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这段时间的地产江湖，可以说和春秋战国时期的七雄一样，一会合纵一会连横，一会是央行宽松房贷，一会又是政府放宽购房标准，但是，结果呢，最后的最后，北京的房地产还是才买了不到六万套，这是前十月份的答卷，比之往年可以说是六年来的新低，于是，就有一种崩盘论在网上冒出来了，说是中国的房地产到了奄奄一息的末日了，马上就要泡沫破碎了，但是，悲观的时候，正在开发商为房地产的前途举棋不定的时候，这边广泛的专家就开始出来辟谣了，其中，住建部的一位官员陈淮辟谣说，当前有一种言论，包括央视在内的很多主流媒体都在说，当前结婚的独生子女很多，男女双方各自一套房，双方父母一套房，还有爷爷姥姥，这样一来，每个家庭未来都会有多套房。房子盖多了，楼市要崩盘。“那房子岂不是成白菜价了？借这个会场我也请你们回去告诉你们的家人，这只是一个传说，就好比赵本山在小品里忽悠范伟树上一共有几个猴一样。”

话说的很好也很美，但是，笔者还是没有从这个貌似精密的话里看到房价不崩盘就要暴涨的理由，难道不崩盘了房地产就一定要走向涨价的另一个极端吗？为什么不能是稳定了，其实，中央高层多次发文，说一定要让房地产回到一个企稳的空间，回到一个合理的增长速度，可以见到，中央并不希望房地产能够大起大落，保持稳定是最好的，所以，不了解这些不崩盘就要暴涨的砖家，为什么不能让房价回归到合理的空间呢？

而另一位在楼市放了许多年的任大炮也认为，，房地产市场的增长期与中国的城镇化率密切相关。一般来说，一个国家的城镇化率要达到70%，房地产市场的快速增长才能缓下来。发达国家如美国、德国、日本等，城镇化率从50%到70%几乎用了50年时间；而根据中国的实际情况，要到2025年城镇化率才可能会达到70%，这之前房地产市场都将是一个快速增长期。“未来城市发展过程中，住房支出只会越来越大，增长也是最快的。当然，房子也会越盖越好。”

当然，城镇化确实能拉动广大居民的住房需求，能够通过让农民上楼的途径释放一部分住房需求，但是，问题是，中国的农民，有多少是愿意主动被城镇化的，城镇化是美好的，但是城镇化之后呢，没有了土地和收入的农民，住着宽敞明亮的大房子，会不会有一种没有产业的失落感呢？

房地产既然是一项民生工程，既然和成思危说的那样涉及到方方面面的利益以及上下游的产业，那么，政府的立场肯定是希望这种产业能够健康持续稳定的发展，而这种，除了跌就是涨的专家们，不知道在发言的时候，代表了是谁的利益？

本文作者，北京写字楼资讯网，站长

今年前10月，北京商品住宅(不含保障房)成交5.8万套，同比下降38.6%，创自2008年以来近6年新低。

销售额大幅下滑

据亚豪机构统计数据显示，1-10月扣除保障房，北京成交商品住宅5.8万套，同比下降38.6%，创自2008年以来近6年新低。

虽然市场成交冷清，但截至目前北京市场上并未出现大幅降价的楼盘。在房企坚持“扛价”下，今年前10个月商品住宅的整体成交均价为25022元/平方米，同比涨9.5%。受到成交量下滑拖累，今年前10个月商品住宅销售额仅为1516亿元，与去年同期相比减少了832亿元。

后市或将温和复苏

“大批自住型商品房以低于周边在售房源的价格冲击着新房和二手房市场，并影响了购房者心态，观望者增多，间接影响了商品住宅成交。”亚豪机构市场总监郭毅分析。不过，伴随着9·30楼市新政的落地，二套房“认房不认贷”，北京商品住宅市场表现出回暖的迹象。北京住建委数据显示，10月，北京全月共成交商品住宅(不含保障房)8191套，环比大涨63.3%。郭毅表示，市场温和复苏状态下，预计今年全年纯商品住宅整体销量为8万套左右，将创下近10年新低。

房企多路径冲刺业绩

亚豪机构数据显示，今年北京销量排名前10位的房企销售额累计为523亿元，与去年前十房企相比，减少215亿元。今年排名前十的房企在土地市场上的投入达到419亿元。其中，绿地、首创、泰禾等企业的拿地投入远超销售收入。这虽体现出房企看好北京市场的信心，但其资金压力也不可小觑。

为加速跑量去库存、冲刺年底业绩，近期北京房地产市场促销方式也开始花样翻新。在“双11”到来之际，万科、方兴地产、远洋、碧桂园等多家房企开始借助互联网平台促销。

郭毅表示，年末房企必然会大力促销、回笼资金。同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来一段时间“平价去库存”仍是主旋律。

美国联邦储备委员会宣布终结其历时六年的量化宽松计划(QE),该计划在国际金融危机爆发后通过大规模资产收购向美国经济注入资金。

仲量联行亚太区投资部研究总监Megan Walters表示:“发达经济体实施量化宽松政策,会对发展中市场产生巨大的溢出效应,大量资本会从发达经济体流向发展中国家。全球利率被拉低,投资者为寻求收益也在房地产市场部署了更多资金。”

“在亚太区,这两个因素催生了房地产投资热潮,致使香港和新加坡政府出台新规,为房地产市场尤其是住宅市场降温。美国退出量化宽松政策,又将推动上述政府取消或放宽降温的措施。预计亚太区主要办公楼市场租金将有所上扬,从而抵消美国退出量化宽松所推升的利率上行以及对商业房地产收益造成的影响。”

Megan补充道:“全球经济尤其是美国经济回暖,将吸引资金不断投入房地产市场。2014年前9个月,流入亚太区商业地产市场的国际资本和跨地区资本(主要来自美国、欧洲和其他地区的投资者)比去年同期增长了35%。美国经济的持续复苏可能让美国和国际投资者有充足的资金部署到亚太市场,我们预计在中期内,这一趋势将持续下去。”

“投资者将继续把核心区域的房地产看作是有吸引力的投资资产,而随着国际投资者投资组合的多元化趋势,亚太区仍将是他们关注的焦点。”仲量联行大中华区研究部总监柯志谦(Michael Klibaner)在分析此举对中国房地产市场所造成的影响时指出:“全球商业地产投资者仍对中国的经济增长抱有信心,尽管流入房地产市场的资本不断增多,他们在亚洲市场尤其是中国市场的投资仍显不足。我们预期,美国退出量化宽松对中国房地产没有实质性的影响,特别是在欧洲央行和日本银行的近期扩大货币刺激举措的背景之下。”

年底缺钱的都紧急出动了！开发商急着卖房回笼资金，不少手持中高端豪宅物业的企业主也急需卖房改善现金流，临近年底，市场回暖，购房者入市明显增多，楼市成交活跃。与此同时，改善型二手房供应也增加了不少，不少高端豪宅小区放出二手房销售。

二手市场 企业主抛售物业改善现金流

精明的购房者喜欢在年底的时候寻找二手房，因为年底不少人希望通过抛售物业来回笼资金，改善现金流问题。今年经济不景气，贷款政策收紧，部分小企业主现金流紧张，也会趁着年底楼市好转抛售物业。

在长安经营一家工厂的刘女士在东城有一套200平方米左右的大户型，由于为企业融资进行的银行贷款即将到期，她打算把自己的房子卖掉以回笼现金。刘女士告诉记者，她平时住在镇区，这套大户型是作为投资用的，买的时候4000多元/平方米，现在可以卖到1.1万元/平方米左右，虽然比市场价格低约1000元/平方米，但是要求买主一次性付款。

李先生想在年前入住新房，“我看了3个多月房子了，最近放出来的房子特别多，在同一个小区我就看了20多套。”记者在采访中了解到，年底楼市回暖，二手改善型大户型货量也增多，其中位于市区中心区的一高端住宅小区就有上百套大户型在抛售。

房地产专业人士陈秋蓉告诉记者，目前大户型二手房放出来的主要有几种，一是早年在东莞以低价购买的大户型，现在业主不需要了，而户型太大不好出租，还不如卖掉；第二种是已经持有多套房，房产税风声渐紧，业主趁着市场回暖赶紧卖掉。第三种是企业主现金流紧缺，以卖房来解决现金流问题。

二手房价不高但优势不明显

记者发现，目前东莞二手房价格普遍较低，如城区中心区的一手大户型毛坯房的价格约1.3万元/平方米左右，而在同一片区二手房带豪华装修的大户型价格却要1万~1.2万元/平方米左右。由于二手房税费较高，许多业主又希望能够一次性付款，导致了二手房的成交并不明显。

受此影响，更多的购房者转向购买一手房。据了解，今年1~10月东莞一手住宅签约均价约9138元/平方米；而合富标准指数数据显示，东莞中高端二手住宅的成交均价为8166元/平方米，加上较高的二手税费以及二手住宅贷款限制相对较多等因素，二手住宅的价格优势并不明显。实际调查显示，目前不少买家转投一手楼市。

一手市场 新盘定价高 不少楼盘定价高过片区1000~2000元/平方米

自房贷新政出台后，东莞楼市出现回暖，特别是10月份成交活跃，市场预期向好，新盘“低价入市”现象逐渐减少，新盘的定价开始走高。

上周石龙一楼盘开盘，定价在8000元~1万元/平方米之间。据记者了解，在10月份以前，石龙片区楼盘定价普遍为“6字头”，该楼盘的定价明显偏高于同类楼盘价格的2000元/平方米左右。此外，南城一楼盘推出大户型豪宅，单价约1.3万元/平方米左右，价格较片区高1000元~2000元/平方米。

东莞中原地产市场研究部认为，由于政策环境持续好转，楼市成交回暖，导致开发商对市场预期走高，新盘新品定价走高的现象越来越明显。但开发商合理地定价才能更好地引导购房者入市，目前离年底仅剩下1个多月，业绩冲刺任务压顶更不允许营销策略的失误。

旧盘清货多 仍有近五成楼盘“以价换量”

近期，宏远·江南第一城以“7字头”清货，中信·观澜凯旋城、丰泰·东海城堡、龙光君御旗峰等旧盘也降价促销，虽然楼市回暖，但是不少旧盘定价仍然较为谨慎，近五成楼盘通过“以价换量”来回笼资金。

东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，近两周均出现洋房成交的项目有125个，上周洋房价格环比出现下降的项目有58个，楼市中降价促销现象尤为明显。

TIPS

尾货房要实地考察，二手房多看多比价

年底开发商资金链紧张，为了完成销售任务，推出特价房、低价促销尾货较多，购房者的选择也增加。

业内人士建议，购房者在买房前可多关注心仪楼盘信息，特别是进入尾货阶段的楼盘，往往容易出现价格较低的产品，不过值得注意的是，部分尾货产品可能存在位置不好、噪音大、户型缺陷等不足，购房者在购买便宜房之前，要先考虑好自己是否能够接受楼盘可能存在的缺陷。“对于靠近路边的房子，担心房子有噪音，不仅要白天来看房，还要晚上到房子里实地考察，如果是顶楼，还要在下雨天的时候来看过，多跑几遍。”有丰富购房经验的林先生告诉记者，购买特价房时，千万不要因为贪图便宜就马上下定。

对于想购买二手房的购房者，则需要在买房前多看几套房，多比价，“例如有一套别墅，中介可能报价400万~500万元，但是业主自己可能只要300多万元，有一定的议价空间。”一名业内人士称，在看房前需要对同一小区的房价有个基本的了解，“可以通过业主群、论坛，还有熟人多打听小区同类户型的价格，多看房、多方比较后得到自己的心理价位，然后再进行议价。”

另外，虽然新开盘定价走高，但是也有部分开发商首次开盘定价低，优惠较大，针对某些群体客户的团购还有更大优惠，购房者多关注相关信息，便可从中挑选到性价比高的新房。

据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月11日,“北上广深”四个一线城市今年的住宅土地成交额已高达2755亿元,超过2013年全年的2728.9亿元,创造了新的宅地收入纪录。

对此,中原地产首席分析师张大伟预计,2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3000亿元。值得一提的是,从成交楼面价来看,截至11月11日,2014年年内成交的185宗住宅土地平均楼面价每平米为11190元,与2013年的每平米7571元相比,上涨幅度高达47.8%。

此外,从所有土地出让纪录来看,截至目前,一线城市总土地成交金额已高达4235亿元,预计全年将突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。对此,张大伟向记者表示,一线城市仍是开发商争相抢夺土地的重点区域,9月份以来,万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经连续多次出手拿地,虽然目前土地市场依然低位运行,但房企抄底意愿有所抬头,部分热点地块的竞争比三季度更加激烈。

值得注意的是,据上海易居房地产研究院发布的最新报告显示,截至10月底,一线城市新建商品住宅库存总量为3758万平方米,环比小幅下跌0.9%,同比增长36.7%。这意味着改善性购房需求释放后,一线城市库存在保持连续8个月环比正增长的基础上,10月份首次出现环比下跌。不过,从同比增幅的绝对数值来看,一线城市年底前仍然需要积极地去库存。

此外,10月份,一线城市新建商品住宅存销比为15.7个月,相比9月份的17.2个月而言出现明显下降,可见去库存化速度已经有所加快。对此,易居研究员严跃进认为,搭乘限贷松绑等利好政策的快车,房企积极推盘促销,库存去化周期明显收窄,但整体楼市库存仍处于低位盘整状态。而从市场走势看,虽然库存正在构筑顶部,但存销比已经见顶回落,房价下跌压力将趋于缓解。

张大伟也表示,上海松绑公积金等调控政策的出台有助于改善入市需求,提升一线城市四季度的成交量。不过,房企为了年底“跑量”提升销售业绩,预计房价将较为平稳,继续下调的可能性降低,但鉴于库存压力,短期上涨的空间也不大。

亚豪机构提供的统计数据显示,今年“金九银十”这两个月期间,北京别墅市场共实现成交320套,相比去年同期减少了38%,也创造了历年“金九银十”的成交新低。而从月度走势来看,10月北京别墅市场共实现成交171套,相比9月增加15%,但是成交面积4.88万平方米,环比却出现2.4%的下滑。别墅市场成交依旧在低位持续徘徊。

上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,别墅市场降温,体现了购房者置业需求的转变。随着限贷政策的放松,购房者对于改善型物业的购置便捷程度在提高。所以一些别墅,尤其是郊区别墅的市场吸引力反而下滑了。别墅市场提前入冬的背后,反映了目前住房需求处于大调整的状态中,而这也会促使房企在未来的产品定位上做出修正。

别墅量跌价涨

亚豪机构的统计数据显示,从成交价格来看,今年“金九银十”期间北京别墅市场成交均价高达35223元/平方米,这一数据也创造了历史同期新高。从分月数据来看,10月别墅成交均价为32505元/平方米,环比下滑14%。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者,北京别墅成交下滑的原因,主要是限购政策尚未放开,外地需求不能进京。其次是购房者对于别墅的投资比较谨慎,也制约一些购买力。

亚豪机构副总经理高姗分析,由于近两年土地出让规则的微调,即“达到竞价上限后竞建自住房或保障房”,使得别墅用地土地成本居高不下,在刚性成本压力下别墅项目的市场价格水涨船高,中低价位的经济型别墅供给匮乏,高端别墅成为市场主力,结构性原因导致今年来别墅市场的成交量虽然一直不景气,但成交价格却屡创新高。

如果从年度数据看,北京别墅市场的价格涨幅继续攀升。根据克而瑞数据库的数据,北京在2014年前10月的别墅均价为35562元/平方米,对比2013年全年的30027元/平方米的均价,上涨了18.43%。

但是,这样一个涨幅其实在收窄,2013年的北京别墅价格同比涨幅达到了21.62%。对此,严跃进表示,别墅本身就是一种稀缺品。所以价格上涨符合市场预期。当然,今年市场出现了降温,所以会牵制别墅价格的上涨。对于购房者而言,如果一定要购置别墅物业,那么从价格走势看,还是应该积极入市。因为从北京目前的土地政策看,此类别墅物业未来的供地计划在收缩。

短期内仍处低迷周期

亚豪机构统计数据显示,10月北京别墅仅3个项目入市销售,共新增别墅产品87套,相比9月虽然入市项目个数增加1个,但供应量却减少了5套。至此,2014年“金九银十”期间北京别墅总供应量共计179套,相比去年同期减少了28套,也创造了近4年来同期新低。

高姗认为,造成供应低迷的根本性原因是别墅购房需求的萎靡,另外与近期整体行业形势变化不无相关。9月开始,北京陆续出台数项放松调控的政策,对于房企来说,现阶段的主要任务是冲刺年度销售任务,房企推货的主力必然是瞄准信贷政策的放宽对象,即刚需及首次改善型客群,因此中低端住宅产品推至“一线”成为主打产品,而高端别墅类项目推盘计划则暂时“搁置”。

有分析认为,受到这两个月供应低迷的影响,虽然10月成交数据环比略有上升,但是回暖后劲不足,在没有新的明确指向高端客群的利好政策出台之前,预计短期内别墅市场仍将处于低迷周期。

严跃进表示,在央行限贷政策松绑后,部分群体的二次置业难度在降低,所以一些市区的中高端公寓反而有了更大的市场,而别墅则会冷落。严跃进认为,如果从目前的市场和政策走向看,未来改善型物业的市场需求会不断释放,但这主要以普通住宅的物业类型为主。所以不排除房企在各物业市场接受程度不同的背景下,积极调整未来的投资策略。

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有数据表明，中国的商业地产发展到今天已经拥有世界上规模最大的商业物业，去年全球新建的购物中心当中，面积排名前十的城市中，中国占九个，全球在建的购物中心面积超过一半来自中国。近几年来，随着商业地产的数量规模突飞猛进，隐忧正日益显现。

空置率高企

11月7日，在由英国特许房屋经理学会亚太分会主办，世邦魏理仕承办的“2014国际商业物业运营及管理论坛”上，中国物业协会会长沈建忠援引上述数据指出，从发展趋势看，商业地产在未来还将面临更多挑战。

2010年前后，国家对住宅市场加强了调控，众多开发商将目光投向了商业地产，一哄而上、过度开发，导致了国内商业地产的泡沫化、同质化。据世邦魏理仕调查发现，相比发达国家，城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。同时，随着近几年中国商业物业交易价格上涨，租金水平虽然有20%～30%的大幅提升，但远远赶不上售价增长，导致不少商业物业整体回报率不到3%～4%，投资者热情下滑，空置率不断高企，经营前景堪忧。

对此，德信资本董事长陈义枫表示，随着房地产行业进入存量时代，商业地产存量也不断创新高，在新常态和弱周期叠加的行业环境中，商地地产市场的流动性压力凸显。当前北上广深一线城市的市场较好，但二三线城市供过于求，商业地产空置率高居不下，有业内人士指出。

遭遇“网购时代”

除了存量高企，商业地产也正面临来自网购的巨大冲击。“50、60年代的一代，消费行为、消费模式主要是到购物中心、商场实体店，但是他们的下一代，他的女儿、女婿代表了年轻的80年代、90年代，她们消费的95%以上是在互联网上实现的，这就是商业物业所面临的挑战。”沈建忠表示。

现任MCRC购物中心投资部中国区总裁泰勒(AndrewTaylor)在论坛上表示，网购对于大市场、大环境的冲击无法避免，平庸的或连锁性的，太多一样类似的商场，将受到网购较大的冲击。

不过，他也认为由于服务和体验的区别，购物者会回到实体店进行采购，因此有历史、有经验、有故事的商场和卖场会继续保持一定的顾客保有量。

现任英国8GCapitalPartners董事总经理塔索斯(TassosKotzanatassis)则在论坛上指出，网上和线下实体店的关系并不是恶性竞争的关系，两者是互补的，给消费者提供更多选择和多渠道服务。