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轰轰烈烈的风暴袭来，风暴眼是最平静的地方。上周五，当万科总裁郁亮坐定，未等发问，他开始接着讲述自己去年夏天留下的命题。这一年，万科试图改变的决心惊人，从百度到淘宝、旅游网站都出现了万科身影。但外界最想知道的是，身居风暴眼的人在想什么？

“是无知。”对于万科转型之路最大阻碍，郁亮用三个字回答。郁亮首次披露了万科未来发展业务规划，第一块依然是传统住宅开发，另外两方面是消费体验地产以及产业地产。他还谈了一个很难激发资本市场热情的理想——健康。郁亮将标准锁定在员工能够健康快乐地工作。在他看来，“健康组织”也希望整个公司是很健康，很有活力。

重视互联网营销

万科究竟还能做些什么？转型路上这也许是被问到频率最高的问题。“城市配套服务商”的思路早已被外界熟知，但它背后又需要哪些业务板块来支撑？

在接受包括 在内的媒体采访时，郁亮首次披露了万科未来发展业务的规划。“主要是三方面业务，第一块依然是传统的住宅开发，另外两个方面分别是消费体验地产以及产业地产。”郁亮说道，未来十年，这个业务还有很大发展的空间，而且可以预计，未来十年万科住宅业务依然会占大部分比重。“白银时代”的万科并没有忘记做住宅的初心。在郁亮看来，住宅市场远没有到头，在研究“90后”购房习惯的同时，1亿进城农民工的购房需求更值得研究。“现在我们大部分关注白领等普通购房人的住宅，但会发现部分蓝领的收入已超过白领，很多工地工人的收入每天达到三四百元，他们所需要的房子有什么不一样吗？我们还没有研究过。”郁亮如是说。

市场似乎并未被锁死，但关键是要学会找到打开市场的钥匙。郁亮坚信这样一句话：没有成功的企业，只有时代的企业。“一个企业做成功，并不是因为哪个精英，而是因为这个时代，当一个时代过去，新的时代开启，不改变活法怎么能跑出来。”他想得很明白，住宅市场虽然并没有走到终点，但如果还是墨守成规，那便是给自己画上了句号。

网络是万科嫁接在传统住宅产业开发领域的“新钥匙”。今年8月，万科联手淘宝推出了购房优惠活动，淘宝用户过去一年在淘宝上花了多少钱，在全国25个城市部分万科楼盘购房就享受多少钱的购房优惠。此活动一出，赢得“淘宝控”们的欢呼。”那么，效果如何？“一个月的时间，23个项目售出房源总金额超过13亿元，平均每人抵款4.2万元左右。如果不是这个手段，客户也许不会买我们的房子。”虽然通过这样的方式挖掘客户的比例仅占5%，但这是额外新增的客户。

谈起互联网营销思路，郁亮熟门熟路，“互联网告诉我们一个道理，尤其要对客户好，如何找到客户也非常关键，并且不能完全把找客户的事情交给别人，任何时候万科都必须掌握自己的客户在哪里。”

来源：每日经济新闻

2014年7月30日，北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》（京政办发[2014]43号）（以下简称目录），规定北京市的核心区域禁止新建房地产开发经营中住宅类项目；此外，对于核心区域建设酒店、写字楼等大型公建项目都作了明确限制。禁建令的确立，让北京的商办用地供应结构发生了潜移默化的转移，未来市场的放量将集中于五环外，核心区的写字楼将成为"奢侈品"。资源型的抢购即将兴起。而在这个金九银十的黄金时间，核心区的写字楼资源抢购也成为市场的发展热点。

西二环还有写字楼！2014年年中，首建金融中心现身西二环，二环这样的核心区域仅此一席。5分钟车程可达金融街三里河。以5A级写字楼的标杆，打造北京二环甲级写字楼最后的荣耀。

首建金融中心项目地处于西二环西直门外大街140号。总建筑面积39239平米，共计11层。整体来看，是北京沿二环线唯一在售的甲级写字楼。位置靠近金融街片区，是核心区内最为紧俏的商务办公资源。

2015年年中，首建金融中心拔地而起，一座ART DECO风格的建筑将矗立与西直门外大街南侧，北京天文馆旁。与北京动物园、国家造币总公司隔路相望。上风上水，占据西城金地坐标，掌控金融财富脉搏。

立体交通网络是首建金融中心最大的优势保障。西直门外大街是连接北京二环与三环的快速交通干线。靠近项目的西直门桥是北京二环最重要的立交桥之一。距离项目100米的北京动物园总站也是北京西城最为重要的交通枢纽。五十多条公交干线环绕。地铁6轨相交。地铁4号线（动物园站）、6号线（白石桥南站）、2号线（西直门站）、13号线（西直门站）、9号线（国家图书馆站）以及规划中的地铁16号线（白石桥南站）环绕项目周边。交通极为便捷。

以精雕细琢的国际标准，向商业领袖致敬！首建金融中心采用进口原装洞石包边，以来自埃及的图腾密码黄金分割表现金融类产品的庄严气派。大面积落地玻璃幕墙的设计，让建筑在庄重之余充满了时代感。

首建金融中心入口面朝西直门外大街，建筑大堂为9.2米层高，整体采用高档石材精装而成。地上三层至六层为写字楼标准层，单层面积为2900平米，标准层3.7米层高，符合国际甲级写字楼标准。地下一层至地上二层为商业使用层，单层面积约2000平米。主要分布于西外大街与天文馆规划路侧。

楼体采用双核心筒设计，六部高速电梯，品牌采用三菱，确保高品质无忧。公共空间均采用精装修交房，名品中央空调系统，与新风系统相结合，设计有加湿、防噪音功能。楼宇内全网络覆盖，构建共融统一通讯平台。量身定制VIP一站式通讯服务，完全实现楼宇数字化生活。

首建金融中心由领先全球的物业公司-高力国际实行全方位贴身物管模式。 "度身订制"的物业管理模式，确保物业价值和使用价值完美呈现。

首建金融中心承接了金融街、中关村、三里河三区高租金，高产值的产业结构类型，同时其核心地段优势对于北京未来二环土地稀缺的背景之下愈加鲜明。其核心价值体现除了地段因素之外包括：智能化办公空间、交通便利、功能配套及物业升值潜力等因素。首建金融中心承接了道路、轨道、公共交通三维立体交通之利。同时配以国际化硬件设施标准。可以说，首建金融中心其价值潜力不仅是来自市场趋向，更多是来自其自身领袖级办公标准的宏远定位。

据悉，首建金融中心已于2014年6月29日荣耀封顶，将于2015年年中交付使用。项目为准现房发售，现阶段写字楼正接受诚意认购排号，现场有额外优惠惊喜，欢迎社会各界朋友莅临项目现场指导。首建金融中心销售热线010-85569166

央行房贷新政刚刚尘埃落定，虽然各大银行表示尚未曾收到房贷新政实施细则，但是，就是因为央行大妈一改往日的暧昧状态，明确表态房贷首套房利率七折起，各大开发商看了新闻就开始偷着乐了，偷着乐是可以的，因为央行放松贷款利率，对房地产交易确实是一大利好，但是，利好还没有落地的时候偷着乐一下是可以的，但是，如果如绿城地产那样因为一个利好去连夜偷着涨价，就有些明显的不地道，和没有读懂央行的政策精神了。

据报道绿城集团周三晚下发文件，各项目11月全面调价，集团要求趁着央行和银监会周二放松限贷的楼市利好，下月起全面提高销售价格，10月8日起全面梳理货源，对价格进行5%-10%的格上涨。看了这样的报道，我不禁呵呵了，作为房地产一线销售人员，我不知道别人怎样看待绿城趁火提价这件事情，，也不知道央行的工作人员是怎样想，我觉得这样着急就火急火燎的上赶着去涨价，明显的是对央行的新政的误读和亵渎。

央行出台房贷新政的目的，是为了进一步改进对保障房安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，这里面的目的，都是为了促进居民家庭的合理住房需求，而这种合理需求，肯定不是投资需求，更不是投机需求，也不是涨价的需求。央行出台这样的政策的背景，是因为上半年以来我国持续低迷的房地产交易现状，肯定是不愿意看到更多的房闹出现，不愿意出现更多的因为房价跌落的业主维权，更重要的是为了维持经济的增长，但是，出台这样的政策，肯定不是为了让开发商在这样一个关键和敏感的时刻涨价。

绿城地产成了第一个敢于涨价的那个吃螃蟹的人，这样的闻风涨价不管是出于政策还是成本还是炒作等其他的一万个他自找的理由，都在从另外一个方面折射出了有些开发商就是一条冻僵的蛇，他被暖醒了之后的第一件事情不是去感恩也不是出逃，而是咬死那个温暖他的人，而我们广大的购房者，不知道是不是要做那个温暖开发商这条毒蛇的农夫呢？

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限贷松绑结清贷款算首套

法制晚报讯 市场传闻已久的“房贷松绑”终于落地。昨天下午，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。记者从部分银行了解到，目前银行尚未有操作细则，预计将在十一之后执行。

新政解读：1贷款还清再贷算首套

新政：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

解读：链家地产市场研究部认为，此次调整取消“认房又认贷”标准(即是否首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套)，只要贷款结清，购买二套住房也可享受首套贷款利率优惠。这对于许多换房客户、需要购买二套房的客户以及有贷款记录的无房者，都是利好消息。比如在北京，如果客户已结清贷款，名下还有一套房，以往是按二套房对待，首付比例最少70%，新政执行后，客户只需首付30%。

2重申首套房贷款利率最低可打7折

新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

解读：链家地产市场研究部认为，虽然利率下限并未松动，但从央行积极支持居民家庭合理住房贷款需求的态度上看，未来一段时间内贷款利率优惠幅度肯定会扩大。但若考虑当前的资金成本等银行层面的现实状况，七折利率还是难以实现。

目前，北京地区部分银行给出的首套房利率最低折扣为9折。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，未来9折将是主流。

3未实施或已取消限购城市，第三套不限贷

新政：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

解读：此前，银行根据自身风险，可暂停第三套及以上住房的贷款。新政意味着，对于未限购城市的家庭，购买三套以上住房，也从“禁止贷款”走向“全面放开”。

链家地产市场研究部认为，对于取消限购的城市，第三套住房贷款的放松或许能给持续低迷的楼市带来一定程度的支持。而对于北京等一线城市，解禁第三套房的可能性很小。

北京落点“无房有贷”首套房购房者最受益

本次新政影响最大的是“无房有贷”的首套房购房者。一方面，释放部分资金不充足的改善人群，市场将出现“卖一换一”潮，还款后购房门槛明显降低，首付将由原来的6成下降为3成。

需注意的是，北京是限购城市，目前仍执行严格的限购政策。对于以家庭为单位来购房的，可以享受此次新政。但在北京已有一套房的单身人士仍无法购买二套，不能享受新政的房贷优惠。但若在北京无房，在外地有一套房，贷款结清以后，在北京购房仍可按首套计算。

记者上午从银行方面了解到，目前银行层面尚未有操作细则，预计将在十一长假之后全面执行。

算账

如果按照新政标准，对于能够享受新政的刚需人群来说，首付压力减少，不仅可享受到利率优惠，购房成本有所降低。记者以一位名下有1套房、房贷已结清、准备再购一套房的购房者计算。

分析对刚需和改善型需求利好

业内人士认为，这次政策调整的最大受惠者是“无房有贷”的首套房购房者，会促使很多因政策“误伤”的刚需购房者重回市场。“对刚需、首次改善类楼盘利好多些。”某开发商说。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，新政事实上是以房贷还清为前提解除了限贷，并且首次明确了对合理的改善型住房需求的信贷支持政策。对于目前低迷的房地产市场来说，无疑是一个重大利好，但是市场各方也不应过于乐观，其对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。

央行2014年9月30日发文放松房贷，余音未落，融创集团刚刚收购的绿城集团就在周三晚下发文件，要各项目11月全面调价，集团要求趁着央行和银监会周二放松限贷的楼市利好，下月起全面提高销售价格，10月8日起全面梳理货源，对价格进行5%-10%的价格上涨。

这下好了，房贷利率降了，房价涨上去了，算来算去，买套房子花的钱还是比利率下降之前还多，这样的黑心的开发商，真不知道有必要救吗？

东三环劲松大厦附近，最后的2000平米特价写字楼出租，两个整层，分别在三层四层，早来早得，距离劲松地铁站步行八分钟，楼下有银行，吃饭有麦当劳，川菜，眉州东坡酒楼等餐饮，超市有京客隆，银行，北京银行，建行，工行环绕周边，驱车两分钟上二环，四分钟到三环，交通站点就在楼下，整层大开间，使用率可达百分之九十以上，租两千得两千，价格4.5元/平米/日。这样便宜的写字楼，也许您打着灯笼也找不到了吧。

劲松大厦位于东三环农光里，紧邻地铁十号线劲松站， 交通方便，楼下北京银行，周边各大银行， 商场影院超市餐饮娱乐场所应有尽有，紧邻乐成国际，富力双子座，富顿中心，顺迈金钻大厦，鹏龙大厦，建外soho等成熟写字楼！商务氛围浓厚！　是办公首选，诚意来电，随时看房！

劲松大厦建成于1999年，是东三环南部配套齐全，有汉庭酒店入住，交通便利的最成熟写字楼，楼下餐饮多种选择，周边多路公交车直达楼下，为员工上班生活创造最大的便利。

9月23日，胡润研究院发布2014百富榜，阿里巴巴创始人马云及其家族以1500亿元资产首次成为中国内地首富，而大连万达集团董事长王健林以50亿元的差距屈居第二。不过，刚刚成为中国内地首富的马云，或许还没有在首富的椅子上坐习惯，就要被前首富王健林挤下去了。

9月16日晚，万达商业地产正式开启了赴港上市之旅。据悉，万达商业地产最早可于今年年底在香港挂牌上市，筹资规模有望在50亿美元至60亿美元之间。按照最低发行10%股份的比例计算，万达商业地产的市值最高将达600亿美元。虽然万达商业地产600亿美元的市值无法与阿里巴巴的逾2200亿美元的市值相媲美，但两家公司创始人持股数的巨大差距，还是令首富之争再起波澜。

据悉，马云虽然通过种种设计仍实际控制着阿里巴巴，但其只持有这家互联网巨头7.8%的股份。而根据万达商业地产的招股书显示，大连合兴投资有限公司直接持有万达集团99.76%的全部已发行股本，而王健林持有大连合兴98%的股份，剩余的2%股权由王健林独子王思聪持有。同时，王健林直接持有万达集团0.24%的股份，由此王健林家族100%控股万达集团。

至于万达集团旗下子公司万达商业地产，王健林、王健林妻子林宁及他们的独子王思聪合计的持股比例超过60%，以600亿美元的市值计算，王健林一家子的资产超过360亿美元。这也意味着，一旦万达商业地产上市成功，王健林家族将重新成为中国内地首富。

同时，随着万达商业地产的上市，公司高管们的财富也将剧增。据招股书已披露部分显示，2014年7月份，万达商业地产按照7.36元/股的发行价，向61名公司主要管理层(包括部分现有股东、董事、高级管理层成员及雇员以及大连万达集团的若干雇员)发行共计1388万股新股份，占发行后股份总数的3.58%。实际上，这也是王健林对跟随自己打拼多年手下的一种奖励。

而史玉柱、卢志强、张大中等著名企业家也出现在了万达的股东名单中。当然，IPO这种大喜事，王健林自然也不能忘了自己的好哥们——大连一方的董事长孙喜双，此君6.3%持股量是除王健林之外，万达商业地产最大的自然人股东。

此外，著名歌手汪峰的传说中的女友章子怡也借万达商业地产上市再次登上了各大媒体的头条。据悉，章子怡的母亲李涿生持有万达商业地产1800万股，约占公司总股本的0.46%。有业内人士分析，一旦万达商业地产在港上市成功，粗略估计李涿生手中的股票价值最高可超16亿元。至此，“我就是豪门”这句话或许由国际章喊出口更加合适。

央行国庆前突击松绑房贷 中高端地产商笑翻了

核心提示：已还清二套房贷的再买房视为首套，给予利率优惠几天前，开发商们还在为二套房的首付成数过高而伤透脑筋，想出各种各样的办法来解决二套房首付的融资。有些甚至考虑动用信托机构的资产证券化产品，以帮助购房者筹措首付款。

然而，今日下午(9月30日)央行[微博]最新发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好金融服务工作的通知》，让高端住宅产品的开发商少了些烦恼。按照上述政策，还清贷款后再认购房屋即算首套，而不再像以前，购买第一套房才能算首套。这意味着原本被认为二套房贷的部分住宅，之后的首付成数将大幅下降。高端住宅的购买门槛由此降低，成交量有望因此释放。

需求强劲的改善型住宅市场

尽管上海前9月的市场总体成交量很差，但改善型市场的需求从来都不弱。来自德佑地产的一份研究报告显示，今年以来，5-7万元/平方米单价级别的公寓却逆势热销。截止9月21日，今年全市单价5-7万元的商品住宅共计成交1942套，较去年同期上涨55.24%。而在10万元单价以上的住宅市场，成交量也同比增长两成左右。

对银行来说，二套房贷，由于贷款人群还款能力强，抗风险能力强，一直是银行比较看好的客户资源。此前，就曾有银行在房贷紧张的情况下，给首套房的购房者上浮贷款利率，而给二套房的买家市场基准利率。原因就在于，银行认为二套房的贷款者抗风险能力更强，是更优质的资产。在这样的背景下，央行将还清的二套房贷视为首套，并允许按照首套房贷给出优惠利率，自然对高端住宅类产品是一个重大利好。

《每日经济新闻》记者发现，朋友圈内最为兴奋的基本都是中高端住宅产品的开发商。新城地产高级副总裁欧阳捷曾经做过一个计算，即使目前的房价较2010年的房价有15%的折让，贷款买房的买家所需要承担的总购房成本仍然要比2010年高出很多，原因在于2010年时首套房的购房者可以按7折利率办贷款，而现在基本上是基准利率。以贷款周期20年计算，即使眼下的房价比2010年便宜15%，目前买房的总成本仍然要高出2010年时很多。贷款利率对购房者的买房意愿影响显而易见。

改善型住宅对开发商利润贡献高得多

不过，新的贷款政策实施后，对不同市场的影响也许会有所不同。虽然，刚需市场重新获得7折贷款利率，但是能否因此触动市场迅速成交却是未知数。目前刚需住宅供给，相对于改善型住宅更多，竞争也更为激烈一些。另一方面，金融行业人士也曾谈到过对刚需市场还款能力的担心。

最高法院的司法解释此前曾明确规定，个人的唯一一套住宅不能强制拍卖。首套房的购房者如果不能及时还贷，有可能给银行带来较大的风险。对于银行来说，这样的高风险贷款，显然是不愿意给出较低利率贷款的。相比之下，已经有一套房的改善型住宅买家在偿还能力上更强一些，也是银行眼中相对优质的客户。对开发商来说，如果房贷政策松绑，能刺激改善购房需求入市，对于改善企业的利润率将有很大好处。旭辉集团董事长林中说，目前改善型住宅的利润率，要比刚性需求高得多，增加改善型住宅的比重，将能够提升集团整体利润率。

据每日经济新闻

十一”长假前的最后一个工作日,传言数月的“北京市普通住宅标准的认定以及契税缴纳标准”终于千呼万唤始出来。今日,市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》(下称《通知》),明确自10月8日起,购房人根据新的普通住房价格标准纳税。

新标准实施后,享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

按照国务院办公厅这份《通知》的规定,界定享受税收优惠政策的普通住房,原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

据了解,此次北京调整后的区域住房平均交易价格,是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套),根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。

根据今天三部门发布的《通知》,新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起,住房交易的纳税人申报缴纳税款,符合普通住房标准的,即可享受相关的税收优惠。

北京房地产业协会秘书长陈志分析,普通住房标准调整是一项常规工作,旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房,对这类购房需求是利好消息。而且调整让政策更符合实际,能进一步减轻百姓购房的税费负担;同时,简化政策,不再区分南北环线,在单价的基础上,加上总价的参考指标,两者只要一项符合即可认定为普通住房,将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围,尽可能将政策覆盖面扩大。根据今天三部门发布的《通知》,新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起,住房交易的纳税人申报缴纳税款,符合普通住房标准的,即可享受相关的税收优惠。

以下为通知全文内容:

各有关单位:

为合理引导住房消费,根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)相关规定,结合实际,现将调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格相关事宜通知如下:

一、本市享受税收优惠政策的普通住房,原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

二、前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价,按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价,结合区域调整系数确定。全市住房平均交易 价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5,五至六环之间1.2,六环以外0.9。

三、自2014年10月8日起,住房交易纳税人申报缴纳税款,符合上述规定的,可享受相关税收优惠。

特此通知。

北京市住房和城乡建设委员会

北京市财政局

北京市地方税务局

2014年9月30日