河南九润。多位业主告诉记者，这一过程中河南九润并未接收香洲名郡A区项目，导致目前香洲名郡A区成了无开发公司、无资金、无施工监理的三无项目。

经过此次移交，香洲名郡A区的原开发商贞元置业“金蝉脱壳”，原公司已经人去楼空，不再对项目负责，而其母公司贞元集团也不予负责，目前该项目由龙安区政府托管。

迄今为止，香洲名郡A区仍在困境中挣扎，业主自主筹集的1700多万元项目复工资金在2013年用完，龙安区筹借的800多万元也使用完毕，此前龙安区计划先申请项目公积金贷款作为后期复工资金的来源，但因为公产证未办理而迟迟不能下发。

楼市萎靡不振

除了等待复工的烂尾楼之外，三年前的安阳民间借贷崩盘还留下了巨大的连环债务“黑洞”。“安阳当年的民间借贷是‘人拉人，高额回报’的传销式连环放贷，项目公司下面有多个吃利息差的中间人，即低息找亲戚熟人借钱，又高息放贷给项目公司和贷款公司，因此很多债务错综复杂，根本说不清楚。”安阳当地一位知情人士告诉记者。

据媒体报道，当时安阳民间融资是全民参与，包括商贩、公务员、退休职工等各类人群，少者数万元，多者不下百万。这位知情人士告诉记者，2011年安阳民间借贷崩盘后，安阳经济几乎瘫痪。彼时官方统计出的数字是470亿元，但当地人认为很多公务员不敢参与统计，民间估计实际数额应达600亿元。

“房地产行业受的影响最大，多个房企倒闭导致项目停工，不但已经购房的购房者无法收房，而且当年安阳部分楼盘降价四成也乏人问津。”刘莉告诉记者。安阳市住建局调研员刘恒磊表示，“前几年因非法集资、资金链断裂而遗留的烂尾盘目前还有很多未复工的，目前政府正在积极筹措资金、招商引资，争取早日解决问题。”

“现在的安阳人不敢随便进入楼市，”一位当地人对记者表示，受这种心理影响，安阳楼市近几年陷入萎靡不振的状态。数据显示，今年1月至10月，安阳市商品房均价为4223元/平方米，相比2010年同期的均价，涨幅甚小。

值得关注的是，自今年8月份起，河北邯郸楼市也爆发了类似的民间借贷违约潮。金世纪地产等数十家房企因资金链断裂致项目烂尾，无法向债权人偿付融资款项。业内人士担忧，如处理不当，邯郸或将步安阳后尘。

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