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鑫茂大厦
房企中期业绩普遍下降，后期形势不容乐观
受房地产行业低迷的影响，今年上半年房企业绩不乐观。Wind数据显示，截至8月18日，在50家发布半年报或业绩预告的房企中，共有22家房企业绩下滑，占比达44%。面对房地产市场的低迷，多数开发商对后市的判断较悲观。
房企业绩分化明显
8月18日，行业龙头万科发布半年报显示，上半年万科实现营业收入409.6亿元，较去年同期的413.9亿元下降1%；实现净利润48.1亿元，同比增长5.6%；净资产收益率为6.25%，同比下降0.59个百分点。其中营业收入是万科自2010年以来的首次下降。
万科表示，今年上半年，全国商品住宅销售面积为4.25亿平方米，同比下降7.8%；其中，万科关注的14个主要城市，上半年调整幅度更大，商品住宅销售面积同比下降了20.9%。
招商地产中报显示，2014年上半年公司实现营业收入160.47亿元，同比下滑0.54%；归属母公司净利润17.85亿元，同比下滑30%。8月5日，万通地产公布了2014年中报。公告内容显示，营业收入约3.37亿，同比下降52.43%，其中房地产销售营业收入2.52亿，同比下降59.89%，毛利率59.86%，归属于上市公司股东的净利润为4837万元，同比下降59.83%。
而在A股上市的大部分中小房企业绩出现了深度跳水。嘉凯城净利润同比下降716%，是目前业绩降幅最大的房企。2014年上半年嘉凯城营业收入 26.91亿元，较上年同期增长9.79%；实现利润总额-1.32亿元，实现归属于上市公司股东的净利润-1.27亿元，较上年同期下降 716.17%。公司称，上半年实际结算项目少，导致半年度归属于上市公司股东的净利润亏损额度较大。此外，深国商、多伦股份、天伦置业、银润投资等公司业绩降幅都超过145%。
不过，也有部分房企业绩逆势上涨。华夏幸福发布2014年半年报显示，公司共实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
后市预期仍不乐观
8月初，包括万科、招商地产、龙湖地产、世茂集团、万达等在内的多家开发商均已召开年中工作会议。面对房地产市场的下滑，多数开发商对后市的判断不乐观。
在上述房企的年中会议上，公司一把手频频提及“市场规律”、“客户”、“户型”等关键词。一位房地产咨询机构负责人表示，市场越好类似“市场规律”这样的关键词出现次数越低。同样，市场越好房企提及“客户”的次数就越少。这说明开发商重视“客户”是市场态势向买方市场转变的信号之一，房企可能会动用最具影响力的价格手段加快销售。
对于下半年的市场情况，多数房企依然倾向走量为主。龙湖地产首席执行官邵明晓表示：“我们会灵活使用价格策略，但不能一概而论，在某些区位、某些项目可能会用价格的手段来促销。”
业内人士表示，楼市降温趋势明显，限购松绑难以拉动市场成交，市场持续低迷，明显影响了房企的定价。
一线楼市房价普遍下跌，北京环比跌1.3%
18日,国家统计局公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,7月份,北上广深四大一线城市房价首现全面下跌,环比降幅分别为1.3%,1.4%,1.3%,0.6%。其中,北京房价自2012年6月以来首现下跌。
国家统计局数据显示,在新建商品住宅的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市64个,持平的城市4个,上涨的城市仅2个。而在二手住房的价格方面,价格下降的城市65个,持平的城市4个,上涨的城市1个。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说,7月份,由于市场预期依然不明,仍有不少购房者选择观望,因此房价环比下降的城市个数继续增加。70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别比6月份增加了9个和13个。
从涨跌幅看,70个大中城市中,硕果仅存的两个上涨城市厦门和大理,价格涨幅也分别只有0.2%和0.1%;杭州则连续2个月领跌全国楼市,下跌幅度扩大至2.5%。
数据显示,自5月开始,一线城市中上海和深圳楼市率先开启跌势,6月广州也加入降价行列。上述三城市在6月份房价降幅分别为0.4%、0.3%和0.7%。
厦门房价涨幅全国第一，网友吐槽其为一片神奇的土地
根据中国指数研究院发布的7月百城房价指数，经济总量位居全国第53位的厦门房价为20428元/平方米，比身为一线城市的广州还高出2260元。二手房方面，国家统计局发布7月份70个大中城市二手住宅价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有65个，持平的有4个，上涨的有西宁1个。
全国的房价跌声一片，可厦门还在涨！昨天，国家统计局发布的7月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，与上月相比，70个城市中价格下降的城市增加至64个，就连北上广深四大一线城市今年来也首度加入了下降的行列，而持平的有4个，仅剩下2个城市还在上涨，其中就包括厦门。数据显示，7月份厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，双双位居全国第一。“这是一块神奇的土地！”有网友如是评论。
超越北上广深
厦门房价涨幅全国第一
国家统计局昨日发布的7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示，70个城市中7月份仅厦门和云南大理环比上涨。其中，厦门更是环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，双双位居全国第一。
这也是自2012年6月以来，厦门房价连续26个月环比上涨。国家统计局数据还显示，今年以来的7个月，厦门房价除6月份外，其他6个月涨幅均领涨全国，厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。
根据中国指数研究院发布的7月百城房价指数，经济总量位居全国第53位的厦门房价为20428元/平方米，比身为一线城市的广州还高出2260元。
这还只是纸面上的平均数据，实际上在厦门岛内，现在已难觅30000元/平方米以下新建住宅据记者从湖里区世贸湖滨首府售楼处了解到，目前该楼盘售价已经超过33000元/平方米，就连位于岛外海沧区的天湖城天源楼盘，均价也已经超过21000元/平方米。
相比之下，同在福建的福州和泉州，7月份也加入了房价下降的行列，其中泉州环比下降1.2%，福州环比下降1.5%。
二手房方面，国家统计局发布7月份70个大中城市二手住宅价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有65个，持平的有4个，上涨的有西宁1个。其中，厦门二手住宅价格环比与上个月持平，并列全国第二；而同比则上涨5.7%，仅次于深圳、郑州，位居全国第三。
成交低迷依旧
限购“松绑”未改观望气氛
一边是房价在涨，另一边却是下降的成交量。统计数据显示，7月份，厦门全市共计成交新建商品住宅1711套，比6月份的1697套环比上涨0.82%个百分点。不过，和去年同期的3810套相比，却锐减了55.09%。
再把今年上半年的销售数据同去年相比，那就更为无力。根据厦门国土房产局的统计数据，今年上半年厦门全市一手房成交量同比下降47%，而二手房市场同样低迷，同比去年减少近一半成交套数。
甚至限购政策的“松绑”也未带来楼市成交量太大的变化。8月8日“闽8条”正式发布后，厦门新建商品住宅的成交量一直保持在50套左右。8月15日厦门相应实施细则出台后，这一数据甚至还有所下降，8月15日厦门全市一手住宅成交54套；16日成交27套，而到了8月17日更是只有22套。
据记者走访多家售楼处得知，“闽8条”正式发布后，确实有不少客户打电话前来咨询，不过订单量并未增长。“大家都看不清房价的走势，不少人还是持观望的态度。”一售楼处工作人员小陈说。
厦门网友吐槽
这是一块神奇的土地
“这是一块神奇的土地！”昨日，有厦门网友如是评论说，“房价还在涨！为什么还要取消限购令！”这一留言迅速引来其他网友的跟帖。
量跌了价照涨，原因到底在哪？对此，资深地产评论人士程凌虚认为，楼市的供需平衡点是12个月，当前厦门库存量虽然相比去年同期有所增加，但仍然未超过供需平衡点，“厦门房子总体上仍是供不应求，开发商自然不会轻易降价”。
还有业内人士表示，虽然厦门房价现在还在涨，但这种涨幅对于炒房者来说，已经明显不划算了。加上对下阶段楼市价格涨幅不看好，投资性购房量减少，也是价涨量跌的原因之一。
而在厦门均和房地产评估董事长王崎看来，这还是银行信贷政策的原因。“虽然限购解除，但是受房贷政策影响，交易量没涨也很正常。”王崎认为，限购政策放开后，只要银行的组合拳跟上，交易量肯定会实现明显上涨。
对于楼市的松绑会导致厦门房价新一轮暴涨的说法，不少业内人士表示反对。厦门韬睿地产柏云飞就表示，购房者面对限购“松绑”，以及仍在上涨的厦门房价，不需要感到恐慌，“目前厦门房价已经处在一个高位，总体趋于平稳缓涨的阶段，房价快速上涨的时代已经过去”。
从各区成交情况看，上周集美区一手住宅成交129套，环比下跌30.65%，位居一手住宅成交排行榜第一位；同安区成交67套，环比上涨15.52%，位居一手住宅成交排行榜第二位；翔安区一手住宅成交34套，环比上涨78.95%，位居住宅成交排行榜第三位。
厦门二手房成交量上周减少一成据厦门房地产联合网昨日发布的统计数据，上周(其中8月16日和17日均无成交)，厦门二手房网签累计448套，环比下跌10%；其中二手住宅总成交量为325套，环比下跌10%。二手房成交面积为6万平方米，环比上涨2.8%；住宅成交面积3.18万平方米，环比下跌7%。
在挂牌均价方面，同安区上周涨幅最大，报价相比前一周上涨5%。
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一线楼市全面下跌，“金九银十”或迎降价潮
“金九银十”或迎降价狂潮
有市场分析人士认为，一线城市限贷短期内难以松动，库存和销售量之比持续攀升，房企为完成销售目标，金九银十期间将“降价走量”抢收
“北京土地市场又一宗地块流标，可见房企资金链逐步紧缩的压力。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，随着年底还贷、销售目标完成的时间节点的到来，房企将会承受来自于销售业绩以及资金层面的更大压力。“一线城市库存压力异常大，房价开始‘扛’不住了。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示，今年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价环比下降2.4%，每平方米下跌了540元，房企降价让利的力度在加大。
无独有偶，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，开发商将在“金九银十”期间加大推盘力度，而年报业绩压顶，适度调整价格策略仍将是大多数房企的选择。
一线城市房价实降
8月17日，上海易居房地产研究院的一份研究报告指出，2014年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，环比减少2.4%，同比增长3.3%；7月份成交均价比6月份下跌了540元/平方米。
而从具体城市房价表现来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅成交均价分别为24933元/平方米、26512元 /平方米、14939元/平方米和24476元/平方米，环比增幅分别为-8.2%、0.2%、-12.0%和0.3%，同比增幅分别为-0.2%、 6.4%、6.4%和0.5%。对比2014年6月份商品住宅成交数据可见，北京和广州6月份房价环比增幅较大，而进入7月份后，则变成跌幅较高。
值得注意的是，房企销售量难以提升导致资金回流不畅的压力已经传导到土地市场上，以北京土地市场的表现为例，过去有地块入市即被抢走的现象真正地成为了“过去”。今年进入8月份后，土地市场保持了持续低温态势。据统计，截至8月17日，北京国土局共推出9宗地块，其中2宗挂牌出让地块以底价成交，1宗流拍，5宗招标地块亦基本以底价成交。
郭毅判断，接下来土地低价成交或者流拍现象仍将继续，而下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松，楼市下行趋势仍将持续。
“一线城市看跌情绪在未来几个月内依然难以驱散，无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房，其库存都面临较大的去化压力。”严跃进表示，自2月份以来，一线城市连续6个月每个月均呈现供大于求的市场现象，这加剧了库存积压和销售不利的矛盾。
库存高企将催生降价潮
据上海易居房地产研究院统计数据显示，2014年7月份，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%。这意味着继6月份库存量创新高后，7月库存继续攀升。
具体来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅库存量分别为1024万平方米、1158万平方米、857万平方米和 362万平方米，环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
而从库存和销售量之比(简称“存销比”)情况来看，2014年7月份，一线城市新建商品住宅存销比为16.4个月，而6月份则为15.4个月。由此可见，市场低迷下，一线城市的存销比上升速度加快。
具体来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9个月、17.2个月、14.1个月和14.7个月。而在2013年年末，上述4个城市的存销比分别为7.6个月、8.7个月、9.0个月和11.9个月。
“显然，2014年一线城市楼市消化库存变得艰难。”严跃进表示，北京存销比的反弹力度最大，由去年库存压力最小逆转成为今年去存货压力最大的城市，预计北京市场房价的降温力度将较大。
此外，上海商品住宅市场的去库存压力也不低。同策咨询研究部数据显示，2014年1月份-7月份，上海商品住宅累计成交面积约476.29万平方米，同比跌幅达29.96%。而从8月份前两周的楼市表现来看，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。
对此，张宏伟表示，上海市场成交量普遍性下滑、去库存压力仍然较大、房贷收紧局面并未出现实质性改变等多重等因素使得上海房企下半年销售压力、经营压力明显增加。
“2014年即将过去8个月，对于上市房企来讲，年报业绩压顶，其在9月份-10月份将加大推盘力度，适度调整价格抢收‘金九银十’。”张宏伟进一步表示，以上海为例，大范围的“降价潮”即将来临。同时，一些大型品牌开发企业的项目预计会出现20%-30%的大幅降价。
专家：房价将在明年见底
近期，北京、上海、深圳等一线城市纷纷传出将调整普通商品住房标准。随着多数城市取消限购，假如一线城市调控松绑，房价还将跌多久？
缘何淡化限购
应看到，去年以来房地产调控思路发生重大转变，新一届政府对于房地产调控的方针正在发生方向性变化，由以调控房价为主要目标，以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段，转变成淡化房价目标，更多使用信贷、房产税等经济手段，同时将重点放在加强住房保障和棚改等直接“惠民生”领域。
此外，房地产市场降温之后，限购基本完成历史使命。2010年4月的“国十条”中，首次提出了限购令，其后仅北京执行，当年9月29日调控升级后，更多城市加入限购阵营；2011年1月的“新国八条”后，限购城市数量进一步增多。在那个时段，我国房价涨势较猛，尤其是投资投机性需求爆发，房价狂飙。自2003年之后，在中央尝试了诸多调控手段，仍难以较好的抑制房价的前提下，不得已动用了在国际上非常罕见的限购措施。
其实，2011年下半年全国市场步入降温之时，限购差异化的退出，原本部分城市的限购政策明确截止时间是2011年底，但受制于思维惯性，致使限购令成易出难退。在新一届政府管理思路及新一轮楼市降温的双重条件下，这一惯性终于被打破。
今年前7个月，全国商品房销售面积同比下降7.6%，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降4.8%，全国70城房价指数，环比增幅5月出现下行拐点，6月环比跌幅扩大。全国一二线城市的商品住宅成交面积萎缩幅度更大，前7个月平均下跌三成左右。
这轮房地产降温的形态，相比2006年、2008年和2011年这三轮楼市降温，存在不同之处。其一，并无严厉调控政策。2013年出台的“国五条”并不严厉，且地方政府没有严格落实；其二，经济并无快速下滑。2008年在国际金融危机的冲击下，国内经济增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出现明显回落，而今年上半年GDP增幅为7.4%，虽略有下滑，但自2012年中国经济已开始低位盘整，谈不上急跌；其三，住宅库存压力持续增长。虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少，但全国600多个城市中的大部分，自2011年住宅库存就一直增长，这在之前是没出现过的。住宅供应阶段性过剩，开始成为一个整体性的问题，本轮去库存周期也将会拉得比较长。虽然这一过剩并非终极性的过剩（比如日本），但也是未来几年中国楼市必须面对的新课题、新难题。一方面是中央调控态度转变，另一方面地方楼市成交低迷，库存“压力山大”，因此只能出现一种情况——地方纷纷救市。
救市效果不乐观
当前，全国46个实行限购的城市中，30多个已公开放松或放开限购。然而，救市效果恐不容乐观。例如，济南限购取消后的一周，成交量突增，但实际上有相当部分属于之前已签合同，但囿于被限购而没有网签备案，限购放开后集中网签备案。放开限购两三周后，住宅成交量很快重回之前的低迷状态。
放开限购的效果不理想，原因有二：其一，影响住宅市场变化因素有很多，比如货币与房贷、宏观经济、购房者的心理预期等，限购只是一个并不算重要的因素，在其他主要因素没有实质性改善的情况下，不能奢望放开限购的作用；其二，限购固然有误伤少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多属投资投机性需求，这些需求喜欢“追涨”，当前全国楼市大势降温，多数城市房价仍在下跌，那些被解放了的需求，不会在这种市况下入市。
至于一线城市，暂时还不敢放开限购。究其原因，一是一线城市的房价水平仍远高于其他城市；二是虽然一线城市当前也出现了供大于求状况，但中长期来看，一线城市土地稀缺而人口快速增长，新建住宅市场总体仍呈供不应求的格局；三是今年3月出台的新型城镇化发展规划和近期户籍制度改革，都提出严控超大城市人口规模，人口超千万的四个一线城市正是严控重点，限购令在一定程度上提高了外来人口进入一线城市的门槛。因此，至少年内来看，一线城市在限购方面仍会站岗。不过，明后年这些城市应会大幅放松甚至退出限购。限购毕竟脸上贴着“逆市场化”的不良标签，而且其他城市都退出后，一线限购的必要性也就相较之下降低了，如果届时房地产税立法能够完成，则更有退出理由。不过，一线城市同样存在土地财政，执政者同样不愿看到楼市一直低迷，类似调整普通商品住房标准、进而扩大普通房的范围，使更多房源可以享受相关税收、信贷优惠，也算是间接救市，且理由正当。
展望未来6-12个月，房地产调控总体朝放松的方向发展。地方救市力度必将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。今年5月以来，央行和银监会都曾喊话要求商业银行支持首套房贷，只是商业银行仍对首套房贷兴趣不大。估计随着中央层面继续施压及定向宽松，商业银行必然越来越多的支持首套房贷，利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准为主、以九折左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等，也有望略趋宽松。“认房又认贷”将转变为“认房不认贷”，这将使更多的人（尤其是置换需求）有资格享受首套房贷优惠。房贷政策对住宅市场的作用，将显著大于取消限购。
在上述政策变化态势之下，笔者预计下半年将出现住宅成交量的底部，明年将出现房价的底部。量在价先，成交量先企稳，价格后企稳。这轮房地产调整，仍将是短周期性质的调整，量缩明显，价跌不深。不过，有一点需要客观面对，由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年，且中央层面不再会强力救市，所以市场调整的时长将超过前面两轮。对此，无论开发商，还是购房者，都应理性认知。
北京楼市上周末现多个日光盘，开发商以价换量步伐加快
“金九银十”到来前夕，北京楼市在上周末迎来升温行情，多个楼盘出现日光或准日光。位于西三环外的高端楼盘琨御府8月16日开盘热销24亿元，认购率超过95%，龙湖长城源著、首开常青藤等楼盘昨天开盘售罄。合生马驹桥项目也取得较好销量。
多类楼盘共同主打性价比
根据记者不完全统计，8月16-17日两天，北京入市的楼盘超过10个。开发商表现出强烈的推盘意愿，集中放量。入市楼盘中，既有琨御府这样位于城市核心板块的高端住宅，也有亦庄金茂悦、首开常青藤等这样的刚需、改善型产品，还有龙湖·长城源著这样位于密云的偏度假类型的项目。
虽然楼盘定位、类型各有不同，但在上周末均表现出热销的共同点。首次推盘、预售均价达到7万元/平方米的琨御府，225套住宅在开盘当日认购95%，认购金额达到24亿元。龙湖·长城源著也是首次开盘，400套房源90分钟售罄。同样开盘售罄的还有首开·常青藤，该楼盘昨天推出50套精装现房。另外两个老项目保利首开·熙悦春天和亦庄金茂悦，认购率也分别达到90%和80%。
对于多个楼盘集中表现出的热销，亚豪市场总监郭毅认为，包括琨御府在内，热销楼盘定价都比较合理，升值预期较高，因此更凸显了楼盘的竞争力。琨御府虽然是高端楼盘，但和海淀其他将入市的高端项目如万柳书院相比，价格具有较大优势。
此外如首开·常青藤，今年6月底曾经降价推盘，目前精装现房售价只在33000元/平方米上下。龙湖·长城源著虽然预售价格都在16000元/平方米以上，部分房源预售价超过2万元/平方米，但由于户型面积不大，总价并不高。
楼市闪现成交回温迹象
“热销还只是个案，并不代表所有项目升温。”昨天，郭毅还向记者表示这样的观点，部分项目的热销只是价格策略调整带来的成交反弹，“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”不过郭毅认为，高端改善型楼盘热销值得注意，这背后有二手房市场回暖的影响，买房人实现了“以旧换新”的目的。
伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委数据统计，8月上半月，全市二手住宅网签3857套，比7月上半月增长15.4%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，受多方面综合因素影响，二手房市场在近期表现出触底反弹的趋势，势头预计仍将延续。这种变化主要是基于二手房价回落，部分购房人出手意愿回升带来的影响。这种影响进而又带动新房市场的升温。
谈到接下来的市场走势，郭毅等机构分析人士以及多位开发商都对记者表示，预计在接下来的九、十月份，开发商仍将通过灵活的价格策略、优质的产品策略撬动市场。当下，影响楼市成交温度的关键是信贷政策，限贷不放松，楼市的回温只能是“闪现”，而非明显升温。
兆维大厦，300平米精装写字楼出租
