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亚豪机构提供的统计数据显示,今年“金九银十”这两个月期间,北京别墅市场共实现成交320套,相比去年同期减少了38%,也创造了历年“金九银十”的成交新低。而从月度走势来看,10月北京别墅市场共实现成交171套,相比9月增加15%,但是成交面积4.88万平方米,环比却出现2.4%的下滑。别墅市场成交依旧在低位持续徘徊。

上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,别墅市场降温,体现了购房者置业需求的转变。随着限贷政策的放松,购房者对于改善型物业的购置便捷程度在提高。所以一些别墅,尤其是郊区别墅的市场吸引力反而下滑了。别墅市场提前入冬的背后,反映了目前住房需求处于大调整的状态中,而这也会促使房企在未来的产品定位上做出修正。

别墅量跌价涨

亚豪机构的统计数据显示,从成交价格来看,今年“金九银十”期间北京别墅市场成交均价高达35223元/平方米,这一数据也创造了历史同期新高。从分月数据来看,10月别墅成交均价为32505元/平方米,环比下滑14%。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者,北京别墅成交下滑的原因,主要是限购政策尚未放开,外地需求不能进京。其次是购房者对于别墅的投资比较谨慎,也制约一些购买力。

亚豪机构副总经理高姗分析,由于近两年土地出让规则的微调,即“达到竞价上限后竞建自住房或保障房”,使得别墅用地土地成本居高不下,在刚性成本压力下别墅项目的市场价格水涨船高,中低价位的经济型别墅供给匮乏,高端别墅成为市场主力,结构性原因导致今年来别墅市场的成交量虽然一直不景气,但成交价格却屡创新高。

如果从年度数据看,北京别墅市场的价格涨幅继续攀升。根据克而瑞数据库的数据,北京在2014年前10月的别墅均价为35562元/平方米,对比2013年全年的30027元/平方米的均价,上涨了18.43%。

但是,这样一个涨幅其实在收窄,2013年的北京别墅价格同比涨幅达到了21.62%。对此,严跃进表示,别墅本身就是一种稀缺品。所以价格上涨符合市场预期。当然,今年市场出现了降温,所以会牵制别墅价格的上涨。对于购房者而言,如果一定要购置别墅物业,那么从价格走势看,还是应该积极入市。因为从北京目前的土地政策看,此类别墅物业未来的供地计划在收缩。

短期内仍处低迷周期

亚豪机构统计数据显示,10月北京别墅仅3个项目入市销售,共新增别墅产品87套,相比9月虽然入市项目个数增加1个,但供应量却减少了5套。至此,2014年“金九银十”期间北京别墅总供应量共计179套,相比去年同期减少了28套,也创造了近4年来同期新低。

高姗认为,造成供应低迷的根本性原因是别墅购房需求的萎靡,另外与近期整体行业形势变化不无相关。9月开始,北京陆续出台数项放松调控的政策,对于房企来说,现阶段的主要任务是冲刺年度销售任务,房企推货的主力必然是瞄准信贷政策的放宽对象,即刚需及首次改善型客群,因此中低端住宅产品推至“一线”成为主打产品,而高端别墅类项目推盘计划则暂时“搁置”。

有分析认为,受到这两个月供应低迷的影响,虽然10月成交数据环比略有上升,但是回暖后劲不足,在没有新的明确指向高端客群的利好政策出台之前,预计短期内别墅市场仍将处于低迷周期。

严跃进表示,在央行限贷政策松绑后,部分群体的二次置业难度在降低,所以一些市区的中高端公寓反而有了更大的市场,而别墅则会冷落。严跃进认为,如果从目前的市场和政策走向看,未来改善型物业的市场需求会不断释放,但这主要以普通住宅的物业类型为主。所以不排除房企在各物业市场接受程度不同的背景下,积极调整未来的投资策略。

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有数据表明，中国的商业地产发展到今天已经拥有世界上规模最大的商业物业，去年全球新建的购物中心当中，面积排名前十的城市中，中国占九个，全球在建的购物中心面积超过一半来自中国。近几年来，随着商业地产的数量规模突飞猛进，隐忧正日益显现。

空置率高企

11月7日，在由英国特许房屋经理学会亚太分会主办，世邦魏理仕承办的“2014国际商业物业运营及管理论坛”上，中国物业协会会长沈建忠援引上述数据指出，从发展趋势看，商业地产在未来还将面临更多挑战。

2010年前后，国家对住宅市场加强了调控，众多开发商将目光投向了商业地产，一哄而上、过度开发，导致了国内商业地产的泡沫化、同质化。据世邦魏理仕调查发现，相比发达国家，城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。同时，随着近几年中国商业物业交易价格上涨，租金水平虽然有20%～30%的大幅提升，但远远赶不上售价增长，导致不少商业物业整体回报率不到3%～4%，投资者热情下滑，空置率不断高企，经营前景堪忧。

对此，德信资本董事长陈义枫表示，随着房地产行业进入存量时代，商业地产存量也不断创新高，在新常态和弱周期叠加的行业环境中，商地地产市场的流动性压力凸显。当前北上广深一线城市的市场较好，但二三线城市供过于求，商业地产空置率高居不下，有业内人士指出。

遭遇“网购时代”

除了存量高企，商业地产也正面临来自网购的巨大冲击。“50、60年代的一代，消费行为、消费模式主要是到购物中心、商场实体店，但是他们的下一代，他的女儿、女婿代表了年轻的80年代、90年代，她们消费的95%以上是在互联网上实现的，这就是商业物业所面临的挑战。”沈建忠表示。

现任MCRC购物中心投资部中国区总裁泰勒(AndrewTaylor)在论坛上表示，网购对于大市场、大环境的冲击无法避免，平庸的或连锁性的，太多一样类似的商场，将受到网购较大的冲击。

不过，他也认为由于服务和体验的区别，购物者会回到实体店进行采购，因此有历史、有经验、有故事的商场和卖场会继续保持一定的顾客保有量。

现任英国8GCapitalPartners董事总经理塔索斯(TassosKotzanatassis)则在论坛上指出，网上和线下实体店的关系并不是恶性竞争的关系，两者是互补的，给消费者提供更多选择和多渠道服务。

中国宏观经济增速仍在趋缓中。第三季度GDP增长7.3%,该增幅创下2009年一季度以来最低纪录。而申银万国证券研究所首席经济学家杨成长在接受《第一财经日报》专访时表示:“当前我国经济处在房地产大周期爬坡过坎期,如果能够平稳过渡,把GDP稳定在7%左右的增速水平上,就算是成功。”

房地产大周期调整不可避免

第一财经日报:你为什么认为房地产大周期调整对经济影响这么大?

杨成长:我国房地产市场从2001年开始,已经繁荣了14年,对中国经济、老百姓财产、社会分配格局产生了巨大影响。房地产投资占到了社会总投资的20%,影响到社会总投资40%左右。房地产在老百姓财产中的占比达到60%～70%,也是十多年来老百姓财富的主要增长源,对消费升级带动作用也很大,带动了家电、家具、家纺、家装和汽车等产业的增长。房地产及其相关的收入几乎要占到整个政府收入的三分之一左右。因此房地产大周期调整对经济周期影响非常大。

日报:为什么你认为房地产大周期调整已经到来了?

杨成长:现在来看,我国房地产大周期的拐点已经到来了。一是每年房屋销售面积已经达到12万亿～13万亿平方米,近乎人均1平方米。按照每平方米约6000元计算,每个国民几乎要拿出人均国民收入的六分之一,才能消化新增商品房。去年城市人均居住面积已经达到35平方米,农村才不过34平方米。我国城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口结构的变化,适婚人口绝对量的减少,从各方面情况来看,房地产的年供应量都应该顶到了天花板。

而我讲的房地产大周期调整不可避免,并不是指房价必然要下跌,而是指房地产的供给和需求总量不再高增长,今后只能是走平甚至是下跌,但是总规模和绝对量仍然是巨大的。当前政府已经采取了一系列政策,对房地产进行扶持,但是政策出台不能改变房地产的大周期调整,也不应该改变。

如何应对?

日报:如何应对房地产大周期调整对宏观经济的影响?

杨成长:从稳定经济增长、维护居民财产安全、防范金融风险等角度看,2015年政府应该把应对房地产大周期调整放在重要位置。

首先要继续出台稳定房地产市场的政策。今年以来政府已经开始调整政策方向,从过去控制、抑制需求,调整为鼓励正常市场需求,正在逐步清理过去的限购、房贷政策中抑制正常需求的政策。明年要适度加大对房地产企业的扶持。必须在收缩供给的同时,加大对参差不齐、集中度非常低的房地产行业的整合,加速淘汰小规模房地产企业,扶持龙头企业,加速行业并购,推动行业的有序竞争。要在风险可控的前期下,适度加大对房地产企业的金融扶持力度。从上市房地产企业情况看,房地产行业的整体融资成本在10%左右,而ROE只有9%左右。作为高杠杆产业,外部融资成本已经超过净资产回报率,如果不改变这种状况,这个产业是难以为继的。要继续加大棚户区改造和保障房建设,适度弥补商业化房地产的收缩。长期来看,保障房建设也要市场化。要鼓励金融机构、开发商、政府三方合作,探索出一条保障房建设的市场化投融资模式来。

第二,要适度加大基础设施投资,弥补房地产投资下滑对整个投资的影响。关键要做好两方面工作。一要扩大基础设施投资的范围。跟老百姓生活关联度很高的民生基础设施还有非常大的空间,比如健康养老、环保生态、教育传媒、信息技术基础设施等,都应纳入国家基础设施投资范围。二要解决好民营经济进入基础设施的具体路径和方式。让民营经济投资基础设施领域并不是简单放开投资范围和号召鼓励就可以解决问题的,必须要认真研究民营经济投资基础设施领域的具体路径、配套措施和相关政策。

第三,加速推动服务业发展,弥补房地产失速对经济的负面影响。我国过去是以制造业为主体,目前服务业比重已经高过制造业近3个百分点,今后几年每年会提高1到2个百分点。到2020年,我国的服务业占比约60%,制造业约30%。因此服务业将成为未来中国经济增长的核心产业和支柱产业。对服务业要实行分类分级。对过去政府提供的公益性服务业,包括教育、传媒、文化、体育、水电煤气,要分清楚哪些应该由政府完成、哪些由市场完成、哪些共同完成。第二类主要是国家垄断、国资占主导,规模化非常高的服务业,比如金融、电信、交运,将来的方向就是要引入外资和民间资本,实现投资多元化,鼓励市场化,避免过度垄断。第三类是规模化、市场化和产业化程度不高,极度分散的服务业,比如零售百货、物流、社会服务、中介服务,食品餐饮,要通过并购提高产业化水平,鼓励各种资金大规模进入,加速并购,扩大规模,提高市场集中度。

第四,防止房地产大周期调整对居民资产稳定的影响。从上海的情况看,往往是房价不涨,租金就加速上涨。去年以来,上海房屋的租金上升就非常快。无论是商铺还是住宅,租金上涨过快已经成了影响服务业发展的核心问题了。很多百货零售、餐饮服务消费很旺,需求很好,但是店主挣不了钱,就是因为租金太高。所以引导老百姓合理调整资产结构,适度降低房地产投资比例,采取措施抑制租金过快上涨,这对稳定居民资产、降低服务业租赁成本,意义非常重大。

第五,防范房地产大周期调整对金融资产稳定性的影响。近年来,实体经济对金融市场风险的影响主要是两条链,一条是制造业持续下滑的影响。制造业已经下滑多年,风险释放得差不多了。另一条是房地产大周期调整,相关风险还没有充分释放出来。除了要防止房地产价格的下滑和房地产企业效益下滑对金融资产的直接影响外,更要关注各类金融机构为了防止房地产周期性调整风险,而减少贷款和各种资产运用规模,从而使得整个金融市场出现整体收缩,导致实体经济得不到充分资金供给的问题,这对实体经济的发展是致命的。今年以来已经出现了这样的苗头,到目前为止,我国的社会融资总规模出现了历史上少有的同比绝对量下降的状况。

活跃股权投资

日报:房地产调整对整个金融市场有什么影响?

杨成长:这几年,尽管经济增速在持续下滑,但是实体经济对资金的需求并没有下来,反而持续上升,这导致了我国金融市场的利率出现反经济周期往上走的情况。但是从今年下半年开始,利率已经往下走了。这跟房地产大周期调整有直接的关系,因为过去每年新增的房屋和资本化的土地吸纳了大量资金。现在房屋和土地增长速度慢下来了,实体经济对资金的吸纳能力也就会下降,整个金融市场将由资金紧缺变为供求平衡,甚至未来可能会出现资金整体过剩的状况了。

由于房地产投资收益下滑,利率收益下滑,相应的社会资金对股权、股票投资的兴趣在增加。今年以来并购、增发,做PE、VC的资金增加很多,包括三板、四板在内的多层次股权投资市场都开始活跃。利率投资和资金套利投资收益率下降,人们开始对股权投资感兴趣,资金开始加速流入实业领域。全民开始创业新高潮,社会开始出现实业兴邦新风尚,这一趋势是中国经济持续稳定发展的希望之所在。

地产业也卷入到“双十一”的狂欢盛宴。据悉，双十一互联网购物最大的订单就是一套152万的房产在网上成交了，在互联网日益渗透进人们生活的时候，房地产企业在压力之下也逐步改变营销渠道，以便寻求更多的“药方”，房地产电商日渐成为许多企业争相试水的新领域。

记者了解到，今年“双十一”，电商逐渐渗透房地产行业，万科宣布与淘宝合作网上卖房，虽然太原房企还没有把房子上网直接交易，但不少房企也打出了相应的广告和宣传攻势，希望趁着各项利好进一步发酵的机会，把“双十一购物节”的消费气氛引入到房地产行业，形成一个新的楼市成交季。搜房网、新浪乐居、网易房产等网络媒体太原站，均借着这一东风转变传统运营模式，投入更多精力在通过自身渠道帮助房企卖房。今年，我市不少传统房地产网络媒体和电商平台，也正在“双十一”推出了策划和营销活动。打开一家电商网站，就可以看见“双十一”的各种特惠活动。 推广大于销售

记者在搜房网、新浪乐居、网易房产等多家网站上看到，关于“双十一”的优惠活动非常多：某楼盘在11月4日到7日晚8时推出25套特惠房源;独家电商特惠楼盘，交1万享3万，其中包括普通住宅、公馆、写字楼、商铺……在促销活动中，门户网站一般都采取专注于少数几家楼盘项目的策略，以做出精品来打开局面，而搜房网则采取全面撒网模式。

记者注意到，不少房企的方案，多用于网上项目、品牌推广，而非实际销售。优居网的负责人田斌称，任何一笔房产的交易都是大额资金，而网上大笔资金的流动缺乏监管，面临较大的风险。另外，房子属大件商品，消费者在网上浏览后，肯定还要到现场看楼，更倾向于选择线下交易。所以现在说房地产“双十一”更多的是在炒作一个噱头，没有脱离炒作、营销的实质，而不是真正的房地产电商的狂欢。 “O2O”会成气候

不过，田斌表示，针对房地产电商，电商在营销宣传方面体现出了优势：“电商在网络宣传方面起到的作用比较大，有针对性，比较精准。尤其是针对房地产客户的主流人群，电商的宣传还是比较精准的，这也使得最近一两年来电商的人气比较旺。”尽管房地产“双十一”只是噱头，但房地产电商却在满怀信心地迎接这一时代的到来。

“将传统的广告营销改为依托互联网的垂直营销，将中间费用直接转化为购房实惠让利给业主，是房地产电商的最大优势。这一点，从之前一些房企的营销活动中可以看出，房企在网上卖房，其实质是客户通过该网站的渠道同与网站合作的楼盘达成交易，可以享受更多的折扣优惠或者让利，或者是楼盘拿出一套超低折扣房源，由该网站组织活动进行竞购。”一位正在布局房地产电商事宜的人士说，“很多房企都非常看好这样的营销模式，" O2O" 在地产领域值得推广。

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泰达时代中心，畅享CBD和CCTV的双中心，轨道交通直达，多路公交直达，项目目前可租赁面积2300平米，租赁报价10元，特价房源，只此一套，仅限月底。

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北京CBD住宅建设已近尾声，泰达时代中心公寓为入驻大厦客户提供全方位的居住服务，主力户型从113-220平米，价值提升指日可待，置业投资上选。CCTV、人民日报、首都经贸大学围合传媒公寓，清新文风，深入寓髓，高尚气质，浑然天成。

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“中国的房地产不会崩盘。”11月10日下午,在2014年亚太经合组织(APEC)工商领导人峰会上,作为讨论嘉宾的大连万达集团董事长王健林以这样一句话开场,来陈述自己对于中国经济发展前景的判断。

与此同时,同为对话嘉宾的复星集团董事长郭广昌,同样对中国企业的未来表示乐观,相信中国企业仍然拥有较好的未来。

房地产进入十年平稳期

在昨日一场名为“未来发展趋势”的企业家对话讨论中,王健林称,他判断中国房地产不会出现崩盘、“不会出太大的问题”,原因来自三个方面,首先是中国的工业化和城镇化还在中期,离城镇化完成还有距离;其次是中国有较为真实的购房需求;最后是中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯。

关于房地产的未来,王健林坦言,中国房地产行业的黄金期已经过去,但他认为,接下来中国房地产行业将进入十年左右的平稳发展期。对中国经济的发展前景王健林表示,中国经济结构正面临调整,过去三十年中国经济主要靠投资出口拉动,现在宁可增速放缓一些,也要让消费成为驱动经济增长的真正主体。

如果说王健林是以对房地产行业的乐观判断作为开场,那么郭广昌则是以对中国经济前景的乐观判断作为结语。他在讨论中说的最后一句话是:“无论是中国企业家还是外国企业家,看不到这点(中国的未来),那他们的企业是没有未来的。”

郭广昌认为,中国的人均素质、教育水平的提高是中国未来的机会,按照现在的GDP增速,改革创新仍有巨大空间。在说这番话之前,郭广昌也没忘记力挺自己的浙江老乡、阿里巴巴董事局主席马云。他提到,阿里巴巴在美国上市,引发全球资本市场极大关注,这意味着阿里巴巴和淘宝在中国取得巨大发展,也意味着马云将阿里巴巴和淘宝引向了全球化。

电商这个时下颇热的话题,也引起了王健林的兴趣。今年8月29日,万达集团、百度、腾讯在深圳举行战略合作签约仪式,宣布共同出资成立万达电商,首期投资50亿元,目标是打造全球最大的O2O电商平台。王健林称,中国的零售渠道不发达,使得中国电子商务比世界发展更快,每个城市都有自己的零售集团,而非连锁零售公司,这些因素给了电子商务以市场机会。

海外投资不是出国卖产品

昨日的这场企业家对话中,在台上与郭广昌、王健林比肩而坐的,还有东风英菲尼迪汽车有限公司总经理戴雷。他以一口流利的中文,表达了对中国汽车市场前景的乐观。

戴雷昨日在讨论中说,中国市场被英菲尼迪定位为未来增长最重要的一个市场,英菲尼迪品牌通过在中国的本土化来实现品牌的全球化。

当讨论开始触及中国企业全球化话题,王健林说,中国企业全球化不是一个话题,也不是一个讨论,而是事实。“全球化不是把产品卖到世界各地,而是去投资,去收购全球知名品牌,利用海外资源。”2012年以26亿美元收购美国影院营运商AMC,2013年6月以3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司91.8%股份之后,王健林目前的计划是,万达集团2020年力争达到1000亿美元收入,其中至少20%将来自海外市场。

作为国内较早接触境外投资的企业家,郭广昌则重申了“反向全球化”的观点。他强调,中国企业前三十年的全球化,是向国外学习,但目前中国企业不再是被动的全球化,而是主动整合全球资源。

“在当下全球化的大背景下,中国不应该是一个被动的角色,而应是领导者之一,中国政府需要参与世界规则的制定,企业应主动整合全球资源为自己服务。”郭广昌举例说,联想和华为的全球化就做得很好,而他所在的复星也开始着眼全球资源。