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9月杭州楼价环比跌幅居全国之首原因是存量多泡沫大 专家:限贷放松仍不可能在短期内使市场发生逆转一份由中国指数研究院出具的调查数据显示,今年9月,北京、上海、广州等十大城市房价均环比下跌,在这十大城市之中,浙江杭州的房价环比下跌2.16%,跌幅居十大城市之首。而与这份调查数据同时浮出水面的,是央行出台新的房贷政策,“松绑”了房贷,此举是否能起到“救市”作用,第四季度,杭州的房价走向又如何?昨天,记者作了调查。

□记者 马佳丽

9月杭州楼价环比跌幅居全国之首

昨天,记者从中国指数研究院方面获悉,近日该院发布的房地产价格指数显示,北京、上海、广州等十大城市中,2014年9月十大城市住宅均价为18990元/平方米,环比下跌1.23%,为连续第5个月下跌,跌幅较上月扩大0.7个百分点。其中杭州环比下跌2.16%,跌幅居十大城市首位。杭州楼价真的降得如此“疯狂”吗?昨天下午,记者向几个降价楼盘了解情况。

杭州本地知名房企绿都旗下绿都·四季华庭项目的销售人员向记者透露,在9月份,该楼盘的均价为1.3万元/平方米,“项目是2011年拿的地,2012年10月首次开盘,目前卖的是尾盘,之前的价格为均价1.7万元/平方米。”也就是说,该楼盘降价4000元/平方米,跌幅达到了23.5%。不仅如此,记者还从侧面了解到,由于该楼盘已进入清盘阶段,甚至还推出了9800元/平方米的特价房。价格“一波三折”的还有名门世家楼盘,今年的3月至5月之间,楼盘价格还是相对比较稳定的,成交均价基本保持在3万元/平方米左右,而到了6月份,价格就开始下行,“6月份均价大约在2.4万元/平方米左右。”销售人员表示,而到9月份,均价就不足2万元/平方米了。按此计算,从开始到目前,该楼盘的价格跌幅在30%左右。

其实,楼盘降价甩卖,在杭州已并不是个别现象,有些区块体现出来的则是集体降价。今年9月,在杭州萧山区,多个新建住宅项目下降幅度超过30%,甚至出现月度成交均价直降5000元/平方米的现象。

银行提供7折优惠利率的意愿不强

9月30日,央行、银监会发布通知,对中国房贷政策作出调整,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策,首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。新的房贷政策,引起了市场的高度关注,因为这是房价是否能止跌的关键因素。国庆小长假过后,杭州的各大银行都对新政作出了反应,记者也打听了多家银行的情况。中国银行、杭州银行方面表示,已口头通知开发商相关的执行细则,认贷不认房。工商银行、兴业银行、交通银行表示,细则未出,认贷不认房。农业银行则说,还在等待总行细则,建设银行总行、民生银行总行已下发指导意见,认贷不认房。

不过,对于央行所指出的首套房贷利率下限为基准利率的7折,大多银行都达不到这个标准,记者从采访中获悉,杭州的大部分银行首套房贷的首付在3成,而利率却为基准的95折。只有民生银行,首套利率下限已调整为基准的7折。

对此,业内人士表示,就目前而言,银行3个月以上理财产品收益率均在5%以上,因此,银行主动提供7折优惠利率的意愿应该不强,特别是股份制商业银行,积极性可能会更低,“比如兴业银行,之前住房信贷规模就已经比较高,所以对新政应该也不会太积极。”

存量多泡沫大,使得杭州降价最多

为什么杭州会是全国楼价跌幅之最?浙江大学房地产研究中心教授贾生华表示,大致主要有以下几点原因。第一个就是杭州的存量房太多,在供求关系中,供方明显大于求方,这样一来,开发商若不降价销售,老百姓不买账,开发商手中积压的房子会越来越多。

贾生华说,近几年来,由于国内外经济大环境的影响,而浙江又以民营企业为主,经济下滑的相对比较多,“在杭州买房的基本都是浙江省内人士,手头钱少了,买房的需求自然而然就少了,这也是不可避免的原因。”根据行政级别来说,杭州属于二线城市,“不过,近十年来,杭州的房价一度接近或到达了一线城市的水平,在这其中,不乏有投资投机商人炒房的因素存在,这也就是通常所说的房产泡沫。”贾生华说,一旦泡沫戳破,房价降得多也就不足为奇了。

而对于杭州房价第四季度的走向,贾生华并不看好。贾生华直言,限贷放松对于房地产来说,确实是一个利好的消息,在某种程度上,是一定会刺激需求的,但是,杭州的库存压力重,是一个不争的事实,房价的涨还是跌要看供求关系,此次限贷放松仍不可能在短期内使市场发生逆转。

继建行10月9日晚正式出台房贷细则，成首家发文的商业银行后，10日晚中行也响应央行号召下发细则，两家银行对于新政规定基本相同。相比深圳等城市的建行或中行明确表示未来一至两周内落实“认贷不认房”“首套房贷利率优惠低至7折”等细则，网易房产记者调查发现，北京地区的建行、中行何时贯彻执行优惠办法尚未确定。

一个值得关注的细节是，上述两家银行细则已出，在京却暂未落地，浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行及汇丰银行虽未发文，却早已按新标准执行贷款优惠。其中，浦发银行、北京银行首套房利率最低折扣达到95折，邮政储蓄银行及汇丰银行最低达到9折。这四家银行信贷政策在新政前后利率并无变化，也就是说，新政之前，前述银行已有首套房贷利率优惠。

不能忽视的是，尽管建行、中行仅仅摆出了松绑姿态，现阶段无实质性动作，但低迷市场却因此受到了激活。记者走访楼市发现，自央行、建行、中行先后喊话后，北京各售楼处明显恢复人气。而开发商在坚守前期低价基础上进一步加大了优惠力度，走量意愿十分明显。其中，诸多房企实施包括分期首付在内的多重策略，意图在稳住购房人的基础上延缓签约时间，为其享受到多家银行将要执行的信贷优惠留出时间。

据网易房产

直言看房人激增、自晒十一销售额，抛出涨价烟雾弹……9月30日央行房贷新政面世后，中介和房企正导演着楼市大转折的剧情，并把当下塑造成抄底的最后时机。但深陷观望的购房者，真得会“感冒”，甚至大举买房吗?

用大数据视角找答案，结果不如想象中美。以百度海量网民行为数据为基础的数据分享平台百度指数显示，在10月1-7日搜索“楼市+房价”两关键词的整体搜索指数(以网民在搜索量为数据基础，进行关键词搜索热度分析，统计的关键词在百度网页搜索中搜索频次的加权和)为7417，环比上周涨19%。放在全年看黄金周该指数表现则属中游，与2月第四周1.54万的关注高峰比不足后者一半。楼市成交甚至关注量的“解冻”，似乎尚未真正到来。

当下非楼市关注度最高峰

此次房贷新政最受关注的一点，是认贷不认房。当然，从房地产从业者角度，他们更愿意也正悄然做的，是从新政身上解读一种讯号：虽然绝大多数商业银行尚未出措施执行央行精神，但楼市火热的日子已触手可及。对新政本身的关注量确已产生变化。借助百度指数平台，搜索关键词“首套房贷款政策”，国庆长假7天整体搜索指数528，同比上涨184%，环比上涨29%，相关关键词“房贷新政策”、“房贷新政”、“最新房贷政策”分别有831%、782%、421%的检索环比增长。

上述量变背后，又有多少人对买房是关注的，我们试着接近那些在百度上搜过两个关键词“楼市”和“房价”的人。百度指数显示，国庆长假一周内两词整体搜索指数系7417，同比上涨76%，环比增19%。关键词“抄底”，同比增长20%，环比增长仅3%。显然，政策出台后，对楼市关注热度的刺激，还是有的。

作为房地产从业人员的你，如果此时开始幻想当下已成为楼市关注最高峰，恐怕就大错特错了。实际从全年来看，网民对“楼市”“房价”的关注度自今年2月13日开始攀升，2月25日达到峰值，当周整体搜索指数平均值为15459，彼时王石“非常不妙”的楼市观点，和任志强对乐观派开发商“很危险”警告、杭州崩盘论正大行其道，“楼市崩盘”和“楼市拐点”关键词亦同样出现搜索高峰，“杭州房价”峰值趋势尤为明显。显然，与这些搜索高峰相比，黄金周的网民关键词搜索热度仍有差距。

百度指数数据来源有PC端和移动端，PC端数据更早且梳理中有有趣发现：盘点2006-2014年，出现过4次大幅度“楼市”“房价”关键词的关注高峰，分别在2007年12月、2010年4月、2011年10月以及今年2月。网民对楼市和房价的搜索高峰，和其对房地产的关注度对应，但这项指标却很难和真正的楼市底部达到一致。推演上述四个时间点当时所处楼市，多是房价较高水平且受经济、政策影响初现房价下调的大环境，而像2008年、2012年初阶段性楼市触底阶段却鲜见搜索高峰，这也验证了买涨不买跌，抄底只属于极少数人的道理。

天津关心北京 北京关心杭州

9-10月份，是房地产行政调控退场的关键节点，维持限购的城市仅剩北上广深三亚五城，央行“认贷不认房”新政也在这一时期出台。从百度指数上“限购”、“房贷”、“房价”三个关键词搜索热度的变化，亦可察觉网民关注点的悄然变化。

从 9月9日至10月8日，关键词“房价”的整体搜索指数为4912，环比上涨20%;关键词“房贷”，搜索指数2580，环比涨43%，关键词“限购”搜索指数681，环比涨7%。在绝大多数城市解禁限购无悬念的背景下，“限购”较“房贷”的搜索热度已出现明显差距，这一差距在未来仍有扩大的可能。

除了关心房价和调控政策，那些偷偷在网上关注楼市的网民，还有哪些群体特征?有了大数据的支持，可获悉他们的城市位置、兴趣爱好和年龄范围等共性特征，勾勒出群体画像。在今年以来，对“楼市”“房价”“抄底”三个关键词进行检索的人群中，超过8成为男性网友，影视Fans，体育爱好者的特征较为明显。

在国庆假期PC端检索“楼市”“房价”关键词的群体中，北京网民在单城市占总检索量的比例上居第一。二到十名城市为上海、天津、广州、苏州、深圳、杭州、西安、武汉、成都。两关键词1到10月检索量的城市排名中，上述一线城市全出镜，二线城市中天津、苏州、杭州亦露面，排名依次为北京、上海、天津、深圳、广州、苏州、南京、杭州、郑州、济南。

除了北京网民之外，谁还一直默默关心着首都房价?百度指数显示，今年以来对关键词“北京房价”检索过的网友地域分布除北京外，天津占第一，上海、河北廊坊、郑州则紧随其后。同样的推论，杭州之外哪个城市网民关心“杭州房价”?指数显示，第一至第四分别为北京、上海、温州、南京。而搜索关键词“三亚房价”的网民在全国的地域分布，第一仍是北京，其后依次为上海、海口、天津、哈尔滨。

整体来看，不同级别城市在2013-2014年度对关键词“楼市”的关注度趋势亦明显分化，这和城市人口数量直接相关：三四线城市数量最多整体关注度最高，占 70%，二线城市占19%一线城市占11%;城市平均关注度结果截然相反，一线城市平均关注度最高占57%;二线城市占33%，三四线城市仅10%。

当然，大数据仅是一种工具，对房企而言更适用于摸底市场。但知己知彼百战不殆的道理总是没错的，那些臆想着购房观望心态终点到来抓紧涨价的房企，亦不妨多借助几种工具好好给市场摸个底，了解清楚关心自家项目所在城市房价的人群在哪里，在同一级别“楼市”关键词关注火热的城市里自家有没有布局项目，或许会避免借着新政涨价后无人问津的尴尬局面，又能在拿地时多个购房能力的参考指标。

日，淘宝房产携手余额宝，联合万科、复地、富力和大华等20余家品牌开发商，推出余额宝认购房产的新模式。据了解，和传统买房流程不同，通过余额宝认购，消费者可线上下单，线下选购，以实际成交为准，未购买者订金全额退款。不仅如此，余额宝中的冻结资金相当于将“活期存款”转为“定期存款”，选房的同时赚收益。

目前，首批8个城市的部分楼盘目前可进行线上认购，包括广州、深圳、杭州、长沙、昆明等。淘宝方面表示，成都是接下来计划推出线上认购的城市，目前正在和成都部分楼盘洽谈。按照目前购房时的普遍体验，消费者线下购房时认购金额不等，认购后将有一定的锁筹期限，可能需持续两三个月。若因故不愿购买房产，在此期间基本都无法退款，更得不到任何利息，预付订金必须等到楼盘开盘后才能确定是否退款。

据了解，通过该线上认购模式，买房者可以自由付款退款，认购期无论长短都有余额宝对应的收益，更重要的是资金一直处于自己可以监管的状态。淘宝房产的项目经理介绍，通过余额宝订房能享受产品所带来的收益，无论消费者最后是否购买房产，该笔资金产生的理财收益都全部归买家所有；遇到需要退订时，还可直接在线上申请，选择退款后，24小时内完成系统自动退款。

从开发商的角度而言，互联网卖房也并不是一味被要求迎合市场。事实上，线下房地产商借助淘宝第三方平台大数据的优势，能做到更精准地实行线上定投。相关数据显示，仅淘宝和万科的单项措施，消费者的购房成本就要比在线下直接购房降低5%~10%。另外，推行线上认购的门槛降低后，客源方面也能获得更多有意向的用户进行在线预约看房和购房。

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昨日世界五大行之一DTZ戴德梁行发布报告，今年第三季度，北京(楼盘)甲级写字楼平均空置率环比下降0.14个百分点，已降至3.5%。

本季度新入市项目较好的预租状况，将甲级写字楼市场的净吸纳量拉升至94245平方米，环比显著上涨79.55%。本年前三个季度累计吸纳量达146736平方米，与去年同期相比下降6.34%。在刚刚过去的第三季度中，中关村(000931,股吧)商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广场PICC人寿保险大厦两个项目入市，为北京甲级写字楼市场带来89700平方米的新增供应，使得全市甲级写字楼存量达到5729366平方米。由于新入市项目体量较小，且预租状况表现良好，同期，存量项目可租赁空间持续被市场消化，第三季度甲级写字楼平均空置率环比下降0.14个百分点，已降至3.5%。从客户需求方面来看，内资企业在北京写字楼租赁市场中依旧扮演着更为重要的作用，前三季度中，北京甲级写字楼市场约68.1%的租赁活动由内资企业完成。

分商圈来看，由于CBD商圈在过去两年间鲜有项目入市，可租赁面积持续紧张，本季度部分项目成交租金有所上涨，使得该商圈平均租金环比上涨2.25%，达每月每平方米393.3元(64美元)，与去年同期相比涨幅为3.18%。而在过去三个月中，受CBD商圈租金上涨的拉动，北京甲级写字楼整体市场的平均租金环比上涨1.94%，至每月每平方米387.62元(63.03美元)，同比上涨幅度为2.89%。

据DTZ官网

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