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几乎是各地争先恐后松绑限购的同时，近期“弃房断供”的消息又甚嚣尘上。在采访中记者发现，虽然这种现象仍停留在小范围或个案阶段，但今年以来，因断供被送至司法拍卖流程的房产确实呈现出上升态势。业内人士也指出，现阶段断供原因有很多，但大部分断供弃房者仍以炒房客为主。

各地房贷断供案例激增

连日来，全国多地都爆出因房主断供而弃房的现象。据媒体报道，从2013年1月至2014年7月的19个月里，广州市番禺法院共受理了因“弃房断供”导致按揭房贷纠纷的案件191件，与2011年1月至2012年7月期间同类案件相比，数量激增了76.85%，平均每月有10件左右。

同样的现象还出现在无锡。据无锡核心城区崇安区人民法院数据显示，2013年1-6月受理的贷款纠纷中为个人金融借款的有183件，其中涉及房贷到期不还的有61件；2014年1-6月贷款纠纷中为个人金融借款的激增到367件，其中涉及房屋贷款到期不还的也增加到98件。

无独有偶。在浙江杭州、福建宁德、江苏新沂、广东珠海、上海等地均出现了因个人按揭贷款逾期未缴而被银行对簿公堂的案例；且根据各地媒体的报道可以发现，这些案件中的共同点都是业主声称“无力还款”而弃房。

同时，记者通过采访和查阅今年以来被司法拍卖的房产案例，在多达数百项的司法拍卖物品中，涉及房产拍卖的超过八成。尽管拍卖网站没有说明这些房产因何被查封拍卖，但根据无锡崇安区法院的一项调查显示，司法拍卖的房产多是断供房，且90%以上是空置毛坯房，其中很多又是没有产权证的。

北京铭滔律师事务所合伙人焦景收告诉记者，今年以来，受到二三线城市楼市变动频繁，房产断供的现象确实较之以往更普遍，但从他近年来接收的相关案件来看，在北京这样的情况并没有出现。

高点入市的投资客被套牢

杭州，作为上半年领降全国楼市的准一线城市，也成为此次“弃房断供”舆论浪尖的“重灾区”。一位杭州本土开发商对记者表示：“这种现象的确存在，但绝不是大面积，最多就算是个案。”据他介绍，他接触的客户中就曾有因为房价波动而不愿意支付按揭的案例，“以前也有买家断供的，因为还没有交房，我们会帮助垫付一段时间，但后来房价涨起来了，买房者又主动补齐欠款，并未发生弃房事件。”他表示，他关注到今年以来司法拍卖的房产确实有比前两年增多的趋势，但尚不足以对市场带来太大影响。

据另一位杭州楼市资深业内人士透露，2009年到2012年，整个杭州楼市都处于历史的高点，当时浙江本省、包括全国各地的购房人都蜂拥而入购房，其中不乏一些大手笔的投资客。“今年以来，市场持续波动，当初闯入的投资客的确存在被套牢的情况。”该人士指出。

热点

为什么断供？

断供多因无力还贷、炒房失败

关于断供弃房的原因，记者采访了多位房地产、法律及银行人士，他们都表示房产断供无外乎几个原因：一是炒房者负债额度过高，无法继续承受；二是可能遭遇家庭变故等原因，从而导致了无力按时还贷。

“其中包括生意失败、夫妻离异等原因，都是可能导致还款终止的因素，并不是只有由于市场波动，引起房价涨跌而弃房的单纯原因。”某中级法院工作人员结合历年出现断供案例这样告诉记者。

而多位房地产业内人士也认为，目前媒体披露的弃房案例，有不少都是在市场波动过程中，一些在市场高位入市的投资客出现了目前总价低于贷款本息，继续还贷甚至会高于房屋在市场上的售价。这样权衡利弊后，宁愿亏损首付和已经支付的利息，通过走司法程序来回笼部分资金。

断供后如何处理？

银行多次催缴未果就拍卖

据某国有银行浙江省分行法务部门工作人员介绍，今年以来该行的不良资产率比去年同期有明显的增长，其中不乏“断供房”的案例。据她介绍，这些断供房的来源也不尽相同，而银行在处理这些房产时也有一定的流程。

首先，每笔贷款都有相应的个人贷款经理负责放出，如果出现断供情况，则仍然由个贷经理进行追缴。前三次进行打电话催缴，如果三次之后仍然不能成功缴款，则将对这笔贷款做出风险评估报告。然后，风险报告会交由风险控制部门进行二次评估，并再次进行追缴，如果依然不能按时缴款，则进入最后的司法流程，向法院进行起诉和进行房产拍卖。

该银行工作人员表示，国有银行对于个人房屋贷款的评估向来标准较高，通常评估房产要高于市值的一半以上，才会放出相应的款项；因此出现恶意断供的情况也较少；即使是一些商业银行，在近年来也出现一些强行分担风险的做法，比如说房贷时承诺更低的利率优惠，但会强制贷款人购买本行的一些理财产品。

断供真能一了百了？

必须偿债，还要交违约金

“购房人在和银行签订了贷款合同的同时，就必须执行合同中约定的相关责任。即使断供弃房，也不代表相关法律责任可以终止履行。”焦景收律师告诉记者，与企业破产“债权两清”的规定有所不同，我国目前的法律范畴之内，并没有“个人破产”一说，因此，只要和银行建立借贷关系后，在贷款尚未偿还清之前，即使弃房也有必须执行合同的义务。

“换句话说，即使当前没有偿还能力，无论以后到何时具备偿还能力，执法部门都将会依法实施追讨。”焦景收同时表示，弃房并不能一了百了，除了有履行合同的义务，还有必须承担的违约责任。

不过，购房人在与银行签订《购房贷款合同》中通常规定“连续6个月不还贷款将视为违约，合同自动解除”。焦景收对此解释，通过司法拍卖后所得，除了强制执行银行本金和违约金的划拨外，未产生借贷的利息可以同时解除，但必须要承担本金10%-20%的违约金，实施多退少补原则。

继年初延续2013年翘尾行情后，全国楼市自4月开始踏入下行通道。毫无疑问，楼市进入“深度调整期”已经成为业内外的共识，随着成交量、成交价不断刷新下限，“购房窗口期”再度成为购房人关注的热点。

7月成交明显走低

持续低迷的楼市成交，让市场进入了一个更加胶着的时期。在浓重的观望情绪笼罩之下，北京楼市成交自3月份以来持续下滑，截至7月份，仍然未见起色。机构统计数据显示，截至7月31日，北京商品住宅成交量为6200套，这个数据也创下了自2011年以来的同期新低；如果剔除金隅·汇景苑和首创·悦都汇两个自住商品房的集中签约，7月楼市成交数据仅为4514套，环比六月下降了15.5%，并且创下了自2007年网签记录以来的最低值；成交均价为 24845元/平方米，无论是环比还是同比，均有不同程度下降。

亚豪机构副总经理任启鑫表示：“4月还没发现市场这么差，5月发现怎么会这样，6月彻底低点了，7月基本上就完全扭曲了。”他认为，造成这种局面的原因，一方面是楼市成交低迷加剧了购房人的观望情绪；另一方面，银行对房地产持续偏紧的信贷政策等多个因素共同作用，从而影响了楼市整体的成交。

事实上，从今年5月开始很多项目的价格已经开始出现松动，7月份有了比较明显的下降。房地产开发企业也在积极通过各种方式进行促销，比如分期首付、加大第三方折扣或团购优惠力度等等。对此，多数业内人士都认为这些迹象表明，合适的购房机会正在到来。但兰德咨询总裁宋延庆表达了不同意见，他认为，三季度可能才是房企最难过的日子，随着地方限购的逐渐松绑，进入四季度或许会有所好转。

部分刚需盘让利跑量

难以逆转的成交情况使得在售项目的去化周期一再延长，而为了吸引客群，加快项目周转率，众多入市的刚需项目也开始调低姿态，加大折扣力度火拼入市。

而作为刚需项目扎堆的通州、房山两个区域在此次楼市调整中率先打响了“成交保卫战”。继3月富力尚悦居降价推盘后，华业东方玫瑰、珠江四季悦城、首开国风美仑等项目相继入市，将通州区域价格水平进一步拉低，7月23日合生世界村更是宣布推出9800元/平方米的房源，虽然该价格仅针对特定人群，但仍然将通州房价拉进万元内，折扣降价项目的增加，也促使通州区域房价整体回落，据统计，7月通州区域整体成交均价达23348元/平方米，与去年末相比下降近2000元/平方米。

位于城南的房山区紧随其后，在7月份虽然仅有首开熙悦山澜庭和世茂维拉两个刚需项目入市，但今年已开盘仍在售的刚需项目已达10多个，在去库存和房企销售业绩的双重压力下，新入市项目的产品定价一路下滑，从2月份的26000/平方米下降至19000元/平方米。

一位不便具名的业内人士对记者表示：“为了能够打动购房人，一些刚需项目甚至主动自降身价，向同区域内的自住房看齐，足以说明刚需市场竞争的激烈程度，这些项目为了实现快速去化，是真的拼了。”

观察

自住房影响楼市格局

根据北京市住建委公开数据显示，今年以来，北京已有16个自住型商品房陆续开始网上申购，累计供应19313套。尤其是，首创·悦都汇、金隅· 汇星苑两个自住房项目，在7月底开始网上签约也对成交结构造成了巨大改变，整个北京楼市的成交均价有所降低。值得注意的是，截至7月底，今年商品住宅的开盘总套数为36210套，尚不足自住房累计供应总量的两倍。无疑，自住房开始进入集中上市期已经影响到了北京房地产市场的供应格局。

另一组数据或许能够更加清晰地显示，自住房对于北京楼市的冲击力。据亚豪机构统计数据显示，今年上半年，北京成交价低于30000元/平方米的房源占到总量的81%，下半年以来，上述中低价位房源仅占市场交易总量的56%。由81%至56%，北京普通商品房中的刚需盘直面自住房的冲击，市场份额严重下滑。与此同时，随着自住房项目集中入市，刚需盘房源供应量呈现出持续缩减的趋势。进入8月以来更出现了刚需项目周供应“断顿”的情况。

在采访中，多位业内人士都对记者表示，较低中签率和摇号弃购的情况不断涌现，也让自住型商品房饱受争议，不少申购者开始将目光转移到价格不断调整下探的商品房，而那些价格优势明显的商品房项目将是抄底的最好机会，这些商品房项目会出现一个回暖的态势。

某业内资深人士也指出，“目前，部分楼盘的当前售价已经接近同一区域曾出让的土地价格，可以说已跌至谷底，当前楼市抄底时机已经到来”。

动向

改善型需求率先复苏

近期较为明显的现象，是二手房市场成交量的触底反弹，加快了改善型客群“卖旧买新”的步伐。机构数据显示，7月份北京二手房市场累计成交7872套，环比上涨22%。也是继4月以来连降3月后的首次大幅回升。

与刚需项目平价抢跑的策略稍显不同，改善型房源则成为开发商“冲利”重点，在近期的市场表现中，不仅供应量增加，价格也出现小幅上涨。日前入市的枫丹壹号、滟澜新宸和中粮万科长阳半岛，开盘均价与上期入市价格相比普遍上涨。其中枫丹壹号、中粮万科长阳半岛本期开盘价格相比前一期每平方米上调 1000元，而滟澜新宸涨幅更大，本期开盘每平方米上涨了2000元。

数据显示，7月共有11个中高端改善型项目入市，而8月份仅在上旬就有7个中高端改善型项目入市，累计向市场释放700多套房源，突显开发商对改善型市场销量充满信心。

一位不愿具名的房企人士在接受记者采访时表示，由于受众需求差异，主打改善型的项目在数月前已经显示出回温迹象。虽然期间价格也有波动，但总体上仍然符合预期。该人士还认为，目前在京的各家房企都看中了改善型需求的力量，纷纷加码，不少项目都有计划在下半年集中入市，因此，下半年中高端市场将加速进入白热化的竞争时代。

一个地方对房地产投资的依赖度，大致可以用房地产开发投资占GDP产出的比重来衡量。这一比重越高，说明该城市对房地产的依赖度越大。

继本周对各省份数据进行盘点后，《第一财经日报》日前对25个中心城市公开发布的上半年数据梳理发现，各个城市房地产开发投资占GDP的比重高低差异悬殊，其中，贵阳以51.16%名列榜首，深圳则以6.69%名列榜尾。(注：25个城市包括直辖市、主要省会城市、计划单列市和重点城市，部分中心城市由于数据不够透明，未纳入统计。)

地产依赖度低，一线城市限购不放松

在呼和浩特和济南率先取消限购后，短短一个多月时间，全国已有30多个二三线城市取消或者大幅度放松限购。这股“松绑风”日前也波及一线城市。深圳就屡次传出松绑限购的呼声。

对此，13日晚间，深圳市规划和国土委官方微博表示，根据分类调控精神，深圳市将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。同时，健全房地产市场监管机制，加强市场监测分析，一方面加强预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。

深圳不放开限购，对地产依赖度比较低或是一个重要因素。深圳市统计局的数据显示，上半年固定资产投资额1123.72亿元，增长12.3%，比1～5月份提高0.6个百分点。其中房地产开发项目投资431.94亿元，增长20.8%。房地产开发投资占GDP的比重仅为6.69%，在国内主要城市中排名最低。

广东省政协委员、深圳市委党校副校长谭刚对《第一财经日报》分析，深圳对地产的依赖度比较低，一方面是由于目前可供用于房地产开发的土地十分有限。“别的城市都有大量的土地进入房地产开发领域，但深圳除了前海，这几年供地产开发的土地很少。”

另一方面，深圳已经走过了依靠投资拉动经济增长的阶段。目前，深圳的高新技术产业、高附加值产业、未来型产业的布局在经济发展过程中已经体现出了强大的作用。

“在深圳经济运行整体比较好的情况下，没有必要通过放松房地产调控带动经济增长。”谭刚说。

统计数据显示，上半年深圳生产总值同比增长8%，比一季度提高0.7个百分点，分别高于全国和全省0.6和0.5个百分点。地方公共财政预算收入1102.33亿元，增长22.5%，其中各项税收收入974.22亿元，增长20.9%。发展势头比较良好。

实际上，不仅是深圳，几个一线城市的地产依赖度也都不高。例如，同省兄弟广州(楼盘)仅为10.27%，位列倒数第二。上海也仅为12.22%，北京为14.69%，占比均比较低。

也正是对地产依赖度比较低，目前几个一线城市均表示要坚持限购。例如上海，据当地媒体8月14日报道，从上海市房管部门获悉，迄今为止上海限购政策没有任何调整。除了深圳和上海，此前不久，北京和广州官方也都先后表示不会轻易放松限购。

中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析称，随着市场调整深入，接下来一线城市也会在诸如普通住宅标准方面做一些调整，这些动作比较小，但能给市场释放一些信心。但因为一线城市的产业体系十分完善，尽管房价比较贵，但对房地产的依赖度并没有那么高，所以也不需要进行大的调整。

贵阳、昆明地产依赖度高

与一线城市对地产依赖度较低相反，一些二线城市的地产依赖度超过了25%，最高的贵阳则超过了50%。

在统计的25个城市中，排名前10的分别是贵阳(51.16%)、昆明(43.31%)、福州(36%)、西安(34.46%)、沈阳 (29.69%)、厦门(25.97%)、武汉(25.36%)、郑州(24.94%)、杭州(24.83%)、重庆(24.11%)。

贵阳和昆明的表现颇为引人关注，其所在的贵州和云南两省本身的地产投资开发依赖度就达到了27.96%和25.5%。

贵阳这几年一系列的超级大盘开发十分显眼。当地开发商宏立城打造的总建筑面积1830万平方米、规划居住人口达50万人的超级大盘花果园曾一度成为全国的焦点。

像贵阳、昆明这些中西部城市，其房地产依赖度高，一个重要原因是其所在省份目前的城镇化率仍很低，这几年正处于快速城镇化和工业化的进程中。在此进程中，房地产开发的增量比较大。

目前贵州和云南的城镇化均低于40%，城镇化仍处于起飞加速阶段，城镇化率的增长幅度也会高于全国平均水平。

以贵州为例，贵州城镇人口2013年比上年末增加56.37万人，城镇化率提高1.7个百分点。不过，即使如此，其城镇化率也才38.2%，仍在全国处于垫底的位置。

贵州省政府参事、贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登分析指出，与沿海省份有两三个中心城市不同，像贵州、云南等中西部省份，省会是一个省的单极核心城市，几乎全最好的教育、医疗资源都集中于此，下面其他地市与省会城市差距特别大。因此，像贵阳这样的省会城市对省内其他地方有着很强的吸引力。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报记者表示，西南、西北包括中部很多省份的经济发展不均衡，省会城市占据了太多资源禀赋，而房地产受资源禀赋影响很大，因此省会城市的房地产发展也是全省最快的。

严跃进认为，东部发达城市的房地产与其他产业发展紧密结合，有了相关产业和人口进入，才有房地产的发展。西部很多城市则是先造城，再吸引投资者和人口。

“这样做存在一定风险。人口导入受到产业引导，但这些城市不见得能引入一些优质产业。一些高端产业不可能落户到中西部的普通城市。”严跃进说，如果相关的产业无法进来，购买力后续也达不到预期，“消化能力跟不上，造的城就会有空壳的危险。”

相比之下，东部省份如浙江和福建等几个中心城市则是另外一种类型。包括福州、厦门、宁波的地产依赖度之所以高，主要与这两个省纺织服装、轻工等产业发展相关，积累了大量民间财富，民间资本十分雄厚。但这几年实体经济不景气、产业升级缓慢，房地产赚钱快，很多资金就流向房地产行业。

这也是目前浙江和福建很多城市房价高企的原因所在。根据相关研究院发布的6月百城新建住宅价格指数，目前均价超过一万的城市共有16个，其中浙江和福建就占据了6个，像经济总量位居全国第53位的厦门房价为20428元/平方米，比一线城市广州还高出2260元/平方米；省会福州也达到15059元/平方米，远高于青岛、大连等北方沿海发达城市。浙江、福建很多普通县城的房价甚至超过了沈阳、长春等省会城市。