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当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫,房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策,房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭,房地产价格快速下跌,那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。

9月30日,央行及银监会下发的房贷新政,就是让已经持有住房,并还清银行贷款的购买住房者可享受贷款优惠条件,期望让更多投资者再次涌入市场,以便消化各地积压过多的住房库存。对此政策,市场反映很大,不少房地产企业认为这是央行一项难得的救市政策。这项政策的出台将会掀起国内又一轮炒房热潮,国内房地产市场又会出现“惊天大逆转”。因此,不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠,甚至于也让房价立即上涨,以引诱住房的投资者再次进入市场。

不过,这次房贷新政到底对市场会影响多大?是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断?是否能够完全改变当前市场的预期,并让住房投机投资的需求全面地释放出来?等。对于这些问题的答案,关键还是取决于国内银行对房贷新政的博弈。

可以说,这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及。比如,对首套住房贷款的优惠条件又回到了历年来的最优惠水平。同时,对住房消费首套住房的认定,政策进行了全面泛化,认为只要还清了银行贷款,持有两套以上的住房可以认定为首套。而商业银行则进一步泛化,只要还清银行贷款,持有多少住房都可认定为首套,其贷款就可享受相应的优惠条件。正如我以前一直在强调的,房贷新政对住房消费全面泛化,它所指向的对象只剩下住房投资投机者。而这种对首套住房认定标准的重新设定,也是在诱使已经购买住房的贷款者还清贷款,这样就有了购买获得优惠贷款的资格。

10月8日上班之后,国内各大银行纷纷表态支持房贷新政,并陆续出台了房贷新政细则。可以说,作为国有的大银行,这些银行的主事者都是由上级部门所任命,而不是由市场选择而来,因此,国家的重大政策只要出台,肯定出来说支持。因为这些主事者更多的是对任命他的部门负责,而不是主要对银行负责。但新的政策涉及到股东的利益及经营者的利益时,银行对新政策的执行不会照样画葫芦,而是会采取一种利益博弈的过程。因此,银行对房贷新政的反映并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年的那样状态,对住房信贷就价格及规模全面过度宽松,反之,银行可认同新政所泛化的住房消费,即认贷不认房,但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别,变化不大。可以说,这只是银行对房贷新政博弈的开始。

何也?因为,近年来国内金融市场的融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年相比不可同日而语。首先,从国内金融市场的融资结构来看,在2008年下半年,国内银行贷款占整个社会融资规模的的比重在90%以上,而到2014年这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降,一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制,国内银行信贷规模扩张能力在逐渐地下降,另一方面也意味着国内银行也正在突破这种信贷规模的管制,把表内业务不断地移到表外。这就是有了国内影子银行盛行。或国内银行对表内的信贷规模扩张动力不足。

其次,受影子银行及互联网金融爆炸式增长的冲击,国内金融市场的价格水平全面上升。2008年下半年,国内银行之所以愿意对首套住房按揭贷款利率7折优惠,因为,当时银行的负债成本主要是活期存款利率。当时的活期存款利率不仅低到0.35%,而且也占当时银行存款比重达60%以上。所以,即使当时银行对住房按揭贷款利率7折优惠,其利差水平仍然可达3厘以上。当时银行只要规模扩张,一定是赢利不差。但是,目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化。一是由于这几年国内互联网金融爆炸式的增长及银行理财产品频繁推出,从而使得银行活期存款所占存款的比重越来越小。这就意味着国内银行的融资成本全面上升。二是目前银行的一年期存款利率在3厘左右,但银行的一年期理财产品的利率都会在5厘以上。在这种情况下,必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行对住房按揭贷款也如2008年下半年那样采取下限政策,或7折优惠,那么5年期以上的按揭利率就会下降到4.58厘。如果国内银行以这个按揭利率发放贷款,也就意味着银行做一笔贷款亏损一笔。这不仅会影响到银行业的赢利水平,也会直接损害银行信贷员的利益。因为,银行的赢利水平不仅是各银行业绩的主要考核指标,也直接与信贷员的奖金挂钩。三是由于国内银行负债成本全面上升,从而使得到国内银行的利差一直在下降。所以,任何有损于银行赢利的业务,银行肯定会十分慎重。

第三,更为重要的是,在2008年下半年,住房按揭贷款一直为银行称之为优质资产。因为,在那几年,国内住房市场之价格只是在上涨,从而没有出现象样的下行调整。对于住房按揭贷款来说,只要房价在上涨,住房按揭贷款的风险就会越来越小。而且,房价在上涨时不仅贷款风险小,而且由于每项住房按揭贷款规模都很大,按揭贷款风险同质性高,这自然降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以,在当时的条件下,国内银行有较强的动力对按揭贷款规模的快速扩张。

但当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫,房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策,房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭,房地产价格快速下跌,那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。比如,今年上半年,国内一些地方只是房价些许的下降,国内各银行不良贷款及不良贷款率都全面上升。在这种情况下,住房信贷不仅不是优质资产,反而有可能成为鸡肋,银行对这类资产不会有很大兴趣。

在这样的情况下,国内银行对房贷新政的博弈可能是,一方面全面认可央行对住房消费的全面泛化,以此鼓励住房投资者还清贷款再进入市场。另一方面,由于当前金融市场条件变化很大,国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件,并不会取新政的规定下限,比如按揭贷款利率,而只是小幅调整。如果银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋,今后还可能让按揭贷款利率上升、信贷规模收紧。今后的一切都在利益博弈中,而不仅仅政策的规定而已。更为严重的是,如果当前房地产市场风险不能通过房贷新政化解,那么银行的这种博弈会更加频繁,银行对住房按揭贷款兴趣更是会减弱。对此,想借房贷新政进入的住房投资者不可掉以轻心。

9月杭州楼价环比跌幅居全国之首原因是存量多泡沫大 专家:限贷放松仍不可能在短期内使市场发生逆转一份由中国指数研究院出具的调查数据显示,今年9月,北京、上海、广州等十大城市房价均环比下跌,在这十大城市之中,浙江杭州的房价环比下跌2.16%,跌幅居十大城市之首。而与这份调查数据同时浮出水面的,是央行出台新的房贷政策,“松绑”了房贷,此举是否能起到“救市”作用,第四季度,杭州的房价走向又如何?昨天,记者作了调查。

□记者 马佳丽

9月杭州楼价环比跌幅居全国之首

昨天,记者从中国指数研究院方面获悉,近日该院发布的房地产价格指数显示,北京、上海、广州等十大城市中,2014年9月十大城市住宅均价为18990元/平方米,环比下跌1.23%,为连续第5个月下跌,跌幅较上月扩大0.7个百分点。其中杭州环比下跌2.16%,跌幅居十大城市首位。杭州楼价真的降得如此“疯狂”吗?昨天下午,记者向几个降价楼盘了解情况。

杭州本地知名房企绿都旗下绿都·四季华庭项目的销售人员向记者透露,在9月份,该楼盘的均价为1.3万元/平方米,“项目是2011年拿的地,2012年10月首次开盘,目前卖的是尾盘,之前的价格为均价1.7万元/平方米。”也就是说,该楼盘降价4000元/平方米,跌幅达到了23.5%。不仅如此,记者还从侧面了解到,由于该楼盘已进入清盘阶段,甚至还推出了9800元/平方米的特价房。价格“一波三折”的还有名门世家楼盘,今年的3月至5月之间,楼盘价格还是相对比较稳定的,成交均价基本保持在3万元/平方米左右,而到了6月份,价格就开始下行,“6月份均价大约在2.4万元/平方米左右。”销售人员表示,而到9月份,均价就不足2万元/平方米了。按此计算,从开始到目前,该楼盘的价格跌幅在30%左右。

其实,楼盘降价甩卖,在杭州已并不是个别现象,有些区块体现出来的则是集体降价。今年9月,在杭州萧山区,多个新建住宅项目下降幅度超过30%,甚至出现月度成交均价直降5000元/平方米的现象。

银行提供7折优惠利率的意愿不强

9月30日,央行、银监会发布通知,对中国房贷政策作出调整,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策,首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。新的房贷政策,引起了市场的高度关注,因为这是房价是否能止跌的关键因素。国庆小长假过后,杭州的各大银行都对新政作出了反应,记者也打听了多家银行的情况。中国银行、杭州银行方面表示,已口头通知开发商相关的执行细则,认贷不认房。工商银行、兴业银行、交通银行表示,细则未出,认贷不认房。农业银行则说,还在等待总行细则,建设银行总行、民生银行总行已下发指导意见,认贷不认房。

不过,对于央行所指出的首套房贷利率下限为基准利率的7折,大多银行都达不到这个标准,记者从采访中获悉,杭州的大部分银行首套房贷的首付在3成,而利率却为基准的95折。只有民生银行,首套利率下限已调整为基准的7折。

对此,业内人士表示,就目前而言,银行3个月以上理财产品收益率均在5%以上,因此,银行主动提供7折优惠利率的意愿应该不强,特别是股份制商业银行,积极性可能会更低,“比如兴业银行,之前住房信贷规模就已经比较高,所以对新政应该也不会太积极。”

存量多泡沫大,使得杭州降价最多

为什么杭州会是全国楼价跌幅之最?浙江大学房地产研究中心教授贾生华表示,大致主要有以下几点原因。第一个就是杭州的存量房太多,在供求关系中,供方明显大于求方,这样一来,开发商若不降价销售,老百姓不买账,开发商手中积压的房子会越来越多。

贾生华说,近几年来,由于国内外经济大环境的影响,而浙江又以民营企业为主,经济下滑的相对比较多,“在杭州买房的基本都是浙江省内人士,手头钱少了,买房的需求自然而然就少了,这也是不可避免的原因。”根据行政级别来说,杭州属于二线城市,“不过,近十年来,杭州的房价一度接近或到达了一线城市的水平,在这其中,不乏有投资投机商人炒房的因素存在,这也就是通常所说的房产泡沫。”贾生华说,一旦泡沫戳破,房价降得多也就不足为奇了。

而对于杭州房价第四季度的走向,贾生华并不看好。贾生华直言,限贷放松对于房地产来说,确实是一个利好的消息,在某种程度上,是一定会刺激需求的,但是,杭州的库存压力重,是一个不争的事实,房价的涨还是跌要看供求关系,此次限贷放松仍不可能在短期内使市场发生逆转。

继建行10月9日晚正式出台房贷细则，成首家发文的商业银行后，10日晚中行也响应央行号召下发细则，两家银行对于新政规定基本相同。相比深圳等城市的建行或中行明确表示未来一至两周内落实“认贷不认房”“首套房贷利率优惠低至7折”等细则，网易房产记者调查发现，北京地区的建行、中行何时贯彻执行优惠办法尚未确定。

一个值得关注的细节是，上述两家银行细则已出，在京却暂未落地，浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行及汇丰银行虽未发文，却早已按新标准执行贷款优惠。其中，浦发银行、北京银行首套房利率最低折扣达到95折，邮政储蓄银行及汇丰银行最低达到9折。这四家银行信贷政策在新政前后利率并无变化，也就是说，新政之前，前述银行已有首套房贷利率优惠。

不能忽视的是，尽管建行、中行仅仅摆出了松绑姿态，现阶段无实质性动作，但低迷市场却因此受到了激活。记者走访楼市发现，自央行、建行、中行先后喊话后，北京各售楼处明显恢复人气。而开发商在坚守前期低价基础上进一步加大了优惠力度，走量意愿十分明显。其中，诸多房企实施包括分期首付在内的多重策略，意图在稳住购房人的基础上延缓签约时间，为其享受到多家银行将要执行的信贷优惠留出时间。

据网易房产

直言看房人激增、自晒十一销售额，抛出涨价烟雾弹……9月30日央行房贷新政面世后，中介和房企正导演着楼市大转折的剧情，并把当下塑造成抄底的最后时机。但深陷观望的购房者，真得会“感冒”，甚至大举买房吗?

用大数据视角找答案，结果不如想象中美。以百度海量网民行为数据为基础的数据分享平台百度指数显示，在10月1-7日搜索“楼市+房价”两关键词的整体搜索指数(以网民在搜索量为数据基础，进行关键词搜索热度分析，统计的关键词在百度网页搜索中搜索频次的加权和)为7417，环比上周涨19%。放在全年看黄金周该指数表现则属中游，与2月第四周1.54万的关注高峰比不足后者一半。楼市成交甚至关注量的“解冻”，似乎尚未真正到来。

当下非楼市关注度最高峰

此次房贷新政最受关注的一点，是认贷不认房。当然，从房地产从业者角度，他们更愿意也正悄然做的，是从新政身上解读一种讯号：虽然绝大多数商业银行尚未出措施执行央行精神，但楼市火热的日子已触手可及。对新政本身的关注量确已产生变化。借助百度指数平台，搜索关键词“首套房贷款政策”，国庆长假7天整体搜索指数528，同比上涨184%，环比上涨29%，相关关键词“房贷新政策”、“房贷新政”、“最新房贷政策”分别有831%、782%、421%的检索环比增长。

上述量变背后，又有多少人对买房是关注的，我们试着接近那些在百度上搜过两个关键词“楼市”和“房价”的人。百度指数显示，国庆长假一周内两词整体搜索指数系7417，同比上涨76%，环比增19%。关键词“抄底”，同比增长20%，环比增长仅3%。显然，政策出台后，对楼市关注热度的刺激，还是有的。

作为房地产从业人员的你，如果此时开始幻想当下已成为楼市关注最高峰，恐怕就大错特错了。实际从全年来看，网民对“楼市”“房价”的关注度自今年2月13日开始攀升，2月25日达到峰值，当周整体搜索指数平均值为15459，彼时王石“非常不妙”的楼市观点，和任志强对乐观派开发商“很危险”警告、杭州崩盘论正大行其道，“楼市崩盘”和“楼市拐点”关键词亦同样出现搜索高峰，“杭州房价”峰值趋势尤为明显。显然，与这些搜索高峰相比，黄金周的网民关键词搜索热度仍有差距。

百度指数数据来源有PC端和移动端，PC端数据更早且梳理中有有趣发现：盘点2006-2014年，出现过4次大幅度“楼市”“房价”关键词的关注高峰，分别在2007年12月、2010年4月、2011年10月以及今年2月。网民对楼市和房价的搜索高峰，和其对房地产的关注度对应，但这项指标却很难和真正的楼市底部达到一致。推演上述四个时间点当时所处楼市，多是房价较高水平且受经济、政策影响初现房价下调的大环境，而像2008年、2012年初阶段性楼市触底阶段却鲜见搜索高峰，这也验证了买涨不买跌，抄底只属于极少数人的道理。

天津关心北京 北京关心杭州

9-10月份，是房地产行政调控退场的关键节点，维持限购的城市仅剩北上广深三亚五城，央行“认贷不认房”新政也在这一时期出台。从百度指数上“限购”、“房贷”、“房价”三个关键词搜索热度的变化，亦可察觉网民关注点的悄然变化。

从 9月9日至10月8日，关键词“房价”的整体搜索指数为4912，环比上涨20%;关键词“房贷”，搜索指数2580，环比涨43%，关键词“限购”搜索指数681，环比涨7%。在绝大多数城市解禁限购无悬念的背景下，“限购”较“房贷”的搜索热度已出现明显差距，这一差距在未来仍有扩大的可能。

除了关心房价和调控政策，那些偷偷在网上关注楼市的网民，还有哪些群体特征?有了大数据的支持，可获悉他们的城市位置、兴趣爱好和年龄范围等共性特征，勾勒出群体画像。在今年以来，对“楼市”“房价”“抄底”三个关键词进行检索的人群中，超过8成为男性网友，影视Fans，体育爱好者的特征较为明显。

在国庆假期PC端检索“楼市”“房价”关键词的群体中，北京网民在单城市占总检索量的比例上居第一。二到十名城市为上海、天津、广州、苏州、深圳、杭州、西安、武汉、成都。两关键词1到10月检索量的城市排名中，上述一线城市全出镜，二线城市中天津、苏州、杭州亦露面，排名依次为北京、上海、天津、深圳、广州、苏州、南京、杭州、郑州、济南。

除了北京网民之外，谁还一直默默关心着首都房价?百度指数显示，今年以来对关键词“北京房价”检索过的网友地域分布除北京外，天津占第一，上海、河北廊坊、郑州则紧随其后。同样的推论，杭州之外哪个城市网民关心“杭州房价”?指数显示，第一至第四分别为北京、上海、温州、南京。而搜索关键词“三亚房价”的网民在全国的地域分布，第一仍是北京，其后依次为上海、海口、天津、哈尔滨。

整体来看，不同级别城市在2013-2014年度对关键词“楼市”的关注度趋势亦明显分化，这和城市人口数量直接相关：三四线城市数量最多整体关注度最高，占 70%，二线城市占19%一线城市占11%;城市平均关注度结果截然相反，一线城市平均关注度最高占57%;二线城市占33%，三四线城市仅10%。

当然，大数据仅是一种工具，对房企而言更适用于摸底市场。但知己知彼百战不殆的道理总是没错的，那些臆想着购房观望心态终点到来抓紧涨价的房企，亦不妨多借助几种工具好好给市场摸个底，了解清楚关心自家项目所在城市房价的人群在哪里，在同一级别“楼市”关键词关注火热的城市里自家有没有布局项目，或许会避免借着新政涨价后无人问津的尴尬局面，又能在拿地时多个购房能力的参考指标。

日，淘宝房产携手余额宝，联合万科、复地、富力和大华等20余家品牌开发商，推出余额宝认购房产的新模式。据了解，和传统买房流程不同，通过余额宝认购，消费者可线上下单，线下选购，以实际成交为准，未购买者订金全额退款。不仅如此，余额宝中的冻结资金相当于将“活期存款”转为“定期存款”，选房的同时赚收益。

目前，首批8个城市的部分楼盘目前可进行线上认购，包括广州、深圳、杭州、长沙、昆明等。淘宝方面表示，成都是接下来计划推出线上认购的城市，目前正在和成都部分楼盘洽谈。按照目前购房时的普遍体验，消费者线下购房时认购金额不等，认购后将有一定的锁筹期限，可能需持续两三个月。若因故不愿购买房产，在此期间基本都无法退款，更得不到任何利息，预付订金必须等到楼盘开盘后才能确定是否退款。

据了解，通过该线上认购模式，买房者可以自由付款退款，认购期无论长短都有余额宝对应的收益，更重要的是资金一直处于自己可以监管的状态。淘宝房产的项目经理介绍，通过余额宝订房能享受产品所带来的收益，无论消费者最后是否购买房产，该笔资金产生的理财收益都全部归买家所有；遇到需要退订时，还可直接在线上申请，选择退款后，24小时内完成系统自动退款。

从开发商的角度而言，互联网卖房也并不是一味被要求迎合市场。事实上，线下房地产商借助淘宝第三方平台大数据的优势，能做到更精准地实行线上定投。相关数据显示，仅淘宝和万科的单项措施，消费者的购房成本就要比在线下直接购房降低5%~10%。另外，推行线上认购的门槛降低后，客源方面也能获得更多有意向的用户进行在线预约看房和购房。

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