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10月17日下午，北京市成功出让两宗地块，成交总价为59.7亿元。据中原地产市场研究部统计数据显示，今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。对此，有业内人士向记者表示，随着各类救市政策的落地，部分企业可能进入土地市场期待抄底，预计第四季度将增加拿地积极性。

实际上，在10月17日北京出让的两宗地块中，房企竞争较为激烈，而且溢价率也颇高。经过全程93轮争夺，北京城建以配建11.3万平方米自住房和总价25.9亿元的条件获得一宗地块，溢价率为40%；经过20分钟19轮的竞拍，保利首开联合体最终以33.8亿元的总价拿下一宗地块，楼面价14185元/平方米，溢价率达到35.2%。

根据链家地产市场研究部统计，截至10月17日，北京市已出让各类土地126宗，规划建筑面积1489.9万平方米，较去年同期下降5.16%，土地出让金总额达到1681.9亿元，较去年同期大幅上涨40.4%。

链家地产市场研究部张旭认为，由于信贷新政的出台，给开发商带来了喘息机会，预期有所好转，拿地的信心也相对增强，预计房企第四季度仍会积极布局土地市场。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示，一线城市土地市场竞争依然激烈。据中原地产市场研究部统计数据显示：今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。

不过，张大伟认为，后续土地市场的溢价率上涨将乏力，甚至将大幅下调，流标情况也很可能继续出现。

高库存压顶北京楼市

新政之后的北京楼市开始有所起色。来自公开的报道和研究观点显示，在央行释放信贷出口之后，北京的房地产住宅市场实际成交量已然有明显好转。而为了继续释放巨量的库存压力，决策层依然在释放新的刺激政策。继金融信贷政策宽松之后，住建部、财政部、人民银行近日联合发文要求，推动住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6 个月即可申请公积金贷款。业内人士以及财经观察家们认为，这一政策利好将继续刺激北京等城市去库存，因为库存问题依然是不可回避的主要目标。

上海易居研究院的数据显示，北京在今年1月份的商品住宅库存面积为703万平方米，去化周期为7个月。但是到了9月份，整个库存量为1062万平方米，去化周期为16个月，足足增加了一倍多。“我以前说过，北京原则性的限购政策可能在三年内都不会松绑。那么政策的限制可能会持续压制房地产市场的价格与成交量。”一位不愿透露姓名的中国房地产协会副秘书长告诉《中国经营报》记者。

政策迭出北京楼市四季度将回暖

伟业我爱我家市场研究院依据住建委数据统计显示，今年十月第二周即全年第41周北京市住宅网签总量为2723套，环比增长39.8%，同比下滑 41.4%。其中，住宅新房网签量为1669套，环比增长95.2%，同比下滑28.4%；二手房网签量为1054套，环比下滑3.57%，同比下滑 54.57%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的同一天，北京市调整了普通住宅标准，在这两则利好的影响下，目前北京楼市在市场实际合同签订量方面已经出现了强势回暖势头。在此情况下，由于网签数据滞后，市场在近期的交易量变化情况难以通过网签情况进行反映。

胡景晖预计由于“9·30”房贷新政对于市场改善型需求的释放，以及北京市普通住宅标准调整对于二手房市场影响相对更大，市场改善型需求在未来一段时间或将迎来较为集中的释放，未来的几周，北京市或将迎来二手房集中网签的小高峰。

金融政策的效果尚未完全浮现，新的利好再度从高层释放。10月13日，住建部、财政部、人民银行联合发布通知，要求各地推进公积金异地互认、接续，支持异地使用公积金贷款，同时取消中间费用收费，保障职工购房。

根据北京市现行政策，使用公积金贷款主要需缴纳新房评估费、强制性机构担保费两个费用。如果使用住房公积金贷款购买二手房通常需缴纳的费用为，公积金贷款管理中心指定的评估公司收取评估费1500元，公积金管理中心收取贷款额千分之三的机构担保费，如果购房者需要代办业务，购房人还要额外缴纳 1500元的手续费。

链家、我爱我家等中介机构的经纪人就此对本报记者置评说，这些收费取消后会为购房者节约数千至上万元不等的费用。不过一些业内人士认为，公积金新政未来能够为北京楼市的成交量贡献多少政策利好尚难估算。

匿名的中国房地产协会副秘书长就此对记者评论说：“这些政策一定会给北京的房地产市场带来利好。但是政策落地还需要一段时间的观察。我预计今年四季度会出现一定程度上的回暖。”

去化周期升至16个月

尽管利好的存在确实推动了北京房地产住宅市场的成交量，但是让这个特大型城市苦恼的依然是难以消耗的库存数量。来自上海易居院的数据显示，截至 9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

以北京为首的一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月份的增幅有所扩大。这和4个一线城市积极推盘、市场成交总体偏弱的特征有关。从同比值看，已保持连续8个月的同比增幅扩大现象。其中北京9月份房地产库存同比增长了接近40%，环比8月份增长了3%。

上海易居研究院研究员严跃进对本报记者置评说：“北京在今年1月份的商品住宅库存面积为703万平方米，去化周期为7个月。但是到了9月份，整个库存量为1062万平方米，去化周期为16个月，足足增加了一倍多。”

严跃进说，北京在去年整个市场较好的情况下，库存去化速度很快，最快的时候，去化周期仅仅为6个月，这也使得北京房价上涨很厉害。“但是从今年开始，整个去化周期就增加得很明显，基本上每个月呈现攀升的态势。当然，从近几个月北京楼市以及整个政策层面看，预计北京库存压力的高峰已经过去，第四季度去库存的速度会加快。到了明年年初库存压力基本会释放完毕，意味着房价止跌反弹。”

要求匿名的A股某房地产上市公司一位副总对本报记者评论说：“尽管现在北京在政策的刺激下可能会出现成交量的回升，但是各个公司依旧面临较大的去库存压力。而在北京这种一线城市，去库存是一个缓慢的过程。市场心态和实际成交的形成会有一段时间的滞后。”

同策咨询研究总监张宏伟对本报评论说，从未来楼市趋势来看，楼市去行政化、央行出手“救市”等因素有助于“去库存”，10月后的市场去化周期将缩短，一线城市及短期市场基本面良好的城市将率先反弹。

乐观的情绪悄然在市场里面蔓延，而屹立在市场中的阻碍依旧客观存在。这个几乎被所有人都认可的观点是，作为首都的北京与其他一线城市不同，这个城市的房地产调控政策不仅“调房价”更是“调资源”“调人口”。

上述匿名中房协人士告诉记者： “去库存压力应该是一个长期存在的问题。尽管未来可能出现好转，但是从长期来看政府和企业都要做好长期应对的准备。”

晨报讯(记者 杨奕)在新一轮京津冀一体化的催化下,以及房贷新政推出,使得北京周边多个楼盘到访量成倍增长。业内专家表示,新政策对北京周边的楼市利好,且离得越近受益越大。

“燕郊的房子需要吗?40分钟到国贸,100多万就可以买别墅。如果感兴趣现在就可以看房,一会儿就发车。”上周末在国贸桥附近,路边站着数十位手拿传单的推销员,向行人推销北京周边地区的楼盘。辅路上停靠着多辆车身印有楼盘宣传图片的大巴车,车上已经坐了多位看房客。昨天下午,天津宝坻的鸿坤原乡小镇的温泉行馆,各个体验区域都聚集了排队等候体验的客人。

位于香河的鸿坤原乡溪谷销售员介绍,房贷新政出来之后,该楼盘来访量至少增加了一倍,“第一期有几栋叠拼预计11月初开盘,均价1万元左右,每套面积140平方米至160平方米不等,若支付180万元,还可以送一量奔驰。现在排卡的人数已经不少了。”北京晨报记者从田纳溪湖、力宝国际村等北京地区周边的楼盘了解到,近期咨询的顾客明显增多。

与北京相比,河北、天津等北京周边的房价低出不少,吸引着不少北京购房者的目光。中国房地产学会副会长陈国强表示,新一轮的京津冀一体化与过去相比,规格更高、力度更大,交通一体化、居住一体化的推进,使得离北京越近的地区受益越大、越明显,“年初有人看好保定,但我认为香河离北京近,机遇更多、更好。”

此外,房贷新政推出,也为市场发出了积极信号。不过,北京房地产业协会秘书长陈志表示,目前有银行首套房贷款利率打出9折优惠,市场虽然回来了,不过仍需观察。陈志表示,北京地区的限购政策,利好河北、天津的项目,建议购房者在选择楼盘时一定要搞清自己的购房意图,“现在是时机,但不建议将买房作为投资。”

据北京晨报

央行“9·30房贷新政”出台半个多月,已在各地楼市掀起不小波澜。而作为新政另一个重要武器的房贷证券化也引起了各界广泛关注。作为上世纪60年代最重要的金融创新之一,美国“两房”(房利美、房地美)贷款证券化曾大大提高市场资产流动性,但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。如今,这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。

业内人士表示,中国版“两房”开闸有利于信贷环境宽松,或将撬动10万亿元房贷资金,但同时也要吸取美国房贷证券化速度过快、规模过大等教训,严防房地产金融泡沫风险。

中国版“两房”启动,将可拓宽房贷资金来源

“9·30房贷新政”中提出,增强金融机构个人住房贷款投放能力,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS),专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

业内人士介绍,MBS最早于上世纪60年代在美国出现,是银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款发行的一种资产证券化产品。美国住房抵押贷款证券在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

“MBS的作用在于解决商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题,拓宽房贷资金来源。”重庆大学金融研究中心副主任陈晴指出。央行最新数据显示,截至2014年6月底,房地产贷款余额达16.16万亿元人民币,其中,个人购房贷款余额10.74万亿元,占比高达66.5%。“这部分庞大的沉积资产限制了银行放贷规模,增加了还贷风险,推高了房贷成本。”也就是说,一旦我国MBS启动,将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。

既可卖出“沉积资产”盘活信贷,银行为何不积极?

民生证券分析师邹恒超认为,若MBS得以推行,对购房者和投资者来说都能从中获益的。过去银行综合负债成本高,做按揭贷款意愿不足,通过发行长期限专项金融债和MBS,可增加银行按揭贷款配置动力,按揭利率也会小幅回落。对于投资者而言,其资金有了流向购房者的渠道,MBS会为不同风险偏好的投资者提供相应金融工具。业内人士介绍,我国MBS市场发展在2005年才起步,虽然目前政府再次提出鼓励发展,但由于配套制度不完善,政策真正落地尚需时日。

据悉,2005年,国家开发银行和中国建设银行曾作为试点单位,被批准分别进行信贷资产证券化(ABS)和住房抵押贷款证券化(MBS)的试点。但仅由中国建设银行分别于2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期RMBS(银行资产证券化)。

“MBS难一蹴而就,市场和技术性问题可能会制约MBS市场短期的大规模扩张。”上海浦东发展银行金融市场部宏观分析师曹阳说,MBS微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。此外,目前市场利率风险低、高收益的替代性资产较多,MBS资产可能缺乏吸引力。

专家指出,由于收益率低,市场需求不足,银行推行MBS的积极性不高。有消息称,交通银行、招商银行等正就房贷证券化展开内部调研,但尚无具体时间表。但工商银行和平安银行等向记者表示,暂时还未对MBS开展深入研究。广发银行则表示,目前并无相关想法和计划。

“虽然政策提出鼓励MBS的发展,但是当前情况下起点太低,还需要完善MBS相关政策,理顺流程,并为银行提供发展的平台,建立非银行住房抵押贷款公司等。”中投顾问高级研究员郑宇洁说。

防范风险,应该如何走、又吸取怎样的教训?

“成也萧何,败也萧何”。作为典型的房地产金融衍生品,MBS在促进美国金融市场和房地产市场迅速发展的同时,也因“两房”对不良基础资产多次打包出售,发展速度过快、规模过大,最终随着房地产市场泡沫破裂,引发了次贷危机,美国房市和金融体系由此陷入严重危机。

如今,随着中国版“两房”的启动,不少专家和市场人士也表示了担忧。我们应该如何走,又吸取怎样的教训?有分析人士指出,在当前我国整个经济杠杆较高的情况下,过快推进MBS可能会加大我国房地产金融风险。此外,MBS一旦大规模发行,房地产泡沫向金融系统传导的防火墙将被拆除。山西证券分析师张旭认为,MBS和REITs(房地产投资信托基金)为代表的房地产企业融资工具更加丰富,房地产金融行为更加市场化,风险也进一步被延后且链条延长。

郑宇洁提出,推进MBS实施,需要防范房地产金融泡沫风险,对购房者的资格审查不能松懈,银行不能仅仅看重自身利益,而不顾房地产市场整体风险,按照审慎原则,加强监督和管理。

“如果MBS仅限于在银行间市场交易的话,可能会出现银行之间达成一个相互购买对方产品的默契,以将贷款资产腾挪到表外,逃避信贷监管。”财经评论员余丰慧表示,中国在利率完全市场化之前,MBS发展的空间将是十分有限的。在我国推进MBS还需要科学的顶层设计、完全市场化的利率等。

业内人士还表示,在目前我国房地产市场正在调整的背景下,不宜过快推行MBS,这将会增加房地产金融风险,阻碍房地产市场以及经济转型升级。

信贷放松对大北京楼市起到了强心剂作用。新浪乐居从固安、燕郊等多个环京区域项目处了解到，“9.30”房贷新政出台后，此前观望等待的需求出现释放，客户到访量明显增加，尤其是国庆期间以及周末，日均到访量对比新政前要增加百组。

新政刺激需求释放

孔雀城美丽园的售楼员丁峰(化名)这十几天明显感觉忙了起来。他所在的孔雀城美丽园项目位于河北廊坊固安县，和北京隔着一条永定河，距离北京天安门正南50公里。2014年，固安同样没有躲过全国楼市低迷影响，陷入了近大半年的深度观望期，直到9月30日央行放松信贷新政出台，丁峰发现看房的人又开始多了起来。

十一期间，丁峰一天最多接待近10组客户，他所在的项目有百来号售楼人员，高峰时期一天接访甚至高达600多组，数量惊人。而这些客户中，有8至9成来自于北京。

由于正在筹备即将到来的开盘，丁峰所在的团队从驻场以来就在想方设法地邀约和拓客，这也致使了孔雀城美丽园项目到访情况有显著增长，不过除此之外，丁峰说自发前往项目的客户还是比之前有了明显的回升。

“日均访客量比之前要多出100多组，很多购房人的心态在新政后发生了一定转变，之前纯观望等待的需求被释放出来了。”丁峰对新浪乐居表示。

除了丁峰所在的固安区域，和北京同样仅一河之隔的燕郊楼市也开始出现回温。新浪乐居从燕郊某个本土地产商开发大盘处了解到，十一期间，由北京前往的大批购房人挤到了项目售楼处看房，日均到访量相比之前要多出100来组，这些人主要受新出台的房贷政策影响，同时抱着抄底的心态。

该燕郊项目负责人对新浪乐居表示，环北京区域楼市，燕郊由于承接北京CBD外溢需求，固安得益于北京南城计划以及首都二机场利好，因此在出现9.30政策利好时，相对其他区域率先出现回温了现象。

固安具备升值动力

在丁峰看来，固安和燕郊相比，要更有成长潜力，和燕郊是住宅地产开发先行不同，固安的产业规划和配套建设是和住宅建设同步进行的，未来发展空间要更大一些。

近年以来，固安楼市是除燕郊之外环京周边火热的区域之一，尤其是受益于北京第二机场建设和北京南城规划辐射，固安虽为县城但房价已经比肩部分三级地市。

从地理位置上看，固安是距离北京市区最近的县城，古有“天子脚下、京南第一城”之称，是首都经济圈南部区域的核心县市，同时还是首都第二机场重点发展区域，在“大北京”战略中承担重要的角色。

由于地缘关系，固安和北京大兴房价形成共振，2014年大兴房价在2万元/平米停摆，固安楼市也开始恢复稳定。不过，仅隔一条永定河的大兴和固安，二者房价相比，固安具备有巨大的成长空间。

首都第二机场显然是其中最重要的加持条件之一。2013年，北京新机场建设指挥部发布了北京新机场建设计划，选址永定河北岸、榆垡、礼贤和廊坊广阳区之间，计划投资700多亿元人民币，新机场有望于2018年落成并投入使用。

“相比燕郊，固安因为临近大兴国际机场有着明显的产业优势，预计完工并投入使用后，其产业效应将逐步辐射到固安区域，购房需求的增加必然会拉动固安房地产市场价格的升温。”亚豪机构市场总监郭毅指出，顺义的首都国际机场就是一个鲜明的例子，在机场周边形成了以临空经济为核心的经济带，聚焦了包括物流、运输以及民航的综合服务业等，随之而来的是区域就业人口的增加以及购房需求的提升。

北京德志思国际投资顾问有限公司副总经理陈辉也指出，固安的楼市的关键有两个因素，第一个是机场及附属的物流、贸易等产业的带动因素，以及地方铁路的修建和联通也会给区域带来促进作用；第二个核心因素，是固安的五个产业核心的建设及其集聚效应，将带动相关的商业发展和房地产的持续发展。

这个“抱首都大腿”迅速增值的故事早已由燕郊讲述，在过去很长的一段时间内，燕郊凭借便捷抵达北京的优势承接了大批由北京外溢的购房需求，实现了区域价值的快速提升。而由于首都二机场的炒作题材仍未结束，因此固安后期区域仍有一定的上升空间，对固安楼市来说将产生积极的影响。

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“限购”可谓楼市调控的杀手锏，而面对2014年一路下行的楼市，全国各城市纷纷为限购政策松绑。截至目前，仅有北上广深四个一线城市及海南三亚仍在执行限购政策，而这仅有的5个城市也时常传来“松绑”传言。近日，限购政策最严厉、被业内认为最难“松绑”的北京就被传决策层正在商讨“松绑”自2010年就开始执行的限购政策，内容包括废除二手房不满五年交易需征收20%差额税，以及放宽非京籍五年纳税或社保的资格审核。

北京市住建委迅速辟谣称，北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。

对此，有业内人士认为，尽管限购松绑已经是大趋势，但由于北京的特殊性，其限购政策至少在近期是难以解禁。那么，若北京楼市松动限购，契机到底是什么？业内人士表示，取消限购，北京楼市还需要闯过房价、人口、经济压力和培育成熟市场四大关。这四大关口，也组成了北京房价不能解除限购的四大理由。

第一大理由  北京房价仍较高

2010年限购政策出台时是以抑制投机客户炒房、抑制房价过快上涨为立足点，执行4年来，高房价仍是北京楼市难以回避的事实。“北京楼市现在有些调整，问题不是限购，不是没人想买房，是房价太高，消费需求在观望。”住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，北京是一个国际大城市，楼市最大的矛盾是供需不平衡，投资客户较多，一旦放开限购，会使更多投资客户涌入，会推高房价，引发楼市混乱，所以限购目前还不能放开。

华业地产副总裁陈云峰则表示，从北京市场的情况来看，改善型、投资性住房需求都比较强劲，如果放开限购将会出现供不应求。他分析，目前北京楼市库存量9万套相比过去虽然属于较高的水平，但一旦巨大的需求解禁，依然会快速消化。“2007年还没有限购政策时，北京市场一天的销售量是500套，6个月就能够销售完9万套库存。”陈云峰认为，从目前来看，限购的主要目的还是集中在对于购买力的控制上。不过作为开发商，他也建议政府应着手逐步放松限购。

第二大理由  特大城市需引导人口合理布局

业内人士介绍，实行限购政策以来，北京楼市的购买人群从此前的京籍、非京籍对半开，改变为以北京户籍占60%-70%，剩余人群则是在北京有稳定工作、有5年以上缴税或社保记录的非京籍人群，这被认为间接有效地控制了人口规模。

“一线城市、尤其是北京，并不单单只是市场的问题。还要考虑城镇化改革的整体设计和城市规模。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，一线城市有自己的特点，考虑市场化的同时，还要考虑房地产的分类指导原则：房地产是不动产，资源不好流动，但是人口流动性大。这就造成了目前北京的人口众多，土地资源有限，供求矛盾突出，使得政府必须要对人口加以控制。

记者了解到，北京限购难松绑，还有原因在于北京拥有众多公共资源，无论在教育、医疗、还是文化上都享有其他城市难以比拟的资源优势，而目前这些公共资源相对其需求已十分紧张，因此短期内取消限购的可能性比较小。而一位长期研究国家公共政策的体制内学者透露，减少行政干预，市场化是一个发展趋势，但北京楼市的限购在特定的时期有其存在的理由，除了调控房价外，北京正在通过各种政策引导人口合理布局，这不仅有环境资源的承载力的考量，也有社会安全方面的考量。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，楼市限购主要还是控制房价，控制投机，但在国家新型城镇化的要求下，北京这种特大城市要根据人口规模的指标，也要根据城市定位调整产业结构及相应转移部分人口。

第三大理由  压力尚未从房企传到政府

利益攸关，渴求卖房的开发商自然大力呼吁放开限购，希望政策放松，能使低迷的楼市迅速回暖。亚豪集团市场总监郭毅就认为，虽有信贷松绑等政策利好，但刺激有限，只能针对那些一套房还贷已还清的人群，而这一轮需求释放完了后，楼市又将恢复平淡，她认为明年楼市需新的刺激来拉动，比如放开高端楼盘的限购，因为从控制人口的意义看，豪宅项目限购目的并不大。

郭毅表示，房企的前期成本带来的资金压力都会压在销售上，如果不放开高端市场，房企的销售力度跟不上，也会影响房企的资金回流，进而影响到政府的土地出让。

业内人士表示，政府出于经济发展的考量，也不希望房企的库存压力再加大，但至少从今年看，压力还并未从房企传递到政府，截至目前，北京市土地出让金已接近1600亿元。

“今年数据面上房价没有出现直线下降，而且影响经济最重要的一点主要在于土地财政，目前来看土地财政所受影响不大，政府也会做出一个自己的判断。”郭毅如是说。不过她同时强调，明年楼市的压力会变得更大。“由于房企在2013年大量高价拿地，2014年、2015年市场销售会面临很大的压力，届时政策如何变动还未可知。”

第四大理由  新的替代政策尚未成熟

用何种新政取代限购一直是业内焦点。陈云峰认为，“北京限购放开的条件非常简单：保障性质的商品房如果能够满足中低收入者需要的时候，基本就是放开限购的时候。”他表示，如果自住型商品房能够形成每年接近10万套的供应，便可以解决中低收入者的购房问题，从而为普通商品房的限购松绑减轻压力。

除了大力发展保障房之外，有业内人士认为，房地产税出台之时，就是北京限购退出之时。朱中一就表示，限购松绑只有在房地产税政策落地之后才有放松的余地，但是按照十八届三中全会的改革方向，就算放松，房地产市场也会以市场、经济、法律等形式来进行调控，所以完全取消限购在目前来看不太可能。

王珏林也认为，房产税在内的税收只是管理市场的手段之一，如果以为单靠一种手段就能解决问题，那则“把市场想得太简单”，限购会由一种新的、更好的管理手段来代替，但必须在楼市供需更平衡、市场更成熟平稳的条件下进行，目前还未看出这种苗头。

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