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据凤凰房产8月25日讯 今日下午，万科与淘宝宣布，淘宝用户全年花了多少钱就可以在万科全国21个城市中的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。据媒体报道，此举可使淘宝用户购房成本节省最多百分之十。

据介绍，消费者只需要登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码，就可查看2013年8月1日——2014年7月31日之间的淘宝消费总额，并在线领取最高不超过200万元的同等额度购房款，在万科旗下12所城市的23个楼盘里获得最高200万的房款减免。

据万科集团相关媒体负责人表示，此次万科与淘宝的合作是由万科杭州公司发起，其他城市主要是在项目层面上的合作，目前并不是整个万科集团与淘宝方面的合作。

据报道，本次囊括了杭州、北京、上海、重庆、深圳等地的热门楼盘以及热门户型，杭州当地则有12个楼盘参与活动。

尽管受访的基金公司人士均表示万家共赢资金被挪用只是个别事件，但背后原因却引人深思。多位业内人士对记者表示，资金在不知情的情况下被挪走，这显示基金内部监管存在漏洞，加强行业监管无可避免。

　　更重要的是，在房地产基金遭遇行业洗牌，未来监管力度进一步加大的同时，那些高度依赖于各类房地产基金募资的中小型房企生存境况将更为艰难。
　　内部风控存漏洞

　　在万家共赢资金被挪用事件发生后，令业界疑惑的是，受到严密监管的资金为何轻易被融资方挪用至其他的账户？　一位地产基金公司高管向记者表示，地产基金资金的划拨应该需要基金子公司和合作项目公司双方的签字批准才能完成，而在万家共赢被挪用的案件中，资金刚刚募集完成，法律程序也刚刚走完，还没签字资金就被转走了，虽然至今案件仍在调查当中，但这显示了内部操作上存在监管漏洞。

　　“从目前披露的细节来看，资金划拨的手续在没有完善，公章也没有盖好的情况下把资金转走，托管银行背负的责任最大”，上述人士说，基金子公司在投资前的尽职调查却没有发现任何问题，这说明其风控存在问题。

　　“相对于银行与信托，房地产基金严格意义上是没有政策监管，因此它的进入门槛比较低，鱼龙混杂的情况也比较严重，风险控制做得好不好主要依赖于基金管理人本身，这对于投资者而言很难获得政策上的保障”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者。

　　举例来说，据报道称，今年7月，海沧资本旗下多只有限合伙基金产品陷入兑付危机，募集款项不知所踪，涉及总金额高达4亿元左右，海沧资本前法定代表人姜涛彻底 “失联”，300多名投资人4亿多资金面临“打水漂”的风险。其中，姜涛便掌握着公司法人章、财务章和基金产品账户的优盾，因此完全有能力将资金账户的金额转走。

　　此外，担保公司与托管银行也没有起到应尽的作用，财新网的报道称，万家共赢的产品资金被成功挪用恰恰是由于银行内部职员的配合所致。

　　不过，多家房地产基金公司在接受记者采访时均表示，旗下涉及房地产投资的理财产品、信托、资管计划以及私募类产品受到的影响并不大，公司拥有严谨的监管制度以保证资金的安全。

　　中小房企资金链面临恶化

　　尽管资金挪用事件的导火索是内部监管漏洞引发道德风险，但根本原因仍然是中小型房企面临资金压力，为了实现借新偿旧才铤而走险。随着房地产市场持续低迷，房地产基金风险会否持续暴露引发业界关注。

　　以此次涉嫌非法挪用资金的佳泰地产为例，其与官渡区政府平台公司合作成立的项目公司“丰华鸿业”注册资本仅为1亿元，但运作的官渡区宝华寺城中村改造项目潜在估值达100亿元。以小资本撬动大项目，身为民营企业的佳泰地产既不可能从银行获得一级开发贷款，也很难与风控较严格金融机构做对手交易，监管相对松懈的房地产基金类业务成为其突破口。

　　“随着房地产融资层面的收紧，我所接触到的某家国有大行，其开发贷只会贷给全国10%的主流开发商，这意味着数量庞大的中小型开发商不可能从银行获得开发贷款，即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响，不受牌照类金融机构政策影响的地产私募基金也因此受到中小型开发商的青睐，规模因此获得高速发展”，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。

　　野蛮成长的背后，积聚的风险却不可小觑。黄立冲说，房地产基金融资成本很高，而且投资的期限通常只有2~3年，但一个上规模的项目开发往往需要3~5年，因此多数中小型开发商都是通过借新偿旧的方式把债务滚下去，一旦在房地产下行周期，资金回笼不顺，新的钱借不到，资金链就会断裂。佳泰地产的事件肯定不是个案，接下来会有更多的房地产基金陷入危机，痛苦程度可能不亚于信托业。

　　与此同时，房地产基金风险暴露，也意味着中小型开发商资金面有可能进一步恶化。欧阳捷告诉记者，对于主流开发商而言，他们几乎都有自己的房地产基金，今年大企业的销售情况良好，加上实力雄厚有更好的担保，开发商系的地产基金暂时没有生存压力，更大的风险集中在独立的资产管理公司，一旦这些房地产基金遇到生存危机，中小型开发商资金链也会恶化，运气好的还有可能被大企业整合，运气不好的只能退出市场。

数据统计显示，上周(8月11日至8月17日)，北京市场共有13个项目入市，其中3个项目实现日光，5个项目去化率超过9成。位于东坝的首开香溪郡项目，入市价格仅为2万元/平方米，远远低于周边项目3万至4万的均价，甚至低于区域内自住商品房的价格。

数据统计显示，上周(8月11日至8月17日)，北京市场共有13个项目入市，其中3个项目实现日光，5个项目去化率超过9成。业内专家分析认为，此次市场的热销现象，与房企的让利跑量销售策略不无关联，尤其是在临近“金九银十”的关键市场节点，各大房企迫于销售压力，纷纷提前打响“揽客战”。

促销力度加大

8月初，知名房地产研究机构攸克地产指出，从8月开始，市场进入筑底期，这意味着开发商需要更大的优惠政策来吸引购房者出手，而购房者也迎来今年最合适的购房窗口期。此观点随后被多家媒体转载引用。此后，一线销售市场不断传来项目大幅度优惠促销信息，其中不乏优质的大型品牌房企项目。

位于东坝的首开香溪郡项目，入市价格仅为2万元/平方米，远远低于周边项目3万至4万的均价，甚至低于区域内自住商品房的价格。据悉，除了低价入市的策略外，首开香溪郡也开启了“0元抢房行动”，这对于想在东坝置业的客群提供了实实在在的优惠。此外，上周开盘热销的京投银泰琨御府项目，位于西三环，销售均价为7万元/平方米，相较于拍地之初业内对其未来10万元/平方米的定价预测，已然大幅下降；而位于通州的合生世界村项目，此前更是推出9800元/平方米的特价房，一度将北京房价拉回6年前。

“一方面是上半年销售业绩不理想，让房企下半年的压力增加；另一方面是临近‘金九银十’的传统市场销售节点。”北京市房协副秘书长陈志告诉记者，“这是导致8月诸多品牌房企加大促销力度的重要原因。”

局部开始转暖

“目前来看，此次新房市场的回暖横跨面较大，刚需项目、改善型项目和高端项目都有涉及。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，以上周入市的13个项目为例，热销的8个项目中，既有合生世界村这样的刚需项目，也有亦庄金茂悦这样的中端改善型楼盘，还有琨御府为代表高端项目。“虽然横跨面大，但是从总体而言，还是少数项目的‘独角戏’。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，而这些‘独角戏’的成功，在一定程度上也跟二手房市场成交回升有一定关系。

伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委数据统计，8月上半月，全市二手住宅网签3857套，比7月上半月增长15.4%。胡景晖认为，伴随北京二手房市场的复苏，改善型客群有望加快“卖旧”的步伐，从而腾出购房资格及资金“买新”，二手房市场的流通加速将有效促进中高端市场的升温。

已进入买方市场

“从房企纷纷加大促销力度以吸引购房者来看，北京楼市已经进入买方市场。”陈志表示：“在此情况下，作为拥有主导权的购房者在买房要求上将更加严格，价格和品质缺一不可。”

一个来自市场的反面例子是，近期北京自住商品房遭遇的大规模“弃购”。据媒体报道，北京自住型商品房项目金隅汇星苑和首创悦都汇的弃购率分别高达20%和50%，最重要的原因是准业主对其品质和质量非常不满。对此，陈志表示：“自住型商品房的弃购现象，对普通商品房亦有警示作用。在买方市场占据主导的情况下，房企若想突围，除了推出优惠的价格之外，品质的把控也非常关键。”以近期排卡认购非常火爆首开香溪郡项目为例，该项目一份对来访客户的调查数据亦显示，购房者对香溪郡的最满意的前两项，分别是品质和价格。据首开香溪郡项目负责人介绍，该项目整体容积率只有1.5，项目产品全部为4至8层墅质洋房，主力户型为90至140平米通透三居和四居，但是项目均价2万元/平米，几乎与同区域自住型商品房看齐。“虽然在价格上有很大幅度的让利，但是我们的产品品质几乎与周边别墅项目相同。这是客户选择我们的重要原因。”

“2014年亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于8月22-24日在河南郑州召开，近300名知名企业家及经济学家参与。在辨析楼市拐点分论坛中，北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光作为主持人表示，国内一些城市的住宅销售量和价格下降，不仅意味着中国房地产市场是以投资为主导的市场，也意味着楼市预期发生了逆转，即投资者开始不敢或不愿意进入房地产市场。华远地产董事长任志强在会上表示，如果政府不出手，明年九月楼市的供求关系将会恶化。

需求总量在上升 自住型商品房拉低均价

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题，任志强认为，不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在全国统计中，库存总量会逐渐累积起来。“从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。”

从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，“这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”任志强提到，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

任志强以北京举例，去年北京建了1300万平方米的保障性住房，其中放在开发商手里的是580多万平方米，约占45%，还有55%是政府单独建的。其中，开发商建的45%里有廉租房、公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。自住型商品房有几千套，但是有20万户在排队，大概100个家庭排1个号，抽签摇号。这些人实际上并不进入市场。“那就减少了20万个需求者，那怎么不下行呢?北京上个月的房价开始下降了，因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了，一平均化以后就往下掉，而且数量很大，好几千套就掉下来了，很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的，好像那一部分房子没了，跑哪儿去了呢?肯定在市场上。”

房地产投资增幅下降是毫无疑问的

谈到对未来房地产投资和土地供应量的预计，任志强表示，“如果现在土地供应量下来了，开工是负的，投资是下滑的，我们估计投资现在是13%多，年初我们就说，今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%，还会下降，下一个月可能还是实际下降的过程，全年下来以后，就剩下10%左右的增长，增幅下降是毫无疑问的。”

如果政府不出手 明年9月供求关系会恶化

任志强认为，明年9月份供求关系将会恶化。“我们唯一不能控制的原因就是，不知道政府会加大多少力度去进行保障性住房的建设，不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快，也就是明年9月份本来商品房下降的时候，供求关系应该转换的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话就能顶上。”

据大河网

 8月24日，万科董事会主席王石在“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上表示，1997年亚洲金融0.00%]风暴，当时中国最大的房地产公司倒下了，所以我们成了中国第一。

过了10年，2008年我们学习了美国的全世界最大的住宅开发公司帕尔迪，我们当时只有他的70%，当然我们没有要超过他。没想到一个金融风暴我们不但超过他了，美国的第二、第三加起来也没有我们高，所以我们很自豪。

我想下一个该谁了呢？下一个就该我们万科了，因为组织先进法则也符合万科的现状，因为你大了，你觉得有成就了。实际上今天到这里来开会的上午，我还和我们万科的团队讨论我们万科之后的十年，他们讲万科继续领衔往前跑，我说不一定，这只是一个可能的选项。所以如何可持续发展？我们现在确实要有重新的参照系，不仅仅更多的向国外学习，不仅仅是深潜学习西方，我们要更多的回顾我们的历史和我们的过去。

王石表示，我们10年前的规划就是数量级增长，和我们国家一样的，不要说我们国家总是说GDP，一个企业也是这样，就是你的营业额，是一样的。但是显然国家在转型，企业在转型，我们在转型当中，下一个十年怎么办？我们是有困惑的。所以我们讨论了八个月，到现在都没有弄清楚。和十年前的规划做讨论，就是到底是什么，到现在也不清楚，到年底是不是有一个结果也不知道。

西山脚下，清净之地，益园文化创意产业基地企业独栋写字楼出租， 益园文化创意产业基地位于中关村商圈，所处区域周边是广阔的高科技产业群聚地，汇聚了高新技术大、中小型企业，资源优势十分突出。园区整体秉承现代简约建筑风格特征，采用几何线条修饰，色彩明快跳跃，低密度，高绿化率，绿色生态花园办公布局。外立面简洁流畅，层次感强，外飘窗及外挑阳台错落有致，美观实用。整体空间使用灵活性强，室内空间完整、易分割，内部为敞开结构，采光条件极佳。

益园文化创意产业基地总建筑面积220000M²，占地面积9.5公顷，分为A、B、C三个区域，地上面积约190000M²，地下面积30000M²，地上均为四层，地下一层建筑。其中A区由六栋独栋楼宇构成，5万M²；B区由两栋厂房楼宇改造而成6万M²，层高7米；C区总建筑面积11万M²，十二栋楼宇组成。大堂挑高8m，标准层高3.5m-3.6m，容积率1.92，绿化率35%，建筑率50%，停车位2000余席。目前主要入驻客户有：京东商城、长安汽车、凌云光子、北京电影学院、大北农科技集团等国内知名企业。

早在2011年6月，北京市五部门联合发布通知，全面叫停“商改住”项目。然而，时过三年，北京仍有许多商业立项的楼盘凭借“不限购”的优势，仍以“商改住”形式对外销售。近日，记者发现位于北京市朝阳区朝阳北路的朝北8080，这个原本是商业立项的楼盘，现在却“商改住”，以LOFT等住宅的形式对外销售。

就此，业内人士表示，相比普通民宅，商住项目的弊端显露无疑。比如产权到期后续期尚无明确规定，商住混杂影响项目品质，甚至不能办理房产证等等。

朝北8080涉嫌违规

公开资料显示，该项目主要分两区，北区沁园户型面积为33—80平米小户型，40年产权；南区紫园，户型面积为90-107平米大户型，50年产权，一层和顶层为4.5米LOFT，平层层高为3米 。

7月31日，记者以购房者身份来到了朝北8080售楼处。销售人员告诉记者，项目乃商业立项，但主要是作为住宅出售。与项目“8080”的名称一样，针对首次置业的年轻人。

随后，记者参观了47平户型和107平户型的样板间，发现室内只有一个客厅和储物间，销售人员解释说，“因为是开间，没有独立厨房，只能在公共区域做饭，而且因为我们的样板间到时候要拆除，所以没有装卫生间，但是交房时一定会把储物间设置成卫生间。”

而记者查阅资料发现，根据《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》规定，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。秦兵律师事务所徐斌表示，目前这种商改住项目已经明确涉嫌违规。若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，还擅自设置独立卫生间，将不能办理房产证。

不仅如此，记者还发现因为是商业楼层，所以室内没有燃气管道，并且水电费用均是按照商业标准来收取。无疑，这将加大购房者的居住成本，销售人员回应记者称：“其实商业收费标准贵不了多少，没有燃气管道，您可以用电磁炉做饭。”

“商改住”风险难以规避

对于朝北8080“商改住”的行为，新华网记者致电该项目策划经理杨梦彤进行求证，她表示朝北8080主要针对的客户群体是企业，但当记者以所掌握的情况进一步追问时，杨梦彤并未做出回应，匆匆挂了电话。

朝北8080的销售人员告诉记者，该项目将于8月23日正式开盘，开盘两三天后就选房。事实上，在北京商改住项目还有很多，位于朝阳区青年路附近的CBD东舍，也正在出售“商改住”房源。据悉，此商业立项的项目由光耀东方收购，目前正在出售精装修的Loft户型。通州区台湖镇的东亚印象也是“商改住”楼盘，样板间内，客厅、卧室和厨卫有隔断，看起来和住宅无异。

值得一提的是，由于土地性质的原因，“商改住”房屋每年都要征收房产税。此外，商改住项目的配套设施也可能不完善。按照法律规定，住宅地产项目在规划时，必须强制进行一些方便居民生活的市政生活设施配套建设，“商改住”项目则没有此方面的强制要求。

徐斌律师表示，这种商改住项目的公摊面积大，一般是不适合作为住宅使用的，置业者承担的风险会很大。“就算项目通过了建委和规委的审核，后来再进行改建，但是如果出现问题，该项目不能作为住宅使用，最后就会烂尾。”徐斌律师说道。

在房地产市场的各项指标尽现颓势的情况下，各方对房地产市场的现状和走势产生分歧。住建部政策研究中心主任秦虹8月22日表示，波动是今后房地产业的新常态之一，当前房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。

秦虹是在2014诺亚财富房地产高峰论坛上做出上述表示的。目前，房地产市场的各项指标均现颓势。国家统计局日前发布数据显示，7月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，创历史纪录;而与房地产相关的税收增速纷纷回落;同时，房地产开发投资增速、销售数据出现下降;房地产企业的业绩也出现下滑。

对此轮房地产市场各项指标的颓势，各方观点产生分歧，有观点认为，房地产市场将遭遇断崖式下跌或崩盘。对此，秦虹表示，当前房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。

秦虹表示，对中国房地产市场影响最大的是人口因素，目前的人口结构对房地产市场的发展总体是有利的。首先，高储蓄人口所占的比例仍然处于历史高位，同时，我国对住房的刚性需求总量大，占比高。上世纪60年代和80年代末是人口出生的两个高峰，特别是80年代末的人对住房有需求，且我国城镇每年新增常住人口接近两千万。因此，房地产市场的发展还是有真实需求支撑的。

而对于目前房地产各项指标的回落，秦虹认为，是由于我国遇到阶段性的商品房供给增速超过商品房销售面积增速。她认为，在2010年之前，商品房的供求结构是总体偏紧的，供应略低于需求;而在2010年之后，由于我国的流动性过剩、政府抑制投资者需求以及地方政府对土地财政的依赖，使得供求关系发生变化，形成偏松的格局。这带来的好处是抑制了房价的过快上涨。但是，秦虹认为，上述格局是阶段性的，不会永远持续下去，波动才是房地产市场的新常态。

“过去这十几年中房地产市场总体是上涨的，无论大城市还是中小城市，但过去十几年的发展是很难复制的，从世界各国的房地产市场变化来看，波动是常态，在我国房地产总量已经非常大的情况下，今后波动可能是我国房地产市场的常态。”秦虹说。

据地产中国网报道

近日，一份关于上海某银行放松限贷的文件在业内流传，这份名为《住房金融业务部业务通知单》的文件显示，对上海范围内重新定义贷款中“首套房”的概念，由“认房又认贷”转变为“认房不认贷”。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《中国经营报》记者，这仅仅是内部文件的曝光，并未得到官方证实，所以是否属实尚需进一步确认。“上海市银行业内部的这份文件表明，为落实央行、银监会多次喊话支持合理的自住型需求，上海市内部分银行已经开始探索相应的‘差别化信贷’定向扶持政策。不过，从该文件所能惠及的人群来看，其覆盖范围十分有限，难以对市场成交产生支持作用。”

而在随后的时间里，多家银行也否认了“放松限贷”的说法。多家银行的相关工作人员告诉本报记者，从目前来看，房贷政策并没有变化。一位不愿透露姓名的上海某知名业内人士告诉本报记者，上海短期内限购放松的可能性微乎其微。但在高库存的压力下，房企的降价促销力度会加大，九十月或迎来大范围“降价潮”。

明紧暗松？

然而，就在多方否认“放松限贷”说法时，一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，在一线城市戴着“限购”帽子的同时，很多中高端楼盘远远要比去年“松”了很多。

“虽然今年政府限购方面有规定，未取消，但随着一线城市的库存积压，各地方也不排除为了消化库存而采用一些方式，降低库存率。“上述人士向记者透露，从市场情况来看，去年高端项目明显不太好入市，预售许可证很难拿到，但是今年就感觉没有这样的情况，这背后不排除高端楼盘的销售过程中容易操作，可以暗中突破限制。

数据显示，今年上半年，上海单价5万元以上的新建商品住宅成交占比约为8%，较去年同期高出近4个百分点；而单价3万元以上的二手房成交占比约为15%，高出去年同期约7个百分点。换句话说，限购导致大量中高端楼盘卖不动的情况在上海并不存在。而事实上，“上海的青浦、唐镇等板块的房价已经在松动，各个交易中心窗口操作实际上已经松了很多，只是上面的政策没有出来。”易居中国分析师薛建雄表示，上海没有率先提出取消限购，是因为北上广深一线城市间的博弈，谁也不愿意第一个提出取消限购。

胡景晖表示，由于目前政府已经不鼓励通过人口增量的方式来发展2000万以上人口的特大型城市，但同时，一线城市对于全国楼市的信标作用明显，大量在观望中的市场需求依然存在，所以短期来看，一线城市限购、限贷政策的大幅度放松可能性微弱，但不排除为消化高企的库存、引导合理需求置业而进行相应调整的“微刺激”措施。

根据德佑地产研究部数据显示，2014年上半年，上海总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。与此同时，据记者了解，今年7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅或高端公寓。根据同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1~5月，沪上均价4万元/平方米以上的高端住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续高企，月度占比维持在18%~19%，尤其是今年3月达到最高，为19.54%。而去年同期，这一比例仅为12%~13%。

值得注意的是，根据某大型房地产中介人士的介绍，总价在5000万元左右的房源在市场上较为抢手，多数购房者一般都是通过注册公司买房绕开限购令限制。而这样的购买方式在高端楼盘中出现的频率更高。除此以外，中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，从六七月开始，一线城市也出现了土地流标的个案，而从上半年经济增涨看，一线城市中的北京、上海的上涨速度拖了全国后腿。如果到四季度整体经济再次出现降速，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性。

胡景晖也表示，一线城市放松或取消限购的可能性不大，但预计会做出些许针对合理的首次自住型需求的政策微调。“另外，在限购的对象上，利用工作居住证等措施增加可购房人数的政策也有可能在四季度以后出现在一线城市。”张大伟说道。限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。

“救市”难阻降价潮

7月初以来，全国放松和取消限购政策的城市已经接近40个，仅有少数一些城市未曾变化，其放松限购后这些城市楼市的表现如何？据伟业我爱我家市场研究院统计，7月份越来越多的城市限购放松之后，从现在的市场观察来看，仅有部分城市如济南、温州、杭州等出现了成交量的显著增长，但这些城市目前已基本恢复限购未放松之前的成交量水平，价格方面也依旧处于小幅下滑状态。其余的很多城市，限购放松和取消后，并未出现特别明显的市场成交复苏，依旧在低位徘徊。

而根据国家统计局公布的最新数据显示，与6月份相比，7月份70个大中城市中，价格下降的城市有64个，比上个月多了9个，占比超过九成。持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

但与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%。值得注意的是，从7月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况看，北上广深四大一线城市的房价首次出现了环比集体下跌的现象。对此，业内诸多人士表示，中高端楼盘的小幅上升，以及各地限购政策的松绑，并未能对房地产市场起到“救市”的作用。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉本报记者，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。

“总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取‘以价换量’策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致70个大中城市房价64个城市环比下跌，其中，杭州跌幅最大环比下降2.5%。总体来看，70个大中城市跌幅范围进一步拉大，一线城市也全线进入环比降价阵营，即使是厦门、大理这两个有上涨迹象的城市，最高上涨幅度也不过在0.2%。”张宏伟说道。

与此同时，胡景晖也表示，从一线城市的整体表现来看，北京新建商品住宅已经环比连续4个月出现回落，上海则在4月份持平后，连续3个月回落；深圳、广州则连续2个月价格回落。从时间顺序上看，楼市价格风向整体依然是以北京为引领，特征明显。北京7月份价格为环比回落1%，预计市场处于低谷的情况很有可能持续。