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2014年对北京万科地产注定是不寻常的一年，先是万科CEO的一则看空北京房价的内部讲话在互联网上广泛流传，激起千尺雪，又是在其后不久高调和百度合作，要用互联网的思维去经营房地产，而后又是和跟淘宝的合作，用淘宝的积分来享受购房的折扣，也许是因为百度和淘宝的互联网思维太超前有点不接地气的原因吧，所以，这不近期万科又找到了二手经纪公司里的龙头老大链家地产来合作买房，并在中秋节当天创造了日光的优异成绩，

据媒体报道，北京万科在长阳板块推出的五和万科长阳，就是这一例万科和链家合作卖房成功的经典案例。9月8日，毛大庆也在其微博发布消息称，五和万科长阳天地项目于当日上午10点首次开盘，116套房源两个小时内售罄，成为金九银十北京楼市首个日光项目。

然而，这次的卖点却不是在日光，相比日光来说，市场这次更为关注的则是，在此次五和万科长阳天地开盘销售的背后，北京万科与链家合作所带来的代理行业或将面临洗牌的颠覆讯息。

北京万科总经理毛大庆在接受观点地产新媒体采访时指出，链家基本上覆盖了北京60-70%的二手房市场。而二手房市场背后是巨大的消费者群体和数据库。“二手房服务多是靠数据库来经营生意，这种视野和数据库是传统地产商所不具备的。”

毛大庆将此次合作跟此前与淘宝的合作相提并论称，二者都是互联网思维在营销方面的不同表现方式。跟淘宝的合作，用淘宝的积分来享受购房的折扣，这就是大数据营销。因为淘宝本身就是个数据库。

然而，对于这颠覆一说，北京写字楼资讯网站长认为，这次来谈颠覆未免有点为时过早，我们想参考网易的房产数据来衡量一下万科长阳的成交数据，却非常遗憾的没有找到，因为该项目是商住立项，而且从网上公开的价格和优惠来说，报价不是很贵，属于两万左右刚需可以接受的范围，这样一个特殊的项目，其快速成交虽然和链家地产的介入有一定的关系，但是，不能因为这一个日光的商住楼盘就判定链家能够颠覆别的代理了，更何况，这种商住两用不限购的房子，本来已经是北京市政府命令禁止不准批预售的了，但是，不知道房产老大哥万科是如何搞定错综复杂的关系，拿下预售证的了，日光是很乐观的，但是，假如购房者看到到手的产权只有不到五十年，特别是一个朝北8080的项目，据说项目拿地都已经十多年了，非常便宜的价格，一个煤老板的项目， 可以说极其低的价格拿到的项目，现在一万八出售几乎还能有百分之二百的利润，但是诸如此类项目，怎的能代表房地产市场的中兴吗，一个买的号商住项目的房产中介，真的就能因为一个商住的项目日光就能颠覆其他同行，我认为未必。

市场的考量需要参考一个正确的参照物，说住宅回暖一定要拿住宅来说事，千万不能拿商住房来糊弄消费者和受众，市场上的不都是傻子，也许好多人是觉得不限购，配套好才去买的房子，但是，如果回头住进去的时候发现电费一块多，煤气没有，物业费也贵，完全是一个筒子楼的情况下，不知道买这类房子的客户入驻后会有怎样的感觉。

万科与链家的合作买房，说的好听点是要颠覆，是大数据，说的实在点其实就是抱团取暖，想从链家地产搞点住宅的客户买商住房，这样做能扛过房地产韩流的这一关就不错了，何谈颠覆，不然，你看当房地产市场好的时候，万科的项目会和链家地产有一毛钱的关系吗？

北京写字楼资讯网，站长

据多家媒体的报道，昨日下午，所谓著名经济学家金岩通过个人实名认证微博回应确认了出轨传闻，称“由衷地愧对无辜受伤的妻子”，并请求妻子和公众原谅。在这条微博道歉40分钟后，金岩石又在微博上发房市观点，立即遭到网友炮轰。

而就是这名经济学家之所以为所认识，最著名的原因莫过于其在2012年发表的关于房价的论调，他表示如果北京卖不出30万元/平方米以上的价格，那是开发商的耻辱。而也就是在道歉后的不久，这位所谓的经济学家又刚提上裤子，在道歉微博发表四十分钟之后，就又发表了一条指点北京房价的微博，再次发表房市观点的微博也延续了其此前的观点，声称“所以豪宅价格越高越好，以豪宅用地的高溢价补贴以公租房为主的保障房才是真正的公平。在中国，只有黄奇帆市长的重庆方案坚持了住宅市场的公平原则！”

我不想对这位没事牵着妙龄女在海边游玩出轨的绯闻做什么推测，也无心关注他们如何相会于廊桥，如何郎有情妾有意，这不是我们北京写字楼网的讨论范畴，面对这样一个没有数据，没有调查，没有学识在里面，仅仅拼着一篇微博就敢指点河山，定价北京房价三十万一平米的经济学家，我只想问一句，你作为一个连下半身都管不住，明着出轨的没有道德的经济学家，有什么资格定价北京的房价呢。

你如果说点供求，你如果拿出来点数据，你如果哪怕像是任志强那样说的时候带点哪怕不太官方的数据，也许网友们可以理解，但是，仅仅拼着去了几个国家，知道了别的国际的房价，仅仅因为在北京人模狗样的包上了小三就能胡乱评价房价了啊，这样的经济学家，这样的明着爆眼球，暗着去泡妞的经济学家不知道有什么资格在中国能存在，不知道这样的经济学家怎么对得起头上顶的那顶桂冠。

一个国家的经济学家，是为我们国家的宏观和微观的经济发展做决策的，是为了高层的领导出智囊的，一个国家的经济学家，绝对不应该要么在微博上发点不负责任的论调博眼球，也不应该抛下自己的糟糠之妻去泡妞，当然，泡妞是可以的，不可以的是，既然已经成为了网易眼中的经济学家，就要当得起责任，负的起重托，用实实在在的数据和报告，用实实在在的调查研究去说明问题。而不是一篇简短的微博去哗众取宠。

我为我们国家有这样出轨和不负责任的经济学家而悲哀，我真不明白，一个出轨的经济学家有什么资格定价北京的房价。

北京写字楼资讯网 站长

尽管三河市市委书记张金波一再强调“三河不应该与京津比高楼”，但目前燕郊高新技术开发区却仍然难逃“以住宅开发为主”的魔咒。

“原本是工业用地性质的建设项目，搁置一段时间后，却更改土地规划用作商品房开发，这样的事情在燕郊已经很普遍。”三河市某政府人士9月10日对《华夏时报》记者表示，燕郊很多早期规划的物流、光伏、设备制造等项目，如今却再次迂回到住宅开发的思路上。

据记者调查了解，燕郊高新区不完全统计的热门住宅小区已经超过100个，而真正具备产业规模的产业园区却寥寥无几。自1992年燕郊经济技术开发区成立近十多年来，其产业经济发展已经渐渐落后于其他开发区。

工业用地轻易改住宅

“很多项目更改规划，前期我们都不知道。”上述政府人士对记者表示，“不少项目报批后，过了很长时间项目方也没建起厂房。再过一段时间，项目方又报上来一个项目，仔细一看，就是原有项目变成了商业地产、住宅等项目。”

这一政府人士已经在该部门工作了四五年，她告诉记者，“这样的事情很多，但具体有多少个这样的项目，我们却从来没有统计过，但这些肯定只是一小部分。”

燕郊即将开盘的“天佑爱上岛”项目就是一个工业用地改为住宅用地的项目。

早在今年3、4月份，记者在燕郊采访时发现，“天佑爱上岛”项目的施工现场上，“燕郊隆达建筑公司承建科达实业厂区工程”的字样清晰可见。该项目销售人员介绍称，这一项目的开发商是三河市天佑房地产开发有限公司，隶属于三河市科达实业集团。

记者通过企业信用信息系统查询，三河市科达实业集团有限公司是一家主要以生产汽车配件以及其他多种产品的制造企业。

记者曾向燕郊开发区管委会询问此事，其工作人员对记者表示，科达实业厂区原本是工业用地性质，后来经过规划调整，已经变成住宅用地，“更改原因主要是为了配合燕郊整体的发展规划。”

根据记者实地考察了解，所谓的“燕郊整体发展规划”更类似于住宅开发整体规划。根据规划，“天佑爱上岛”项目总计11栋楼，楼层为17-33层，总用地面积超过7万平米，总建筑面积23万平米。

这一住宅体量在燕郊来说并不算大，但值得注意的是，在“天佑爱上岛”南侧、西侧和北侧都被当地大盘“首尔甜城”包围，而东侧行车约5分钟则是“中骏四季花都”项目。

“很明显，如果在天佑爱上岛项目的位置出现一个工业生产厂区，那这周围的住宅销售都将受到影响。但如果改工业为住宅，不但符合整体区域设计，也能让开发商和地方政府都获得更多利益。”熟悉当地情况的一位业内人士表示。

业内人士分析，目前许多三四线城市在城镇化发展过程中，借产业地产名义圈地的现象普遍存在，各种以物流、光伏产业等名义立项的产业园区，一旦进入开发环节，开发商就想方设法变更用地性质，或者直接做成了房地产化的产业地产。

“因为产业园比房地产开发更容易立项，地方出于对土地财政和地方政绩的考虑，对产业园区项目审批宽松且有政策优惠，因此不少开发商甚至在申请立项时编个故事就能通过审批。”北京大岳咨询有限公司总经理金永祥曾对记者表示。

产业园“冬眠”

与这些住宅项目热火朝天的施工场面相比，周边的产业园项目就显得过于安静了。

据记者实地调查了解，在“天佑爱上岛”项目以东和以南的区域实际上都有产业园的规划，如天山创意园、创意产业园、田园牧歌、燕京工业园，但这些产业园远未成熟。

在三河市委外宣局给记者的资料中显示，燕郊地区从1992年便设立为省级经济技术开发区，2010年则升级为国家高新技术产业开发区。按照燕郊区域原有的规划，当地北部区域将主要发展产业园经济，南部区域发展文化创意产业。但至今，当地却并没有几个成熟的产业园基地。

燕郊北部最为知名的百世金谷产业园区，据该园区招商人员对记者介绍，“一期产业园厂房面积总计约30多万平米，现在还剩1万多平米厂区可售，已经有20多个企业签约。”

公开资料显示，百世金谷厂房从2010年就开始销售，厂房为毛坯交房，建筑施工也十分简单，厂区售价为5000多元/平米，且均为整层出售。

但记者实地走访发现，直至今日大部分厂房内还都没有企业入驻。上述招商人员表示，有很多企业是购买之后再出租或转售给其他企业。

与厂区销售的漫长相比，一路之隔的“住宅配套”金谷美丽城在去年开盘的一期已经售罄，今年剩余7栋楼也将开盘销售，售价8500元/平米，且为精装交房。

与北城相比，燕郊南城的产业发展规划更是处于冬眠状态。作为燕郊在十二五期间重点推进的项目，燕郊现代服务产业园、航天现代服务产业发展区至今还是一片荒地。而在2011年，三河市委常委、副市长谷正海曾公开表示这两个项目分别投资100亿元和70亿元。

不过，随着楼市趋冷，燕郊商品房销售受到影响，很多楼盘进入降价阶段，9月新开盘项目大都回归到8000-9000元/平米的均价，而在今年初当地成交均价曾一度上涨至1.2万元/平米。

房价的回归也促使三河市对燕郊高新区发展的冷静思考。“三河不应该与京津比高楼，我们比不过。”张金波表示，未来燕郊地区将对比北京市场需求，发展类似成功（中国）大广场、燕达国际健康城）、汇福国际健康中心、港中旅燕郊海泉湾休闲度假区等高端服务业项目。

不过上述发展规划是否可以尽快实施，还有待考证。上述三河市政府内部人士对记者表示，最近一段时间上报的项目已经大为减少，这也与目前全国审计有关。

仲量联行最新公布的白皮书《首都经济圈合作深化，地产机遇何在?》指出，京津冀一体化战略的成功，将消解三地城市写字楼的过度供给。

仲量联行认为，“首都经济圈”除了改善区域经济之外，也将开启商业地产市场的巨大潜力。目前，缺乏协同性导致不均衡的增长，带来了三地城市之间的竞争。天津和河北试图效仿北京的成功模式，纷纷兴建可与北京的中央商务区和金融街相媲美的办公楼和商业区，与北京计划扩大中央商务区和金融街的计划重合。根据仲量联行的测算，到2020年，北京和天津将有1500万平方米的商业空间竣工，两地规划建设的空间如此之大，造成了写字楼的过度供给。

仲量联行北京办公室研究部经理柯礼博认为：“此区域的需求不足以支撑如此之多的办公空间，另外，河北许多城市皆为二、三线城市，但也在计划建设新的中央商务区，这将造成很大的供应过剩风险，因为许多城市的服务业规模相对较小。”

“如果三地协作更加充分，盲目新建商业中心的城市将会减少，更多城市可以集中利用自身竞争优势，让市场本身来决定商业房地产的需求。”仲量联行指出。

住建部政策研究中心主任秦虹日前给出一个数据，一线城市二手房的成交占整个房地产成交的40%，二手房对新房市场冲击较大，未来主要是以消化存量房为主。

北京尤其如此。

根据北京万科、链家地产基于当前北京楼市情况的测算，2014年，北京存量房市场的总成交量约4056亿，而新房市场的这一数据是2376亿，差距在1.7倍，也就是说，北京的二手房交易占到整个楼市成交高达63%。

“一手房市场关注销售额，存量房看交易量，北京的存量房市场显然大于新房，” 万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆认为，未来的趋势也将会进一步拉大。

但实际上，毛大庆表示，不管是新房还是二手房，客户都是共享、相通、不分彼此的。“房企精心于产品的定位、开发、建造环节，对销售的影响很大，但在生产与销售环节中常常感觉分身乏术，与此同时，二手房市场同样存在专业水平良莠不齐等问题，”毛大庆说，看清楚这一点， 就要打通经脉，实现共赢，用互联网思维方式改良渠道、统筹数据。

正因为此，9月11日下午两点，北京万科与链家地产签订战略合作协议，打造全新“OC（Omni-Channel）闭环”，通过共同打造线上房源查询平台、共建数据挖掘系统，并实时收集、跟踪、分析购房者的消费行为数据等建立一二手市场客户联动机制。这也是房地产市场进入白银时代，房企携手互联网创新的一大重要探索。

据记者了解，在北京楼市普遍下行的2014年，中秋节当天开盘的“五和万科长阳天地”便引入了与链家地产的合作，在2小时内实现日光，其中，链家出动了近4000名经纪人，通过一周的蓄客时间最终达到了50%的销售占比。

随着楼市行情的不断下探，房地产行业失去了“暴利”标签，不少涉足房地产投资的企业开始逐步剥离旗下房地产业务。

“从我们的监测来看，从今年年初至今，房地产行业的规模股权交易确实有所增加，同比去年增加了至少两成，涉及资金超过百亿。”北京产权交易所一位负责人对记者表示。

近日，中石化集团下属子公司将持有的河南华诚房地产开发有限公司(下称河南华城)25.17%的股权以底价1元在上海(楼盘)联合产权交易所挂牌出让。

这已经是中石化集团旗下公司第3次以1元的底价公开挂牌出售持有的房地产公司股权。与河南华城25.17%股权一同出让的，还有这一公司超过1.6亿元的债权。

此外，8月底，南京新百发布公告称，今后将集中精力突出主业，逐步退出房地产业务。此前，还有金发科技、南京高科、水井坊等上市公司纷纷表态，将专注主业，逐渐剥离房地产业务。

此外，还有部分企业挂牌出让旗下房地产项目。据统计，8月份仅北交所挂牌的房地产行业项目就占到全部挂牌项目的1/3，其中，超过80%的挂牌项目都为非房地产主业企业所有。

机构数据显示，今年前7个月楼市股权变动频繁，规模股权交易已经超过60宗，披露的交易值也超过200亿。

对于急需要回笼资金的房地产企业来说，眼下是个难熬的时期。中国房地产市场成交量已经连续8个月处于低位，今年中秋小长假并没有迎来往年惯有的“金九银十”行情。

不过，对房地产市场影响更大的还是预期的改变。尽管房地产企业的融资渠道已经实现多样化，今年房企的海外融资额度也不降反升，但曾经激进拿地的房地产企业也开始变得谨慎。

相比于寻找资金，消化库存已经上升为首要任务。“现在库存量这么大，是不是应该考虑全面取消限购，降低首套房的首付比例，推行差别化利率优惠政策？”上海一家房地产企业负责人说。

一位接近住建部人士告诉经济观察报，“市场分化严重，应该区别对待，住建部现在以地方政策为主，未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策，而是会出台具有长效机制的房地产政策，会涉及土地、金融、财政、税收方面。”

从“控房价”到“去库存”

2003年至2013年，是中国房地产的调控十年，国务院及相关部委共计出台70余项宏观调控政策以调控房价。不过，在最近的一年时间里，房地产调控政策已经从曾经的“控房价”转为如今的“去库存”。今年7月11日，在全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整，以及完善房地产项目周边配套设施。

上述上海房地产企业负责人认为，银行对房贷偏紧的政策是导致库存量高企的重要原因，“中国买房的需求量还是很大的，但是能不依靠贷款全款买房的人还是少数，现在个贷非常困难，这造成了不好的市场预期。”他说。

国家统计局公布的数据显示，7月末商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。

各地陆续取消限购政策并未拉动房屋成交量，去库存还需另寻出路。

“中小房地产企业主要通过银行贷款筹资，卖房回收资金，还有一部分则是通过利率较高的私募基金，银行收紧贷款会使房企资金成本升高，如果中小企业销售差的话，资金会非常紧张，卖不好就麻烦了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“上市公司资金渠道相对多一点，可以更多地通过发债、增发来募集资金。海外上市公司可以进行海外增资、扩股，而且海外融资价格比较便宜。所以有实力的公司日子相对比较好过一点，小公司日子更难过一点。”

据数据提供商Dealogic公布的数据显示，今年中国内地房地产企业发行的离岸债券已达180亿美元，接近去年全年总额。上述上海房地产企业负责人对经济观察报表示，“大家都在考虑多渠道融资，上市或者发债都是办法，但问题是拿了钱投资盖房能否卖得出去？利润又有多少？”

国家统计局近日发布的数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月回落0.4个百分点。与此相对比的是，中国房产企业的海外投资额不降反升。商务部发布的最新数据也显示，上半年房地产业对外投资增长53.3%。

“这种态势恐怕还将持续，1-8月的投资增长数可能还会进一步放缓，现在开发商投资热情下降了，买地不积极，后市不看好，再加上没钱，投资增速放缓就是今年市场碰到的问题。”顾云昌表示，“房地产调控，过去十几年的主要目标是降房价、控房价，现在指向性完全变了，变成去库存。”

摆在眼前的似乎只有两条路，要么等待鼓励政策出台激发买房需求，要么自行降价促销。“不到万不得已，谁也会不走到降价促销这一步。”上述上海房地产企业负责人说。

自今年4月起，陆续有城市取消限购、限价政策，截至目前，只有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京七座城市尚未取消限购政策。

一位住建部人士告诉经济观察报，“不论是限购或者限价都由地方政府自己定，十八大之后市场化是大趋势，一切不符合市场情况的政策可能都要慢慢退出。”

但取消限购并没能引起足够的市场反应。房地产企业把更多期待放到了银行的信贷政策调整上，一家合肥的房地产企业负责人告诉经济观察报，“个贷难以批下来，公积金放得不多，给销售造成了一定压力。”

二套房贷暂不放松

除了取消限购，地方政府还在寻找其他途径来维持房地产市场平稳发展。7月31日，成都市财政局官网发布消息：省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行[微博]公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。“首套房的利率比较低，银行利润少，积极性不高，地方政府鼓励银行把钱贷给首套房贷者，虽然央行[微博]表态要保证首套房贷的‘刚需’，但在具体利率优惠上没有松动。”顾云昌说。

央行在今年5月“喊话”保房贷，要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

自7月以来，北京、河北等地的部分银行首套房贷款利率已经出现松动，打出首套房利率优惠政策。不过这样的优惠并不具有普遍性。“二季度政府推出了一些基建项目、棚改项目，在资金上给予定向宽松。三季度之后推出的政府项目少了，所以7月信贷特别低，这个月估计还会比较差。对于银行来说，没有更好的信贷配给渠道，就会倾向于房贷，因为目前相对于中小企业来说，房贷更安全。”民生证券宏观研究员朱振鑫说。

四大行的中报数据显示，今年上半年工、建、农、中四大行个人住房贷款新增6595亿元，与去年同期6280亿元相比，小幅增加了5%。

不过，银行对于发放个人房贷依然谨慎。据了解，商业银行在提供房贷优惠时会设立相应门槛，只有满足一定条件才能获得优惠。“政策会提到对个贷首套房要支持，但地方银行很难有具体回应，或多或少都会设置一些条件，做得很窄。”中原地产研究咨询部总监宋会雍说。

去库存的压力让房地产企业将期望放在了银行身上。“银行在实际操作中，买二套房的人，还款能力较强。但国家政策是明确支持首套房贷款，并未放开对二套房首付款比例或者贷款利率，”顾云昌说，“如果楼市进一步下行的话，有没有必要采取对二套房的定向的优惠？如果二套房首付款放松了，有助于进一步盘活市场，要去库存的话，在货币政策和金融政策方面，还要看进一步的发展。”“有小变化微调是可能的，但我觉得不会有大动作。”住建部政策研究中心原副主任王珏林这样看待银行的贷款政策。

上述住建部人士对经济观察报表示，“我也认为应该对青年人首套房贷款比例有所支持，但首付款比例主要受货币政策影响，这不是住建部能决定的，下半年会逐步调整。”“现在基本上就是放权给地方和相关银行，很难有全国性的个贷优惠政策出台，不做价格调控，只说加快审批进度。毕竟现在如果做价格调控影响还是很大的，可能会改变市场预期，引起投机行为。”朱振鑫说，“各地情况不一样，比如住房需求旺盛的北京肯定就不会放松，应该视地方商业银行视情况而定，中央目前的默许和此前的取消限购思路类似，表现出来的就是既不打压也不刺激。”

顾云昌也表示，“现在举措都是为了去库存，使房地产保持平稳，而过去是想办法控制增长速度。从政策层面来看，放松限购和房贷政策应该会有所变化，开发商也会根据市场情况调整房价，所以房价开始出现下行，不过下行速度还比较缓慢。”

• 不知何时，“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞，在鼓动之下，老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱。想来是某个自称经济学家的家伙的“庸作”。

  笔者一位就职于碧桂园的同学解释，行业从业人员说“刚需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人员没有经济学概念，不知经济学里的“刚需”为何。

  但说实在话，“刚需”说法堪称流毒无穷。在经济学语言中，刚需全称刚性需求，即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么，房子是“刚需”类商品吗？显然不是。

  一个购房者调查的反驳

  也许地产商不高兴了，会说道，你到某个城市要住房，你结婚要婚房，生了孩子还得换大一点的房子，这不是刚需吗？

  不是！这不过是需要，甚至不是有效需求，先简单用一个调查数据来说明。

  世联地产今年3月的一项调查显示，尽管超过60%的人有改善居住环境的需求，但97%的人认为当前的房价承受起来并不容易。有需要但缺乏支付能力，这在经济学上叫无效需求。

  大多数人对生活是充满美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，但现实是残酷的。

  此外，刚性需求是指对商品的价格变动不敏感，是相对于弹性需求而言的。房子显然不是。

  一盒快餐因为种种因素涨价两三元，比例虽高但也可以接受，而房子涨起价来岂是区区几元了事，就连租金涨起来都很吓人。

  顺便吐个槽，几年前，笔者的老房东某日不请自来，说道：“我最近买面包，从9块涨到12块了，咱们这房租是不是也该涨一涨了？”怪我们太实在，当初基于信任没有续签合约。

  但经过这一涨，老先生涨出了甜头，时隔10个月，又来了，又要涨租金。人在屋檐下，一定要低头吗？不，果断搬出！结果他过了春节都没把房子租出去。

  回到正题，确实遇到不少硬着头皮攒着三代的积蓄一朝堆在房子上，但没见多少瞅着房价跳涨还死命往里冲的。人不吃饭会饿死，但没见到没买房就会饿死，要知道，住房存在很多不同层次的替代物，如不同层次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集装箱等。

  现实案例之反驳：价格换销量

  相反，一些明智的开发商不再抱着“刚需”的死脑筋，用降价来吸引需求。

  数据显示，2014年5月份万科实现销售面积122.9万平方米，销售金额145.4亿元，环比分别增长12.44%及14.04%，成为今年以来表现最突出的单月。前五个月，万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，也较2013年同期分别增长了7.0%和 16.2%。

  另外，根据德意志银行5月底对大型发展商的调研，随着推盘量的上升，各家5月份的销售业绩普遍优于4月。此外，该机构对多个一二线城市的调研也显示，个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

  万科副总裁毛大庆也曾私下表示，市场中90%以上的购房者对临界点特别敏感，2014年4月万科北京的万科橙项目，定价2.2万元/平方米，在市场上引起“轩然大波”，4小时卖光。

  毛大庆还透露，万科做了个测试，一个楼盘价格卖到2.8万元~2.9万元/平方米，购房者人数立刻下降；卖到3万元/平方米，购买下降得就更明显；另一个在北京亦庄的3.6万元/平方米的项目，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了。可见市场的价格承受空间和区间是非常明确的。

  这从实质上说明了房地产并不是刚需物品，只要降价让利，需求就来了，这还不够弹性吗？

  被透支的“刚需”

  再退一步讲，即便“刚需”是这些年来的楼市购买主力，很遗憾的是，目前已基本上被透支了。

  2013年的住宅类商品房销售面积创历史新高，达11.57亿平方米。但这可能是一个历史高点，甚至是历史最高。

  为何这么说？原因有很多，如鄂尔多斯、温州等局部性的房地产泡沫崩溃，人口老龄化以及人口红利已过拐点、美联储逐步退出货币宽松等。这些本文暂且不表，来看个直观的图。

  左边这张图描述了1997年以来的高端住宅(别墅、高档公寓类)商品房销售面积变迁，2007年之前一般住宅和高端住宅销售面积趋势一致。但2008年高端住宅商品房销售面积较2007年锐降37%，远胜于一般住宅销售面积15%的降幅。

  更重要的是，一般住宅销售面积2009年以来是维持增长的，而高端住宅商品房销售面积是递减的。这说明危机之后高收入阶层的房地产消费或投资减少，近几年火爆的房地产市场更多是中低收入阶层在推动(某种意义上也就是所谓的“刚需”群体)，尤其是2013年房地产调控实质上的放开。

  指望“刚需”来抬轿的地产商们可以醒醒了，买方透支的市场从来只有一种结果。大家都懂的。

• 2014年的中国楼市，大家目光都聚焦在住宅上，上半年市场相对疲软，下半年得益于地方政府的救市政策，市场好不容易稳住，但离真正回暖还有待时日。不过住宅市场和写字楼市场相比的话，可以讲住宅市场还是要好的多的多，按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。

  中国各线城市商业地产都经历了2005-2008和2010-2013两个高速发展阶段，而楼宇经济成为了地方政府最关注的一张牌，对经济数据的渴求使得各地搞了大量的写字楼，以为有了写字楼就有了企业，有了企业就有了现代服务业，有了现代服务业就有了税收和经济发展，因此很多区域写字楼的比例远超半数，动辄几百万平米，乃至近千万平米写字楼的区域规划也见到过。就办公楼新开工体量增长情况来看，2013年全国办公楼新开工总量达到6887万平方米，是 2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新开工量增幅“仅”为74%。

  即使在当下的北上广深，部分区域的写字楼也存在过量现象，比如深圳前海、上海虹桥商务区。以上海的虹桥商务区为例，未来还将持续供应165.07万方的商办用地，其中九成以上为纯办公用地。大家今天都在谈产城融合、产城一体化，但如果居住、工作、消费不能在一个区域内实现，那还谈什么产城融合，今天一线城市交通已经恶化如此了，还让居住与工作分离，这不是和谐的城市观。而且这些区域写字楼大多数最终的命运是销售，即使对于一线城市，压力仍然很大。

  而对二三四线城市来说，今天写字楼的压力主要来自于产业，由于缺少第三产业现代服务业的有力支撑，这些城市的写字楼基本都是政绩工程。我们做过二三线城市甲级写字楼的租客调研，从调研结果可以发现，在有限的租客中，一类是外资企业，一类是央企国企，还有一类就是地产开发商，这三类企业构成了这些城市甲级(准甲级)的主要客户，但这三类企业数量在各个二三线城市中都是非常有限。不要说新区，中心区的写字楼也是供大于求。没有真正需求支撑的市场实际就是无源之水无本之木。

  回顾2011年以来的供求情况可以发现，写字楼确实是压力最大的产品，一线城市平均供求比为1.1，相对平衡，但深圳供求比达到了1.81，高于二线城市的平均水平；二线城市中，除了厦门的供求关系与一线城市相当之外，其他二线城市则是普遍供大于求；三线城市平均供求比更是达到了2.2的高位。而近年入市销售的写字楼产品，大多数集中在城市新区，开发和上市比较集中，供大于求矛盾愈发显著。

  为了去化这些写字楼，开发商可谓是绞尽脑汁，但结果却是收效甚微。比如产品调整，有的改成SOHO，有的改成服务式公寓或酒店式公寓住宅，甚至还有在改养老住宅的，但你改、我改、他也改，大家今天都在改，产品上又形成了同质化；又比如在价格上做文章，你按周边住宅价格打九折，我就打八折，他再准备打七折，结果销售型写字楼也就陷入了价格战的泥潭，大家一起套牢。

  在目前的市场情况下，写字楼核心问题不在于产品、不在于营销，只在于规划和供求。但如果地方政府不改变政绩至上，不尊重市场规律，不调整当前规划，写字楼这颗定时炸弹的爆炸只是时间问题。