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中国宏观经济增速仍在趋缓中。第三季度GDP增长7.3%,该增幅创下2009年一季度以来最低纪录。而申银万国证券研究所首席经济学家杨成长在接受《第一财经日报》专访时表示:“当前我国经济处在房地产大周期爬坡过坎期,如果能够平稳过渡,把GDP稳定在7%左右的增速水平上,就算是成功。”

房地产大周期调整不可避免

第一财经日报:你为什么认为房地产大周期调整对经济影响这么大?

杨成长:我国房地产市场从2001年开始,已经繁荣了14年,对中国经济、老百姓财产、社会分配格局产生了巨大影响。房地产投资占到了社会总投资的20%,影响到社会总投资40%左右。房地产在老百姓财产中的占比达到60%～70%,也是十多年来老百姓财富的主要增长源,对消费升级带动作用也很大,带动了家电、家具、家纺、家装和汽车等产业的增长。房地产及其相关的收入几乎要占到整个政府收入的三分之一左右。因此房地产大周期调整对经济周期影响非常大。

日报:为什么你认为房地产大周期调整已经到来了?

杨成长:现在来看,我国房地产大周期的拐点已经到来了。一是每年房屋销售面积已经达到12万亿～13万亿平方米,近乎人均1平方米。按照每平方米约6000元计算,每个国民几乎要拿出人均国民收入的六分之一,才能消化新增商品房。去年城市人均居住面积已经达到35平方米,农村才不过34平方米。我国城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口结构的变化,适婚人口绝对量的减少,从各方面情况来看,房地产的年供应量都应该顶到了天花板。

而我讲的房地产大周期调整不可避免,并不是指房价必然要下跌,而是指房地产的供给和需求总量不再高增长,今后只能是走平甚至是下跌,但是总规模和绝对量仍然是巨大的。当前政府已经采取了一系列政策,对房地产进行扶持,但是政策出台不能改变房地产的大周期调整,也不应该改变。

如何应对?

日报:如何应对房地产大周期调整对宏观经济的影响?

杨成长:从稳定经济增长、维护居民财产安全、防范金融风险等角度看,2015年政府应该把应对房地产大周期调整放在重要位置。

首先要继续出台稳定房地产市场的政策。今年以来政府已经开始调整政策方向,从过去控制、抑制需求,调整为鼓励正常市场需求,正在逐步清理过去的限购、房贷政策中抑制正常需求的政策。明年要适度加大对房地产企业的扶持。必须在收缩供给的同时,加大对参差不齐、集中度非常低的房地产行业的整合,加速淘汰小规模房地产企业,扶持龙头企业,加速行业并购,推动行业的有序竞争。要在风险可控的前期下,适度加大对房地产企业的金融扶持力度。从上市房地产企业情况看,房地产行业的整体融资成本在10%左右,而ROE只有9%左右。作为高杠杆产业,外部融资成本已经超过净资产回报率,如果不改变这种状况,这个产业是难以为继的。要继续加大棚户区改造和保障房建设,适度弥补商业化房地产的收缩。长期来看,保障房建设也要市场化。要鼓励金融机构、开发商、政府三方合作,探索出一条保障房建设的市场化投融资模式来。

第二,要适度加大基础设施投资,弥补房地产投资下滑对整个投资的影响。关键要做好两方面工作。一要扩大基础设施投资的范围。跟老百姓生活关联度很高的民生基础设施还有非常大的空间,比如健康养老、环保生态、教育传媒、信息技术基础设施等,都应纳入国家基础设施投资范围。二要解决好民营经济进入基础设施的具体路径和方式。让民营经济投资基础设施领域并不是简单放开投资范围和号召鼓励就可以解决问题的,必须要认真研究民营经济投资基础设施领域的具体路径、配套措施和相关政策。

第三,加速推动服务业发展,弥补房地产失速对经济的负面影响。我国过去是以制造业为主体,目前服务业比重已经高过制造业近3个百分点,今后几年每年会提高1到2个百分点。到2020年,我国的服务业占比约60%,制造业约30%。因此服务业将成为未来中国经济增长的核心产业和支柱产业。对服务业要实行分类分级。对过去政府提供的公益性服务业,包括教育、传媒、文化、体育、水电煤气,要分清楚哪些应该由政府完成、哪些由市场完成、哪些共同完成。第二类主要是国家垄断、国资占主导,规模化非常高的服务业,比如金融、电信、交运,将来的方向就是要引入外资和民间资本,实现投资多元化,鼓励市场化,避免过度垄断。第三类是规模化、市场化和产业化程度不高,极度分散的服务业,比如零售百货、物流、社会服务、中介服务,食品餐饮,要通过并购提高产业化水平,鼓励各种资金大规模进入,加速并购,扩大规模,提高市场集中度。

第四,防止房地产大周期调整对居民资产稳定的影响。从上海的情况看,往往是房价不涨,租金就加速上涨。去年以来,上海房屋的租金上升就非常快。无论是商铺还是住宅,租金上涨过快已经成了影响服务业发展的核心问题了。很多百货零售、餐饮服务消费很旺,需求很好,但是店主挣不了钱,就是因为租金太高。所以引导老百姓合理调整资产结构,适度降低房地产投资比例,采取措施抑制租金过快上涨,这对稳定居民资产、降低服务业租赁成本,意义非常重大。

第五,防范房地产大周期调整对金融资产稳定性的影响。近年来,实体经济对金融市场风险的影响主要是两条链,一条是制造业持续下滑的影响。制造业已经下滑多年,风险释放得差不多了。另一条是房地产大周期调整,相关风险还没有充分释放出来。除了要防止房地产价格的下滑和房地产企业效益下滑对金融资产的直接影响外,更要关注各类金融机构为了防止房地产周期性调整风险,而减少贷款和各种资产运用规模,从而使得整个金融市场出现整体收缩,导致实体经济得不到充分资金供给的问题,这对实体经济的发展是致命的。今年以来已经出现了这样的苗头,到目前为止,我国的社会融资总规模出现了历史上少有的同比绝对量下降的状况。

活跃股权投资

日报:房地产调整对整个金融市场有什么影响?

杨成长:这几年,尽管经济增速在持续下滑,但是实体经济对资金的需求并没有下来,反而持续上升,这导致了我国金融市场的利率出现反经济周期往上走的情况。但是从今年下半年开始,利率已经往下走了。这跟房地产大周期调整有直接的关系,因为过去每年新增的房屋和资本化的土地吸纳了大量资金。现在房屋和土地增长速度慢下来了,实体经济对资金的吸纳能力也就会下降,整个金融市场将由资金紧缺变为供求平衡,甚至未来可能会出现资金整体过剩的状况了。

由于房地产投资收益下滑,利率收益下滑,相应的社会资金对股权、股票投资的兴趣在增加。今年以来并购、增发,做PE、VC的资金增加很多,包括三板、四板在内的多层次股权投资市场都开始活跃。利率投资和资金套利投资收益率下降,人们开始对股权投资感兴趣,资金开始加速流入实业领域。全民开始创业新高潮,社会开始出现实业兴邦新风尚,这一趋势是中国经济持续稳定发展的希望之所在。

地产业也卷入到“双十一”的狂欢盛宴。据悉，双十一互联网购物最大的订单就是一套152万的房产在网上成交了，在互联网日益渗透进人们生活的时候，房地产企业在压力之下也逐步改变营销渠道，以便寻求更多的“药方”，房地产电商日渐成为许多企业争相试水的新领域。

记者了解到，今年“双十一”，电商逐渐渗透房地产行业，万科宣布与淘宝合作网上卖房，虽然太原房企还没有把房子上网直接交易，但不少房企也打出了相应的广告和宣传攻势，希望趁着各项利好进一步发酵的机会，把“双十一购物节”的消费气氛引入到房地产行业，形成一个新的楼市成交季。搜房网、新浪乐居、网易房产等网络媒体太原站，均借着这一东风转变传统运营模式，投入更多精力在通过自身渠道帮助房企卖房。今年，我市不少传统房地产网络媒体和电商平台，也正在“双十一”推出了策划和营销活动。打开一家电商网站，就可以看见“双十一”的各种特惠活动。 推广大于销售

记者在搜房网、新浪乐居、网易房产等多家网站上看到，关于“双十一”的优惠活动非常多：某楼盘在11月4日到7日晚8时推出25套特惠房源;独家电商特惠楼盘，交1万享3万，其中包括普通住宅、公馆、写字楼、商铺……在促销活动中，门户网站一般都采取专注于少数几家楼盘项目的策略，以做出精品来打开局面，而搜房网则采取全面撒网模式。

记者注意到，不少房企的方案，多用于网上项目、品牌推广，而非实际销售。优居网的负责人田斌称，任何一笔房产的交易都是大额资金，而网上大笔资金的流动缺乏监管，面临较大的风险。另外，房子属大件商品，消费者在网上浏览后，肯定还要到现场看楼，更倾向于选择线下交易。所以现在说房地产“双十一”更多的是在炒作一个噱头，没有脱离炒作、营销的实质，而不是真正的房地产电商的狂欢。 “O2O”会成气候

不过，田斌表示，针对房地产电商，电商在营销宣传方面体现出了优势：“电商在网络宣传方面起到的作用比较大，有针对性，比较精准。尤其是针对房地产客户的主流人群，电商的宣传还是比较精准的，这也使得最近一两年来电商的人气比较旺。”尽管房地产“双十一”只是噱头，但房地产电商却在满怀信心地迎接这一时代的到来。

“将传统的广告营销改为依托互联网的垂直营销，将中间费用直接转化为购房实惠让利给业主，是房地产电商的最大优势。这一点，从之前一些房企的营销活动中可以看出，房企在网上卖房，其实质是客户通过该网站的渠道同与网站合作的楼盘达成交易，可以享受更多的折扣优惠或者让利，或者是楼盘拿出一套超低折扣房源，由该网站组织活动进行竞购。”一位正在布局房地产电商事宜的人士说，“很多房企都非常看好这样的营销模式，" O2O" 在地产领域值得推广。

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“中国的房地产不会崩盘。”11月10日下午,在2014年亚太经合组织(APEC)工商领导人峰会上,作为讨论嘉宾的大连万达集团董事长王健林以这样一句话开场,来陈述自己对于中国经济发展前景的判断。

与此同时,同为对话嘉宾的复星集团董事长郭广昌,同样对中国企业的未来表示乐观,相信中国企业仍然拥有较好的未来。

房地产进入十年平稳期

在昨日一场名为“未来发展趋势”的企业家对话讨论中,王健林称,他判断中国房地产不会出现崩盘、“不会出太大的问题”,原因来自三个方面,首先是中国的工业化和城镇化还在中期,离城镇化完成还有距离;其次是中国有较为真实的购房需求;最后是中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯。

关于房地产的未来,王健林坦言,中国房地产行业的黄金期已经过去,但他认为,接下来中国房地产行业将进入十年左右的平稳发展期。对中国经济的发展前景王健林表示,中国经济结构正面临调整,过去三十年中国经济主要靠投资出口拉动,现在宁可增速放缓一些,也要让消费成为驱动经济增长的真正主体。

如果说王健林是以对房地产行业的乐观判断作为开场,那么郭广昌则是以对中国经济前景的乐观判断作为结语。他在讨论中说的最后一句话是:“无论是中国企业家还是外国企业家,看不到这点(中国的未来),那他们的企业是没有未来的。”

郭广昌认为,中国的人均素质、教育水平的提高是中国未来的机会,按照现在的GDP增速,改革创新仍有巨大空间。在说这番话之前,郭广昌也没忘记力挺自己的浙江老乡、阿里巴巴董事局主席马云。他提到,阿里巴巴在美国上市,引发全球资本市场极大关注,这意味着阿里巴巴和淘宝在中国取得巨大发展,也意味着马云将阿里巴巴和淘宝引向了全球化。

电商这个时下颇热的话题,也引起了王健林的兴趣。今年8月29日,万达集团、百度、腾讯在深圳举行战略合作签约仪式,宣布共同出资成立万达电商,首期投资50亿元,目标是打造全球最大的O2O电商平台。王健林称,中国的零售渠道不发达,使得中国电子商务比世界发展更快,每个城市都有自己的零售集团,而非连锁零售公司,这些因素给了电子商务以市场机会。

海外投资不是出国卖产品

昨日的这场企业家对话中,在台上与郭广昌、王健林比肩而坐的,还有东风英菲尼迪汽车有限公司总经理戴雷。他以一口流利的中文,表达了对中国汽车市场前景的乐观。

戴雷昨日在讨论中说,中国市场被英菲尼迪定位为未来增长最重要的一个市场,英菲尼迪品牌通过在中国的本土化来实现品牌的全球化。

当讨论开始触及中国企业全球化话题,王健林说,中国企业全球化不是一个话题,也不是一个讨论,而是事实。“全球化不是把产品卖到世界各地,而是去投资,去收购全球知名品牌,利用海外资源。”2012年以26亿美元收购美国影院营运商AMC,2013年6月以3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司91.8%股份之后,王健林目前的计划是,万达集团2020年力争达到1000亿美元收入,其中至少20%将来自海外市场。

作为国内较早接触境外投资的企业家,郭广昌则重申了“反向全球化”的观点。他强调,中国企业前三十年的全球化,是向国外学习,但目前中国企业不再是被动的全球化,而是主动整合全球资源。

“在当下全球化的大背景下,中国不应该是一个被动的角色,而应是领导者之一,中国政府需要参与世界规则的制定,企业应主动整合全球资源为自己服务。”郭广昌举例说,联想和华为的全球化就做得很好,而他所在的复星也开始着眼全球资源。

在从国有独资企业华远集团退职三年半后,任志强10月底宣布从国有控股上市公司华远地产董事长岗位上离职,不出意外的话,这一决定将在11月24日的华远地产股东大会上生效。

作为国企董事长的任志强(微博),以63岁的“高龄”带着亿万身家离开,留下的“遗产”中为公众所熟知的是“任大炮”的威名,不为人熟知的则是其未完成的混合所有制改革。

自称“官二代”的任志强在20世纪80年代虽然有机会将名义上的国企变成混合所有制企业,甚至纯民资企业,然而他却放弃了,主动拥抱“红色”国企的身份。不过,他在2001年率领公司二次创业,在国资控股的情况下,他实现了管理层和员工持股,自己也从股改中受益匪浅。然而,他却未能建立成熟的公司治理结构,留下了一个“混改”未完成的华远地产。

历史机遇下主动放弃“混改”先是放弃“混改”,后是部分实现“混改”目标,任志强一直备受争议

国企混改,先有大量实践,后有理论。1978年改革开放后,早期的企业改制中出现了不少成功的“混改”,比如在王石的努力下,万科的前身公司1988年完成股份制改造,产权变为国资、员工持股六四开。在某种意义上,任志强错过了华远集团的几次很好的“混改”机会,这几次错过目前看来似乎“故意”为之。

华远集团的前身公司于1983年成立。当时,企业的注册资金不是北京市西城区政府出的,而是从区联社这个集体所有制企业借的,任志强则是次年才入职华远。他后来称,一年后连本带息全部偿还后,公司名义上戴着全民所有制的“红帽子”,却没有全民的资本注入,也从来都是自己在市场上找食吃。

1992年,华远集团发现自己没有级别,即没有在编制委员会办公室列编,用任志强的话说,“属体外循环的个体户”。1993年,很多人提议华远集团不应是国有企业,可以名正言顺实行私有化,时任总裁的任志强坚持注册为全民所有制企业。1996年,有关部门在进行国有资产清查登记时,华远集团因为没有国有投资,仍然无法成为国企。任志强坚持称,华远集团应成为国资,并说服区政府用减税、退税的方式向公司注入国有资本金,使公司名正言顺成为真正的国企。由是,华远集团成为“真正”的国企。

对于外界的种种不解,任志强后来回应说:“许多人对我当年的坚持表示怀疑和不解,似乎是走错了一步。如果当年我顺理成章地摘掉‘红帽子’,也许今天我早已是个富豪,华远也早就不是今天的发展规模了,但我从来不为此后悔。也许是我的父母和家庭对我的影响太大了,当华远立业之初将‘来源于社会,服务于社会’当作宗旨时,我就始终坚持认为华远是国有资产的一部分。”

任志强对华远集团国资性质的坚持,有着一定的时代背景因素,个人价值观色彩凸显,甚至可谓价值观决定命运。然而,是否实行混改,可谓天壤之别:2013年,华远地产营收47亿元、净利润6.5亿元,早已“混改”的万科分别实现营收和利润1354亿元、151亿元,当年的“南万科、北华远”,如今早已不能相提并论了。因此,行业人士慨叹,任志强主动放弃了难得的“混改”机会。

时至今日,华远集团仍然是国有独资企业,其董事长为首的高管仍然是体制内身份。这一体制束缚让企业和高管、员工纷纷感受到巨大的束缚,为日后的混改埋下了伏笔。

二次创业“混改”让任志强们受益

20世纪末,房地产商品化为华远集团等众多房企的腾飞创造了千载难逢的机会,也由此催生了一系列地产上市公司。1994年,华远集团旗下华远房地产股份有限公司(即老华远)引入华润集团旗下香港上市公司华润创业等资本,成为国内首家中外合作股份制房企,并于1996年完成境外上市。至2000年,公司总资产达80亿元,为全国最大的房地产公司之一。

不过,后来由于与大股东华润理念分歧,华远与华润分家,任志强辞去董事长一职。这种背景下,2001年,他带领公司开始二次创业:华远集团联合华远旅游等,创立华远新时代房地产公司(次年改名北京市华远地产股份有限公司,即新华远),华远集团占股80%。2002年,作为华远集团员工持股机构,华远浩利共出资6700万元,成为华远地产股份有限公司的新股东,公司前两大股东持股为华远集团51.66%、华远浩利13.4%。

按2007年2月湖北幸福实业股份有限公司的公告,华远浩利股东由220名自然人组成,持股比例最大的股东为任志强(任法定代表人、董事长),持股21%,其他股东持股比较分散,全部220名自然人股东均为华远集团(包括下属企业)的管理层和员工,华远集团的高级管理人员全部在华远浩利中持有股份;华远集团与华远浩利构成一致行动人。在错过了母公司混改的好机会后,任志强促成了子公司混改。在这次混改中,员工成为重要股东,任志强出资1000多万元持股,这一股改大大激发了管理层和员工的内在动力,客观上促成了任志强“二次创业”的成功。

2008年,华远地产完成借壳上市,华远集团、华远浩利居前两大股东至今,截至2014年9月30日,两者分别持股46%、10%。按11月5日的收盘价,华远浩利持股市值6.9亿元,任志强占1.4亿元,是当年出资的10倍。身为国企高管,因持股所任职的国企而身家过亿元,在中国很少见。从这个意义上,任志强是混改的巨大受益者。

“混改”半成品留下治理结构缺陷

在公司2013年业绩说明会上,任志强表示华远地产已经是混合所有制的上市公司。事实上,华远地产作为国资委旗下国有独资企业控股的上市公司,其治理结构远远未能实现市场化,特别是在董事会的作用和高管的薪酬方面,因此被视为标准的国有企业,而非“混改”企业。

作为华远地产的董事长,任志强对自己的权限感到无奈,认为自己远远没有决策权。他曾经说:“我们连职业经理人都算不了,我们只能算个丫鬟。比如我们要进行一项投资,可能我们报到只是一个(国资委)科员或科长的手里,他有权否决,说这个不能投,我们就不能投了,所以这时候就变成了一个丫鬟,我只是替你拿钥匙。我(有)一笔巨大的收益,他可以说这个收益我拿走了,他可以任意调拨、拿走。所以你只是个丫鬟。”

不过在薪酬方面,从华远集团董事长到华远地产董事长,任志强的薪酬却出现了巨大的飞跃。曾经任志强作为华远集团董事长的薪酬受到限制,他在2011年4月离职华远集团董事长后发布演讲称,“报纸上登我的工资是700多万,按照国有企业管理规定,实际给我的十分之一工资都不到,国资委发个小条告诉我60多万或者70万。”

不过,一旦变身上市公司华远地产的董事长,任志强的薪酬就跟彻底“混改”的万科董事长王石平起平坐了。公开资料显示,任志强在2013年度的薪资为1145万元。实际上,从2011年至2014年11月,任志强“多干”了三年半,暴露出巨大的治理结构问题,即董事会的产生因为不可知的原因拖延了三年多。而按照公司法,董事每届任期不得超过三年,董事任期届满未及时改选,在改选出的董事就任前,原董事仍应当履行董事职务。在这三年多,任志强多拿了不少“市场化高薪”,一直为外界所质疑。不过,华远地产和任志强一直并未给出解释。

可见,国企上市公司华远地产的“混改”远未建立成熟的公司治理结构,可谓“混改半成品”。任志强集“混改半成品”的受益者和受害者于一身,正如他在20世纪80年代的历史机遇下主动放弃“混改”一样,在他离任前却未能将其变成“成品”,可谓价值观决定了这一宿命。

“混改”观察，炮轰“混改”,很失偏颇

“任大炮”不仅在房地产行业“放炮”,在混合所有制改革面前不改其风格,屡屡炮轰“混改”。任志强6月12日在清华大学的一个论坛上发表题为《改革必须面对的几个问题》的演讲时表示,“混合所有制要不然就是私有侵吞国有制财产,要不然就是国有侵吞私有制财产。你不可能完全做到平衡。就像一股独大的时候能平衡吗?永远不可能公平。好在上市公司小股东可以跑,但是非上市企业跑都跑不了,所以我们认为,混合所有制是不行的。”

他认为,混合的结果,不是国有的侵吞民有的资产,就是民有的侵吞国有的资产,一定是这两种结果,不会有第三种结果。任志强对“混改”的言论乍听之下有一定道理,实际上却很失偏颇。历史上,不乏国资、民资共赢的混改案例,一如中国建材集团、万科、中联重科。混改要使企业真正成为市场主体,国资委做干净的出资人。中国建材集团董事长宋志平就曾公开称,大规模推行混合所有制将是一场迄今为止最深刻的变革,是国企改革深水区的一场攻坚战。

中国诚通集团董事长马正武认为,混合所有制最终要在公司治理上下工夫。公司治理市场化与否是判断混改成功与否的根本标准。如混改成功,将带来国企治理的飞跃、质变,管理层的任免、薪酬等高管核心利益问题,都将由市场决定,华远地产董事会延期三年半的非市场化行为会大量减少,优秀的高管将能更公平、合理地生存。

据媒体报道,在日前举行的某论坛上,第九、十届全国人大常委会副委员长成思危再次发表对中国房地产市场的看法。成思危表示,中国的房地产不会崩盘,这点是肯定的。目前房地产市场经受的调整期将维持两年左右。从长远来看,房价还会上涨。他的理由是,中国仍然处在城镇化过程中,需求在那里。“目前中国的城市化率只有52%。如果每年增长1%,每年1100万农村人口要流向城市;每年700万大学生毕业,他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。”

由于前段时间房价上涨较快,中国房地产出现两种不同情况,对于不同的城市要采取不同的措施。一种情况像北京、上海这类地方,需求还是存在的,一旦房价下降马上就会释放出来,最近北京二手房交易量就已上涨。对于这类地区,一线的房子还要限购,抑制需求,增加适合的供应。另一类是一些二、三线城市,开发过度、供过于求,对于这类城市要采取取消限购,鼓励周围农民和老百姓进城买房的办法,逐步消化存量。另一方面,现在房地产贷款在银行大概占银行30%,房地产出问题银行就要出问题。此外,房地产价格下跌的话,老百姓财富就会缩水。“买房是总资产,向银行贷款是负债,净资产是总资产减负债。每个月交月供以后负债逐步减少,净资产增加,交完之后,净资产等于房子价格。所以一旦房价下来,房价增长速度高于银行利息,净资产增加,如果房价增长低于银行利息,净资产缩水。如果真的房地产崩盘,中国80%的居民财富都会损失,政府是希望抑制房价的过快增长,但是并不希望房地产崩盘。”

从长远来看,房地产价格总是上涨。美国近百年来尽管经历了次贷危机,房价年增长率3%。“我计算了一下,中国从2000年到2013年,全国房价年增长率是8.6%,通过两年调整期要达到三个目的。”

第一是供求关系比较平衡。第二是抑制房价过快增长。“就是比CPI可能高一点,因为劳动力价格、生产资料价格长远来看会涨。”第三是在这个过程中将会出现一批实力差的开发商被淘汰,这样房地产产业更健康。成思危警告银行要注意金融风险,他说:“我专门问过工商银行,他们说银行贷款中房地产贷款占1/3,30%左右,其中个人住房贷款25%到26%。个人贷款是优质贷款,一般情况下除非他失业了或者企业破产了才会断供,所以一般自己住。开发商贷款占银行贷款的1/4左右,工行的1/5。开发商资金来源中39%是自有资金,31%是预交款,客户购房预付款,真正向银行贷就30%。这个数对大的开发商来说即使房价下行,不会伤害,对小开发商有问题。”

“我希望两年调整期使房地产恢复到比较正常状态,城镇化过程能够不断健康发展。”成思危最后强调,中国经济要想保持高速增长不能靠房地产,要靠传统产业,要搞创新。

成思危进一步指出,有一点可以肯定,中国政府不会允许房地产崩盘。“因为一旦房地产崩盘会带来诸多问题,房地产联系到60多个行业,钢铁、木材等等,现在房子需求减少,钢铁卖成白菜价,对国民经济有相当大的影响。”

日前，秦虹在接受采访时表示，我国地产资产向证券化投资转变已经开始具备条件。 中国房地产发展始终受到民间资本巨大的影响。过去民间资产大量买房，对中国的房地产市场产生的影响非常不利。因此，中国房地产不应该是过去那样初级的、原始的、低级的投资。

房地产投资趋势，大致将朝着两个方向走：一是实物性投资向新型证券化投资转变;第二，中长期来看，住宅投资会下降，依据传统投资房地产的文化习惯，非住宅会上升。她认为，未来新型城镇化投资，在中国有可能出现的机会是半商业办公室投资。

10月第四周一线城市成交量逾1万套，攀上2014年以来最高点

不久前，央行、银监会发布房贷新政：拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，不仅可以再次申请房贷，还可以享受首套房贷优惠政策。此外，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，不再以行政手段禁止其贷款，而是由银行业金融机构审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

房贷新政的背后，是今年以来房地产市场进入首个市场自发形成的调整期，以及由此导致的传统楼市“金九”成色不足。一方面，楼市成交量创下近年来新低。据搜房网数据监控中心统计显示，9月全国主要35个城市新房成交套数同比下降6.14%。以一线城市广州为例，9月市辖十区网上签约面积创近10年新低，去库存周期攀升至17个月。另一方面，楼市价格回调仍在继续。国家统计局最新数据显示，9月全国70个大中城市房价已全面停止环比上涨；新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个。

“今年楼市调整范围与程度是前所未有的”，链家地产市场研究部张旭分析，今年9月，一二手房价格环比下降城市分别达69与70个，而在限购调控低谷期的2012年1月，该数据也分别仅为48与54个。“本轮市场自发调整对楼市影响的深度超过以往任何行政性调控政策，影响更大更持久。”

在此背景下，房贷新政对稳定市场预期产生了重要影响。中原地产监测的40个重点城市数据显示，尽管今年“十一”七天商品住宅成交量处于2010 年以来最低位，环比降幅为35%，但此后楼市交易逐步回暖，周交易量连续突破，特别是10月第四周，一线城市周成交量逾1万套，攀上2014年以来的最高点。

记者走访的几家房地产中介机构均表示，今年“十一”以来，二手房的带看量明显增多。“房贷新政给10月的市场打了一针强心剂。”张旭说，新增房客源量的提升是市场回暖的重要表征，也是市场后续发展的重要条件。

“国庆以来各地成交量明显上涨，房贷新政和各地松绑政策对市场的影响正逐渐体现。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房贷新政提振了市场信心，止跌作用比较明显，但成交量的反弹幅度依然要看后续信贷释放情况。“在限购政策持续三年而导致刚需透支后，此次房贷新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。”

房价暴涨的几率不大

在北京市场，房价显现出企稳迹象

改善型需求确实正在入市。看到房贷新政的新闻后，北京的谢先生放弃了跟随全家去广西度假的计划。“得抓紧时间看房子，新盘和二手房都要看，机不可失。”

原来，2011年，随着女儿的降生、母亲搬来同住，谢先生在北京南三环的一室一厅显得局促起来。私密空间的缺少不断诱发家庭矛盾，让谢先生感到必须换套大房子。“以前的贷款政策对我这种换房自住的人挺不公平的”，谢先生说，尽管首套房的贷款已经还清，但根据过去政策换房仍需按第二套房处理，首付 7成，利率是基准利率的1.1倍。如今房贷有了新政策，谢先生在十一长假一口气看了四个新盘、20多套二手房，又咨询了几家银行。“现在换房确实可以享受首套房贷政策，首付只需3成，就算利率没有折扣，买房的压力也小多了！”

像谢先生这样的改善型需求确实在加快入市。链家地产提供的北京市二手房交易数据显示，今年6—10月份成交房源总价档位中，250万元以下的低价房源成交占比在10月份明显下降，而250万元—400万元档位的房源成交占比增幅较大；10月27日单日网签成交达到了632套的年内最高，这些迹象都在一定程度上表明改善性需求客户正逐渐增多。

房贷新政在降低改善型需求购房成本的同时，也引发了不少人对房价再次暴涨的担忧。“传了好久要救市，结果政策力度比预期中的大多了。”国庆期间，北京居民霍小姐每天都能接到四五个中介的电话，问她要不要趁着新政抄底买房，推荐的楼盘从北京到威海，从青岛到杭州，不一而足。“本来盼着这次楼市调整，房价能多降些。现在买房只认贷不认房，房价还不又蹿高了！”

实际上，在具有标杆意义的北京市场，房价确实显现出企稳迹象。据链家地产的数据，国庆期间，北京库存房源的降价房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以来首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下调报价的库存房源比例又下调15个百分点；并且，成交房源议价幅度进一步收窄，新增房源挂牌价则较上周上涨1.3%。

不过，业内人士普遍认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大。“房贷新政只是稳预期，让市场回暖的核心原因还是8、9月份的房价一直保持在相对平稳的低位水平。”张旭说。

在前期库存尚未消化且下半年新盘集体入市的情况下，“以价换量”仍将是开发商的主要策略。张大伟分析，今年“十一”假期，武汉、成都、杭州等少部分城市市场成交明显好于去年同期，除了房贷新政刺激了购房者的入市信心，限购取消又吸引了大量外来人口到省会城市购房外，最重要的是开发商积极开展“以价换量”，能有效吸引改善型居住需求。

“信贷的落地执行、市场本身的供求关系和价格因素仍将是影响市场成交能否持续复苏的关键因素。”张大伟说，“随着9—10月供应高峰的来临，各地的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前新盘销售率、存量等指标压力之下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”

无法逆转楼市分化

总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段

“当前房地产市场的一个根本特征是区域差异，不同区域房地产市场的发育程度、面临的主要矛盾差异很大。总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段。”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管现在出台了房贷新政，有些地方取消了限购，但总体上房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。

实际上，房贷新政也无法逆转楼市分化格局。对于不少二三线城市，去库存依然是重中之重。今年10月11日，青岛绿城诚园项目二期释放出六五折销售的消息后，引发老业主冲击售楼处。然而，在城镇常住人口不足北京1/4的青岛，商品住宅库存已是北京的2倍，去库存周期高达26个月。即使有了房贷新政，“降价跑量”仍是开发商不得不做出的必然选择。

“房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态。要实现房地产市场软着陆，就必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向全国蔓延。”余斌表示，今年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。“虽然近期调整力度较大，整体经济下行压力增加，但必须看到，市场调整是房地产业必须经历的阶段，也是以‘短痛替代长痛’的务实选择。”

在稳定供给的同时，大量基本及改善型住房需求仍待释放。尽管目前我国城镇家庭户均拥有住房已超过1套，但不同人群的实际占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要补上政策性住房金融体系这条短腿，来更好地支持“住有所居”。

“从近期央行发通知要求商业银行加大对首次购房和改善性购房支持力度，商业银行并未积极响应的情况看，我国必须建立起政策性住房金融体系，以对居民获取基本住房、适当改善住房条件提供支持，而且这种支持基本不受市场周期的影响，是一种长期制度安排。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议。

刘洪玉介绍，目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续的研究探索中。在他看来，如果按照今年10月中旬出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，实现了住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，就可以有效改善住房公积金体系的流动性、显著提高住房公积金体系支持居民住房消费的能力。“再配合公积金异地贷款、资金统筹使用改革，以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。”