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房贷新政出台已经有两周多了，目前在北京“贷清不认房”政策普遍已经开始实施，但市场最关心的信贷折扣利好还没有体现。业内人士认为，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，这种情况下，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。

长假前，央行、银监会出台的房贷新政已经在不少银行开始执行。昨天，北京青年报记者从北京多家银行获悉，由于新政比较具体，所以各银行普遍开始执行首套房和二套房的新认定标准，但是在银行具有自主决定权的房贷利率方面，目前暂未见松动，首套房贷利率大多还是基准，优质客户在满足一定条件的基础上可以享受最低9折。

银行 首套房利率7折铁定亏钱

此前，工行、农行、建行、中行、招行等银行总行都宣布已执行新政，内容与央行、银监会的文件基本无异，并没有进一步的具体内容。建行等银行明确表示，有关的具体操作由各地分行掌握。事实上，由于新政对首套房和二套房的认定基本明确，目前市场更关心首套房贷款利率和二套房的首付能否下调。据北青报记者了解，目前，农行、工行、招行等多家银行的北京地区细则并未正式出台。

在分行中，建行北京市分行表示已经出台房贷新政细则，对首套房的认定标准已按新政执行，除此之外，对有一套房、未还清贷款的北京客户，再购房贷款首付比例由原来的70%降至60%。对外地客户在外地没有贷款记录或已结清贷款且北京没有购房，在京购房按照首套房政策执行。

利率方面，在央行的通知中，首套房利率下限最低可执行基准利率的0.7倍。不少银行人士对此表示，这么低的利率银行肯定亏钱，实际执行利率难以在现有水平大幅下降。某城商行有关人士告诉北青报记者，该行的房贷细则暂时还没有正式下发，首套房利率原则上仍会执行基准利率，对优质客户可以优惠到9.5折。

据了解，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折下来就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算，实际执行就是5.225%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点，因此银行如果做7折贷款铁定是亏钱的，考虑到贷款的运营成本，对某些银行来说，就算给到9折也不一定挣钱。

一家股份制银行人士直言，该行5年以上资金内部价格是5.6%，如果按5年期以上贷款6.55%的基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。这1%很难覆盖基本运营费用、考核费用和信用成本。

市场 9折的优惠暂时也未大批实施

北青报记者在新政发布两星期后走访部分二手房中介后发现，北京市场未有7折利率，即便9折的优惠暂时也未大批实施。

一些二手房中介表示，目前“贷清不认房”政策普遍已经开始实施，即第一套房产贷款还清后，新购买房产可按照首套房执行。北青报记者在采访过程中，正好遇到有人成为新政策的受益者。张先生在新政前刚交了一套房的定金，因为他本身有一套房，再购买按照老政策只能是二套房，贷款利率要1.1倍。9月底新政出台，他就符合新政策了，可以按照首套房办理。

据了解，这主要是因为张先生的贷款手续还没有走到审批的程序，只是在提交资料阶段。新政实施，他就能够享受到优惠。目前他办贷款的银行已经让他等候通知，等具体细则出来后就可以接着办理了。

对于央行提出的利率优惠，中介公司普遍表示没有想象的力度大。目前，据融360数据显示，在北京提供房贷业务的29家银行中，首套房商贷最低为基准利率的0.9倍，与7折利率相去甚远。

这几家打折的银行分别为中信银行、招商银行、汇丰银行、浦发银行和邮储银行。从贷款的角度，银行会根据信用状况等多种数据来评估贷款人的资质，这也是7折利率很难一刀切的原因。为了拿到略微优惠一点的利率，有些购房人还被要求附加条件，比如贷款额度一定比例的存款，办理信用卡等。而在实际申请时，购房人和银行之间基本没有协商和谈判机会，到底是几折完全是银行说了算。

专家 贷款新政可能对刚需无房户不利

中原地产首席分析师张大伟分析认为，市场最关心的信贷折扣利好目前没有体现，本次央行文件中，提及最低7折的首套房贷款利率下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。

交通银行首席经济学家连平也认为，从房贷成本来说，不大可能降到7折利率。目前，银行的负债成本和前些年相比有了很大提升，按照目前一般的负债成本计算，再考虑利差收窄、息差收窄，如果住房贷款低于8.5折，银行就没有钱赚了，在9折左右银行还可能愿意做。

连平建议，银行应统筹安排，优先保障个人房贷业务规模，调整组织架构，精简贷款审批流程，提高放款效率。他建议中国银行业协会主导开展个人住房贷款业务定价的指引和协调，在支持民生消费的同时，兼顾银行运营的商业可持续性。房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本，使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。

张大伟还担心，新政执行后刚需可能受到歧视，松绑的二套房政策，可能会对刚需无房户不利，如果银行额度不变，银行必然会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策，所以刚需可能受到影响。

对一些项目规模较小且管理模式单一的小微型开发商来说,资金问题可能随时“火烧眉毛”。而广州本地房企益鹏房地产正面临这样的困境。日前,益鹏房地产向媒体确认,因部分高层勾结不法分子诈骗,导致公司存在资金紧张问题,事件闹到司法介入。接近益鹏的知情人士告诉南都记者,该楼盘网签已经停滞。益鹏正设法自救。南都记者昨日从相关司法界人士处获悉,益鹏可通过资产变卖、社会融资等渠道争取完成开发建设,尽快向购房者交楼,并按合同约定赔偿费用。而一旦交易不顺,也可能随时走上破产的不归路。

资金危机爆发

楼市持续震荡,不少开发商正在因资金紧张等各种原因进入敏感期之际,广州益鹏房地产“祸起萧墙”,可能导致企业走上不归路。益鹏房地产是广州本地开发商,旗下开发项目以广州为中心,向珠三角以及全国各大中型城市辐射,包括北京、昆明等地。作为一家小型开发商,益鹏的项目总数寥寥但含金量不低。最近,其地处南洲路地王板块附近的海珠湖景峰最新一期迟迟未能交楼,引爆了资金危机。

在湖景峰项目延迟4个月仍未交楼之后,益鹏终于向媒体承认,出现资金周转困难,而原因就在于部分高层勾结外界不法分子诈骗所致,目前公安部门已介入调查。代理该项目的有关人士向南都记者介绍,该楼盘由于地段优势,此前并不缺客源。但如今开发商出现大震荡,很多购房者最关心的问题就是交楼时间。

“本来说好6月交楼,到现在还没交,延期交楼也迟迟不给说法,要闹到媒体关注才承认出事了,我们现在怀疑开发商可能会跑路。”一位该楼盘购房者向南都记者表示,二期楼盘没有装修,三期更是已经停工。

南都记者从接近该房企的知情人士处获悉,该楼盘网签已经停滞。而广州市房管局预售房源信息中,也未见海珠湖景峰及益鹏地产的身影。

据业内知情人士向南都记者透露,该房企始创于1995年,赶上了房地产正红火的10年,也算是有所斩获,在建筑设计、施工、装饰市场策划、物业管理等方面都积累了一定经验。但眼下高层发展路线出现偏差,很可能自身难保。

“益鹏本身在海珠起家,在广州市场开发了几个体量不是很大的楼盘,应该说益鹏房地产发展起来是赶上了房地产潮起浪涌的时期。”方圆地产首席市场分析师邓浩志向南都记者表示,这种体量不是很大的小型房企其实比较难自救,最可能的结果要么是被并购,要么债务问题爆发最后被法院查封。

益鹏“自救”

不过益鹏房地产还没有放弃自救。公安部门正介入调查部分高层勾结不法分子的行径。益鹏表示,公司还将想法筹集资金,完成项目开发。“公司已采取多种措施盘活资金,承诺最迟在一年内将房屋交付给业主使用。”益鹏地产内部爆料人如是说。不过,在购房者看来,该项目早已摆出“一拖再拖”的架势,后续的销售难言乐观。

知情人士透露,益鹏公司所有资金和部分房产都已被法院冻结,公司已经向法院申请解封部分资金,一旦解封就可以立即启动装修工程。益鹏还将希望寄托在在售房产的资金回笼上。据介绍,目前公司的损失,涉及房产的就有70套。按该小区的售楼价格,每套均价都在200万元以上,70套房子涉及的资金就达1.4亿。但这笔钱能否有效回笼尚存疑。根据益鹏公司向业主的承诺,还将在物业管理费等多方面,给受影响的业主一定的优惠。

对此,购房者强调,对公司交楼方面多次知情不报、刻意隐瞒的现象不满。而延期一年交楼,也让购房者失望,称期待开发商能出具具有法律效力的回应声明。

南都记者从有关律师处获取资料得悉,该公司已经不是第一次拖延交楼。2010年,益鹏房地产曾与数名购房者发生合同纠纷,后益鹏因延期交楼被罚违约金。根据当时审结文件显示,益鹏公司未能按合同规定的期限交房,逾期超过90日的,自合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,益鹏公司按日向购房者支付已交付楼价款0.5‰的违约金。

据该楼盘购房者透露,该项目工地已经人去楼空,花园不见雏形,三期和幼儿园完全没有动工,施工现场连机器都已经撤走了。

广州少见被查封

广东格林律师事务所副主任李前斌对南都记者表示,广州目前开发商跑路的情况还没有“成风”,情况总体是比较稳定的,查封的情况比较少,“一旦出现查封,一般是银行要收回抵押资金,向法院申请启动这个程序。业主被延期交楼的情况倒是零零星星一直有,问题不会太严重。”据李前斌介绍,央行放松限贷的新政出来,对购房者信心略有利好。相信房贷审批的门槛降低,会利好开发商资金链,“我们合作的按揭中心,今年上半年购房按揭同比减少了70%,这是上半年贷款本身难度加大了,加上利率又高。央行新政还是会鼓励一批购房行为的,对一些开发商来说应该把握机会,只要不刻意涨价,情况会比上半年好一点。”

不少行业人士建议,房企要想在新一轮新政中喘息并长存,还是谨慎投资,重点推刚需型产品并谨慎提价。

[观察]小房企的危机

“小开发商不靠谱,还是要买品牌房企的楼。”上述湖景峰购房者无奈向南都记者痛诉。

克而瑞房地产分析师李权基向南都记者表示,房地产竞争激烈期,品牌房企的优势还是会更明显,无论是银行信贷、资本市场接纳度还是购房者认可度,都要高出一截。而规模小只做本地项目的房企,由于受行业大势转弱的牵连,融资将极其困难,很容易出现资金困难。“从目前情况看,房地产行业资金链还是很紧张的,限贷等措施到现在为止没怎么落实,对资金链改善没有太大作用。所以央行新政的影响还是偏中性的,虽然贷款门槛降低了,但贷款总额并没有增加。”方圆地产首席分析师邓浩志向南都记者表示。

为什么小房企更容易在资金问题上卡壳?邓浩志认为,单体项目就是一个萝卜一个坑,所有宝都押上了。而项目布局均衡的房企,资金有腾挪、调配的余地。而在关键节点,争取到喘息时间就是赢得生机。“像一些出事的大中型房企都在自救。某广东本地开发商的很多盘都在单独拆分卖出去,有些把整个地块项目打包卖出去,有些还能继续经营下去的就留着,但是不再扩张。”

邓浩志透露,目前很多房企涉及各种各样的经营风险,而处理方案上,这些企业要么收缩规模,要么就是被并购。一位华南中型房企开发商也向南都记者介绍,由于洗牌持续,预计未来一段时间,行业内会有一些吞并、并购现象,小到某个项目,大到整个公司整体出让,都是有可能的。而房企能否灵活把握扩张和保守避风的节奏,是“保命”的关键。

据南方都市报

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外媒称,中国疲软的房地产市场促使处境日益艰难的开发商采用一些有创意的营销手段,以试图在传统的销售旺季“金九银十”卖出自己的楼盘。据英国《金融时报》网站10月12日,2008年全球金融危机以来,房地产成为中国经济最重要的部门,今年初开始的房地产市场下滑导致投资和工业产出等更广泛领域的减速。

由于这个推动中国经济增长的部门开始下行,人们因此担心中国可能面临一次更严重的危机。8月,新房平均价格连续第四个月下跌,环比下降1.1%。8月的住宅销售面积同比减少12.4%。面对日益严峻的形势,全国各地的许多开发商为吸引买房者,使出各种花招和宣传手段。上个月,在南部城市南宁,一家开发商在其最新的房地产项目开盘时,向潜在客户提供1000只活鸡,承诺“只要能抓到,它们就是你的”。上千名市民出现在开盘现场,开发商放出活鸡后,迫不及待的市民一拥而上,尽可能地抓更多的鸡,场面极度混乱。

据当地媒体报道和网上发布的活动照片,不到15分钟,活动现场剩下的就只有一团团鸡毛和几只掉落的鞋。在四川省,一家开发商聘请一群身穿超短裙的长腿模特,让她们站在最新项目开盘活动的场外,手举“‘开房’利国利民”的标语。

这种利用爱国主义和性别歧视的做法似乎让模特们十分尴尬,她们大多戴了口罩和太阳镜。在中部城市许昌,另一家开发商雇用几十名模特身穿古代皇妃的端庄服饰;而中国最大的房地产开发商之一保利房地产(集团)股份有限公司根据买房者在规定时间内减去的体重,给予买房者相应的优惠。尚不清楚这些花招对于提高销量发挥了多大作用。

中国媒体报道全国各地楼盘大幅降价的消息,但大多数买房者似乎都在观望,看价格还能降到多低。而北京的一名房地产中介说:“几乎没有任何交易,因此我决定休假,回老家歇20天。

据参考消息

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