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信贷放松对大北京楼市起到了强心剂作用。新浪乐居从固安、燕郊等多个环京区域项目处了解到，“9.30”房贷新政出台后，此前观望等待的需求出现释放，客户到访量明显增加，尤其是国庆期间以及周末，日均到访量对比新政前要增加百组。

新政刺激需求释放

孔雀城美丽园的售楼员丁峰(化名)这十几天明显感觉忙了起来。他所在的孔雀城美丽园项目位于河北廊坊固安县，和北京隔着一条永定河，距离北京天安门正南50公里。2014年，固安同样没有躲过全国楼市低迷影响，陷入了近大半年的深度观望期，直到9月30日央行放松信贷新政出台，丁峰发现看房的人又开始多了起来。

十一期间，丁峰一天最多接待近10组客户，他所在的项目有百来号售楼人员，高峰时期一天接访甚至高达600多组，数量惊人。而这些客户中，有8至9成来自于北京。

由于正在筹备即将到来的开盘，丁峰所在的团队从驻场以来就在想方设法地邀约和拓客，这也致使了孔雀城美丽园项目到访情况有显著增长，不过除此之外，丁峰说自发前往项目的客户还是比之前有了明显的回升。

“日均访客量比之前要多出100多组，很多购房人的心态在新政后发生了一定转变，之前纯观望等待的需求被释放出来了。”丁峰对新浪乐居表示。

除了丁峰所在的固安区域，和北京同样仅一河之隔的燕郊楼市也开始出现回温。新浪乐居从燕郊某个本土地产商开发大盘处了解到，十一期间，由北京前往的大批购房人挤到了项目售楼处看房，日均到访量相比之前要多出100来组，这些人主要受新出台的房贷政策影响，同时抱着抄底的心态。

该燕郊项目负责人对新浪乐居表示，环北京区域楼市，燕郊由于承接北京CBD外溢需求，固安得益于北京南城计划以及首都二机场利好，因此在出现9.30政策利好时，相对其他区域率先出现回温了现象。

固安具备升值动力

在丁峰看来，固安和燕郊相比，要更有成长潜力，和燕郊是住宅地产开发先行不同，固安的产业规划和配套建设是和住宅建设同步进行的，未来发展空间要更大一些。

近年以来，固安楼市是除燕郊之外环京周边火热的区域之一，尤其是受益于北京第二机场建设和北京南城规划辐射，固安虽为县城但房价已经比肩部分三级地市。

从地理位置上看，固安是距离北京市区最近的县城，古有“天子脚下、京南第一城”之称，是首都经济圈南部区域的核心县市，同时还是首都第二机场重点发展区域，在“大北京”战略中承担重要的角色。

由于地缘关系，固安和北京大兴房价形成共振，2014年大兴房价在2万元/平米停摆，固安楼市也开始恢复稳定。不过，仅隔一条永定河的大兴和固安，二者房价相比，固安具备有巨大的成长空间。

首都第二机场显然是其中最重要的加持条件之一。2013年，北京新机场建设指挥部发布了北京新机场建设计划，选址永定河北岸、榆垡、礼贤和廊坊广阳区之间，计划投资700多亿元人民币，新机场有望于2018年落成并投入使用。

“相比燕郊，固安因为临近大兴国际机场有着明显的产业优势，预计完工并投入使用后，其产业效应将逐步辐射到固安区域，购房需求的增加必然会拉动固安房地产市场价格的升温。”亚豪机构市场总监郭毅指出，顺义的首都国际机场就是一个鲜明的例子，在机场周边形成了以临空经济为核心的经济带，聚焦了包括物流、运输以及民航的综合服务业等，随之而来的是区域就业人口的增加以及购房需求的提升。

北京德志思国际投资顾问有限公司副总经理陈辉也指出，固安的楼市的关键有两个因素，第一个是机场及附属的物流、贸易等产业的带动因素，以及地方铁路的修建和联通也会给区域带来促进作用；第二个核心因素，是固安的五个产业核心的建设及其集聚效应，将带动相关的商业发展和房地产的持续发展。

这个“抱首都大腿”迅速增值的故事早已由燕郊讲述，在过去很长的一段时间内，燕郊凭借便捷抵达北京的优势承接了大批由北京外溢的购房需求，实现了区域价值的快速提升。而由于首都二机场的炒作题材仍未结束，因此固安后期区域仍有一定的上升空间，对固安楼市来说将产生积极的影响。

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“限购”可谓楼市调控的杀手锏，而面对2014年一路下行的楼市，全国各城市纷纷为限购政策松绑。截至目前，仅有北上广深四个一线城市及海南三亚仍在执行限购政策，而这仅有的5个城市也时常传来“松绑”传言。近日，限购政策最严厉、被业内认为最难“松绑”的北京就被传决策层正在商讨“松绑”自2010年就开始执行的限购政策，内容包括废除二手房不满五年交易需征收20%差额税，以及放宽非京籍五年纳税或社保的资格审核。

北京市住建委迅速辟谣称，北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。

对此，有业内人士认为，尽管限购松绑已经是大趋势，但由于北京的特殊性，其限购政策至少在近期是难以解禁。那么，若北京楼市松动限购，契机到底是什么？业内人士表示，取消限购，北京楼市还需要闯过房价、人口、经济压力和培育成熟市场四大关。这四大关口，也组成了北京房价不能解除限购的四大理由。

第一大理由  北京房价仍较高

2010年限购政策出台时是以抑制投机客户炒房、抑制房价过快上涨为立足点，执行4年来，高房价仍是北京楼市难以回避的事实。“北京楼市现在有些调整，问题不是限购，不是没人想买房，是房价太高，消费需求在观望。”住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，北京是一个国际大城市，楼市最大的矛盾是供需不平衡，投资客户较多，一旦放开限购，会使更多投资客户涌入，会推高房价，引发楼市混乱，所以限购目前还不能放开。

华业地产副总裁陈云峰则表示，从北京市场的情况来看，改善型、投资性住房需求都比较强劲，如果放开限购将会出现供不应求。他分析，目前北京楼市库存量9万套相比过去虽然属于较高的水平，但一旦巨大的需求解禁，依然会快速消化。“2007年还没有限购政策时，北京市场一天的销售量是500套，6个月就能够销售完9万套库存。”陈云峰认为，从目前来看，限购的主要目的还是集中在对于购买力的控制上。不过作为开发商，他也建议政府应着手逐步放松限购。

第二大理由  特大城市需引导人口合理布局

业内人士介绍，实行限购政策以来，北京楼市的购买人群从此前的京籍、非京籍对半开，改变为以北京户籍占60%-70%，剩余人群则是在北京有稳定工作、有5年以上缴税或社保记录的非京籍人群，这被认为间接有效地控制了人口规模。

“一线城市、尤其是北京，并不单单只是市场的问题。还要考虑城镇化改革的整体设计和城市规模。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，一线城市有自己的特点，考虑市场化的同时，还要考虑房地产的分类指导原则：房地产是不动产，资源不好流动，但是人口流动性大。这就造成了目前北京的人口众多，土地资源有限，供求矛盾突出，使得政府必须要对人口加以控制。

记者了解到，北京限购难松绑，还有原因在于北京拥有众多公共资源，无论在教育、医疗、还是文化上都享有其他城市难以比拟的资源优势，而目前这些公共资源相对其需求已十分紧张，因此短期内取消限购的可能性比较小。而一位长期研究国家公共政策的体制内学者透露，减少行政干预，市场化是一个发展趋势，但北京楼市的限购在特定的时期有其存在的理由，除了调控房价外，北京正在通过各种政策引导人口合理布局，这不仅有环境资源的承载力的考量，也有社会安全方面的考量。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，楼市限购主要还是控制房价，控制投机，但在国家新型城镇化的要求下，北京这种特大城市要根据人口规模的指标，也要根据城市定位调整产业结构及相应转移部分人口。

第三大理由  压力尚未从房企传到政府

利益攸关，渴求卖房的开发商自然大力呼吁放开限购，希望政策放松，能使低迷的楼市迅速回暖。亚豪集团市场总监郭毅就认为，虽有信贷松绑等政策利好，但刺激有限，只能针对那些一套房还贷已还清的人群，而这一轮需求释放完了后，楼市又将恢复平淡，她认为明年楼市需新的刺激来拉动，比如放开高端楼盘的限购，因为从控制人口的意义看，豪宅项目限购目的并不大。

郭毅表示，房企的前期成本带来的资金压力都会压在销售上，如果不放开高端市场，房企的销售力度跟不上，也会影响房企的资金回流，进而影响到政府的土地出让。

业内人士表示，政府出于经济发展的考量，也不希望房企的库存压力再加大，但至少从今年看，压力还并未从房企传递到政府，截至目前，北京市土地出让金已接近1600亿元。

“今年数据面上房价没有出现直线下降，而且影响经济最重要的一点主要在于土地财政，目前来看土地财政所受影响不大，政府也会做出一个自己的判断。”郭毅如是说。不过她同时强调，明年楼市的压力会变得更大。“由于房企在2013年大量高价拿地，2014年、2015年市场销售会面临很大的压力，届时政策如何变动还未可知。”

第四大理由  新的替代政策尚未成熟

用何种新政取代限购一直是业内焦点。陈云峰认为，“北京限购放开的条件非常简单：保障性质的商品房如果能够满足中低收入者需要的时候，基本就是放开限购的时候。”他表示，如果自住型商品房能够形成每年接近10万套的供应，便可以解决中低收入者的购房问题，从而为普通商品房的限购松绑减轻压力。

除了大力发展保障房之外，有业内人士认为，房地产税出台之时，就是北京限购退出之时。朱中一就表示，限购松绑只有在房地产税政策落地之后才有放松的余地，但是按照十八届三中全会的改革方向，就算放松，房地产市场也会以市场、经济、法律等形式来进行调控，所以完全取消限购在目前来看不太可能。

王珏林也认为，房产税在内的税收只是管理市场的手段之一，如果以为单靠一种手段就能解决问题，那则“把市场想得太简单”，限购会由一种新的、更好的管理手段来代替，但必须在楼市供需更平衡、市场更成熟平稳的条件下进行，目前还未看出这种苗头。

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截至9月底,全国城镇保障性安居工程已开工720万套,基本建成470万套,分别达到年度目标任务的103%和98%,完成投资10700亿元,已经提前3个月完成了年度任务。这是10月13日,住建部官网对外公布的关于保障房建设的最新数字。

此前的3年,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,基本建成1577万套。这意味着 “十二五”期间3600万套保障房已经完成89%。

与此同时,21世纪经济报道记者获悉,住建部已经在筹备“十三五”保障房的规划编制,相比“十二五”,“十三五”期间的保障性住房建设规划的编制有望进行结构、布局等方面的调整和完善,且更向中低收入群体倾斜。

今年进度快于去年同期

当“十二五”规划中提出五年建设3600万套保障房时,该任务能否完成,地方政府如何破解资金、土地难题,曾一度引发争议。但从目前的进展来看,这一任务完成基本没有悬念,甚至会超过该目标。为保障完成2014年保障性安居工程目标任务,住建部从今年7月起开展了覆盖全国各市县、每个项目的保障性安居工程建设巡查工作。

在9月中旬召开的“保障性安居工程巡查汇报会”上,住建部部长陈政高给地方下达“硬命令”,要确保完成全年目标任务不动摇,集中研究解决存在的问题,保开工、保建成,未开工的9月份必须全部开工。最终的数据显示,截至9月底,已开工保障性住房720万套,达到年度目标任务的103%。

相比2013年同期保障房开工数据来看,这一进度快于去年同期,总投资量也高于去年同期。2013年,全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套,基本建成470万套。截至当年9月底,开工620万套,基本建成410万套,分别达到年度目标任务的98%和87%,完成投资8200亿元。此前,住建部的统计数据显示,2011年到2013年底,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,其中,棚户区改造1084万户;基本建成1577万套。再加上2014年开工的720万套,也就是说,“十二五”期间3600万套保障房已经完成89%,且只差390万套。

而从住建部多次公开表态来看,2015年的保障房年度任务或将不低于2014年的700万套。陈政高在保障性安居工程巡查汇报会上亦要求,2015年要继续加大保障性安居工程建设力度,合理确定建设任务。工矿、林区、垦区棚户区改造要在摸清底数的基础上,打一场攻坚战。

住建部副部长陈大卫日前也公开表示,大力推进各类棚户区改造,2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上,林区、垦区棚改力争基本完成。

筹谋“十三五”保障房计划

实际上,完成3600万套建设计划也是决策层去年就传递出的信号。去年10月底,中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时指出,“十二五”规划提出,建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套,到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右,这是政府对人民作出的承诺,要全力完成。

在“十二五”3600万套保障房有望超额完成之时,住建部已经开始在筹备“十三五”住房保障计划。

10月8日,在推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议上,住房和城乡建设部副部长陈大卫表示,在解决“三个一亿人”住房问题方面,要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划。

21世纪经济报道记者了解到,各地正在为“2016-2020年”十三五期间保障性安居工程的住房规划做前期的摸底和筹备工作。

相比“十二五”,21世纪经济报道记者获悉,“十三五”期间保障性住房建设规划的编制有望进行结构、布局等方面的调整和完善,且更向中低收入群体倾斜。

10月14日,住房和城乡建设部新闻发言人倪虹透露,到2014年9月底,通过廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房等实物方式及发放廉租住房租赁补贴的方式,我国已累计解决了4000多万户城镇家庭的住房困难。

“从抽样调查情况看,城镇低保家庭中住房困难户约占低保家庭总数的四成,”倪虹表示,未来,我们将继续把解决城镇低保家庭等低收入群体的住房困难作为重点,优先保障。

以湖南省常德市石门县为例,该县在编制保障性住房“十三五”规划申报前期摸底时亦特别要求,对城镇低收入,中等偏低收入住房困难家庭,从户数人口数,住房困难家庭住房面积(人均在10㎡以下及11-15㎡的居民)及早做好摸底调查,要将新就业人员、进城务工人员符合申请公共租赁住房的户数、人数都摸底统计上报。

尽管中国央行近期放松对按揭贷款发放的条件,但标准普尔评级认为中国住宅地产销售不会立刻出现反弹。标普表示,在供过于求的市场上很多潜在购房者可能会等待房价进一步下降。但是,按揭放松可能会在未来2年内提振购房需求。

“我们认为,由于购房者预计房价将进一步下跌而继续保持观望,因此房地产业将继续下行。但长期来看,央行近期的政策是向前迈出的一大步。这将扩大符合优惠按揭贷款条件的购房者范围,并应有助于释放被压制的需求。此举也符合我们对中国政府将继续支持房地产业健康发展的观点。”标普信用分析师符蓓对本报 记者表示。中国人民银行9月底宣布首套房购房者范围包括那些已还清第一套住宅贷款且希望购买第二套住宅的购房者。据了解,首套房购房者享有首付30%和贷款利率下限为基准利率0.7倍的待遇。此前,作为二套房购房者,他们首付比例为50%或更高。

不过,标普分析师认为,按揭贷款限制的放松给予了银行更大的空间来增加按揭贷款。但目前仍不清楚它们是否有足够的动力在更低的利率水平来增加按揭贷款比例。2014年5月央行曾经鼓励商业银行增加按揭贷款发放,但这对销量影响有限。

北京公积金中心相关负责人表示，目前尚未收到公积金政策放宽通知，北京公积金贷款依然执行连续缴足12个月及以上方能贷款的政策。10月14日，北京公积金中心相关负责人表示，目前尚未收到公积金政策放宽通知，北京公积金贷款依然执行连续缴足12个月及以上方能贷款的政策。

从昨天下午开始，一则公积金贷款放宽的政策消息传出。新华社新华视点官方微博、《人民日报》官方微博等先后发布消息称，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。

北京住房公积金管理中心工作人员表示，目前还没有接到执行新政的通知，北京公积金贷款政策仍然是连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上，才可申请住房公积金个人住房贷款。“目前住房贷款中公积金贷款比例只有3到4成，大部分的还是商贷。”嘉安捷房贷专家吴昊表示，如果新政落地北京，将会对刚需人群产生一定影响，但不会太大。同时该政策实施可能会使公积金贷款比率上升。另外，新政还会鼓励部分外地在京工作人员回乡买房，从而促进三、四线城市的房产交易量上升，出现小高峰。中原地产首席分析师张大伟认为，“楼市已经酝酿第三波救市政策。”土地财政存在使得各地在楼市降温的情况下，救市政策出台愈加频繁，力度越来越大。未来各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力的政策将愈加频繁。

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