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截至9月底,全国城镇保障性安居工程已开工720万套,基本建成470万套,分别达到年度目标任务的103%和98%,完成投资10700亿元,已经提前3个月完成了年度任务。这是10月13日,住建部官网对外公布的关于保障房建设的最新数字。

此前的3年,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,基本建成1577万套。这意味着 “十二五”期间3600万套保障房已经完成89%。

与此同时,21世纪经济报道记者获悉,住建部已经在筹备“十三五”保障房的规划编制,相比“十二五”,“十三五”期间的保障性住房建设规划的编制有望进行结构、布局等方面的调整和完善,且更向中低收入群体倾斜。

今年进度快于去年同期

当“十二五”规划中提出五年建设3600万套保障房时,该任务能否完成,地方政府如何破解资金、土地难题,曾一度引发争议。但从目前的进展来看,这一任务完成基本没有悬念,甚至会超过该目标。为保障完成2014年保障性安居工程目标任务,住建部从今年7月起开展了覆盖全国各市县、每个项目的保障性安居工程建设巡查工作。

在9月中旬召开的“保障性安居工程巡查汇报会”上,住建部部长陈政高给地方下达“硬命令”,要确保完成全年目标任务不动摇,集中研究解决存在的问题,保开工、保建成,未开工的9月份必须全部开工。最终的数据显示,截至9月底,已开工保障性住房720万套,达到年度目标任务的103%。

相比2013年同期保障房开工数据来看,这一进度快于去年同期,总投资量也高于去年同期。2013年,全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套,基本建成470万套。截至当年9月底,开工620万套,基本建成410万套,分别达到年度目标任务的98%和87%,完成投资8200亿元。此前,住建部的统计数据显示,2011年到2013年底,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,其中,棚户区改造1084万户;基本建成1577万套。再加上2014年开工的720万套,也就是说,“十二五”期间3600万套保障房已经完成89%,且只差390万套。

而从住建部多次公开表态来看,2015年的保障房年度任务或将不低于2014年的700万套。陈政高在保障性安居工程巡查汇报会上亦要求,2015年要继续加大保障性安居工程建设力度,合理确定建设任务。工矿、林区、垦区棚户区改造要在摸清底数的基础上,打一场攻坚战。

住建部副部长陈大卫日前也公开表示,大力推进各类棚户区改造,2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上,林区、垦区棚改力争基本完成。

筹谋“十三五”保障房计划

实际上,完成3600万套建设计划也是决策层去年就传递出的信号。去年10月底,中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时指出,“十二五”规划提出,建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套,到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右,这是政府对人民作出的承诺,要全力完成。

在“十二五”3600万套保障房有望超额完成之时,住建部已经开始在筹备“十三五”住房保障计划。

10月8日,在推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议上,住房和城乡建设部副部长陈大卫表示,在解决“三个一亿人”住房问题方面,要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划。

21世纪经济报道记者了解到,各地正在为“2016-2020年”十三五期间保障性安居工程的住房规划做前期的摸底和筹备工作。

相比“十二五”,21世纪经济报道记者获悉,“十三五”期间保障性住房建设规划的编制有望进行结构、布局等方面的调整和完善,且更向中低收入群体倾斜。

10月14日,住房和城乡建设部新闻发言人倪虹透露,到2014年9月底,通过廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房等实物方式及发放廉租住房租赁补贴的方式,我国已累计解决了4000多万户城镇家庭的住房困难。

“从抽样调查情况看,城镇低保家庭中住房困难户约占低保家庭总数的四成,”倪虹表示,未来,我们将继续把解决城镇低保家庭等低收入群体的住房困难作为重点,优先保障。

以湖南省常德市石门县为例,该县在编制保障性住房“十三五”规划申报前期摸底时亦特别要求,对城镇低收入,中等偏低收入住房困难家庭,从户数人口数,住房困难家庭住房面积(人均在10㎡以下及11-15㎡的居民)及早做好摸底调查,要将新就业人员、进城务工人员符合申请公共租赁住房的户数、人数都摸底统计上报。

尽管中国央行近期放松对按揭贷款发放的条件,但标准普尔评级认为中国住宅地产销售不会立刻出现反弹。标普表示,在供过于求的市场上很多潜在购房者可能会等待房价进一步下降。但是,按揭放松可能会在未来2年内提振购房需求。

“我们认为,由于购房者预计房价将进一步下跌而继续保持观望,因此房地产业将继续下行。但长期来看,央行近期的政策是向前迈出的一大步。这将扩大符合优惠按揭贷款条件的购房者范围,并应有助于释放被压制的需求。此举也符合我们对中国政府将继续支持房地产业健康发展的观点。”标普信用分析师符蓓对本报 记者表示。中国人民银行9月底宣布首套房购房者范围包括那些已还清第一套住宅贷款且希望购买第二套住宅的购房者。据了解,首套房购房者享有首付30%和贷款利率下限为基准利率0.7倍的待遇。此前,作为二套房购房者,他们首付比例为50%或更高。

不过,标普分析师认为,按揭贷款限制的放松给予了银行更大的空间来增加按揭贷款。但目前仍不清楚它们是否有足够的动力在更低的利率水平来增加按揭贷款比例。2014年5月央行曾经鼓励商业银行增加按揭贷款发放,但这对销量影响有限。

北京公积金中心相关负责人表示，目前尚未收到公积金政策放宽通知，北京公积金贷款依然执行连续缴足12个月及以上方能贷款的政策。10月14日，北京公积金中心相关负责人表示，目前尚未收到公积金政策放宽通知，北京公积金贷款依然执行连续缴足12个月及以上方能贷款的政策。

从昨天下午开始，一则公积金贷款放宽的政策消息传出。新华社新华视点官方微博、《人民日报》官方微博等先后发布消息称，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。

北京住房公积金管理中心工作人员表示，目前还没有接到执行新政的通知，北京公积金贷款政策仍然是连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上，才可申请住房公积金个人住房贷款。“目前住房贷款中公积金贷款比例只有3到4成，大部分的还是商贷。”嘉安捷房贷专家吴昊表示，如果新政落地北京，将会对刚需人群产生一定影响，但不会太大。同时该政策实施可能会使公积金贷款比率上升。另外，新政还会鼓励部分外地在京工作人员回乡买房，从而促进三、四线城市的房产交易量上升，出现小高峰。中原地产首席分析师张大伟认为，“楼市已经酝酿第三波救市政策。”土地财政存在使得各地在楼市降温的情况下，救市政策出台愈加频繁，力度越来越大。未来各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力的政策将愈加频繁。

富力双子座，东三环双井桥标志性建筑，富力地产倾心打造高档写字楼，高层视野好，装修豪华，投资公司遗留，急租中，内部装修 （一）公共区域 1. 大堂：地面及墙面采用进口石材配艺术拼图，艺术造型吊顶并配豪华灯饰，主入口大门为高级自动感应旋转门。 2. 标准层电梯厅：地面及墙面主材采用高级石材配艺术拼图，电梯门套采用石材装饰，艺术造型吊顶并配豪华灯饰。 3. 公共走廊：地面铺地毯，墙面为高级环保乳胶漆，吊顶为吸音天花吊顶，设照明及应急照明系统。 4. 公共卫生间：地面采用高级防滑地砖，墙面为高级瓷砖，吊顶为铝塑板吊顶，配全套美国科勒或同档次品牌洁具。 5. 消防楼梯间：墙面为高级乳胶漆，防滑砖地面，硬木扶手。 配备六星级豪华会所，五星级高档酒店，最性价比高的写字楼出租。

富力双子座位于东三环双井桥，北京富力城房地产开发有限公司负责投资、开发、建造“富力城”项目，该项目位于北京市东二环和东三环之间，紧靠CBD商务区，被称为“北京住宅用地地王”。富力（北京）地产开发有限公司将致力于为富力城地产集团在北京开拓更广泛的时常，为广大的北京市民营造更多更好的居住场所，将“富力”品牌的影响扩展到北京市场。

富力地产集团斥资32亿，投得中国有史以来公开招标的最大地块-----广渠门外动五厂地块。整个北京富力城将在2008年奥运会开幕前全部完成，占地48.78公顷，139万平方米的建筑面积，东至东三换双井桥的西北角，西至东二环广渠门内（紧临远洋德邑），南起广渠门外大街，北至北京木材集团，预计5年内投资100亿资金。 　　富力城的地理位置： 　　OFFICE R&F位于朝阳区东三环内双井桥的西北侧，富力城办公楼共两栋，位于本项目的东部，西侧背靠富力城的住宅区，紧临东三环，北距国贸700米，紧临CBD商务区。

富力双子座项目所属区域介绍：OFFICE R&F位于北京商务区（CBD）南侧，东侧紧临东三环，距离国贸长安街700米远，处于北京东三环与广渠门外大街交界处，距离首都机场只有25分钟路程，东三环的立交桥四通八达，是首都北京东部地区的交通枢纽，正在修建的地铁七号线与各线地铁相通，多条公交车线从前门通过，地理位置优越，交通十分快捷。

富力双子座 紧临国贸CBD中央商务区，身临CBD繁华喧嚣，距离国贸仅有700米距离。紧贴东三环，南面广区门外大街将双向八车轨，规划中地铁其七号线，从富力城小当中穿过，树十条公交干线伴随左右，可顺畅到达北京任意角落，突破CBD交通瓶颈，零距离把握商海变化。

人文变化： 　　OFFICE R&F 项目北侧的中央商务区每日24小时充满活力，国贸中心、嘉里中心、招商局写字楼群比肩，聚集了众多高档饭店、公寓、商场、具有浓厚的商业气愤，既高尚的人文环境。在这里居住和工作是身份的象征。 　　CBD的规划总建筑面积为1000平方米，是一个商务生活的社区，商务办公楼的比重控制50%左右。酒店、商业和文化娱乐设施等十分完善，比例占20%，并保留大片绿地、商务区的绿化率为20%居住区的绿化率可达25%，安排了四大主题公园，并通过绿化带使用使之联系起来，以满足商务区人们的生活和休闲等需求。在CBD的建设和规划中国贸北侧为国贸三期，中服大厦北侧为大型主题广场及展览会议中心，中央电视台和北京电视台也将围绕金十字入住。

房贷新政出台已经有两周多了，目前在北京“贷清不认房”政策普遍已经开始实施，但市场最关心的信贷折扣利好还没有体现。业内人士认为，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，这种情况下，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。

长假前，央行、银监会出台的房贷新政已经在不少银行开始执行。昨天，北京青年报记者从北京多家银行获悉，由于新政比较具体，所以各银行普遍开始执行首套房和二套房的新认定标准，但是在银行具有自主决定权的房贷利率方面，目前暂未见松动，首套房贷利率大多还是基准，优质客户在满足一定条件的基础上可以享受最低9折。

银行 首套房利率7折铁定亏钱

此前，工行、农行、建行、中行、招行等银行总行都宣布已执行新政，内容与央行、银监会的文件基本无异，并没有进一步的具体内容。建行等银行明确表示，有关的具体操作由各地分行掌握。事实上，由于新政对首套房和二套房的认定基本明确，目前市场更关心首套房贷款利率和二套房的首付能否下调。据北青报记者了解，目前，农行、工行、招行等多家银行的北京地区细则并未正式出台。

在分行中，建行北京市分行表示已经出台房贷新政细则，对首套房的认定标准已按新政执行，除此之外，对有一套房、未还清贷款的北京客户，再购房贷款首付比例由原来的70%降至60%。对外地客户在外地没有贷款记录或已结清贷款且北京没有购房，在京购房按照首套房政策执行。

利率方面，在央行的通知中，首套房利率下限最低可执行基准利率的0.7倍。不少银行人士对此表示，这么低的利率银行肯定亏钱，实际执行利率难以在现有水平大幅下降。某城商行有关人士告诉北青报记者，该行的房贷细则暂时还没有正式下发，首套房利率原则上仍会执行基准利率，对优质客户可以优惠到9.5折。

据了解，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折下来就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算，实际执行就是5.225%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点，因此银行如果做7折贷款铁定是亏钱的，考虑到贷款的运营成本，对某些银行来说，就算给到9折也不一定挣钱。

一家股份制银行人士直言，该行5年以上资金内部价格是5.6%，如果按5年期以上贷款6.55%的基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。这1%很难覆盖基本运营费用、考核费用和信用成本。

市场 9折的优惠暂时也未大批实施

北青报记者在新政发布两星期后走访部分二手房中介后发现，北京市场未有7折利率，即便9折的优惠暂时也未大批实施。

一些二手房中介表示，目前“贷清不认房”政策普遍已经开始实施，即第一套房产贷款还清后，新购买房产可按照首套房执行。北青报记者在采访过程中，正好遇到有人成为新政策的受益者。张先生在新政前刚交了一套房的定金，因为他本身有一套房，再购买按照老政策只能是二套房，贷款利率要1.1倍。9月底新政出台，他就符合新政策了，可以按照首套房办理。

据了解，这主要是因为张先生的贷款手续还没有走到审批的程序，只是在提交资料阶段。新政实施，他就能够享受到优惠。目前他办贷款的银行已经让他等候通知，等具体细则出来后就可以接着办理了。

对于央行提出的利率优惠，中介公司普遍表示没有想象的力度大。目前，据融360数据显示，在北京提供房贷业务的29家银行中，首套房商贷最低为基准利率的0.9倍，与7折利率相去甚远。

这几家打折的银行分别为中信银行、招商银行、汇丰银行、浦发银行和邮储银行。从贷款的角度，银行会根据信用状况等多种数据来评估贷款人的资质，这也是7折利率很难一刀切的原因。为了拿到略微优惠一点的利率，有些购房人还被要求附加条件，比如贷款额度一定比例的存款，办理信用卡等。而在实际申请时，购房人和银行之间基本没有协商和谈判机会，到底是几折完全是银行说了算。

专家 贷款新政可能对刚需无房户不利

中原地产首席分析师张大伟分析认为，市场最关心的信贷折扣利好目前没有体现，本次央行文件中，提及最低7折的首套房贷款利率下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。

交通银行首席经济学家连平也认为，从房贷成本来说，不大可能降到7折利率。目前，银行的负债成本和前些年相比有了很大提升，按照目前一般的负债成本计算，再考虑利差收窄、息差收窄，如果住房贷款低于8.5折，银行就没有钱赚了，在9折左右银行还可能愿意做。

连平建议，银行应统筹安排，优先保障个人房贷业务规模，调整组织架构，精简贷款审批流程，提高放款效率。他建议中国银行业协会主导开展个人住房贷款业务定价的指引和协调，在支持民生消费的同时，兼顾银行运营的商业可持续性。房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本，使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。

张大伟还担心，新政执行后刚需可能受到歧视，松绑的二套房政策，可能会对刚需无房户不利，如果银行额度不变，银行必然会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策，所以刚需可能受到影响。

对一些项目规模较小且管理模式单一的小微型开发商来说,资金问题可能随时“火烧眉毛”。而广州本地房企益鹏房地产正面临这样的困境。日前,益鹏房地产向媒体确认,因部分高层勾结不法分子诈骗,导致公司存在资金紧张问题,事件闹到司法介入。接近益鹏的知情人士告诉南都记者,该楼盘网签已经停滞。益鹏正设法自救。南都记者昨日从相关司法界人士处获悉,益鹏可通过资产变卖、社会融资等渠道争取完成开发建设,尽快向购房者交楼,并按合同约定赔偿费用。而一旦交易不顺,也可能随时走上破产的不归路。

资金危机爆发

楼市持续震荡,不少开发商正在因资金紧张等各种原因进入敏感期之际,广州益鹏房地产“祸起萧墙”,可能导致企业走上不归路。益鹏房地产是广州本地开发商,旗下开发项目以广州为中心,向珠三角以及全国各大中型城市辐射,包括北京、昆明等地。作为一家小型开发商,益鹏的项目总数寥寥但含金量不低。最近,其地处南洲路地王板块附近的海珠湖景峰最新一期迟迟未能交楼,引爆了资金危机。

在湖景峰项目延迟4个月仍未交楼之后,益鹏终于向媒体承认,出现资金周转困难,而原因就在于部分高层勾结外界不法分子诈骗所致,目前公安部门已介入调查。代理该项目的有关人士向南都记者介绍,该楼盘由于地段优势,此前并不缺客源。但如今开发商出现大震荡,很多购房者最关心的问题就是交楼时间。

“本来说好6月交楼,到现在还没交,延期交楼也迟迟不给说法,要闹到媒体关注才承认出事了,我们现在怀疑开发商可能会跑路。”一位该楼盘购房者向南都记者表示,二期楼盘没有装修,三期更是已经停工。

南都记者从接近该房企的知情人士处获悉,该楼盘网签已经停滞。而广州市房管局预售房源信息中,也未见海珠湖景峰及益鹏地产的身影。

据业内知情人士向南都记者透露,该房企始创于1995年,赶上了房地产正红火的10年,也算是有所斩获,在建筑设计、施工、装饰市场策划、物业管理等方面都积累了一定经验。但眼下高层发展路线出现偏差,很可能自身难保。

“益鹏本身在海珠起家,在广州市场开发了几个体量不是很大的楼盘,应该说益鹏房地产发展起来是赶上了房地产潮起浪涌的时期。”方圆地产首席市场分析师邓浩志向南都记者表示,这种体量不是很大的小型房企其实比较难自救,最可能的结果要么是被并购,要么债务问题爆发最后被法院查封。

益鹏“自救”

不过益鹏房地产还没有放弃自救。公安部门正介入调查部分高层勾结不法分子的行径。益鹏表示,公司还将想法筹集资金,完成项目开发。“公司已采取多种措施盘活资金,承诺最迟在一年内将房屋交付给业主使用。”益鹏地产内部爆料人如是说。不过,在购房者看来,该项目早已摆出“一拖再拖”的架势,后续的销售难言乐观。

知情人士透露,益鹏公司所有资金和部分房产都已被法院冻结,公司已经向法院申请解封部分资金,一旦解封就可以立即启动装修工程。益鹏还将希望寄托在在售房产的资金回笼上。据介绍,目前公司的损失,涉及房产的就有70套。按该小区的售楼价格,每套均价都在200万元以上,70套房子涉及的资金就达1.4亿。但这笔钱能否有效回笼尚存疑。根据益鹏公司向业主的承诺,还将在物业管理费等多方面,给受影响的业主一定的优惠。

对此,购房者强调,对公司交楼方面多次知情不报、刻意隐瞒的现象不满。而延期一年交楼,也让购房者失望,称期待开发商能出具具有法律效力的回应声明。

南都记者从有关律师处获取资料得悉,该公司已经不是第一次拖延交楼。2010年,益鹏房地产曾与数名购房者发生合同纠纷,后益鹏因延期交楼被罚违约金。根据当时审结文件显示,益鹏公司未能按合同规定的期限交房,逾期超过90日的,自合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,益鹏公司按日向购房者支付已交付楼价款0.5‰的违约金。

据该楼盘购房者透露,该项目工地已经人去楼空,花园不见雏形,三期和幼儿园完全没有动工,施工现场连机器都已经撤走了。

广州少见被查封

广东格林律师事务所副主任李前斌对南都记者表示,广州目前开发商跑路的情况还没有“成风”,情况总体是比较稳定的,查封的情况比较少,“一旦出现查封,一般是银行要收回抵押资金,向法院申请启动这个程序。业主被延期交楼的情况倒是零零星星一直有,问题不会太严重。”据李前斌介绍,央行放松限贷的新政出来,对购房者信心略有利好。相信房贷审批的门槛降低,会利好开发商资金链,“我们合作的按揭中心,今年上半年购房按揭同比减少了70%,这是上半年贷款本身难度加大了,加上利率又高。央行新政还是会鼓励一批购房行为的,对一些开发商来说应该把握机会,只要不刻意涨价,情况会比上半年好一点。”

不少行业人士建议,房企要想在新一轮新政中喘息并长存,还是谨慎投资,重点推刚需型产品并谨慎提价。

[观察]小房企的危机

“小开发商不靠谱,还是要买品牌房企的楼。”上述湖景峰购房者无奈向南都记者痛诉。

克而瑞房地产分析师李权基向南都记者表示,房地产竞争激烈期,品牌房企的优势还是会更明显,无论是银行信贷、资本市场接纳度还是购房者认可度,都要高出一截。而规模小只做本地项目的房企,由于受行业大势转弱的牵连,融资将极其困难,很容易出现资金困难。“从目前情况看,房地产行业资金链还是很紧张的,限贷等措施到现在为止没怎么落实,对资金链改善没有太大作用。所以央行新政的影响还是偏中性的,虽然贷款门槛降低了,但贷款总额并没有增加。”方圆地产首席分析师邓浩志向南都记者表示。

为什么小房企更容易在资金问题上卡壳?邓浩志认为,单体项目就是一个萝卜一个坑,所有宝都押上了。而项目布局均衡的房企,资金有腾挪、调配的余地。而在关键节点,争取到喘息时间就是赢得生机。“像一些出事的大中型房企都在自救。某广东本地开发商的很多盘都在单独拆分卖出去,有些把整个地块项目打包卖出去,有些还能继续经营下去的就留着,但是不再扩张。”

邓浩志透露,目前很多房企涉及各种各样的经营风险,而处理方案上,这些企业要么收缩规模,要么就是被并购。一位华南中型房企开发商也向南都记者介绍,由于洗牌持续,预计未来一段时间,行业内会有一些吞并、并购现象,小到某个项目,大到整个公司整体出让,都是有可能的。而房企能否灵活把握扩张和保守避风的节奏,是“保命”的关键。

据南方都市报

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