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“写字楼里租户太单一，其实风险也很大，但今年经济情况不太好，短期内只有靠IT企业。”潘石屹表示，房地产市场还在调整中，目前看并没有逆转的趋势。
而据北京统计局数据，今年1-8月，北京商品房本年新开工面积1468.2万平方米，下降29.7%；其中，住宅新开工面积833.4万平方米，下降18.2%。
但相较于2013年北京写字楼市场的火热，今年招租则面临一定压力。潘石屹表示，2012-2013年，SOHO位于北京东二环朝阳门的写字楼银河SOHO招租时，超过50%的租户来自金融或准金融行业，各类PE（私募股权基金）是租赁大户；而今年望京SOHO招租时，准金融企业“一个都没了”，只剩下IT企业还有扩张需求。
自2012年宣布从开发商转型为写字楼持有运营商后，招租代替卖房成为SOHO中国最大的挑战。9月15日,SOHO中国中报显示，SOHO中国2014年上半年营业额约47.5亿元，同比上升约83%。上半年租金收入约为1.64亿元，同比上升约84%。
潘石屹对新京报表示，其位于望京的最高写字楼望京SOHO塔3本周末竣工，目前已经预租了约50%，其中90%以上的企业来自IT企业如触动科技、陌陌等，大多IT企业是从中关村迁出。
“今年还在扩张要租写字楼的只有IT企业了，而房地产和经济都还在调整中，北京经济的活跃度更单一。”SOHO中国董事长潘石屹昨日对新京报表示，今年北京除了IT公司外，其他企业都“凑合着”，人员不扩张、办公面积也不扩租。

据新京报

近日，市场有传闻称“首套房认定标准将放松”， “四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。本网记者就此采访四大行相关负责人，四大行均表示目前尚未有明确信息发布，最快者会在今天发布相关消息。

四大行统一口径 松绑消息有待公布

工行相关人员表示，目前还没有准确消息要发布，一切信息应以新闻通稿为准。中行相关负责人向记者表示，她也是刚得知这个消息，目前中行没有准确消息要发布，最终回复将通过新闻通稿发布。农行新闻处相关负责人称，相关信息也只能从业务部门拿到口径，目前暂时还没有消息，一旦消息确定会第一时间向媒体发布。

建行相关负责人称，今日有可能会召开相关会议部署方案，但一切以发布为准。（最新消息：23日消息，建行本定于今天下午召开的发布会，临时取消。进一步消息另行通知。）而一位接近四大行的业内人士告诉记者：“监管层已召集几大行开会，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。”

央行是否会有救市政策要发布？昨日晚间，本网记者就此采访央行相关人士，该人士称：“目前暂时没有相关信息发布。”

部分地方已经松绑了房贷

综合媒体报道，部分地方已经松绑了房贷政策。如，福州市政府正式发文，宣布购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清，就算首套房”执行了。

农业银行江苏分行目前在首套房认定上有两个放松执行的口子：一是贷款余额已还清的，即可认定为首套房；二是夫妻双方只要有一方未贷款的，以其为主贷人，就可认定为首套房。

杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准。如招商银行认定已还清房贷余额的即算首套房，在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。且二套房的贷款政策也有所放松，部分购房者的二套房贷首付可降至三成，但利率依然要上浮10%。

深圳房产中介行业再度爆发“内讧”。9月22日,中国证券报记者了解到,房产中介公司世华地产将推出全新的经纪人模式,欲以高提成招揽经纪人。这种鼓励经纪人“单飞”的模式被业界称为类独立经纪人制度。由于该模式会造成同行大量经纪人流失,且蚕食其市场份额,世华地产招致了昔日“盟友”中原地产等同行的联合抵制。

今年6月深圳四大中介针对搜房网的声讨言犹在耳,如今看来,房地产中介行业的“内战”已呈愈演愈烈之势。相关分析认为,房地产市场步入调整期,加速了中介行业的变革,类似“独立经纪人”、“全民经纪人”的尝试实则是行业的“自我革命”。但如何把握时机,仍然考验中介公司的智慧。

新经纪人模式引争议

9月18日晚间开始,稍稍有些平息的房产中介行业再度被一则“声明”点燃。在这则针对世华地产的声明中,以深圳中原地产为代表的“联盟”表示,在9月18日以后加入Q房网的经纪人将被列入几大中介机构的“黑名单”,并将退出所有委托Q房网代理的房地产项目。Q房网系一家为房产中介公司提供平台和数据支持的服务商。今年6月20日,世华地产宣布正式升级为Q房网品牌特许加盟商,旗下300余家门店也陆续换牌为“Q房网”。据中国证券报记者了解,目前多数世华地产的门店已经挂上“Q房网”的招牌,这被业界看作是世华地产的“换装”。

而此次中介机构针对世华地产的“抗议”,实则是因为这次“换装”引发。记者了解到,除加盟Q房网,尝试O2O模式之外,世华地产还将推出全新的经纪人模式。这一模式为拉拢经纪人加盟,给予经纪人大大高于业界平均水平的提成。据公开消息,在世华地产的模式下,经纪人最高可以拿到85%的提成。而根据目前的行业规则,中介公司一般会从一笔交易的成交金额中抽取3%作为佣金,经纪人则再从当中抽取20%作为提成。

截至发稿时,世华地产官方并未就上述消息作出确认。9月22日,世华地产营业总经理林家乐在接受中国证券报记者采访时并未否认上述消息,但他同时表示,“目前外界在传的有很多个版本,现在不方便说太多,公司会在9月29日给媒体正式的回复”。

对此,深圳中原地产总经理郑叔伦早已作出了回应。郑叔伦直言“自己当老板不用打工受气,不用给公司抽水,拿高额提成。但是想深一层,做老板哪有想像中容易,成功率很低,风险却很高,不单是没有底薪,自己还要掏钱出来。在现今商业社会,竞争那么激烈,单打独斗很难有胜算,抱团取暖才是出路”。

市场低迷竞争加剧

如今已然站在对立面的两方,其实在3个月之前还是盟友。今年6月18日,世华地产与深圳中原地产等中介公司一起,为抗议搜房网不合理的涨价行为“摇旗呐喊”。如今盟友反目,盖因不满“蛋糕”被蚕食。世华地产利用高提成挖角同行经纪人,并鼓励经纪人单飞当老板的模式被业界称作“类独立经纪人模式”。在这种模式下,传统的中介公司摇身一变成为拥有大量房源和客源的平台,而经纪人则可以不受束缚,借平台独立开展业务,并因此获得更为丰厚的收益。

中国证券报记者近日通过一些中介公司的员工了解到,这种改变已经吸引了一些经纪人的注意。某中介公司的经纪人表示,自己已经联系上了世华地产,近期可能会去见面了解情况,不排除“跳槽”的可能。

对于世华地产的同行来说,类独立经纪人模式不但可能致使其员工大量流失,原本十分惨淡的经纪业务也将面临被蚕食的风险。郑叔伦认为,“独立经纪人制度颠覆传统公司运作模式,雇主变成打工运营平台,雇员全当老板各自为政。创收后不是等公司分多少给自己而是自己收入当中上缴多少给平台。作为员工,也许你会觉得公司剥削;同样作为老板后,你也会觉得平台也没什么帮助,干嘛要上缴呢?与其当独立经纪人,不如干脆自己开家中介公司算了”。

房价点评网高级分析师肖文晓在接受中国证券报记者采访时指出,传统的房产中介行业目前面临着极大的冲击,而房地产市场的调整,成交萎靡不振更是加剧了各方矛盾的对立。根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据,8月,深圳全市二手住宅过户数仅为4255套,同比大幅下降37.54%。今年以来,二手房成交量一直处于较低水平。另外,目前深圳市可售新房的库存已经逼近4万套。市场低迷,无论是二手经纪业务还是新房业务,都处于萎缩状态。“本来就吃不饱,还要被别人抢,当然不乐意了”。

颠覆传统需等待时机

早在世华地产选择加盟Q房网之际,其通过O2O模式改变行业传统的意图就已显现。此前电商平台搜房网招致业界的集体抗议,如今世华地产再度引发行业“内战”。但在一些业内人士看来,传统房地产中介行业的变革势在必行,且“触网”是大势所趋。

肖文晓对中国证券报记者表示,目前各大中介公司都有自己的网络平台,虽然影响力不如门户网站,受众群体偏窄,但也是一种有益的尝试。“与互联网的结合是必然的,不做肯定不行”。但他同时指出,就现实来看,无论是所谓的“全民经纪人”,还是世华地产推出的“独立经纪人”模式,都需正面现实,掌握火候,不宜操之过急。

据记者了解,“独立经纪人”模式其实也并非新鲜事物,这种模式在美国已经成为主流经纪模式。对于传统经纪模式的改变在于,经纪人只需对卖家或者买家一方负责,换言之,立场是单一的。而在中国内地目前的经纪模式下,经纪人既要为卖方考虑,也要对买方负责,极易出现冲突。

与美国成熟的房地产市场相比,一些业内人士认为,中国目前的状况并不适合立即推行独立经纪人模式。肖文晓表示,“要改变现状,目前时机还没到”。独立经纪人模式推行的前提需要一个有足够多买家、卖家信息的大数据平台,就目前来看,独立经纪人缺少资源支撑,如果脱离中介公司,房源和客源都十分有限,能否长久维持还是未知数。

据证券日报记者获悉,某房企为了加快回笼资金,牵手互联网金融平台推“100%贷款购房”,即购房者可抵押房产申请“房抵贷”金融产品,获得资金后向房企支付首付款购房。房企为加快回笼现金又出营销新噱头!9月22日,《证券日报》记者从相关人士处获悉,新推出的北京通州区合生摩尔公馆项目利用“房抵贷”金融产品,推出“100%贷款购房”计划。

据上述人士向记者透露,公司的计划具体内容为:购房者利用自己或亲友名下房产,经过估值评测后,抵押给新浪乐居金融机构房金所申请“房抵贷”,半个月内即可获得为期1年、最高50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款,剩余房款依然可以申请商业贷款。对此,某业内人士向记者透露,合生创展和珠江地产这两个朱孟依掌舵的兄弟公司今年在北京楼市屡出营销奇招,从“零首付”到“对赌降价险”,现在又抛出“100%贷款购房”计划,可见其加大清理存货、快速回笼现金的意图非常明显。

北京惊现“全贷款”购房楼盘

实际上,9月份以来,房企新盘入市的意愿非常强烈,尤其在通州、大兴、房山等刚需项目较为集中的区域,开发商抢占市场份额的压力非常大。同时,持续半年多的市场萧条后,房企资金压力较大。在这样的市场背景下,为了完成下半年销售目标,同时又能保住利润,获得现金回笼,除了产品本身的影响力,开发商都在销售手段上下重注。

鉴于此,某通州项目推出“全贷款”购房按揭政策,宣称购房者购买该项目房款100%可贷。据记者了解,这是全国第一个“全贷款信用购房”的楼盘。对此,记者证实了该消息,相关人士向记者表示,该政策并不是适用于所有项目,而是只针对公司2014年新推出的某一项目使用。

记者随即联系到营销负责人,该人士向记者透露,如果购房者选择“全贷款购房”,即可享受首付金融贷款、剩余房款商业贷款的100%纯贷款购房,换言之,0元即可置业。显然,这意味着购房者可以不拿任何现金,抵押房产即可实现“全贷款”买房。不过,据记者了解,“房抵贷”利息与银行贷款利息持平,为正常商业贷款的1.1倍。

值得注意的是,购房者抵押房产获得的专项购房资金也是有上限的。“最高只能获得100万元专项资金。”内部人士向《证券日报》记者透露,不过,此项目是不限购商业产权,总价相对很低,首付不超过50万元。

跨界玩“房抵贷”加速销售

值得注意的是,“全贷款购房”是“地产+互联网+金融”相结合的实践产物,是对传统卖房模式的一次大胆挑战。

“现在所有的房地产企业都在联手互联网,万科牵手淘宝,万达牵手百度、腾讯,合生(创展)为什么不可以?市场变了,传统模式已经不能有效卖房了,房地产需要创新,于是有了此次的‘全贷款购房’”。而有接近内部人士向本报记者直言,“全贷款”购房计划是合生创展为了缓解资金链压力,加快回笼现金,提升项目周转速度的试水。实际上,今年以来,合生创展与珠江地产两个兄弟公司已经多次尝试以金融手段刺激项目成交的销售手段。

然而,业内认为,“全贷款购房”存在一定风险,市场能否真正接受还有待观察。

该人士称,牵手互联网金融突破政策限制为购房者提供贷款,实际上是在抢食银行房贷蛋糕,是对传统金融的另一次搅局。据悉,房产首付贷款是传统商业银行不能碰的禁区,而“全贷款购房”的新型金融模式,瞄准房地产市场,或能从一定程度上绕开限贷,为房企打开销路。

中原地产研究中心总监刘渊表示,从以往来看,银行贷款占整个销售金额的比重是很小的,基本上我国每年卖出去的房子里面来自银行贷款的只占30%左右,而美国是70%。“全贷款”模式出来之后会使得银行统计到的按揭比例与实际出现偏差。

此外,2008年美国次贷危机的教训表明,一旦弃房断供违约风险不断蔓延,将使得银行坏账大幅上升,冲击整个金融体系,甚至发生大面积“金融风暴”。不过,相比而言,“全贷款购房”面临的风险可能更多的来自P2P网贷平台。近年来,P2P网贷平台如雨后春笋般呈现爆发式的增长,随之而来的公司跑路就成了屡见不鲜的事情。

而“房抵贷”金融产品,就是目前火热的金融P2P产品中的一种,虽然其可以让购房者“100%房款可贷,0元轻松置业”,但这一新事物仍有待市场认可和接纳。

不过,目前来看,市场对“全贷款”购房颇有“兴趣”。项目营销总监向记者表示:“‘全贷款’政策推出不到2天,项目收到了500多个购房者申请,售楼处现场已经有300多组客户到访并了解‘全贷款’购房的具体细节。”

迟来的金九，北京二手房市场成交复苏，房价试探性上扬，“金九”已过20余天，相较于新房成交量的持续回落，北京二手房市场自7月以来出现成交量的回暖后，9月价格也出现了小幅上扬。据相关机构数据统计，9月中上旬北京二手房网签5484套，比上月同期增长6.9%，虽然仍同比下滑近三成，但已经恢复至今年3月的水平。

在成交价格方面，根据市场研究院测算，9月中上旬二手住宅成交均价达到28547元/平方米，比8月均价小幅增长了1.3%。对于二手房市场成交逐步复苏，业内人士表示，除了买卖双方议价因素之外，商业银行基于种种考虑而倾向二手房信贷发放，也是其二手房量价回升的重要原因。

上述人士称，一方面，二手房由于成交周期相对较短、有抵押实物且风险相对期房较小，因而受到银行放贷的倾斜；另一方面，目前北京二手房市场的成交主体中改善型人群占比较大，这部分人群多数在30-45岁之间，信贷记录良好、经济能力较强，还款能力也好，受到银行政策的青睐，这也促使银行在现阶段对二手房信贷的发放相对主动。

分析称，相较于成交量连续两个月的持续恢复，二手房价格则出现了试探性上扬。胡随着成交量的上升，买卖双方议价成交力度也将收窄，预计未来两个月，二手房成交量将与今年3月持平或略优，价格则将延续阶段性企稳。

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