北京写字楼
中国电子大厦
中国电子大厦，中关村核心区高档写字楼出租，中国电子大厦有投资方中国机械装备集团打造，中国机械装备（集团）公司[简称国机集团]成立于1997年1月，是经国务院批准，在原机械工业部所属部分企事业单位的基础上组建的、集科工贸金于一体的大型国有企业。国机集团归属国务院国有资产监督管理委员会直接管理。公司注册资金20.5亿元，职工3.3万人。 国机集团总部设有11个职能部门，下属54家全资及控股子公司，其中：工贸公司23家，科研院所20家，勘察设计企业5家，生产企业2家，施工企业和财务公司各1家。截止2004年7月，国机集团总资产达316亿元，净资产58亿元。 国机集团的业务领域涉及：国内外大型工程总承包、国际经济技术合作和机电产品进出口；高新技术和重大装备的开发研制，科技成果产业化以及机电产品的研制、生产和销售服务；国内外建设工程的可行性研究、技术咨询、勘察设计、工程监理及项目管理；汽车服务贸易等。
中关村广场是中关村的心脏，中国电子大厦地处中关村广场的心脏。 中国电子大厦（CHINA ELECTRONICS PLAZA，简称 CEC大厦）为国际级的高档商务写字楼，位于北京市海淀区中关村广场丹棱街3号。建筑设计委托美国NBBJ建筑事务所完成，是NBBJ继著名的北京CBD规划方案之后在国内的又一杰作。 中国电子大厦（CEC）在立项伊始，就遵循“重塑物业价值，打造顶级品质”的原则，是为电子、信息行业打造的国内第一座顶级国际化智能写字楼。从建筑设计、软硬件配置到公共设施配套，均采用国际一流标准和产品，拥有世界上最先进、功能最完善的智能空调系统，国内第一座达到国际保险公司承保要求的商务楼宇。该项目创造了六个NO。1 ，被誉为“国家级商务，世界级引擎” 北京市2005年度写字楼界顶级作品 中关村唯一“国”字头命名的商务写字楼 中关村体量最大的国际化商用甲级写字楼 世界上最大和最先进的空调风机盘管联网控制系统 世界一流“迅达”电梯，配备总裁专属电梯 纵深70余米,挑高13米的北京最恢弘大气。兵家必争之地，实力企业的不二选择。
平安国际金融中心，846平米东南朝向好房出租
平安国际金融中心，燕莎绝版地段，846平米东南朝向绝佳写字楼出租，平安国际金融中心占地24195㎡，总建筑面积219351平方米，地上176860平方米，地下约42491平方米，建筑高度147.5米，为燕莎商圈最高建筑。
平安国际金融中心由两栋国际甲级写字楼、时尚商业中心及一座威斯汀酒店组成。东区临三环路一侧为67600平方米的超五星级酒店，西侧为89000平方米的5A级写字楼，另有近30819平方米的国际知名品牌专卖店的商业面积。地下车库设800个车位。 优越的地理位置 位居东三环燕莎桥西北角，占据燕莎商圈核心位置，距使馆区举步之遥，与CBD商圈咫尺相望： 东临东三环主干道，时刻提供快速出行； 地下一层直通地铁10号线亮马桥站，随时成就高效交通； 机场高速近在咫尺，瞬间与世界互联。 数十条公交线路通达全城，带来更多出行选择。
平安国际金融中心分为A、B座两栋写字楼，整层逾4300平方米（其中A座约为2500平方米，B座约为1800平方米），创造最具效率平面空间。
A座写字楼奇数层特设跃层格局，分割随心、组合自由，满足现代精英的个性化办公需求，展示高资质客户的国际化商务形象；其2.9米单层净高，畅享清新空气，激发灵感尽情释放；12米的柱距确保空间更通透，阳光更自由；8.6米挑空荣耀大堂，恭迎成功人士，定夺睿智决策；15部原装进口日立高速电梯，片刻之间与成功速接。
河南土地新政出台：农民承包地将发“地契”
今年起，河南省将在河南省开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作。近日，河南省政府办公厅发布《关于开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作的意见》(以下简称《意见》)，严禁借机违法调整和收回农户承包地。
如何实现“以承包经营权入股发展农业产业化经营”，一个现实路径就是农村产权制度改革，其基础则是确权登记颁证。十八届三中全会要求，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。
我省此次下达《意见》称，按照“先试点探索路子、后全面推开”的总体思路，从2014年开始，在全省开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作。
其中，济源市和通许县、永城市、民权县、信阳市平桥区要在认真总结前期试点工作经验的基础上，力争2年内完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作任务。
全省其他县(市)2014年分别选择1~3个村开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作，年内完成试点工作任务。
《意见》明确要求，在保持现有农村土地承包关系稳定的前提下，开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作，以已经签订的土地承包合同和已经颁发的土地承包经营权证书为基础，坚持“三不变、一严禁”。
即原土地承包关系不变，承包户承包地块、面积相对不变，二轮土地承包合同的起止年限不变，严禁借机违法调整和收回农户承包地。
对当年为保障农户承包利益，将该集体经济组织全部或部分耕地按照标准等级计量，等级高的土地以少顶多，等级低的土地以多顶少，造成实际耕种面积与账证面积不符的，要按照实际耕种面积登记，但要注明实际折算面积，并取得承包户的认可。
北京楼市小幅复苏，金九银十同比逊色
中秋小长假是传统楼市销售旺季“金九银十”的第一个假期，北京市住建委网站公开信息显示，2天假期，住宅网签量合计394套，同比回落41.97%，却比“五一”假期有所增长。业内人士分析认为，北京楼市成交量正从谷底缓慢攀升。
中秋节假期前两日的成交量尽管同比表现冷淡，但与今年端午、五一、清明三个假期的前两日相比，均有明显增加。其中，比端午节成交小幅增长15.54%，比“五一”增长两倍，比清明节增长一倍多。
进入9月以来，北京楼盘开盘项目并不多，入市项目主要集中在北京的东五环，位于东坝的首开香溪郡、位于来广营的臻园,去库存化速度均在80%以上。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，尽管北京楼市整体依旧处于低迷状态，但相比于今年上半年浓重的观望情绪，市场需求正在结束观望，部分消费者开始购房，楼市成交量正在从谷底缓慢上升。
中原地产首席分析师张大伟也持同样的观点，他分析认为，目前全国已有38个城市松绑限购，信贷方面也有所放松，一些城市还出现以价换量项目，这些因素影响了北京等一线城市楼市购房者心理，吸引部分消费者开始入市购房。
从全国来看，今年8月以来，北京、天津、深圳、南京、杭州、宁波、青岛等城市，新房成交量环比增幅超过20%；而环比降幅超过20%的城市有福州、石家庄、济南、大连、扬州等城市。
胡景晖认为，9月楼市成交量逐步复苏将可以预期。今年的“金九银十”相比往年来说，尽管可能成色大减，但成交量已经走出5、6月份的谷底，攀升至今年较高水平将在预料之中。
房产中介讨薪潮加剧，房地产违约风险加大
据新华网深圳9月9日电（记者冯璐 赵瑞希）今年以来，深圳多家房产中介公司“一把手”公开通过媒体“喊话”，督促开发商尽快支付代理中介费，甚至出现了300多名中介公司销售代理人员围堵开发商讨要佣金的场面，给陷入“冰点”的房地产市场增添了几分火药味。
业内人士认为，“开发商拖欠中介佣金”现象的加剧缘于当前楼市成交低迷导致房企资金链趋紧，地产违约风险上升。受益于三季度以来楼市调控政策陆续放松，房企需积极跑量。
中介“讨薪”愈演愈烈
今年7月底，深圳家家顺房地产交易有限公司300多名中介销售代理人员到位于深圳宝安区世纪大厦的龙光大厦总部讨要被拖欠佣金。家家顺方面称，其代理的龙光地产项目销售已近尾声，但龙光地产方面“故意”拖欠550万元佣金。龙光地产方面则回应，“暂停支付”源于家家顺部分销售代理人员违规、违法操作骗取佣金。后双方协商达成和解协议。
实际上，在此轮楼市下行行情下，开发商拖欠佣金已是“常事”。记者从多家中介公司了解到，此轮开发商拖欠佣金问题较以往楼市低迷年份更加严重。
今年6月，中原地产华南区总经理李耀智在媒体沟通会上公开声讨开发商拖欠佣金现象。李耀智称，开发商拖欠中原集团的代理佣金总额接近30亿港元，“虽然2008年和2011年开发商也拖欠过佣金，但规模没有现在大”。
李耀智说，房企如果资金链紧绷，就会从合作伙伴中缩紧放款资金，一环扣一环，施工单位、广告公司、代理商等上下游都面临着被欠钱的问题。
市场低迷回款困难
受访专家认为，在当前房地产整体下行的背景下，成交不畅导致房企回款慢，资金链紧张是造成佣金拖欠的最主要原因。“开发商往往会以银行没有发放个人房贷或者财务原因为由拖欠佣金。”
当前，楼市成交持续低迷。以深圳为例，从2014年1月至8月，深圳新建商品住房成交套数和面积分别约为2万套和193万平方米，与去年同期相比分别下降37％和36％。同时，深圳8月的成交套数和面积分别下降26．92％、21．75％。
从全国范围来看，成交量也不容乐观。据申银万国9月发布的最新研报，机构跟踪的48个大城市年初至今的一手房成交套数累计同比下降13．2％，18个大城市二手房成交套数同比下降37．7％。
成交下跌，使得众多开发商上半年销售目标完成率未能超过50％，从而导致存货继续攀升，库存去化周期进一步延长。
出货受阻促使开发商资金趋紧。国家统计局的数据显示，1至7月，房地产开发企业本年资金来源达68987亿元，同比仅增长3．2％，而去年同期增速为31．5％。
地产违约风险上升
房地产行业是资金密集型行业，房企当前面临的资金链压力与楼市走向密切相关。
根据上市房企中报，2014年中期上市房地产开发企业整体资产负债率为75．89％，较去年同期上升1．22个百分点，负债水平继续小幅提升。行业整体负债占归属母公司股东权益达3．87倍。这均显示行业仍处于加大借贷，提升杠杆的状态。
国际物业顾问世邦魏理仕6月13日也在研究报告中发出警告称，在影子银行持续调控的背景下，不少房地产企业均通过预售来作为主要的集资兑付手段，而目前楼市成交急速下行，中国地产界可能出现更多的违约个案。
平安证券研报显示，2014年上半年末，A股地产企业在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为84％，较一季度末下降5个百分点，仅高于2008年金融危机时资金最紧张的时刻，反映出在销售放缓及信贷收紧的情况下，开发商资金压力日益增加。
世联行方面分析认为，三季度以来政策放松的速度和力度高于预期，地方政府取消限购和采取财政贴息等刺激楼市需求的手段得到中央的默许，预计未来政策将朝更加市场化的方向发展。但因银行“惜贷”情绪严重，且购房者上门指数仍处于低位，因此成交回升的度有限，房企仍需积极跑量。
媒体称楼市金九银十或落空，房企不必寄希望
9月已至，房地产有望迎来以往的“金九银十”吗？答案基本是否定的，因为这次调整真的不一样。
我们先来回顾下房地产市场的本次调整，虽然从数据上看是从5月才开始房价出现环比下跌，但从趋势上看，年初的同比数据拐头向下态势已是明显，至于实际市场中，2月下旬杭州拉开了调整的序幕。
官方的8月楼市数据尚未公布，但从7月数据来看，70个大中城市中，房价环比下跌已达64个(比6月增加9个)，持平4个，上涨2个，一线城市均下跌，帝都北京也扛不住了，这说明房价下跌正成为全国性的现象，而且一线城市也无法幸免。
从全国整体数据看，2014年以来销售一路向下，7月全国商品住宅销售面积同比下滑7.6%，销售额同比下滑10.5%，量价齐跌，而且价跌尤甚。
虽然这几个月，大部分限购的城市都陆续松绑，但大部分是昙花一现。第三方机构的一些数据可作参考，戴德梁行监测数据显示，1月至7月，一线城市的商品住宅销量同比跌幅为24.1%。
我们再取个案看看，同策咨询监测显示，1~8月上海商品住宅累计成交面积约541.68万平方米，同比跌幅达29.67%，商品住宅销售价格26328元/平方米，同比上涨11.18%。
好了，蔓延至全国的房价调整，乃至一线城市也无法幸免的情形，充分说明了，这次真的不一样，和2008年、2011年的两轮调整并不一样。一个突出的因素就是高库存的存在，所以也难怪新任住建部长上任没几日就喊出“千方百计去库存”的口号。
数据显示，截至7月，全国待售商品住宅面积3.65亿平方米，创下历史新高。即便按照2013年11.57亿平方米的销量，这部分待售也得消化4个月，何况这仅仅是待售，只是库存的一方面。
克而瑞数据显示，截至8月底，北上广深库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米，同比分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月。
而在高库存以及2013年天量的销售面积的透支之下，以及买房者买涨不买跌的心理之下，“金九银十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供应量较 7月上涨6.3%，但成交量只有 65.38万平方米，反而出现了下滑，地产商冲着“金九银十”，但结果却是尴尬的。而笔者最新收到的监测数据显示，9月起数家上海楼盘优惠力度空前。
目前限购已名存实亡，但笔者前期用3张图就说明限购解除效应没那么厉害，至于房贷放开，虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠，但大多数商业银行并未跟进。本周曾传出招行房贷优惠的消息，但很快就被辟谣了。市场期待之心可以有，但现实就是这般残酷，尤其是在今年银行不良贷款余额猛增的前提下。
地产商的资金紧张已是确定无疑，今年1～8月，地产商海外举债规模逼近600亿美元。近日饭桌上有一信托公司朋友说到，现在只给百强地产商做项目，而且最低成本8.5%，而一般的百强地产商至少在12%以上。
笔者前期在《房价还有多少下跌空间？》中提到，单从利润率角度而言，地产商在保持盈亏平衡前提下，平均降价15%~30%还是能勉强挺过去的。所以，鉴于本轮房价调整以来的量价齐跌，地产商要想“金九银十”不至于成为废铜烂铁，在价格方面无疑要拿出相当的诚意。
但即便是这样，后市依然不会太乐观，笔者在即将出版的专著《房市大衰退》中，从供需大剪刀、价格与周期以及泡沫角度，在中国过往33年的房地产市场运行轨迹上进行了一个推演，推演的结论是本轮调整远不同于前两次，也并非一两年之内就可以结束。
北京房贷优惠只是噱头，加快批贷速度并非降低利率
此前网传的上海某银行放松首套房贷业务余波未平，“北京地区银行房贷利率再现9折”的消息进一步引发人们对一线城市房贷松绑的猜测。北京地区首套房贷业务是否真如传闻所言出现“松动”？银行的认贷标准有无变化？近日，《经济日报》记者走访了北京多家银行及房地产中介机构发现，大部分银行首套房贷利率仍保持基准或上浮，放款速度确实有所加快，但认贷标准未变，所谓松动只是一个噱头。
实际上，北京房贷松绑的消息源于不久前中信银行与链家地产签署的一份合作协议。根据协议，链家客户将有望从中信银行获得二手房融资专项信贷额度保障及首套房房贷利率优惠。“办理9折房贷业务具体要和链家对接，先经过链家的签约中心，再汇总到银行，究竟如何优惠，要看个人信用资质，不能一概而论。”中信银行北京珠市口支行客户经理告诉记者。
记者走访时发现，针对首套房贷款，农行、招商银行执行浮动利率，根据不同客户采取不同利率，资质好的可以拿到9.5折；中行、建行、工行均实行基准利率；兴业银行上浮30%；华夏银行、广发银行上浮10%；光大银行上浮5%；民生银行重启房贷业务，目前实行基准利率。
“银行之间存在竞争，如果哪家银行利率上浮较高，基本上相当于不做这块业务了。”中原地产首席分析师张大伟说。
中信银行相关负责人表示，此次推出9折优惠，既是出于同业竞争的考虑，也希望为发展消费金融、实现零售业务转型和拓展市场份额提供着力点。
多重因素影响着银行做个人按揭业务的意愿。一家国有银行信贷部人士表示，“相对于对公业务，个人按揭业务不怎么赚钱。再加上对今年的流动性预判偏紧，从年初到6月份，很多银行上浮了首套房利率。”
虽然资金价格仍然较高，但由于受经济下行压力增大的影响，企业贷款意愿下降，银行信贷规模与额度均有所宽裕。“再加上按揭贷款总体来说比较安全，信贷额度占用少，未来更容易实施证券化，在这种情况下，重启个人按揭业务也在情理之中。”某股份制银行个金部人士表示。
“所谓‘首套房贷放松’，其实就是指审批速度加快，并不是利率下调。”张大伟说。
除了放款速度和贷款利率，判断房贷松紧的另一个指标是银行的“认贷标准”。记者走访发现，目前北京地区银行的认贷标准未变。“目前北京银行业在首套房、二套房认贷标准上都是按照央行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》执行的。”浦发银行北京市阜成支行杨经理告诉记者，就是“又认房又认贷”，即使还清房贷，再买房仍做第二套处理。
“利率价格是反映市场供需关系的重要信号，部分银行房贷利率下调，和贷款人持续观望、需求下降有关。”链家地产平原里店置业顾问表示。
北京市住建委数据显示，目前北京二手房成交量有回暖趋势。8月上半月，北京市住宅网签量为8246套，与7月下半月（8435套）基本持平，比7月上半月增长了41.6%，比去年同期回落16%。“但是，成交量回暖趋势不明朗，年底的走势也很难预判，具体情况还是要看信贷政策。”该置业顾问表示。
“央行今年5月曾要求商业银行保证对首套房贷款的支持力度，但此后监管层又多次提醒商业银行防范房地产市场风险，现在谈房贷松绑为时尚早。”业内人士表示。
外媒：郑州有中国最大的鬼城
这是我第一次去郑州。去之前的诸多想法之一，是想知道郑州到底有没有一个“鬼城”。
“鬼城”，读书时这个词对应四川丰都。最近几年，这个词对应的是我国城市化过程中的变异现象，一些城市新区空置率过高，入住率低，夜晚漆黑一片，谓之“鬼城”。前几年，听得最多的“鬼城”是内蒙古自治区鄂尔多斯市的康巴什区，旧城区豪车遍地与新城区街道空无一人的照片对比，在网络上震撼人心。
然而，据说河南省郑州市的郑东新区，是中国最大的“鬼城”。这是出口转内销的新闻，近年从海外媒体流传到国内。
从我偏好数据的角度，外界认为这是个“鬼城”并非空穴来风；郑东新区区域管理面积260平方公里，规划控制面积370平方公里，而郑州全部6个市辖区加起来的建成区面积为373平方公里，也就是说一个新区，抵得上所有原城区的总和。从官方数据看，2013年底郑东新区人口103万，郑州市为919万，显然郑东新区的人口密度比原先的主城区要低很多。若以人口密度的表面数字看，“鬼城”之说似乎可以佐证卫星图片。但另一方面，作为新区，这么大面积如果有大片没有开发的、低人口密度的区域，这个就不能算“鬼城”，只有建起了大片房屋却没人入住，才能算“鬼城”。
按入住率的标准，郑东新区CBD（中央商务区）不能算“鬼城”。郑州之行，入住正好在郑东新区CBD，这被认为是郑州的新中心，一个圆环形式的3平方公里左右的高档商务区，汇集了郑州新地标，配有郑州国际会议展览中心、河南省艺术中心等文化机构，栋栋高楼上打出各个金融机构省级总部的招牌，中心是一个大的人工湖。
夜晚，人工湖边乘凉、看表演、散步的人们熙熙攘攘，但也只有这片区域有着高人气。CBD之外的郑东新区，亮灯率不高。
在当地市民眼里，郑东新区很不错，这很大程度归功于CBD带来的印象。郑州各种区特别多，按一位当地人的说法，每几年就会搞一个类似新区的东西。在郑州教书多年的一位大学教师朋友看来，他们学校就有点被坑了——受政府鼓励，大学迁到郑州高新区，结果多年下来高新区空荡荡，繁荣程度远未达到设计预期，而政府的精力不断转向新的区。现在郑州在6个市辖行政区外，各类新区有郑州航空港区、郑东新区、郑州高新区、郑州经济开发区、郑州出口加工区等等。
这么多新区，也只有郑东新区识别度最高。当地市民说“新区”，意思就是郑东新区，对应的6个城区，称为“老城区”。郑东新区的房地产开发热，也就可以想象了，官方当作郑州的未来进行经营的地方，最早热起来的必是房地产。
一些在郑州生活多年的熟人，也在郑东新区买房。郑州的平均薪水不高，像很多省会城市一样，房价的上涨、房地产市场的急剧扩大，除了部分来自年轻白领一族的婚房需求外，原本持有一两套住房缺乏投资去处的老市民家庭是主力，他们将空闲的资金投向了新的楼盘。
郑州方面曾对“鬼城”之说进行了侧面的解释，说“建设速度远高于居住搬迁的速度，是世界城市化过程中的共同规律。郑东新区的发展只是刚刚起步”。
离开郑州时，我想，郑东新区会不会成为“鬼城”，不在于现在有多少人住，在于有多少人想住进去、能住进去；作为人口密度仅次于广州的省会城市，郑州不缺人，而要人们“想住进去”，新区要有自己的吸引力，特别是经济造血功能和社会共生效应，未来经济持续向好，则“能住进去”的人也不会少。只是，即便如此理想发展，始终是道高一尺魔高一丈，经济若好，房价将水涨船高，很多朋友，最终仍逃脱不了给银行和房地产开发商打工的命运。
全国性降价潮将至，部分房价或大降30%
数据显示，2014年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。
从数据层面来看，尽管与上月相比，8月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月增加5个。但是，8月价格环比下跌的城市数量仍然有74个，其中跌幅在1%以上的有31个。
从8月份100个城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩、市场存销比指标高企等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致100个大中城市房价环比上月下跌0.59%，甚至仍然出现74个城市环比下跌，连续4个月环比下跌。
从8月份100个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，为连续第8个月缩小。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7095元/平方米，环比下跌0.69%。
从十大城市房价表现来看，即使是房价较为坚挺的一线城市等大中城市，市场形势也不容乐观。数据显示，8月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19226元/平方米，环比下跌0.53%，跌幅较上月收窄0.44个百分点，同比上涨7.58%，涨幅较上月缩小2.18个百分点。这反映限购政策调整以来尤其是8月份全国大中城市整体市场仍然不乐观。
从短期内来看，今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，46个限购城市当中至少38个开始调整限购政策，比如天津、南宁、无锡、海口、沈阳、昆明、福州、武汉、厦门、南昌、石家庄、杭州、宁波、温州、青岛等城市限购政策已经调整或取消；除了调整限购政策之外，福建、湖南、广西、成都、武汉等部分地方政府开始对楼市下“猛药”，新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。但是，这样的“救市”措施这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于大中城市市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，但降价幅度普遍不是很大，市场成交量的收效并不好。当前来看，买卖双方整体市场仍然处于博弈状态，尤其是对于房企来讲，仍然不肯有大范围大幅降价的动作，难以有大幅下跌的动力。
而市场并不会止于此。事实证明，尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施，各个地方政府也在发布“救市”措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。
8月份以来，市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空，尽管上海、北京、深圳等城市少数银行出现房贷利率优惠的现象，但是优惠是有条件的，享受优惠贷款的门槛也相对比较高，享受到优惠的人群极其有限。事实上，房贷利率并没有出现实质性下调，从整体市场成交量表现来看同样也没有出现明显好转。从未来9-10月市场成交量预期来看，在房贷利率还没有实质性下调的市场背景下，如果还没有大幅降价的现象出现，“金九银十”市场销售量能否持续回升也值得担心，“金九银十”就有可能变为“铜九铁十”。
从笔者与银行、信托等金融机构人士交流结果来看，当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎，仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手(投资的开发商)，对于中小企业来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面的压力，预计9-10月份甚至第四季度会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险；对于房贷来讲，由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%)，即使首套房贷利率上浮5%，也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率，从这个角度来讲，即使银行等金融机构有贷款额度，也不会过多投放到个人住房贷款上来，即使个别城市商业银行房贷利率有局部松动，也是有条件的，整体来看大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧。
从上述分析来看，大多数城市商业银行信贷9-10月仍然偏紧，也不会立即下调首套房贷利率，房贷利率短期内还不会出现实质性下调。因此，如果房企还没有大范围启动“以价换量”的市场策略，9-10月房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显，可能会有更多的房企尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。
从上述分析来看，预计在2014年9-10月，由于银行信贷持续紧缩还会影响市场成交放量，限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，房企势必会调整自己的推盘策略，在年终到来之际争取9-10月份最关键的一波行情，以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。此时，开发企业势必还会坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。
尤其是对于上市房企来讲，在“金九银十”这个时间段里，在银行信贷紧缩的市场背景下，由于年报业绩压顶，企业资金面紧张等因素，房企势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”的业绩，在9-10月加大推盘力度，使“以价换量”市场态势更加明朗化。同时，不可避免地，一些大型品牌开发企业的项目还会出现20-30%的大幅降价市场行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。
因此，笔者预计在“金九银十”这个时间段里楼市“降价潮”会真正来临，甚至会一直持续到年底。同时，对于上市房企来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企“千方百计消化库存”的选择。
据观点地产网
北京万科挑战写字楼市场，未来三成业绩将来自商业地产
近日，北京万科在筹备一年后，正式对外发布了写字楼的三大产品线战略。这三大产品线从高端到低端划分为万科中心、万科金域国际和万科天地系，要满足企业在不同发展阶段的全部需求。北京万科总经理、万科集团(万科蓝山万科幸福汇)高级副总裁毛大庆表示：“2014年北京万科的计划销售中35%将来自非住宅产品，2015年写字楼市场将成为销售收入的‘大头’。”
35%业绩将来自商业地产产品
7月24日下午，在东三环的一家酒店，北京万科正式将写字楼三大产品线及布局公之于众。作为万科在北京的一次重要战略布局，北京万科总经理、万科集团高级副总裁毛大庆及北京万科副总经理肖劲均到场。
按照肖劲的详细解读，北京万科划定的三大产品线包括高端、中端和低端写字楼，要满足企业在不同发展阶段的需求。
一是最高端的万科中心系，定位临近机场或临近地铁的甲级写字楼；二是金域国际系的产品标准与户型空间较前者低，临近产业园、商务区；三是定位创业型小微企业的万科天地系，户型较小，这类产品包括位于房山的长阳天地、长阳半岛微公馆、中央城等项目，未来台湖新城也规划有该类产品。
北京万科总经理、万科集团高级副总裁毛大庆称，之所以进入写字楼市场，是北京万科在对经济形势、政策、市场分析后作出的战略决策，“2014年北京万科的计划销售目标是200亿，其中35%将来自非住宅产品，2015年写字楼市场将成为销售收入的‘大头’。”
看好商业地产巨大蛋糕
在住宅市场下行趋势明显的情况下，商业地产的巨大蛋糕万科自然不会拱手相让。
一向以住宅开发见长的万科，之所以在北京布局写字楼，首先是基于对土地市场的把控和判断。数据显示，2013年北京市成交土地中，仅有23%左右是纯居住类地块，46%左右是纯商办地块。在这种情况下，北京万科必须要开拓住宅市场以外的商业地产。
在众多商业物业中选择写字楼这一品类，并加大开发力度，主要还是基于对写字楼市场的利好判断。毛大庆称，布局写字楼市场基于三个原因，一是中国经济的巨大潜力，二是京津冀一体化带来的产业集聚，三是“小微新高”政策带来的新一轮主力市场需求。
睿信致成管理咨询合伙人、董事总经理郝炬称，万科布局写字楼的大战略值得肯定。国际房地产咨询服务公司高纬环球发布的二季度报告显示，由于没有新增供应，北京写字楼市场可租赁面积去化，今年第二季度，北京甲级写字楼租金为每建筑平米380.5元/月，环比一季度上升0.46%，甲级写字楼空置率为6.57%。
注重服务人的心理感受
北京万科在住宅市场上近20年的开发经验是个巨大优势，万科一向注意研究客户需求。毛大庆称，万科的写字楼更注重服务人的感受，未来将万科住宅开发中社区软性服务概念融入到写字楼的管理中。
毛大庆向记者介绍了北京万科中心的工作环境。在北京万科中心的写字楼中有塑胶运动场，地下一层还有食堂，其实质是围绕企业最重要的软资产——“人力资源”打造的全面服务，这种服务理念将应用到万科的写字楼中。
毛大庆透露，北京万科打算做一个让工作在其中的人不想下班的写字楼。有健身房，健身后还提供洗澡设施，有娱乐空间甚至还可以住宿的，可能还会有胶囊酒店。“所有这一切，都是为了满足企业客户的需求，保证客户员工的黏性，替企业解决人才流失的问题”。北京万科写字楼业务负责人告诉记者，为了能满足企业的这些日常需求，北京万科还会主动与政府申请，沟通解决措施落地的障碍。
万科牌写字楼的优势在于，采用业界首屈一指的万科物业来管理万科的写字楼。一直以来，万科物业给万科的业主提供高品质的物业管理服务。万科项目二手房的单价高出周边20%~30%，除了建筑品质佳，物业管理的有口皆碑尤其重要。在写字楼市场上，物业管理和开发公司同为一个品牌，保证了前期开发充分考虑后期管理的需要，也避免了物业公司为了自身利益，通过降低管理品质和大量引入盈利途径，造成写字楼品质降低的散售通病。
据京华时报
