租售咨询：010-85569166 

宏源大厦位于酒仙桥核心区，高档写字楼出租，宏源大厦共24层，其中1-4层为商业，5-24层为写字楼。 商业： 1—4层为商业，层高4.1米，商业面积约2万平米，呈三角形翼形分布，高档精装、标准商业用现房。上下水，油烟通道，滚梯等配套设施齐全。 写字楼：  5—24层为写字楼，层高3.3米，办公面积3.3万㎡，  标准层面积：1713.28㎡。 项目环道结构设计，标准标距9米，最大限度利用每一平米空间，框架大开间结构，133-1713㎡标准格局，满足不同企业的办公需求。纯商务办公空间，打造一个纯净高端的办公环境。 车位：地上68个、B1—B2层地下车库130个。 六、大厦配套设备设施 大厦配套 1. 商务休闲 购物、金融、健身服务配套齐全，楼下华润万家可满足客户随心所欲的购物需求工商银行为您的金融结算提供便捷的一站式服务。配套的网球场和游泳馆让您在工作之余强健体魄，放松身心，劳逸结合。 2．国际电子总部 国际电子总部是中关村电子科技园的重点产业项目。是北京东北四环体量最大的以电子研发和总部经济为主的高端综合功能性建筑群体。总建筑面积约50万平米，包含科研、办公、展览会议及配套设施。此项目和宏源大厦只一街之隔，是面向国际电子信息产业的总部经济平台、研发开台、创业孵化平台和综合服务平台。 设备设施  电梯配置 商 业：扶梯1部 底商货梯2部 电梯品牌：三菱 梯速：1.0m/s 载重1000kg 写字楼：客梯4部 消防梯1部 电梯品牌：OTIS 梯速：1.75m/s 载重1350kg  空调 空调品牌：麦克维尔中央空调。  供电系统 四台变压器，电压220V 双路供电、自动切换、可以零切换。  供水系统 给水系统由当地市政管直接供入。

宏源大厦目前可租赁面积650平米，租赁报价5.8元/平米/日

酒仙桥宏源大厦位于朝阳区酒仙桥路大山桥东南侧，地处北京的重点开发区之一的电子城内。距东北四环2.5公里，东北三环交通枢纽三元桥4公里，距首都机场16公里，与机场高速公路入口1000米，紧邻北京第三使馆区、丽都饭店和燕莎购物中心。

宏源大厦环境交通优雅便利，四环外黄金位置， 宏源大厦周边以四环路、京承高速、机场高速、五环路等线路构建的城市路网通四通八达。与各商务要地CBD、中关村、燕莎、金融街、三元桥等区域畅通住来，远离拥堵尽享快捷。门前的二十余条公交线路放射状覆盖整个北京城区，地铁14号线直达项目，让员工出行更加顺畅。

宏源大厦绿色办公 项目选用热反射镀膜，环保玻璃幕墙，倡导人文绿色办公。采用真空磁控阴极溅射镀膜玻璃，能有效反射阳光中紫外线，散射强光，保护办公室人员不受紫外线侵害及强光照射。远观大厦像一颗蓝宝石一样镶嵌在京密路东侧，办公室可清晰看到室外绚丽景色，而室外却看不见里面，保护客户商务的私密性。

宏源大厦分为南北两区组成，南区由8栋公寓组成，北区由一栋5A级智能化商务写字楼、一栋快捷假日酒店和一栋商业综合体组成。写字楼建筑面积为 1.6万余平方米，假日酒店为1.8万平方米，商业面积为4.5万平方米。

宏源大厦共24层，其中1-4层为商业，5-24层为写字楼。 商业： 1—4层为商业，层高4.1米，商业面积约2万平米，呈三角形翼形分布，高档精装、标准商业用现房。上下水，油烟通道，滚梯等配套设施齐全。 写字楼：  5—24层为写字楼，层高3.3米，办公面积3.3万㎡，  标准层面积：1713.28㎡。 项目环道结构设计，标准标距9米，最大限度利用每一平米空间，框架大开间结构，133-1713㎡标准格局，满足不同企业的办公需求。纯商务办公空间，打造一个纯净高端的办公环境。  车位：地上68个、B1—B2层地下车库130个。 六、大厦配套设备设施 大厦配套 1. 商务休闲 购物、金融、健身服务配套齐全，楼下华润万家可满足客户随心所欲的购物需求工商银行为您的金融结算提供便捷的一站式服务。配套的网球场和游泳馆让您在工作之余强健体魄，放松身心，劳逸结合。

宏源大厦，酒仙桥核心高品质写字楼出租。600平米，1600平米，租赁报价5.8元/平米/日

9月24日，北京土地市场新挂出两宗位于丰台长辛店张郭庄的宅地。至此，已经挂出并将在九、十月份成交的经营性用地达到13宗，其中宅地8宗。不过相对于今年早些时候，目前待成交的地块中，位于热点板块的优质宅地不多。业内也预计，考虑到当下的楼市情况，“金九银十”的土地市场很难有火热景象。

热点板块供地偏少

从出让公告可以看到，9月24日新挂出的丰台张郭庄两地块均位于西五环外。此前，9月18日挂出的3宗地块，门头沟潭柘寺镇宅地和怀柔新城商业用地均位于六环外远郊区，仅有丰台四合庄一宗商业用地位于南四环外。

近年来，北京土地供应外扩已经形成趋势，核心城区供地越来越少，五环外供地成为主流。但目前待成交的经营性用地不仅多数位于五环外，热点板块的土地也是少之又少。例如在8宗宅地中，门头沟3宗地块和顺义1宗地块均位于六环外区域。长辛店张郭庄板块紧邻地铁14号线，但目前张郭庄在北京楼市格局中尚不算热点板块。即将在9月底出让的朝阳区孙河BCDE地块，是待成交宅地中为数不多位于热点板块的。而在商业金融等其他用地中，丰台四合庄两块商业土地地处南四环，其余3宗则分别位于延庆、怀柔和海淀温泉镇。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，地段是土地的核心卖点。目前已挂出的土地，多数从先天条件上就决定了其不可能是热门地块，因此也很难引起激烈竞争。

起始价居高不下

在业内人士看来，影响土地竞争激烈程度的，还包括市场大势等因素。今年以来，北京楼市整体温度不高，许多房企也面临去库存的压力。加上信贷等政策预期并不明朗，这些都会导致房企拿地态度趋于谨慎。

一房企人士对记者表示，即便北京个别地块会吸引房企争夺，但溢价率不见得很高，因为起始价“真心不便宜”。以重新挂出的朝阳区孙河BCDE地块为例，虽然此次42.3亿元的起始价，比此前的46亿元下调了3.7亿元，但考虑到配建学校等成本在内，可售商品房部分起始楼面价仍高达3.4万元/平方米。而在目前孙河成交的地块中，仅中粮地块楼面价达到5万元/平方米的水平；其余地块楼面价均在3万元/平方米以下。

此前就有孙河板块房企人士对记者表示，高总价、高单价，是导致孙河BCDE等两地块上次流拍的主要原因。北京中原地产首席分析师张大伟还认为，楼市成交降温以及高起价，会影响成交溢价率，甚至流拍流标情况也有可能出现。

房企或寻求抄底机会

楼市低温，土地市场预计难见高溢价，这对于一些企业来说恰恰又是拿地机会。在今年年中，包括万科、中海、融创、龙湖等房企都表示出在土地市场低点拿地的意向。在北京，诸如东亚新华这样的中小房企，也曾透露出要加速回款，把握土地市场低点机会。

还有北京房企人士对记者表示，诸如孙河地块“降价”，对于意图进入孙河的开发企业来说，也不失为一种机会。此外，拥有北京国资背景的房企，也可能依凭相关地块的一级开发优势，在当下的低点拿地。

近期，有关房地产信贷政策松绑的传闻甚嚣尘上，尽管几大行均未证实，但传闻反映出的救市冲动颇为真切。在经济增长乏力、“房地产财政”缩水的情况下，这种冲动不难理解。但需要注意的是，已经度过“黄金十年”的房地产业，已无力承担提振经济的“重任”。在调结构、去房地产化的重要阶段，切勿重走房地产救经济的老路。

对于信贷政策，部分地方政府公布了相关措施，挽救市场与提振信心的目的明显。在房地产发展史上，这一幕似曾相识。2008年，受多重因素影响，经济增速放缓、房地产市场低迷。从当年10月起，多个城市出台文件进行救市。10月22日，三部委发文指出，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍(原为0.8倍)；最低首付款比例调整为20%。随后，房地产市场迅速升温。

如今的情形是，低迷的成交量似乎表明，只有信贷彻底松绑，才能激活房地产市场。那么，当前的房地产市场到底要不要救？

之所以有“救市”诉求，是因为房地产业对经济增长、地方财政等层面都有重要贡献。过去多年来，这种“支柱地位”得到充分体现。但在新形势下，有两个基本判断必须厘清。

第一，我国正处于“调结构”的重要阶段，“去房地产化”是调结构的重要目标之一。近年来，经济增长对房地产的依赖程度越来越高。在很多地方，土地出让收入和房地产相关税收占当地财政收入的一半以上。因此，避免房地产业继续“绑架”宏观经济，是未来的政策重要考量。

第二，度过“黄金十年”后，房地产业将告别高增长阶段。随着整体供需关系逆转和人均居住面积提高，房地产市场高速增长难以为继。近期以来，房地产投资增速连续多月低于固定资产投资增速，表明房地产业对经济增长的推动作用正在下滑，且这种趋势难以逆转。

基于这种判断，尽管多数从业者已习惯于“低迷期救市”的固有逻辑，但靠房地产救经济的老路显然走不通。

不过，在城镇化方兴未艾、房地产业仍承受政策高压、经济增长乏力的阶段，对房地产政策进行微调仍有必要。但这种调整不应以“救市”之名，而需站在维持市场平稳运行、推动经济健康增长的角度。

首先，房地产信贷政策有必要适度放松。在现有信贷政策下，首次置业需求和改善需求仍受诸多限制。引导合理需求释放，是房地产调控的目标之一。因此，适度放松信贷政策、降低购房杠杆，在现阶段颇有必要。

其次，避免地方救市行为“越线”。所谓“越线”，是指逾越土地、信贷等红线。在政策调整过程中，容易出现土地粗放利用、城市规模无序扩张、地方融资平台过度投资等乱象，对此需警惕并严格监管，避免市场非理性膨胀，并带来新的供应过剩和金融风险。

再次，加快建设房地产调控长效机制。加快完善住房供应体系、个人住房信息系统、不动产统一登记系统等建设，有助于维持市场平稳运行。在供需关系发生逆转、市场进入低速增长期的当下，这些长效机制的推出迫在眉睫。

最后，加快推进城镇化相关改革。城镇化不仅是我国经济增长的最大红利，同时是房地产业进入“白银时代”的重要背景。加快推进与城镇化相关的土地、户籍等制度改革，既能开启经济增长新动力，也有助消化房地产市场过剩库存，避免市场“硬着陆”。

新浪科技讯 9月26日上午消息，58同城今日正式对外发布公告称，58同城与北京电子城投资发展有限公司签订协议，宣布将斥资10.33亿人民币(1.684亿美元)，购买总面积45000平米的办公区，第一幢大楼预计在2015年10月正式投入使用。

公告显示，新购置的办公区将用于建设58同城北京研发总部，满足因业务发展而不断增长的办公区面积需求；同时，新办公区将作为全国业务发展的新根据地，使得公司能专注于移动互联网、网络金融及移动应用领域的创新。

58同城CEO姚劲波表示：“本次办公区域的购置，可以保证我们在未来3到4年的办公空间扩展需求。”同时，58同城CFO周浩表示，“与不断扩大租赁办公区相比，新的办公楼投入使用之后，人均办公费用会有所节省。”

10月，北京预计入市的新盘数量只有22个，房企推盘意愿降低，这些项目里刚需楼盘少、中高端项目多，其中很多高端项目都模模糊糊，不确定10月能不能开卖。

这是为什么？开发商说客户不好找，加上最近政策有变化，放松限贷政策不知是真是假，还是等等吧。而想买房的购房者最直接的感受是，最近推销员的电话还是那么多，还是那么热情，但价格上再不宣传“特价优惠”了，反而是频频暗示项目有利好、政策要放松、可能会调价。前几月还满城都是特价房，这降价还没几个月，而且也没感觉降多少，怎么最近很多楼盘又开始恢复“高冷”姿态呢？

二手房市场上，有的购房者之前犹豫没买的房，再去问就被卖了，同小区剩下的房源似乎也更贵了些，购房者这时候有些担心了：是不是错过了机会，房价又要涨起来？新盘销售和二手中介都会告诉购房者，9月份楼市成交量已经恢复，低价的各种房源已经被市场消化，今年剩下这三个月里，降价的可能性少了。

从数据上看，北京楼市9月份的成交量还真不错，链家预计二手房全月成交超过8600套；亚豪机构预计，新盘刨除自住房和保障房后，网签成交超过6000套，也达到了二季度的高点。

但看看9月卖得不错的项目，如朝北8080（资料、团购、论坛）等就知道，这个成交小高点是房企通过大量推盘，以及以低于预期价格开盘争取来的，而且个别项目销售不错，也不代表整体市场都好卖。一句话，“降价”还在进行时。

真实的楼市是偏火爆还是偏平淡？就信息的准确度而言，市场的真实情况，卖房的人比买房的人更清楚，很多销售总监都在犯愁：同类项目竞争很激烈，有时候开一次盘还行，但想再加推就发现客户很难找了，现在快到年底了，业绩压力很大。

有时候销售员没说几句涨价的话也心虚了起来。记者本周就碰到了一个。“我们项目是新的学区房中关村X小落户，价格涨了，现在每平方米均价29500元”，通州一个精装修楼盘销售的小伙子说着说着就底气不足起来，“但是有很多优惠政策，折算下来也很划算”。

看来，现在一些楼盘宣传要涨价或涨价预期只是一种营销策略，实际卖房时还是以大幅打折优惠吸引购买，当然也有极少数真涨价的项目。因此，对那些大多数还是想多卖点的楼盘来说，打着涨价的噱头刺激购买并不靠谱，消费者大可淡然说一句：“你若端着，我便不买”。

在楼市上升期,产业链上下游各方往往其乐融融,因为大家感觉都有肉吃。一旦下行通道开启,即便是作为“领头羊”的万科针对自我模式的调整,也迅速引来了非议。

面对低迷楼市及去库存压力,万科的突破口不是抄底拿地或捂盘惜售,而是营销端力求创新,撬动潜在需求。《每日经济新闻》记者注意到,今年以来,成都万科作为万科集团四大区域之一的核心城市,集中推出了多达13个楼盘,号称入驻成都15年以来最多的一年,成都万科新任总经理张晋元年初上任伊始,便提出了“整合营销”的思路。

历经上半年的冲刺之后,成都万科的销售业绩扶摇直上,一举冲进成都楼市三强。不过,令业内震惊的是,成都万科8月1日推出了“万科购房中心”与首次上线“万享会”平台,除了领先于万科其他兄弟企业之外,在行业更是掀起一阵全民营销风暴。

成都万科推整合营销思路

在万科之前,碧桂园已打过“全民营销”战,甚至被认为已把这种营销方式做到了NO.1。不过,碧桂园的“全民营销”理念更接近于线下的“人海战术”,通过发挥内部职工、广大业主和外拓人员的积极性,依靠薄利多销策略短期内抢占市场份额,从而带动楼盘成交量的猛增。

同时,品牌房企今年上半年销售业绩的欠佳更为新的营销变局做好了铺垫。据CRIC研究中心数据显示,在27家品牌房企中,仅有万科、恒大、中海、旭辉和越秀五家房企销售业绩过半,其他22家均未过半,像龙湖、绿地、招商、金地、万达等销售额均不足四成。

其中,市场嗅觉格外灵敏的万科面对当前行业危机,在弱市中率先加码创新营销方式。成都区域(涵盖成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明和乌鲁木齐)作为万科四大区域之一,据今年上半年报财务数据显示,其结转面积为85.68万平方米,占集团比重接近23.6%,超过北京区域,而在净利润方面超过6.9亿元,也远超北京区域,备受万科高层重视。

今年8月1日,万科集团购房中心在成都落地。按照万科的规划设计,未来购房者可以一站式选购所有万科房源。前不久,成都万科总经理张晋元在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,万科成立购房中心正是他们推出 “整合营销”思路的一部分。在万科购房中心,万科引入了3D全息投影设备与触屏展示系统,集纳万科在售项目的沙盘讲解、户型展示等功能。由于万科目前的产品已高度标准化。因此,后期在购房中心内还将搭建最新的标准化产品样板间。

同时,万科还上线了全民经纪人平 台“万享会”微信服务号平台,通过购房中心和“万享会”实现O2O营销闭环。理论上以后所有自然人都可以进入这个平台,成为经过万科确认的注册经纪人。当 注册经纪人了解到自己身边存在购房需求之后,可以非常便捷地通过万享会向万科进行推荐。被推荐人成交之后,万科会向推荐人支付佣金,佣金比例并不固定,万 科会随时更新。

房产营销利益再分配

一场新的地产营销变革,必然会推倒旧有的格局。按照成都万科万享会一位工程师的介绍,这种O2O营销模式就是要压缩一切中间环节,让营销更贴近本质。《每日经济新闻》记者从万科O2O营销解决方案了解到,这种模式分为线上直销平台和线下总代理,前者主要是说全民经纪人平台以社交关系及利益激励,形成企业级大数据中心;而后者主要是指购房中心实体店整合万科项目及客户资源,发挥规模效应。

据 前述工程师介绍说,实际上传统的营销模式是 “漏斗形”营销模式,通过大量媒介投放,获得来电来访,然后通过地面一层层筛客,获得精准客户;而“波纹效应”的营销是基于移动互联网时代,每个人都成为 一个媒体、渠道而产生的模式。每个人都能产生传播、销售,社交媒体的销售机会也会在无限多的触点时候发现。

据万科半年报透露,公司今年上半 年销售费用占销售金额的比例为1.53%,较去年同期下降0.18个百分点。不过,今年上半年销售费用约为15.4亿元,比去年同期的14.3亿元增加 1.1亿元。其中,销售代理费用及佣金为3.78亿元,同比去年3.58亿元增加0.2亿元。

记者注意到,万科2012年销售费用为30.5亿元,其中销售代理费用及佣金7.14亿元;2013年销售费用为38.6亿元,其中销售代理费用及佣金9.59亿元。与过去两年相比,万科今年上半年销售费用仅为其2012年销售费用的一半,远不及去年销售费用。与之相对应的是,万科今年上半年的销售代理费用及佣金为3.78亿元,也仅为2012年同一指标的一半,少于去年全年的一半。这在某种程度上说明,面对行业利润率下滑的必然趋势,万科正在严控营业成本,以减少利润损耗。

万科内部人士告诉记者,万科购房中心的成立和万享会的上线,可以让大家分享万科营销带来的实惠,希望引领这个行业前行发展。但是,这也无异于一场利益价值链的转移,也标志着在房地产营销上的一场利益再分配启幕。

行业反应

全民经纪人制度:争议与效仿并存万科的营销创新步子无疑非常之大,看起来效果初显,至少通过互联网和口碑的传播,人群知晓度相当高。迎接万科的并非是满堂喝彩,除了行业的猜忌之外,非议之声也四起。变革前夜,注定躁动难平。

中介质疑全民营销专业性

不久前,西安万科、贵阳万科等万科多个区域公司均推出了 “万客通”微信服务平台上线。其中,西安万科还刊发了一篇《看西安万科如何玩转大经纪人时代》,这似乎是万科发力全民经纪人模式的一篇檄文。

不过,西安万科此举招来中介行业人士不满。易居中国执行总裁丁祖昱8月19日在新浪博客发表《万科把地产玩成了“传销”》一文予以驳斥。丁祖昱认为,西安万科招揽的经纪人多是中介门店经纪人或销售案场置业顾问,万科将全民经纪人直呼为房产经纪人,是扯下“最后遮羞布”,推广这种模式是“挖别人墙角”,有误导嫌疑,也是对其重要合作群体中介和代理公司的不尊重。

“全民经纪人并不是不能做,但对象应该有明确的界定,万科老客户、独立经纪人和万科自己的员工可以作为带客的补充,要严格把中介代理合作伙伴隔离出去。”丁祖昱强调。

不过,对于丁祖昱的质疑之声,西安万科通过微博发文表示,丁祖昱不了解万客通的推荐主体,目前万客通以老业主居多的大众经纪人贡献将近50%,剩下21%是万科员工推荐,最后11%才是合作伙伴推荐。并称丁祖昱不明白万客通的变革趋势,是脱离数据的揣度。

对此,丁祖昱回应称,西安万科上述数据存在瑕疵,提供的仅是内部销售数据,其真实性存疑。全民营销的基本底线就是不飞单,不挖中介公司的墙角,不挖竞争对手售楼处的墙角,这是最起码的规则。另据相关媒体报道称,万科近期炮轰海南楼市分销乱象,并发出了反分销行动纲领,其秘密武器正是其当前正在热推的全民营销模式。

在德佑地产研究总监陆骑麟看来,“全民营销”更多是在市场相对低迷时拓展客户渠道的一种手段,与传统的代理、分销并没有根本性的矛盾。但“全民营销”门槛低,中介联动平台的匮乏使得此种营销手段难以为继。

“在上海,开发商往往只会让几家大型中介机构负责分销,部分楼盘甚至采用独家分销,行业规范性较高,因此中介机构的分销仍是沪上开发商销售的重要渠道。”陆骑麟补充说。

全民经纪人模式存障碍

成都万科内部人士表示,全民营销模式只是借助这个平台拉到更多有效需求客户,至于客户拉到后下一步如何成交,万科购房中心的专职置业顾问会参与到房产后续交易服务中。

与大型房产中介的隔空喊话相比,部分房产中介却临阵倒戈。近日,亚信控股集团董事会秘书荣腾洪向《每日经济新闻》记者透露,在重庆地区,部分房产中介已经开始试水“全民经纪人”模式,试图依靠渠道、品牌优势继续巩固房产中介的专业优势。

同策咨询市场研究总监张宏伟表示,“未来,全民经纪人营销模式极有可能成为电商之外地产中介的又一支有生力量,地产中介市场也将迎来新的发展机会。”不过,全民经纪人模式本身在国内仍存在一些制度性障碍。成都某大型房企高管表示,全民营销模式下返佣后如何计税仍未很好解决。

与全民营销的制度性障碍相比,技术层面的营销成效也让不少房企趋之如骛。近日,包括富力地产、蓝光地产等品牌房企相关负责人都表示,他们均对这种全民营销模式表示支持,也有兴趣展开一搏

台湾《旺报》26日评论称,中国大陆未来房市走势,已成为明年大陆乃至亚洲经济的重大变量。最新数据显示,8月大陆70个大中城市中,只有厦门环比房价上涨,其它城市继续下跌。原因在于,大陆房市面对供需失衡,去库存成为核心目标,房企只能选择降价促销。

为稳定房市,大陆政府开始对市场全面松绑。地方政府不断放松限购政策,最近已蔓延到南京等二线城市。银行也放松房贷政策,首套房利率重回7折时代,购买第二套房的限制也有所松动,部分城市出现零首付现象。老实说,放开限购和降价并不一定见效。降价反而加剧购房者的观望心态,或者吓跑投资者,使他们转入其他市场。放松限购和降价只是应变手段,大陆房市的结构性难题短期很难解决。

大陆房市的结构性问题,简而言之就是供需失衡。媒体镜头中常常出现的“空城”、“鬼城”,就是非常现实的表现。之所以产生这种问题,是因为大陆房市有过高的投机属性,成为大量民众和企业的投资选项,出现所谓“全民炒房”。当经济增速放缓,银行信贷紧缩,民众放缓了购房速度,供过于求的现象开始暴露。此外,过去大陆政府频繁进行行政干预,一定程度打乱了正常的市场信号。在经济放缓时,政府选择大力刺激房地产;在经济过热时,又出台严厉的抑制政策,麻痹了企业和民众对市场的反应,尤其削弱了企业对风险的控制。

总而言之,大陆房地产市场十分复杂,不仅有短期风险,还有结构性矛盾。短期风险可通过金融或行政手段缓解,但破解结构性矛盾,必须通过顶层设计,进行深度调整,才能够化解潜在危机。对此我们建议,可以从以下三方面着手。

第一,加强刚性需求。大陆人口基数大,回旋余地多,吸引农村民众进入城市工作、买房,给收入低阶层提供一定补助的保障房,都是加强刚需的做法。

有 一种观点认为,当一个国家城镇化率低于60%的时候,房地产市场就还有比较大的发展空间。日本、美国、欧洲出现房地产危机的时候,城镇化率都达到70%以 上。当前大陆的城镇化率仅有50%左右,如果按城市户籍来看,可能还低于50%。随着新型城镇化建设开始实施,如果能吸引农民进城,释放潜在刚需,大陆房 市仍有10年的稳定期。在这一过程中,房地产市场也不会出现崩盘。

第二,全面减少行政干预,让市场自行进行调节。在透明的环境下,企业可以 有稳定预期,就不会误判市场信号,盲目加大供应。去行政化应成为未来大陆房地产市场的主流,从以政策为主导的市场变为以供需关系为主导的市场。但是,去行 政化必然带来暂时的调整期,眼下就面临地方政府、企业、民众多方适应的阶段。在阵痛调整之后,大陆房地产市场才能进一步回归到理性购买的环境。

在这一过程中,应避免大规模货币刺激。这种方法虽然简单有效,但无异于饮鸩止渴。2008年以来,大陆信贷规模已大幅增加,地方政府与企业负债率居高不下。如果将微刺激变为全面刺激,可能导致比房地产下行更危险的金融债务危机。

第三,从供应端限制政府的土地财政。土地财政是酿成大陆房地产泡沫的重要原因。数据显示,2014年上半年大陆地方政府土地出让金同比增长26.3%。在房地产低迷的背景下,卖地收入再创同期历史纪录。

由此可见,大陆地方政府对土地财政依赖度太高。当房价泡沫越吹越大,地方政府还是把精力放在经营土地上,忽略了转变经济发展方式。在这样的导向下,实体经济产业转向追逐暴利的房地产行业,扭曲了产业结构,加大了经济风险。大陆政府需要建立完善的地方预算与投融资机制。此外,以台湾经验来说,在房市逐渐稳定后,开征豪宅税、奢侈税、房屋税等,是需要启动的计划,这样才能够减轻地方政府对土地财政的依赖。

近年来，一些地方在城市建设中出现“摊大饼”现象，“新城”变“鬼城”引起社会关注。昨日上午，国土资源部规划司司长董祚继表示，除中心城区功能过度叠加、人口密度过高或规避自然灾害等原因外，不得设立城市新区。

“不符合规划 不予以批准”

昨日，国土资源部就近期下发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》举行通气会。国土部规划司司长董祚继在会上表示，将严格管控城市新区用地。董祚继表示，目前城市新区扩张问题较普遍，也比较严重。“去年我们进行了全面的摸底调查，发现全国391个城市的新区规划人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，这远超过人均100平方米的国家标准。”

他表示，今后确需设立城市新区的，必须以人口密度、用地产出强度和资源环境承载能力为基准，以符合土地利用总体规划为前提。“我们会在严格掌握标准的前提下予以规范和支持。但是第一必须符合国家标准，第二必须符合土地规划和城市规划。”

董祚继介绍，去年以来国土部配合发改委等部门，研究了《城市新区设立审核办法》。这意味着今后新区的设定一定要符合规划，凡是不符合的一定不予以批准。而国土资源部门将按照该《办法》，制定新区用地扩张与旧城改造相挂钩的方案，促进新旧城区联动发展。

中国房地产学会副会长陈国强说，比如县市级别的地方新区建设由地方批准，不需要报到中央来批。“这个意见会对未来地方有约束，但是恐怕难以有效遏制城市建设的‘跨越式发展’。”

陈国强认为，一些地方有“发展冲动”和“攀比心理”加之规划缺少延续性，甚至部分地方通过多种灵活的做法如分片区实施绕开监管，因而对新城开发的事后的监管与督查同样重要。

建设用地安排将考量“供地率”

近年来，一些地方出现“批而未征、征而未供、供而未用”的现象。董祚继透露，针对这些现象，国土部门将制定促进土地有效利用的政策。

据董祚继介绍，国土部门会将实际供地率作为安排新增建设用地计划和城镇批次用地规模的重要依据，“对近五年平均供地率小于60%的市、县，除国家重点项目和民生保障项目外，暂停安排新增用地指标，促进建设用地以盘活存量为主。”

与此同时，国土部门将严格执行依法收回闲置土地或征收土地闲置费的规定，加快闲置土地的认定、公示和处置。此外，董祚继表示将逐步减少新增建设用地计划和供应。“东部地区特别是优化开发的三大城市群地区要以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。”

据董祚继介绍，北京市正在进行的城市规划修编中提出了“减量”规划的新思路，而深圳等城市近年来早已以存量用地为主，划定了生态保护红线。

那么在新增建设用地减少，将对楼市住房供应产生何种影响?对此，中国房地产学会副会长陈国强认为，在总量控制的前提之下，可以调整不同功能用地的比例。“如提高住宅用地比例，或者在既有的用地规模下，提高容积率，可提供的房子就增加了。”

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