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尽管距安阳民间借贷崩盘已有三年，这个有“豫北工业重镇”之称的城市却仍未恢复元气，高高低低的烂尾楼随处可见，灰色的楼体和空洞的窗户成为城市中最常见的景观。

与近几个月邯郸民间借贷现违约潮类似，三年前安阳民间借贷也发生“雪崩”。在安阳市公布的41家涉嫌非法高息集资公司名单中，房地产企业占到一半以上。据业内人士估算，安阳当地房企的开发资金来源超过六成依赖民间借贷市场。

图为网络配图之安阳烂尾楼

“安阳民间借贷崩盘后，当地房地产行业受到的打击最为明显，部分项目烂尾只是表象，更重要的是，当地开发商及整个行业都失去了信心，这导致安阳楼市近三年一直成交乏力，疲态尽显。”熟悉当地楼市的一家全国大型房企负责人告诉记者。

烂尾楼成冬鸟栖息地

香洲名郡A区是安阳民间借贷崩盘后遗留下的知名烂尾项目。11月12日，《华夏时报》记者在实地走访该楼盘时看到，小区铁皮围挡内，过半的楼栋已经完成外立面装修，其余的部分未装修外立面，有几栋尚未封顶。由于荒废时日已久，一些房间甚至被冬鸟当成了栖息地，从楼内不时传出阵阵鸟鸣。

“本来觉得这个项目不错，我们买了准备自住，现在却成了小猫小狗的栖身之所，” 前来看房的一位业主表示，“从2011年底算起，这已经是项目第三次停工了，而且从今年年初一直停工到现在。”

公开信息显示，香洲名郡A区原为贞元集团旗下项目，占地106亩，于2008年开工建设，总计有31栋住宅楼、1204套房源，即使是现在，其也是安阳当地体量较大的楼盘。该项目业主提供的申诉书显示，香洲名郡A区在2009年开始预售，已经卖出1081套，其中全款售出817套，占比89.78%。按照购房合同，这一项目应该在2012年6月底交房，但受贞元集团资金链断裂的影响，迄今为止仍未交房。“开发商对项目停工给出的理由是工程款不够，但按理说，项目开发不应该缺资金，因为仅购房者就付款共约3亿元。”香洲名郡A区的一位业主对记者表示。

实际上，2009年尚未取得预售证的香洲名郡A区便开始以预订形式收取订房款近1亿元；2011年10月，这一项目又举办七折销售活动，并要求购房者在10月底前以现金形式全额付款。据业主统计，这次优惠活动中，该公司又获得了约2亿元的资金。

“贞元集团这一项目的情况在安阳十分典型，当时安阳很多卷入民间借贷的开发商都有类似的操作，即通过项目预售获得大量资金，再利用这些资金进行借贷融资，最终无力腾挪，陷入资金链断裂、项目烂尾的困境。”安阳当地房地产业内人士刘莉（化名）对记者表示。

除香洲名郡之外，当年卷入安阳民间借贷案的多家房企旗下楼盘都陷入无法“善后”的困境。位于安阳人民大道与东风路交叉口的新都·现代城目前处于停售状态，一位销售人员表示“项目内部出了一些问题”。当地人告诉记者，新都·现代城的问题是没有妥善解决施工款项。此外该项目二期房源预期要到2017年才能交房，一期原约定2012年交房，但至今未能入住。

同样涉及非法集资的超越集团旗下“彰德路·威尼斯印象”商业地产项目，目前也处于停工状态。安阳政府曾表示该项目将于2014年下半年陆续建成开业，但至今这一项目也未建成。此外，安阳下辖的县级市林州也在几年前的民间借贷违约风暴中伤痕累累，出现了林州桂花居、上元名城以及君悦龙庭等烂尾盘。

后遗症持续发酵

安阳房地产业介入民间借贷颇为深入。2011年底，在安阳市公布的41家涉嫌非法高息集资公司名单中，当地企业有23家，其中当地房地产企业（或有房地产业务的）12家，占到了一半多。

“2010年底到2011年初，各地楼市一片繁荣，安阳很多企业看到房地产行业有利可图，就纷纷改行入市，但其自身并不具备房地产开发的能力和经验。”刘莉告诉记者。公开数据显示，2010年10月，安阳市区普通住宅销售均价为3832元/平方米，较2009年同期上涨了1743元/平方米，涨幅高达83。4%。

“在利益驱动下，这些本身并无资金实力的房地产公司为了让手中的项目周转起来四处腾挪资金，由于自身资质不佳，从银行难以融资，因此民间借贷成为仅剩的融资渠道。据我们了解，安阳当地房地产的开发资金来源超过六成依赖民间借贷市场。这也为安阳民间借贷提供了迅速滋生的土壤。”刘莉进一步解释道。

安阳民间借贷崩盘后，购房人成为最大受害者。以贞元集团为例，根据龙安区政府此前对债权人的网络回复显示，贞元集团融资总额约为6亿元，涉及人数约1万人，主要通过旗下燃气公司和地产公司采用预售气票、预售房款等方式融资。

贞元集团非法集资案发后，该公司尝试通过债转股、债转煤、债转房、商品选购等方式对债权人进行偿付。“通过债转房，香洲名郡A区未售房源中约有50套被用来冲抵债务，抵债后这个项目的房源就所剩无几。没有后续房源就意味着后续没有任何收益，怎么会有公司愿意接盘复工？”在香洲名郡A区一位业主看来，这一项目能顺利交房的希望已经很渺茫。

2013年底，贞元集团与河南九润投资公司签署合作协议，将旗下地产公司贞元置业和新都世纪旗下共7块未开发的土地打包进行合作开发，并将上述两公司的公司法人变更为投资方河南九润。多位业主告诉记者，这一过程中河南九润并未接收香洲名郡A区项目，导致目前香洲名郡A区成了无开发公司、无资金、无施工监理的三无项目。

经过此次移交，香洲名郡A区的原开发商贞元置业“金蝉脱壳”，原公司已经人去楼空，不再对项目负责，而其母公司贞元集团也不予负责，目前该项目由龙安区政府托管。

迄今为止，香洲名郡A区仍在困境中挣扎，业主自主筹集的1700多万元项目复工资金在2013年用完，龙安区筹借的800多万元也使用完毕，此前龙安区计划先申请项目公积金贷款作为后期复工资金的来源，但因为公产证未办理而迟迟不能下发。

楼市萎靡不振

除了等待复工的烂尾楼之外，三年前的安阳民间借贷崩盘还留下了巨大的连环债务“黑洞”。“安阳当年的民间借贷是‘人拉人，高额回报’的传销式连环放贷，项目公司下面有多个吃利息差的中间人，即低息找亲戚熟人借钱，又高息放贷给项目公司和贷款公司，因此很多债务错综复杂，根本说不清楚。”安阳当地一位知情人士告诉记者。

据媒体报道，当时安阳民间融资是全民参与，包括商贩、公务员、退休职工等各类人群，少者数万元，多者不下百万。这位知情人士告诉记者，2011年安阳民间借贷崩盘后，安阳经济几乎瘫痪。彼时官方统计出的数字是470亿元，但当地人认为很多公务员不敢参与统计，民间估计实际数额应达600亿元。

“房地产行业受的影响最大，多个房企倒闭导致项目停工，不但已经购房的购房者无法收房，而且当年安阳部分楼盘降价四成也乏人问津。”刘莉告诉记者。安阳市住建局调研员刘恒磊表示，“前几年因非法集资、资金链断裂而遗留的烂尾盘目前还有很多未复工的，目前政府正在积极筹措资金、招商引资，争取早日解决问题。”

“现在的安阳人不敢随便进入楼市，”一位当地人对记者表示，受这种心理影响，安阳楼市近几年陷入萎靡不振的状态。数据显示，今年1月至10月，安阳市商品房均价为4223元/平方米，相比2010年同期的均价，涨幅甚小。

值得关注的是，自今年8月份起，河北邯郸楼市也爆发了类似的民间借贷违约潮。金世纪地产等数十家房企因资金链断裂致项目烂尾，无法向债权人偿付融资款项。业内人士担忧，如处理不当，邯郸或将步安阳后尘。

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这段时间的地产江湖，可以说和春秋战国时期的七雄一样，一会合纵一会连横，一会是央行宽松房贷，一会又是政府放宽购房标准，但是，结果呢，最后的最后，北京的房地产还是才买了不到六万套，这是前十月份的答卷，比之往年可以说是六年来的新低，于是，就有一种崩盘论在网上冒出来了，说是中国的房地产到了奄奄一息的末日了，马上就要泡沫破碎了，但是，悲观的时候，正在开发商为房地产的前途举棋不定的时候，这边广泛的专家就开始出来辟谣了，其中，住建部的一位官员陈淮辟谣说，当前有一种言论，包括央视在内的很多主流媒体都在说，当前结婚的独生子女很多，男女双方各自一套房，双方父母一套房，还有爷爷姥姥，这样一来，每个家庭未来都会有多套房。房子盖多了，楼市要崩盘。“那房子岂不是成白菜价了？借这个会场我也请你们回去告诉你们的家人，这只是一个传说，就好比赵本山在小品里忽悠范伟树上一共有几个猴一样。”

话说的很好也很美，但是，笔者还是没有从这个貌似精密的话里看到房价不崩盘就要暴涨的理由，难道不崩盘了房地产就一定要走向涨价的另一个极端吗？为什么不能是稳定了，其实，中央高层多次发文，说一定要让房地产回到一个企稳的空间，回到一个合理的增长速度，可以见到，中央并不希望房地产能够大起大落，保持稳定是最好的，所以，不了解这些不崩盘就要暴涨的砖家，为什么不能让房价回归到合理的空间呢？

而另一位在楼市放了许多年的任大炮也认为，，房地产市场的增长期与中国的城镇化率密切相关。一般来说，一个国家的城镇化率要达到70%，房地产市场的快速增长才能缓下来。发达国家如美国、德国、日本等，城镇化率从50%到70%几乎用了50年时间；而根据中国的实际情况，要到2025年城镇化率才可能会达到70%，这之前房地产市场都将是一个快速增长期。“未来城市发展过程中，住房支出只会越来越大，增长也是最快的。当然，房子也会越盖越好。”

当然，城镇化确实能拉动广大居民的住房需求，能够通过让农民上楼的途径释放一部分住房需求，但是，问题是，中国的农民，有多少是愿意主动被城镇化的，城镇化是美好的，但是城镇化之后呢，没有了土地和收入的农民，住着宽敞明亮的大房子，会不会有一种没有产业的失落感呢？

房地产既然是一项民生工程，既然和成思危说的那样涉及到方方面面的利益以及上下游的产业，那么，政府的立场肯定是希望这种产业能够健康持续稳定的发展，而这种，除了跌就是涨的专家们，不知道在发言的时候，代表了是谁的利益？

本文作者，北京写字楼资讯网，站长

今年前10月，北京商品住宅(不含保障房)成交5.8万套，同比下降38.6%，创自2008年以来近6年新低。

销售额大幅下滑

据亚豪机构统计数据显示，1-10月扣除保障房，北京成交商品住宅5.8万套，同比下降38.6%，创自2008年以来近6年新低。

虽然市场成交冷清，但截至目前北京市场上并未出现大幅降价的楼盘。在房企坚持“扛价”下，今年前10个月商品住宅的整体成交均价为25022元/平方米，同比涨9.5%。受到成交量下滑拖累，今年前10个月商品住宅销售额仅为1516亿元，与去年同期相比减少了832亿元。

后市或将温和复苏

“大批自住型商品房以低于周边在售房源的价格冲击着新房和二手房市场，并影响了购房者心态，观望者增多，间接影响了商品住宅成交。”亚豪机构市场总监郭毅分析。不过，伴随着9·30楼市新政的落地，二套房“认房不认贷”，北京商品住宅市场表现出回暖的迹象。北京住建委数据显示，10月，北京全月共成交商品住宅(不含保障房)8191套，环比大涨63.3%。郭毅表示，市场温和复苏状态下，预计今年全年纯商品住宅整体销量为8万套左右，将创下近10年新低。

房企多路径冲刺业绩

亚豪机构数据显示，今年北京销量排名前10位的房企销售额累计为523亿元，与去年前十房企相比，减少215亿元。今年排名前十的房企在土地市场上的投入达到419亿元。其中，绿地、首创、泰禾等企业的拿地投入远超销售收入。这虽体现出房企看好北京市场的信心，但其资金压力也不可小觑。

为加速跑量去库存、冲刺年底业绩，近期北京房地产市场促销方式也开始花样翻新。在“双11”到来之际，万科、方兴地产、远洋、碧桂园等多家房企开始借助互联网平台促销。

郭毅表示，年末房企必然会大力促销、回笼资金。同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来一段时间“平价去库存”仍是主旋律。

美国联邦储备委员会宣布终结其历时六年的量化宽松计划(QE),该计划在国际金融危机爆发后通过大规模资产收购向美国经济注入资金。

仲量联行亚太区投资部研究总监Megan Walters表示:“发达经济体实施量化宽松政策,会对发展中市场产生巨大的溢出效应,大量资本会从发达经济体流向发展中国家。全球利率被拉低,投资者为寻求收益也在房地产市场部署了更多资金。”

“在亚太区,这两个因素催生了房地产投资热潮,致使香港和新加坡政府出台新规,为房地产市场尤其是住宅市场降温。美国退出量化宽松政策,又将推动上述政府取消或放宽降温的措施。预计亚太区主要办公楼市场租金将有所上扬,从而抵消美国退出量化宽松所推升的利率上行以及对商业房地产收益造成的影响。”

Megan补充道:“全球经济尤其是美国经济回暖,将吸引资金不断投入房地产市场。2014年前9个月,流入亚太区商业地产市场的国际资本和跨地区资本(主要来自美国、欧洲和其他地区的投资者)比去年同期增长了35%。美国经济的持续复苏可能让美国和国际投资者有充足的资金部署到亚太市场,我们预计在中期内,这一趋势将持续下去。”

“投资者将继续把核心区域的房地产看作是有吸引力的投资资产,而随着国际投资者投资组合的多元化趋势,亚太区仍将是他们关注的焦点。”仲量联行大中华区研究部总监柯志谦(Michael Klibaner)在分析此举对中国房地产市场所造成的影响时指出:“全球商业地产投资者仍对中国的经济增长抱有信心,尽管流入房地产市场的资本不断增多,他们在亚洲市场尤其是中国市场的投资仍显不足。我们预期,美国退出量化宽松对中国房地产没有实质性的影响,特别是在欧洲央行和日本银行的近期扩大货币刺激举措的背景之下。”

年底缺钱的都紧急出动了！开发商急着卖房回笼资金，不少手持中高端豪宅物业的企业主也急需卖房改善现金流，临近年底，市场回暖，购房者入市明显增多，楼市成交活跃。与此同时，改善型二手房供应也增加了不少，不少高端豪宅小区放出二手房销售。

二手市场 企业主抛售物业改善现金流

精明的购房者喜欢在年底的时候寻找二手房，因为年底不少人希望通过抛售物业来回笼资金，改善现金流问题。今年经济不景气，贷款政策收紧，部分小企业主现金流紧张，也会趁着年底楼市好转抛售物业。

在长安经营一家工厂的刘女士在东城有一套200平方米左右的大户型，由于为企业融资进行的银行贷款即将到期，她打算把自己的房子卖掉以回笼现金。刘女士告诉记者，她平时住在镇区，这套大户型是作为投资用的，买的时候4000多元/平方米，现在可以卖到1.1万元/平方米左右，虽然比市场价格低约1000元/平方米，但是要求买主一次性付款。

李先生想在年前入住新房，“我看了3个多月房子了，最近放出来的房子特别多，在同一个小区我就看了20多套。”记者在采访中了解到，年底楼市回暖，二手改善型大户型货量也增多，其中位于市区中心区的一高端住宅小区就有上百套大户型在抛售。

房地产专业人士陈秋蓉告诉记者，目前大户型二手房放出来的主要有几种，一是早年在东莞以低价购买的大户型，现在业主不需要了，而户型太大不好出租，还不如卖掉；第二种是已经持有多套房，房产税风声渐紧，业主趁着市场回暖赶紧卖掉。第三种是企业主现金流紧缺，以卖房来解决现金流问题。

二手房价不高但优势不明显

记者发现，目前东莞二手房价格普遍较低，如城区中心区的一手大户型毛坯房的价格约1.3万元/平方米左右，而在同一片区二手房带豪华装修的大户型价格却要1万~1.2万元/平方米左右。由于二手房税费较高，许多业主又希望能够一次性付款，导致了二手房的成交并不明显。

受此影响，更多的购房者转向购买一手房。据了解，今年1~10月东莞一手住宅签约均价约9138元/平方米；而合富标准指数数据显示，东莞中高端二手住宅的成交均价为8166元/平方米，加上较高的二手税费以及二手住宅贷款限制相对较多等因素，二手住宅的价格优势并不明显。实际调查显示，目前不少买家转投一手楼市。

一手市场 新盘定价高 不少楼盘定价高过片区1000~2000元/平方米

自房贷新政出台后，东莞楼市出现回暖，特别是10月份成交活跃，市场预期向好，新盘“低价入市”现象逐渐减少，新盘的定价开始走高。

上周石龙一楼盘开盘，定价在8000元~1万元/平方米之间。据记者了解，在10月份以前，石龙片区楼盘定价普遍为“6字头”，该楼盘的定价明显偏高于同类楼盘价格的2000元/平方米左右。此外，南城一楼盘推出大户型豪宅，单价约1.3万元/平方米左右，价格较片区高1000元~2000元/平方米。

东莞中原地产市场研究部认为，由于政策环境持续好转，楼市成交回暖，导致开发商对市场预期走高，新盘新品定价走高的现象越来越明显。但开发商合理地定价才能更好地引导购房者入市，目前离年底仅剩下1个多月，业绩冲刺任务压顶更不允许营销策略的失误。

旧盘清货多 仍有近五成楼盘“以价换量”

近期，宏远·江南第一城以“7字头”清货，中信·观澜凯旋城、丰泰·东海城堡、龙光君御旗峰等旧盘也降价促销，虽然楼市回暖，但是不少旧盘定价仍然较为谨慎，近五成楼盘通过“以价换量”来回笼资金。

东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，近两周均出现洋房成交的项目有125个，上周洋房价格环比出现下降的项目有58个，楼市中降价促销现象尤为明显。

TIPS

尾货房要实地考察，二手房多看多比价

年底开发商资金链紧张，为了完成销售任务，推出特价房、低价促销尾货较多，购房者的选择也增加。

业内人士建议，购房者在买房前可多关注心仪楼盘信息，特别是进入尾货阶段的楼盘，往往容易出现价格较低的产品，不过值得注意的是，部分尾货产品可能存在位置不好、噪音大、户型缺陷等不足，购房者在购买便宜房之前，要先考虑好自己是否能够接受楼盘可能存在的缺陷。“对于靠近路边的房子，担心房子有噪音，不仅要白天来看房，还要晚上到房子里实地考察，如果是顶楼，还要在下雨天的时候来看过，多跑几遍。”有丰富购房经验的林先生告诉记者，购买特价房时，千万不要因为贪图便宜就马上下定。

对于想购买二手房的购房者，则需要在买房前多看几套房，多比价，“例如有一套别墅，中介可能报价400万~500万元，但是业主自己可能只要300多万元，有一定的议价空间。”一名业内人士称，在看房前需要对同一小区的房价有个基本的了解，“可以通过业主群、论坛，还有熟人多打听小区同类户型的价格，多看房、多方比较后得到自己的心理价位，然后再进行议价。”

另外，虽然新开盘定价走高，但是也有部分开发商首次开盘定价低，优惠较大，针对某些群体客户的团购还有更大优惠，购房者多关注相关信息，便可从中挑选到性价比高的新房。

据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月11日,“北上广深”四个一线城市今年的住宅土地成交额已高达2755亿元,超过2013年全年的2728.9亿元,创造了新的宅地收入纪录。

对此,中原地产首席分析师张大伟预计,2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3000亿元。值得一提的是,从成交楼面价来看,截至11月11日,2014年年内成交的185宗住宅土地平均楼面价每平米为11190元,与2013年的每平米7571元相比,上涨幅度高达47.8%。

此外,从所有土地出让纪录来看,截至目前,一线城市总土地成交金额已高达4235亿元,预计全年将突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。对此,张大伟向记者表示,一线城市仍是开发商争相抢夺土地的重点区域,9月份以来,万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经连续多次出手拿地,虽然目前土地市场依然低位运行,但房企抄底意愿有所抬头,部分热点地块的竞争比三季度更加激烈。

值得注意的是,据上海易居房地产研究院发布的最新报告显示,截至10月底,一线城市新建商品住宅库存总量为3758万平方米,环比小幅下跌0.9%,同比增长36.7%。这意味着改善性购房需求释放后,一线城市库存在保持连续8个月环比正增长的基础上,10月份首次出现环比下跌。不过,从同比增幅的绝对数值来看,一线城市年底前仍然需要积极地去库存。

此外,10月份,一线城市新建商品住宅存销比为15.7个月,相比9月份的17.2个月而言出现明显下降,可见去库存化速度已经有所加快。对此,易居研究员严跃进认为,搭乘限贷松绑等利好政策的快车,房企积极推盘促销,库存去化周期明显收窄,但整体楼市库存仍处于低位盘整状态。而从市场走势看,虽然库存正在构筑顶部,但存销比已经见顶回落,房价下跌压力将趋于缓解。

张大伟也表示,上海松绑公积金等调控政策的出台有助于改善入市需求,提升一线城市四季度的成交量。不过,房企为了年底“跑量”提升销售业绩,预计房价将较为平稳,继续下调的可能性降低,但鉴于库存压力,短期上涨的空间也不大。