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在从国有独资企业华远集团退职三年半后,任志强10月底宣布从国有控股上市公司华远地产董事长岗位上离职,不出意外的话,这一决定将在11月24日的华远地产股东大会上生效。

作为国企董事长的任志强(微博),以63岁的“高龄”带着亿万身家离开,留下的“遗产”中为公众所熟知的是“任大炮”的威名,不为人熟知的则是其未完成的混合所有制改革。

自称“官二代”的任志强在20世纪80年代虽然有机会将名义上的国企变成混合所有制企业,甚至纯民资企业,然而他却放弃了,主动拥抱“红色”国企的身份。不过,他在2001年率领公司二次创业,在国资控股的情况下,他实现了管理层和员工持股,自己也从股改中受益匪浅。然而,他却未能建立成熟的公司治理结构,留下了一个“混改”未完成的华远地产。

历史机遇下主动放弃“混改”先是放弃“混改”,后是部分实现“混改”目标,任志强一直备受争议

国企混改,先有大量实践,后有理论。1978年改革开放后,早期的企业改制中出现了不少成功的“混改”,比如在王石的努力下,万科的前身公司1988年完成股份制改造,产权变为国资、员工持股六四开。在某种意义上,任志强错过了华远集团的几次很好的“混改”机会,这几次错过目前看来似乎“故意”为之。

华远集团的前身公司于1983年成立。当时,企业的注册资金不是北京市西城区政府出的,而是从区联社这个集体所有制企业借的,任志强则是次年才入职华远。他后来称,一年后连本带息全部偿还后,公司名义上戴着全民所有制的“红帽子”,却没有全民的资本注入,也从来都是自己在市场上找食吃。

1992年,华远集团发现自己没有级别,即没有在编制委员会办公室列编,用任志强的话说,“属体外循环的个体户”。1993年,很多人提议华远集团不应是国有企业,可以名正言顺实行私有化,时任总裁的任志强坚持注册为全民所有制企业。1996年,有关部门在进行国有资产清查登记时,华远集团因为没有国有投资,仍然无法成为国企。任志强坚持称,华远集团应成为国资,并说服区政府用减税、退税的方式向公司注入国有资本金,使公司名正言顺成为真正的国企。由是,华远集团成为“真正”的国企。

对于外界的种种不解,任志强后来回应说:“许多人对我当年的坚持表示怀疑和不解,似乎是走错了一步。如果当年我顺理成章地摘掉‘红帽子’,也许今天我早已是个富豪,华远也早就不是今天的发展规模了,但我从来不为此后悔。也许是我的父母和家庭对我的影响太大了,当华远立业之初将‘来源于社会,服务于社会’当作宗旨时,我就始终坚持认为华远是国有资产的一部分。”

任志强对华远集团国资性质的坚持,有着一定的时代背景因素,个人价值观色彩凸显,甚至可谓价值观决定命运。然而,是否实行混改,可谓天壤之别:2013年,华远地产营收47亿元、净利润6.5亿元,早已“混改”的万科分别实现营收和利润1354亿元、151亿元,当年的“南万科、北华远”,如今早已不能相提并论了。因此,行业人士慨叹,任志强主动放弃了难得的“混改”机会。

时至今日,华远集团仍然是国有独资企业,其董事长为首的高管仍然是体制内身份。这一体制束缚让企业和高管、员工纷纷感受到巨大的束缚,为日后的混改埋下了伏笔。

二次创业“混改”让任志强们受益

20世纪末,房地产商品化为华远集团等众多房企的腾飞创造了千载难逢的机会,也由此催生了一系列地产上市公司。1994年,华远集团旗下华远房地产股份有限公司(即老华远)引入华润集团旗下香港上市公司华润创业等资本,成为国内首家中外合作股份制房企,并于1996年完成境外上市。至2000年,公司总资产达80亿元,为全国最大的房地产公司之一。

不过,后来由于与大股东华润理念分歧,华远与华润分家,任志强辞去董事长一职。这种背景下,2001年,他带领公司开始二次创业:华远集团联合华远旅游等,创立华远新时代房地产公司(次年改名北京市华远地产股份有限公司,即新华远),华远集团占股80%。2002年,作为华远集团员工持股机构,华远浩利共出资6700万元,成为华远地产股份有限公司的新股东,公司前两大股东持股为华远集团51.66%、华远浩利13.4%。

按2007年2月湖北幸福实业股份有限公司的公告,华远浩利股东由220名自然人组成,持股比例最大的股东为任志强(任法定代表人、董事长),持股21%,其他股东持股比较分散,全部220名自然人股东均为华远集团(包括下属企业)的管理层和员工,华远集团的高级管理人员全部在华远浩利中持有股份;华远集团与华远浩利构成一致行动人。在错过了母公司混改的好机会后,任志强促成了子公司混改。在这次混改中,员工成为重要股东,任志强出资1000多万元持股,这一股改大大激发了管理层和员工的内在动力,客观上促成了任志强“二次创业”的成功。

2008年,华远地产完成借壳上市,华远集团、华远浩利居前两大股东至今,截至2014年9月30日,两者分别持股46%、10%。按11月5日的收盘价,华远浩利持股市值6.9亿元,任志强占1.4亿元,是当年出资的10倍。身为国企高管,因持股所任职的国企而身家过亿元,在中国很少见。从这个意义上,任志强是混改的巨大受益者。

“混改”半成品留下治理结构缺陷

在公司2013年业绩说明会上,任志强表示华远地产已经是混合所有制的上市公司。事实上,华远地产作为国资委旗下国有独资企业控股的上市公司,其治理结构远远未能实现市场化,特别是在董事会的作用和高管的薪酬方面,因此被视为标准的国有企业,而非“混改”企业。

作为华远地产的董事长,任志强对自己的权限感到无奈,认为自己远远没有决策权。他曾经说:“我们连职业经理人都算不了,我们只能算个丫鬟。比如我们要进行一项投资,可能我们报到只是一个(国资委)科员或科长的手里,他有权否决,说这个不能投,我们就不能投了,所以这时候就变成了一个丫鬟,我只是替你拿钥匙。我(有)一笔巨大的收益,他可以说这个收益我拿走了,他可以任意调拨、拿走。所以你只是个丫鬟。”

不过在薪酬方面,从华远集团董事长到华远地产董事长,任志强的薪酬却出现了巨大的飞跃。曾经任志强作为华远集团董事长的薪酬受到限制,他在2011年4月离职华远集团董事长后发布演讲称,“报纸上登我的工资是700多万,按照国有企业管理规定,实际给我的十分之一工资都不到,国资委发个小条告诉我60多万或者70万。”

不过,一旦变身上市公司华远地产的董事长,任志强的薪酬就跟彻底“混改”的万科董事长王石平起平坐了。公开资料显示,任志强在2013年度的薪资为1145万元。实际上,从2011年至2014年11月,任志强“多干”了三年半,暴露出巨大的治理结构问题,即董事会的产生因为不可知的原因拖延了三年多。而按照公司法,董事每届任期不得超过三年,董事任期届满未及时改选,在改选出的董事就任前,原董事仍应当履行董事职务。在这三年多,任志强多拿了不少“市场化高薪”,一直为外界所质疑。不过,华远地产和任志强一直并未给出解释。

可见,国企上市公司华远地产的“混改”远未建立成熟的公司治理结构,可谓“混改半成品”。任志强集“混改半成品”的受益者和受害者于一身,正如他在20世纪80年代的历史机遇下主动放弃“混改”一样,在他离任前却未能将其变成“成品”,可谓价值观决定了这一宿命。

“混改”观察，炮轰“混改”,很失偏颇

“任大炮”不仅在房地产行业“放炮”,在混合所有制改革面前不改其风格,屡屡炮轰“混改”。任志强6月12日在清华大学的一个论坛上发表题为《改革必须面对的几个问题》的演讲时表示,“混合所有制要不然就是私有侵吞国有制财产,要不然就是国有侵吞私有制财产。你不可能完全做到平衡。就像一股独大的时候能平衡吗?永远不可能公平。好在上市公司小股东可以跑,但是非上市企业跑都跑不了,所以我们认为,混合所有制是不行的。”

他认为,混合的结果,不是国有的侵吞民有的资产,就是民有的侵吞国有的资产,一定是这两种结果,不会有第三种结果。任志强对“混改”的言论乍听之下有一定道理,实际上却很失偏颇。历史上,不乏国资、民资共赢的混改案例,一如中国建材集团、万科、中联重科。混改要使企业真正成为市场主体,国资委做干净的出资人。中国建材集团董事长宋志平就曾公开称,大规模推行混合所有制将是一场迄今为止最深刻的变革,是国企改革深水区的一场攻坚战。

中国诚通集团董事长马正武认为,混合所有制最终要在公司治理上下工夫。公司治理市场化与否是判断混改成功与否的根本标准。如混改成功,将带来国企治理的飞跃、质变,管理层的任免、薪酬等高管核心利益问题,都将由市场决定,华远地产董事会延期三年半的非市场化行为会大量减少,优秀的高管将能更公平、合理地生存。

据媒体报道,在日前举行的某论坛上,第九、十届全国人大常委会副委员长成思危再次发表对中国房地产市场的看法。成思危表示,中国的房地产不会崩盘,这点是肯定的。目前房地产市场经受的调整期将维持两年左右。从长远来看,房价还会上涨。他的理由是,中国仍然处在城镇化过程中,需求在那里。“目前中国的城市化率只有52%。如果每年增长1%,每年1100万农村人口要流向城市;每年700万大学生毕业,他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。”

由于前段时间房价上涨较快,中国房地产出现两种不同情况,对于不同的城市要采取不同的措施。一种情况像北京、上海这类地方,需求还是存在的,一旦房价下降马上就会释放出来,最近北京二手房交易量就已上涨。对于这类地区,一线的房子还要限购,抑制需求,增加适合的供应。另一类是一些二、三线城市,开发过度、供过于求,对于这类城市要采取取消限购,鼓励周围农民和老百姓进城买房的办法,逐步消化存量。另一方面,现在房地产贷款在银行大概占银行30%,房地产出问题银行就要出问题。此外,房地产价格下跌的话,老百姓财富就会缩水。“买房是总资产,向银行贷款是负债,净资产是总资产减负债。每个月交月供以后负债逐步减少,净资产增加,交完之后,净资产等于房子价格。所以一旦房价下来,房价增长速度高于银行利息,净资产增加,如果房价增长低于银行利息,净资产缩水。如果真的房地产崩盘,中国80%的居民财富都会损失,政府是希望抑制房价的过快增长,但是并不希望房地产崩盘。”

从长远来看,房地产价格总是上涨。美国近百年来尽管经历了次贷危机,房价年增长率3%。“我计算了一下,中国从2000年到2013年,全国房价年增长率是8.6%,通过两年调整期要达到三个目的。”

第一是供求关系比较平衡。第二是抑制房价过快增长。“就是比CPI可能高一点,因为劳动力价格、生产资料价格长远来看会涨。”第三是在这个过程中将会出现一批实力差的开发商被淘汰,这样房地产产业更健康。成思危警告银行要注意金融风险,他说:“我专门问过工商银行,他们说银行贷款中房地产贷款占1/3,30%左右,其中个人住房贷款25%到26%。个人贷款是优质贷款,一般情况下除非他失业了或者企业破产了才会断供,所以一般自己住。开发商贷款占银行贷款的1/4左右,工行的1/5。开发商资金来源中39%是自有资金,31%是预交款,客户购房预付款,真正向银行贷就30%。这个数对大的开发商来说即使房价下行,不会伤害,对小开发商有问题。”

“我希望两年调整期使房地产恢复到比较正常状态,城镇化过程能够不断健康发展。”成思危最后强调,中国经济要想保持高速增长不能靠房地产,要靠传统产业,要搞创新。

成思危进一步指出,有一点可以肯定,中国政府不会允许房地产崩盘。“因为一旦房地产崩盘会带来诸多问题,房地产联系到60多个行业,钢铁、木材等等,现在房子需求减少,钢铁卖成白菜价,对国民经济有相当大的影响。”

日前，秦虹在接受采访时表示，我国地产资产向证券化投资转变已经开始具备条件。 中国房地产发展始终受到民间资本巨大的影响。过去民间资产大量买房，对中国的房地产市场产生的影响非常不利。因此，中国房地产不应该是过去那样初级的、原始的、低级的投资。

房地产投资趋势，大致将朝着两个方向走：一是实物性投资向新型证券化投资转变;第二，中长期来看，住宅投资会下降，依据传统投资房地产的文化习惯，非住宅会上升。她认为，未来新型城镇化投资，在中国有可能出现的机会是半商业办公室投资。

10月第四周一线城市成交量逾1万套，攀上2014年以来最高点

不久前，央行、银监会发布房贷新政：拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，不仅可以再次申请房贷，还可以享受首套房贷优惠政策。此外，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，不再以行政手段禁止其贷款，而是由银行业金融机构审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

房贷新政的背后，是今年以来房地产市场进入首个市场自发形成的调整期，以及由此导致的传统楼市“金九”成色不足。一方面，楼市成交量创下近年来新低。据搜房网数据监控中心统计显示，9月全国主要35个城市新房成交套数同比下降6.14%。以一线城市广州为例，9月市辖十区网上签约面积创近10年新低，去库存周期攀升至17个月。另一方面，楼市价格回调仍在继续。国家统计局最新数据显示，9月全国70个大中城市房价已全面停止环比上涨；新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个。

“今年楼市调整范围与程度是前所未有的”，链家地产市场研究部张旭分析，今年9月，一二手房价格环比下降城市分别达69与70个，而在限购调控低谷期的2012年1月，该数据也分别仅为48与54个。“本轮市场自发调整对楼市影响的深度超过以往任何行政性调控政策，影响更大更持久。”

在此背景下，房贷新政对稳定市场预期产生了重要影响。中原地产监测的40个重点城市数据显示，尽管今年“十一”七天商品住宅成交量处于2010 年以来最低位，环比降幅为35%，但此后楼市交易逐步回暖，周交易量连续突破，特别是10月第四周，一线城市周成交量逾1万套，攀上2014年以来的最高点。

记者走访的几家房地产中介机构均表示，今年“十一”以来，二手房的带看量明显增多。“房贷新政给10月的市场打了一针强心剂。”张旭说，新增房客源量的提升是市场回暖的重要表征，也是市场后续发展的重要条件。

“国庆以来各地成交量明显上涨，房贷新政和各地松绑政策对市场的影响正逐渐体现。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房贷新政提振了市场信心，止跌作用比较明显，但成交量的反弹幅度依然要看后续信贷释放情况。“在限购政策持续三年而导致刚需透支后，此次房贷新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。”

房价暴涨的几率不大

在北京市场，房价显现出企稳迹象

改善型需求确实正在入市。看到房贷新政的新闻后，北京的谢先生放弃了跟随全家去广西度假的计划。“得抓紧时间看房子，新盘和二手房都要看，机不可失。”

原来，2011年，随着女儿的降生、母亲搬来同住，谢先生在北京南三环的一室一厅显得局促起来。私密空间的缺少不断诱发家庭矛盾，让谢先生感到必须换套大房子。“以前的贷款政策对我这种换房自住的人挺不公平的”，谢先生说，尽管首套房的贷款已经还清，但根据过去政策换房仍需按第二套房处理，首付 7成，利率是基准利率的1.1倍。如今房贷有了新政策，谢先生在十一长假一口气看了四个新盘、20多套二手房，又咨询了几家银行。“现在换房确实可以享受首套房贷政策，首付只需3成，就算利率没有折扣，买房的压力也小多了！”

像谢先生这样的改善型需求确实在加快入市。链家地产提供的北京市二手房交易数据显示，今年6—10月份成交房源总价档位中，250万元以下的低价房源成交占比在10月份明显下降，而250万元—400万元档位的房源成交占比增幅较大；10月27日单日网签成交达到了632套的年内最高，这些迹象都在一定程度上表明改善性需求客户正逐渐增多。

房贷新政在降低改善型需求购房成本的同时，也引发了不少人对房价再次暴涨的担忧。“传了好久要救市，结果政策力度比预期中的大多了。”国庆期间，北京居民霍小姐每天都能接到四五个中介的电话，问她要不要趁着新政抄底买房，推荐的楼盘从北京到威海，从青岛到杭州，不一而足。“本来盼着这次楼市调整，房价能多降些。现在买房只认贷不认房，房价还不又蹿高了！”

实际上，在具有标杆意义的北京市场，房价确实显现出企稳迹象。据链家地产的数据，国庆期间，北京库存房源的降价房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以来首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下调报价的库存房源比例又下调15个百分点；并且，成交房源议价幅度进一步收窄，新增房源挂牌价则较上周上涨1.3%。

不过，业内人士普遍认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大。“房贷新政只是稳预期，让市场回暖的核心原因还是8、9月份的房价一直保持在相对平稳的低位水平。”张旭说。

在前期库存尚未消化且下半年新盘集体入市的情况下，“以价换量”仍将是开发商的主要策略。张大伟分析，今年“十一”假期，武汉、成都、杭州等少部分城市市场成交明显好于去年同期，除了房贷新政刺激了购房者的入市信心，限购取消又吸引了大量外来人口到省会城市购房外，最重要的是开发商积极开展“以价换量”，能有效吸引改善型居住需求。

“信贷的落地执行、市场本身的供求关系和价格因素仍将是影响市场成交能否持续复苏的关键因素。”张大伟说，“随着9—10月供应高峰的来临，各地的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前新盘销售率、存量等指标压力之下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”

无法逆转楼市分化

总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段

“当前房地产市场的一个根本特征是区域差异，不同区域房地产市场的发育程度、面临的主要矛盾差异很大。总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段。”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管现在出台了房贷新政，有些地方取消了限购，但总体上房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。

实际上，房贷新政也无法逆转楼市分化格局。对于不少二三线城市，去库存依然是重中之重。今年10月11日，青岛绿城诚园项目二期释放出六五折销售的消息后，引发老业主冲击售楼处。然而，在城镇常住人口不足北京1/4的青岛，商品住宅库存已是北京的2倍，去库存周期高达26个月。即使有了房贷新政，“降价跑量”仍是开发商不得不做出的必然选择。

“房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态。要实现房地产市场软着陆，就必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向全国蔓延。”余斌表示，今年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。“虽然近期调整力度较大，整体经济下行压力增加，但必须看到，市场调整是房地产业必须经历的阶段，也是以‘短痛替代长痛’的务实选择。”

在稳定供给的同时，大量基本及改善型住房需求仍待释放。尽管目前我国城镇家庭户均拥有住房已超过1套，但不同人群的实际占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要补上政策性住房金融体系这条短腿，来更好地支持“住有所居”。

“从近期央行发通知要求商业银行加大对首次购房和改善性购房支持力度，商业银行并未积极响应的情况看，我国必须建立起政策性住房金融体系，以对居民获取基本住房、适当改善住房条件提供支持，而且这种支持基本不受市场周期的影响，是一种长期制度安排。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议。

刘洪玉介绍，目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续的研究探索中。在他看来，如果按照今年10月中旬出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，实现了住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，就可以有效改善住房公积金体系的流动性、显著提高住房公积金体系支持居民住房消费的能力。“再配合公积金异地贷款、资金统筹使用改革，以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。”

而在三益资本董事总经理刘晓兰看来，政策放松对商业地产的实际影响不大，并未使大量的资金涌向住宅市场。相反，很多的投资者从传统的炒房团转向做真正的商业物业投资。

其指出，即便是在住宅市场回暖之时，很多的消费者和投资者还是看好商铺的投资价值。“因为它才是真正的资产，是可以通过运营达到增值和倍增的资产，而住宅只是一个投资的产品。”

为此，刘晓兰也强调，商业地产成功的核心在于营运。但由于很多开发商都不专业，经营意识不足，从而导致营运及同质化竞争危机共存。但事实上，当下已有不少开发商就此成立了自己的商管公司。不过，对此，刘晓兰直言，“我觉得开发商没有真正理解，商业它不是成立一个资管公司，高薪挖一两个人来就能解决的。因为商业跟普通的房地产开发不一样，它是个系统工程，需要从老板到下面的各个专业团队，必须要有这样的整体意识。”

无疑，商业营运对于专业性的要求也给三益资本带来了更多的机会，但刘晓兰也指出机会的背后挑战亦不小。据其介绍，虽然需求非常大，但是对于三益资本这样的企业，并不是所有的项目都会接。“我们会很在意开发商的心态，他到底是以开发商心态，还是一个比较正确对待商业资产的心态来做开发。如果不是的话，可能也不是我们这种企业能够配合的项目。”

谈及在国内商业地产发展模式，刘晓兰表示，目前大家比较习惯重资产的发展，这也已经延续很长的时间，而轻资产模式只是这几年大家才慢慢意识到的。但由于地产本身是一个资本属性很强的行业，再加上房地产开发暴利时期已经过去，很多投资者慢慢意识到要往轻资产方向走，更多地把重资产盘活。因此，目前中国是处于重资产和轻资产过渡的时期。

而向轻资产过渡无疑需要借助更多的金融手段，但刘晓兰指出，现在国内的这种金融工具还非常少，加之退出渠道不完善，也因此影响了商业地产的资本发展速度。

“现在，大家稍微看到一点曙光的就是资产证券化已经开始不断地完善，所以，这段时间整个商业地产资本也比较活跃，投资人也看到了至少有一条退出的路走通了，这条路一旦打通，中国商业地产金融或者是资本的这条路就可以更顺畅。”

对于北京下半年的写字楼销售市场走势，誉翔安合伙人王珂判断，北京写字楼市场经历沉闷的前三季度以后，拐点出现了。11月5日，王珂在接受记者采访时指出，去年持币观望的大客户开始入市了。最近一个月，北京的写字楼市场上成交了四五份亿元大单。虽然房贷利率优惠，并不直接影响写字楼的买家，但重要信号是，“政策底”已经度过了，资金面会逐渐宽松。“市场至少不会因为政策走向变得更糟。”王珂说

据北京统计局最新发布的数据显示，前三季度房地产投资增速持续放缓，投资意愿不足。高纬环球报告指出，过去一段时间的房地产政策变化显着影响了市场表现。2013年7月，中国中央办公厅、国务院办公厅印发通知，要求包括国有及国有控股企业在内的各级党政机关在5年内“一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所”。通知明确禁止一切“新建、扩建”、“迁建、购置楼堂馆所”的行为，并规定“已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停建。”高纬环球认为，这一规定对今年市场的表现产生了较大影响，对高端项目的冲击尤其明显。

仲量联行指出，鉴于净收益率低于银行利率，买卖双方对价格的预期往往难以达成一致。2014年第三季度，大宗投资交易仅包括三宗整售和部分分层销售项目，总交易额仅为16亿元。今年前三季度的大宗投资交易额为110亿元，较去年同期减少55.7%。

但这并不意味北京写字楼市场失去了投资价值。第一太平的报告显示，北京甲级写字楼市场总存量达到约950万平方米，在中国大陆城市中位列第一。全市整体空置率仍维持在3.5%的全国最低值，超过80%的写字楼出租率高于95%。

第一太平还发现， 2014年第三季度北京写字楼净吸纳量达到12.3万平方米，系自2012年来的最高值，其中金融企业与互联网及高科技公司需求最为活跃，占据半数以上的成交量。同时，甲级写字楼平均租金连续第二个季度回升，环比增长0.9%，至每平方米每月人民币316.8元，仍为全国最高租金水平，较之上海租金高近四分之一。各商务区租金均取得了0.3%-1.9%不等的涨幅。

王珂告诉记者，之前买家们担心回报会成负数，但现在疑虑渐消。

月28日，在北京市石景山区投资促进局牵头主办的高峰论坛上，金融街控股股份有限公司副总经理王志刚在接受21世纪经济报道记者采访时表示，金融街控股在石景山打造的金融街（长安）中心项目，在还没有建成之前，就已经有大型的机构客户表示出兴趣。金融街控股非常了解这些大客户们的需求和喜好。变化在于，需求已经从核心商圈外溢至新兴商务区。

数据显示，CBD和金融街区域的租金高得惊人。比如，金融街的租金达到每平方米每月512元，是最“贵”的区域。金融街区域写字楼市场的强劲需求还表现在该区域较高的地价上。2014年8月20日，华融投资有限公司以总价74 亿元，折合实际楼面价近每平方米10万元的价格摘得金融街核心区内的华嘉胡同地块。该商业金融地块溢价率达到110%，系今年全国单价地王。

类似望京、亦庄、石景山等新兴商务区也正在努力“抢客”。围绕着“打造长安金轴，实现一轴两翼”的发展思路，石景山正在形成一个以原首钢地块为核心，与石景山原有的中关村石景山园、银河商业区共同构成的新的商务黄金三角地带，这一商务三角也构成了长安街新兴商务区的基础。在区域政府方面，相应的产业扶持政策也已陆续出台。石景山区投资促进局局长徐涛介绍：“对于高端的总部型企业，特别是金融类的企业，我们还特别制定了从高管到员工、到企业发展的系列优惠扶持政策。”

王珂称，写字楼投资的年投资回报率约在6%。尽管过去一年里，许多机构出海买楼，但绝大多数业内人士认为，这仅仅是出于资产配置的考虑。纽约、伦敦等市场虽然成熟，回报稳定，但对于这些机构来说，主战场仍在中国。相比之下，在中国资产升值的想象空间更大。在更多中小公司面临困境、行业进入整合期的背景下，高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为：“对于北京资金充裕的机构而言，对于房地产资产及从资金短缺的开发商处购买优惠项目的最佳收购窗口已经打开。”

市住建委昨日发布，根据市政府《关于在2014年亚太经济合作组织会议期间调休放假的通告》，全市各房屋登记部门于11月7日至11月12日调休放假，共6天。但根据调休，15日即当周星期六上班。各区县的房屋登记部门一般就是各区县的房屋权属登记中心，也被称为房地产过户交易服务大厅或房屋登记大厅。平日里，各大厅的工作时间也和正常单位的工作时间一样，即周一到周五；遇到小长假等倒休时，其工作时间也跟随倒休的时间而定。

市住建委的相关负责人说，调休不办公带来的不便，还请需要办理业务的市民谅解。记者从多个房地产过户交易大厅了解到，由于朝阳区已经施行了预约制，海淀区也有部分办理业务的名额用于网络预约，因此想要在节后办理业务的市民可以到网站上提前预约。

二手房成交有明显回升。在10月最后一天913套的网签冲刺下，虽然经历了“十一”长假，但二手房网签依然达到了8923套。从二手房成交价格看，10月份成交均价每平方米在2.9万元左右，环比9月2.87万元的成交均价上涨1%，二手房价格今年首次出现微幅上涨。房地产素有金九银十这一说法，大致是在这两个月楼市成交更为频密。今年金九银十虽然不如往年，但借助央行、地方政府的刺激政策，楼市比起上半年已经有明显回暖，北京一些二手房平均砍价空间不足3%。

挂牌价比三个月前提升约一成

北京青年报记者日前走访了北京多个大型社区的二手房中介，明显感觉到二手房市场流淌着暖意。在双井社区，记者看了首城国际、华腾园、百环家园几个项目的挂牌价，直观感受比三个月前提升了10%以上。

中介小张这几天一直拿着特价房信息的易拉宝在小区外等候客户，上面标着百环家园纯南两居室，33000元/平方米，以后再也没有这个价格了。小张介绍自己手里的这套两居室100平米，两个卧室都朝南，目前也是小区内价格最低的。“因为房东要买苹果社区的房子，着急把这套房卖了，要不然价格起码还要多卖5%。”

小张告诉记者，9月30日央行表态，调整二套房认定标准后，更多改善型需求的人符合了贷款要求，一下子到门店咨询的人就多了。他大致算了一下，在9月份之前，一周三次带客户看房子都做不到，现在小张基本每天都能约到客户看房。“虽然成交与否难说，但是至少人气上来了，存在了谈的可能。”

小张告诉北青报记者，他们门店这几天把原来的报价牌全换了一遍，主要原因是和业主沟通后，业主普遍都想上调价格。“有一些性价比特别好的房子，业务员都会抢着卖，所以特价房也越来越少。”整体来看，因为咨询变多了，业主也担心房子卖亏了，或多或少减少了议价空间，部分甚至上调了挂牌价。“房东一般两个策略，如果原来挂的价格比较高，现在就减少砍价空间。如果原来价格挂的偏低，现在就略微上涨一些。但对买房人来说，背着抱着一边沉。北京大多数房东都不急着卖房用钱，如果能够多卖10万-20万，他们认为值得等等看。”

大刀阔斧砍价现象已很少出现

某机构市场研究部表示，业主心理预期上升大部分表现在议价空间缩小上，现在大刀阔斧的砍价现象已经很少出现了。“客户对于市场的预期逐渐向好，对合理范围内价格上调的排斥心理也有所降低。总体来说，买卖双方均比较理性。”

从实际成交来看，统计数据也能够支持这种热度。10月，北京商品住宅成交经历了“过山车”式的变化。亚豪机构统计数据显示，10月北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交4543套，环比增长8%。其中，上旬成交套数为399套，中旬增加至1347套，下旬则一跃攀升至2797套，呈现出明显的递增趋势。

二手房成交也有明显回升。中原地产市场研究部统计数据显示，在10月最后一天913套的网签冲刺下，虽然经历了“十一”长假，但二手房网签依然达到了8923套，接近9月的9109套。从二手房成交价格看，10月份成交均价每平方米在2.9万元左右，环比9月2.87万元的成交均价上涨1%，二手房价格今年首次出现微幅上涨。由于网签数据落后实际成交半个月左右，实际上北京二手房10月份真实成交量可能接近2万套。

从现在入市者的心态来看，担心再次踏空的人群有不少比例。北京房价在过去几年中，出现过小幅下挫15%左右，随后暴涨的局面。当时错过买房机会的人对调整非常敏感。现在央行和地方政府调整贷款政策，他们担心北京房价再次暴涨，自己彻底买不起北京的房子。

四季度北京房价不会出现大涨

北青报记者从一些房地产从业者处获得的信息，至少在四季度北京房价不会出现大涨。从新房的角度，本来五环内的新房定价就较高，动辄五万以上，已经超过了工薪阶层的接受范围。这一区域房价主要依靠市场调节，如果不考虑对周边房价的传导关系，其实涨不涨和普通人关系不大。

对于五环以外、北京近郊区域，因为限价房、自住房的入市，房价起伏并不大，开发商依旧以跑销量为主。但由于今年开发商拿地较少，到了明年下半年开发商可能会出现土地断顿的情形，届时可能会影响房价走势。