北京写字楼
益园文化创意产业基地，西山脚下高档产业园出租
西山脚下，清净之地，益园文化创意产业基地企业独栋写字楼出租， 益园文化创意产业基地位于中关村商圈，所处区域周边是广阔的高科技产业群聚地，汇聚了高新技术大、中小型企业，资源优势十分突出。园区整体秉承现代简约建筑风格特征，采用几何线条修饰，色彩明快跳跃，低密度，高绿化率，绿色生态花园办公布局。外立面简洁流畅，层次感强，外飘窗及外挑阳台错落有致，美观实用。整体空间使用灵活性强，室内空间完整、易分割，内部为敞开结构，采光条件极佳。
益园文化创意产业基地总建筑面积220000M²，占地面积9.5公顷，分为A、B、C三个区域，地上面积约190000M²，地下面积30000M²，地上均为四层，地下一层建筑。其中A区由六栋独栋楼宇构成，5万M²；B区由两栋厂房楼宇改造而成6万M²，层高7米；C区总建筑面积11万M²，十二栋楼宇组成。大堂挑高8m，标准层高3.5m-3.6m，容积率1.92，绿化率35%，建筑率50%，停车位2000余席。目前主要入驻客户有：京东商城、长安汽车、凌云光子、北京电影学院、大北农科技集团等国内知名企业。
北京商改住项目难禁止，朝北8080等项目涉嫌违规
早在2011年6月，北京市五部门联合发布通知，全面叫停“商改住”项目。然而，时过三年，北京仍有许多商业立项的楼盘凭借“不限购”的优势，仍以“商改住”形式对外销售。近日，记者发现位于北京市朝阳区朝阳北路的朝北8080，这个原本是商业立项的楼盘，现在却“商改住”，以LOFT等住宅的形式对外销售。
就此，业内人士表示，相比普通民宅，商住项目的弊端显露无疑。比如产权到期后续期尚无明确规定，商住混杂影响项目品质，甚至不能办理房产证等等。
朝北8080涉嫌违规
公开资料显示，该项目主要分两区，北区沁园户型面积为33—80平米小户型，40年产权；南区紫园，户型面积为90-107平米大户型，50年产权，一层和顶层为4.5米LOFT，平层层高为3米 。
7月31日，记者以购房者身份来到了朝北8080售楼处。销售人员告诉记者，项目乃商业立项，但主要是作为住宅出售。与项目“8080”的名称一样，针对首次置业的年轻人。
随后，记者参观了47平户型和107平户型的样板间，发现室内只有一个客厅和储物间，销售人员解释说，“因为是开间，没有独立厨房，只能在公共区域做饭，而且因为我们的样板间到时候要拆除，所以没有装卫生间，但是交房时一定会把储物间设置成卫生间。”
而记者查阅资料发现，根据《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》规定，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。秦兵律师事务所徐斌表示，目前这种商改住项目已经明确涉嫌违规。若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，还擅自设置独立卫生间，将不能办理房产证。
不仅如此，记者还发现因为是商业楼层，所以室内没有燃气管道，并且水电费用均是按照商业标准来收取。无疑，这将加大购房者的居住成本，销售人员回应记者称：“其实商业收费标准贵不了多少，没有燃气管道，您可以用电磁炉做饭。”
“商改住”风险难以规避
对于朝北8080“商改住”的行为，新华网记者致电该项目策划经理杨梦彤进行求证，她表示朝北8080主要针对的客户群体是企业，但当记者以所掌握的情况进一步追问时，杨梦彤并未做出回应，匆匆挂了电话。
朝北8080的销售人员告诉记者，该项目将于8月23日正式开盘，开盘两三天后就选房。事实上，在北京商改住项目还有很多，位于朝阳区青年路附近的CBD东舍，也正在出售“商改住”房源。据悉，此商业立项的项目由光耀东方收购，目前正在出售精装修的Loft户型。通州区台湖镇的东亚印象也是“商改住”楼盘，样板间内，客厅、卧室和厨卫有隔断，看起来和住宅无异。
值得一提的是，由于土地性质的原因，“商改住”房屋每年都要征收房产税。此外，商改住项目的配套设施也可能不完善。按照法律规定，住宅地产项目在规划时，必须强制进行一些方便居民生活的市政生活设施配套建设，“商改住”项目则没有此方面的强制要求。
徐斌律师表示，这种商改住项目的公摊面积大，一般是不适合作为住宅使用的，置业者承担的风险会很大。“就算项目通过了建委和规委的审核，后来再进行改建，但是如果出现问题，该项目不能作为住宅使用，最后就会烂尾。”徐斌律师说道。
住建部秦虹:房地产市场不会暴跌
在房地产市场的各项指标尽现颓势的情况下，各方对房地产市场的现状和走势产生分歧。住建部政策研究中心主任秦虹8月22日表示，波动是今后房地产业的新常态之一，当前房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。
秦虹是在2014诺亚财富房地产高峰论坛上做出上述表示的。目前，房地产市场的各项指标均现颓势。国家统计局日前发布数据显示，7月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，创历史纪录;而与房地产相关的税收增速纷纷回落;同时，房地产开发投资增速、销售数据出现下降;房地产企业的业绩也出现下滑。
对此轮房地产市场各项指标的颓势，各方观点产生分歧，有观点认为，房地产市场将遭遇断崖式下跌或崩盘。对此，秦虹表示，当前房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。
秦虹表示，对中国房地产市场影响最大的是人口因素，目前的人口结构对房地产市场的发展总体是有利的。首先，高储蓄人口所占的比例仍然处于历史高位，同时，我国对住房的刚性需求总量大，占比高。上世纪60年代和80年代末是人口出生的两个高峰，特别是80年代末的人对住房有需求，且我国城镇每年新增常住人口接近两千万。因此，房地产市场的发展还是有真实需求支撑的。
而对于目前房地产各项指标的回落，秦虹认为，是由于我国遇到阶段性的商品房供给增速超过商品房销售面积增速。她认为，在2010年之前，商品房的供求结构是总体偏紧的，供应略低于需求;而在2010年之后，由于我国的流动性过剩、政府抑制投资者需求以及地方政府对土地财政的依赖，使得供求关系发生变化，形成偏松的格局。这带来的好处是抑制了房价的过快上涨。但是，秦虹认为，上述格局是阶段性的，不会永远持续下去，波动才是房地产市场的新常态。
“过去这十几年中房地产市场总体是上涨的，无论大城市还是中小城市，但过去十几年的发展是很难复制的，从世界各国的房地产市场变化来看，波动是常态，在我国房地产总量已经非常大的情况下，今后波动可能是我国房地产市场的常态。”秦虹说。
据地产中国网报道
一线楼市开始明降，金九时节或迎降价潮
近日，一份关于上海某银行放松限贷的文件在业内流传，这份名为《住房金融业务部业务通知单》的文件显示，对上海范围内重新定义贷款中“首套房”的概念，由“认房又认贷”转变为“认房不认贷”。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《中国经营报》记者，这仅仅是内部文件的曝光，并未得到官方证实，所以是否属实尚需进一步确认。“上海市银行业内部的这份文件表明，为落实央行、银监会多次喊话支持合理的自住型需求，上海市内部分银行已经开始探索相应的‘差别化信贷’定向扶持政策。不过，从该文件所能惠及的人群来看，其覆盖范围十分有限，难以对市场成交产生支持作用。”
而在随后的时间里，多家银行也否认了“放松限贷”的说法。多家银行的相关工作人员告诉本报记者，从目前来看，房贷政策并没有变化。一位不愿透露姓名的上海某知名业内人士告诉本报记者，上海短期内限购放松的可能性微乎其微。但在高库存的压力下，房企的降价促销力度会加大，九十月或迎来大范围“降价潮”。
明紧暗松？
然而，就在多方否认“放松限贷”说法时，一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，在一线城市戴着“限购”帽子的同时，很多中高端楼盘远远要比去年“松”了很多。
“虽然今年政府限购方面有规定，未取消，但随着一线城市的库存积压，各地方也不排除为了消化库存而采用一些方式，降低库存率。“上述人士向记者透露，从市场情况来看，去年高端项目明显不太好入市，预售许可证很难拿到，但是今年就感觉没有这样的情况，这背后不排除高端楼盘的销售过程中容易操作，可以暗中突破限制。
数据显示，今年上半年，上海单价5万元以上的新建商品住宅成交占比约为8%，较去年同期高出近4个百分点；而单价3万元以上的二手房成交占比约为15%，高出去年同期约7个百分点。换句话说，限购导致大量中高端楼盘卖不动的情况在上海并不存在。而事实上，“上海的青浦、唐镇等板块的房价已经在松动，各个交易中心窗口操作实际上已经松了很多，只是上面的政策没有出来。”易居中国分析师薛建雄表示，上海没有率先提出取消限购，是因为北上广深一线城市间的博弈，谁也不愿意第一个提出取消限购。
胡景晖表示，由于目前政府已经不鼓励通过人口增量的方式来发展2000万以上人口的特大型城市，但同时，一线城市对于全国楼市的信标作用明显，大量在观望中的市场需求依然存在，所以短期来看，一线城市限购、限贷政策的大幅度放松可能性微弱，但不排除为消化高企的库存、引导合理需求置业而进行相应调整的“微刺激”措施。
根据德佑地产研究部数据显示，2014年上半年，上海总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。与此同时，据记者了解，今年7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅或高端公寓。根据同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1~5月，沪上均价4万元/平方米以上的高端住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续高企，月度占比维持在18%~19%，尤其是今年3月达到最高，为19.54%。而去年同期，这一比例仅为12%~13%。
值得注意的是，根据某大型房地产中介人士的介绍，总价在5000万元左右的房源在市场上较为抢手，多数购房者一般都是通过注册公司买房绕开限购令限制。而这样的购买方式在高端楼盘中出现的频率更高。除此以外，中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，从六七月开始，一线城市也出现了土地流标的个案，而从上半年经济增涨看，一线城市中的北京、上海的上涨速度拖了全国后腿。如果到四季度整体经济再次出现降速，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性。
胡景晖也表示，一线城市放松或取消限购的可能性不大，但预计会做出些许针对合理的首次自住型需求的政策微调。“另外，在限购的对象上，利用工作居住证等措施增加可购房人数的政策也有可能在四季度以后出现在一线城市。”张大伟说道。限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。
“救市”难阻降价潮
7月初以来，全国放松和取消限购政策的城市已经接近40个，仅有少数一些城市未曾变化，其放松限购后这些城市楼市的表现如何？据伟业我爱我家市场研究院统计，7月份越来越多的城市限购放松之后，从现在的市场观察来看，仅有部分城市如济南、温州、杭州等出现了成交量的显著增长，但这些城市目前已基本恢复限购未放松之前的成交量水平，价格方面也依旧处于小幅下滑状态。其余的很多城市，限购放松和取消后，并未出现特别明显的市场成交复苏，依旧在低位徘徊。
而根据国家统计局公布的最新数据显示，与6月份相比，7月份70个大中城市中，价格下降的城市有64个，比上个月多了9个，占比超过九成。持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。
但与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%。值得注意的是，从7月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况看，北上广深四大一线城市的房价首次出现了环比集体下跌的现象。对此，业内诸多人士表示，中高端楼盘的小幅上升，以及各地限购政策的松绑，并未能对房地产市场起到“救市”的作用。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉本报记者，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。
“总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取‘以价换量’策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致70个大中城市房价64个城市环比下跌，其中，杭州跌幅最大环比下降2.5%。总体来看，70个大中城市跌幅范围进一步拉大，一线城市也全线进入环比降价阵营，即使是厦门、大理这两个有上涨迹象的城市，最高上涨幅度也不过在0.2%。”张宏伟说道。
与此同时，胡景晖也表示，从一线城市的整体表现来看，北京新建商品住宅已经环比连续4个月出现回落，上海则在4月份持平后，连续3个月回落；深圳、广州则连续2个月价格回落。从时间顺序上看，楼市价格风向整体依然是以北京为引领，特征明显。北京7月份价格为环比回落1%，预计市场处于低谷的情况很有可能持续。
益园文化创意产业基地
宝蓝金园国际中心，打造属于海淀的互联网金融产业园
宝蓝金园国际中心，又名互联网金融产业园，打造属于海淀区的互联网金融产业园，宝蓝金园国际中心位于北京西四环的四季青商圈是北京成熟商圈代表之一，区域内有包括综合商业、星级酒店、家居体验、大型超市、美食会所等在内的多种商业形态。商务及办公环境更是与多家商用写字楼所青睐的中关村西区相重叠。随着区域内经济发展态势的强劲及众多品牌的云集，不少互联网及金融企业也纷纷选择入驻。
宝蓝金园国际中心是宝蓝物业服务股份有限公司重点培育打造的甲级写字楼项目，项目已被海淀区政府授牌为“中关村互联网金融产业园”。该项目位于海淀区东冉北街9号，与海淀第二办公区仅一街之隔，占据着该区域的重要位置，距三环、四环等交通路网十分便捷。该项目总建筑面积约四万平米，首层层高达6米，便于大型设备设施的进入，在空间上给了企业无限自由。
宝蓝股份入驻成亮点
宝蓝物业服务股份有限公司作为商用物业行业的引领者，在北京市经营管理着约70万平米的商用物业，具有20多年商用物业丰富的运营经验，是目前北京网点数量最多的商用物业运营商之一。近年来，宝蓝股份专注于园区平台类项目的开发与经营管理，紧跟政策步伐，积极响应“文化大发展大繁荣”、“文化与科技融合”等政策号召，逐渐涉足各类产业园区的规划、改造与运营。 此次宝蓝股份选择在四季青桥写字楼商圈打造宝蓝•金园国际中心，是配合了政府落实产业政策，引导产业发展与资源配置，希望能够通过企业发展平台的搭建，大力配合北京海淀区政府的招商引资工作。
开发商联合互联网巨头，商业地产O2O时代来临
网购对于传统商业地产，尤其是百货业的冲击已经成为业内热议的话题之一，实体商业面临着租金成本上升、人员成本上升而利润率下降的困境。根据中国百货商业协会统计，2013年我国社会消费品零售总额稳重增长达23.4万亿元，但实际增长率仅为11.5%，为五年来零售总额增长率的最低。
但事实上，据盈石集团研究中心近期在九家国内外知名机构配合下，通过在线问卷调查以及重点访谈的方式，访问了800多位国内商业地产行业资深专业人士，500多位开发商及业主，涵盖超过320个快时尚、奢侈品、连锁超市和餐饮等在内的国内外知名品牌商，在全国124个城市收集了近1200份有效问卷作为数据分析的样本，发布了《中国商业地产信心指数报告》中显示，2014上半年中国商业地产信心指数为112.1，整体市场表现乐观。
与此同时，诸如“淘宝”、“京东”等电商运用互联网思维成功占得商业市场份额，但作为实体商业来说，电商的成功具有一定的借鉴意义。若将互联网思维嫁接到实体商业中，真正形成O2O(onlinetooffline)线上、线下互动的商业运营模式，那么，商业地产在“野蛮生长”后，又将回到新起点，以规模、业态品类取胜商业将被淘汰，而以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验的特色商业将重新焕发商业地产的“第二春”。
开发商与互联网巨头频频“抱团”
今年，实体商业与互联网联手的新闻不绝于耳。3月，，以53.7亿港元占有9.9%股份，根据协议，阿里巴巴未来最多将占有银泰26.13%股权。此次战略投资后，将全面打通会员体系、支付体系，同时将实现商品体系对接；同月，阿里巴巴牵手大悦城，首试购物中心移动支付。在“3·8手机淘宝生活节”之前可以通过两个大悦城的微淘账号，免费领取两个大悦城内的商户优惠券，红包以及各种品牌折扣券等。而在“3·8手机淘宝生活节”当天，消费者可在两个大悦城使用淘宝手机支付平台进行购物结算，还有机会抽取购物免单大奖。
月，万科与百度正式展开合作，双方将在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中，尝试引入百度的LBS技术服务（即基于位置的服务），以实现因人而异、因群而筹、因景制谋、因图定略的优质服务，打造集合“消费者、商户、运营商”的商业生态系统；8月，腾讯在入股华南城后，双方共同打造购物平台华盛奥特莱斯微商城也正式启动。此外，中国商业地产领头羊万达也宣布准备50亿启动资金全面进入电商领域。
值得一提的是，据了解，阿里巴巴与大悦城的合作，是阿里巴巴主动找到线下商城合作，意在培养消费者的移动支付习惯，获得移动互联网入口。因此，阿里巴巴共为大悦城提供了总额约17万元的秒杀红包，并出资、出技术团队在大悦城原有的无线网络基础上增加100兆带宽，完成弱电系统升级和增加WiFi布点。
阿里巴巴O2O事业部逸方坦言，“3·8手机淘宝生活节”在阿里内部被称为“积累和沉淀的实验”，阿里在线下存在短板，与线下商家需要的是磨合。这注定互联网巨头向线下侵袭的O2O征途漫漫，而线下实体零售商向线上反攻融合则更容易、更快速。
业内人士也表示，对线下零售百货、购物中心而言，支付只是O2O闭环的其中一支，并不是竞争的核心。这也预示着，在O2O的探索推进中，对未来线上互联网电商平台和线下实体零售商的合作角色和地位可能位移转变，线下实体零售商的资源和接纳度对于互联网电商平台的线下拓展更为重要，而不是此前的线下实体零售商被互联网巨头“牵着走”的尴尬。
移动互联将是商业地产新契机
在实体商业方面，开放商看中的是互联网企业的营销理念、大数据、技术支持以及庞大的用户人群。在进入存量市场的商业地产，如何增加客户黏性是其在市场站稳脚跟的关键，与此同时，触“网”转型已成为每个开放商新的课题。去年，万科集团中高层管理人员就陆续拜访了腾讯、小米、阿里巴巴等数家互联网公司。万科集团的执行副总裁毛大庆也曾表示：“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴等商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，吃定供应商和业主，以获得更高的利润。
对此，中国房地产研究会副会长胡志刚表示，随着房地产行业精细化时代的到来，迫切需要房企加强与消费者之间的互动，根据客户需求的不断变化提供更为精准的产品和服务。互联网的便捷性和庞大的数据库将为这种互动提供技术支撑和事实依据，诸如万科借力百度运营商业地产这种跨界合作或将成为房地产行业未来发展的一种趋势。
睿意德中国商业研究中心总经理陈曦告诉笔者，大悦城曾做过一次消费者调查，在大悦城几十万的会员中，有超过90%的会员多次在线购物，由此可见，实体商业与网购的消费人群存在的重叠性。因此，国内商业地产的开发商实则需要的是将互联网思维引入实体商业中，借力互联网，更好地将房地产业的核心回归到产品和服务本质，而移动互联将给商业地产带来新的发展契机。但从目前现状来看，开发商在O2O模式的尝试中，主要是表现在商场促销信息通过线上多渠道传播以及技术支持的线性层面，真正实现O2O模式的企业仅有苏宁一家，国内商业地产的O2O商业相较国外的发展，仍处于起步阶段。但从长期来看，O2O模式将赋予商业地产新活力，大型购物中心的盈利目的将偏弱，更多的交易将在线上进行。在互联网思维的运用下，实体商业通过不断调整商场品类、优化体验场景的实现，来拉拢购物中心的人气。在社区商业方面，由于消费习惯与网购同样有着碎片化、随机化的共性，因此社区商业将更多体现社交的功能。此外，在移动互联充斥的环境下，未来城市人群也不乏产生反互联网的情绪，在空间中寻求心理的满足，这要求商场在动线、共享空间的设计更加趋向人性化。
跨境电子商务催热自贸 区零售与物流地产
上海自贸区挂牌近一年，森兰商都内的“进口商品直销中心（DIG）”在今年8月后，销售出现爆炸式增长，每天早晨6点就有人排队，开门后客流几乎不断。外高桥进口商品直销中心商业发展部常务副总经理陈鸿武表示，“现在日均客流在四五千人次左右，最多时达到了12000多人次，日销售额最高达到100多万元。据了解，外高桥进口商品直销中心拥有5000多种商品，包含了东南亚、欧洲、美洲等多个地区的国家商品，85%-90%是食品，其中生鲜类产品深受市民欢迎。
加速零售商业线虚实联动
火爆的人气令与外高桥保税区合作的盈石资产管理有限公司催生了联动将此业务搬到线上开展，即实现O2O模式销售。据盈石（上海）资产管理有限公司副总裁万斌告诉笔者，作为全国跨境贸易电子商务试点城市之一，上海自贸区去年与全国第一家跨境贸易电子交易平台—“跨境通”合作，成立了自贸区自己的跨境通网上主力店。该平台由海关总署牵头、由上海东方支付有限公司承担建设运营职责，主要经营的商品包括服装、服饰、婴幼儿用品、3C电子产品、化妆品、箱包等6大类，定位在中高端。每件产品都明码标价，关税和物流费用也一目了然。与良莠不齐的“海外代购”不同，“跨境通”平台具备正品保障、物流便捷、价格实惠、税费透明、售后有保障等多重优势。值得一提的是，跨境通是国内唯一提供行邮税网上支付手段的交易平台。行邮税包括流通税、消费税、关税，按照不同的产品，行邮税税率分10%、20%、30%和50%四档，相较于部分商品，如皮包进口综合税率可达100%来说，行邮税在一定程度上具有税率优惠的优势。总体来看，跨境通相比国内海外同类进口商品有较明显的优势，但从目前销售来看，更多的消费者看中的是产品的真实可靠性。
未来，通过跨境通支付平台，可将海外进口商品通过直邮直接从海外快递，也可从自贸区的物流仓库中调配商品快递至你家。此外，盈石还希望在未来开发的商业中，与自贸区合作设立海外进口商品的主力店和展示交易中心，让更多的消费者可以方便购得实惠的进口商品。在良好的市场反响下，盈石将更重视对线下体验平台的打造，比如在外高桥森兰商都内合作经营的跨境通线下体验店，意城的品牌集合店等多个国家的精品体验店，不仅可以在线下切实接触到商品实体，将来也可以在现场购买或者网上支付，真正实现O2O的联动。
创造物流仓储市场新机遇
与此同时，高力国际产业及工业地产服务部中国区执行董事邓懿君女士表示：“跨境电子商务的兴起，为消费者省去部分税赋，我们也看到近日自贸区内直销中心进口商品销售火爆，消费者直接购买境外货品，这种新型的模式也为开发商在物流仓储市场创造了新的机遇。”倘若跨境通或其它跨境购物模式在消费者中获得成功，上海自贸区内保税仓储空间的市场需求将会激增。这将为拥有保税仓库的业主在租金及售价方面创造机会；同时，对此类新业务产生兴趣并抢占先机获取保税仓库的物流企业、以及曾经面临保税仓库出租困难的发展商亦将从中获得机会。
对此，邓懿君女士表示：“临港受到的潜在影响最大，不断扩张的航线、现有可租赁保税仓储面积、以及相对较低的租金水平将会使其成为涉足跨境电商领域企业符合商业逻辑的选择。”
据高力国际统计数据显示，自贸区设立所催生的需求已使业主们从中受益，2013年保税物流物业平均租金同比涨幅达13%（租金从人民币1.1元每天每平方米增至人民币1.25元每天每平方米）。倘若对于跨境电商物流物业的潜在需求能得以释放，那么当前租金水平将有望获得显着提升。截至目前，浦东机场综合保税区是唯一获准运作跨境电子商务的区域，跨境通约5000平方米的仓库就设立于此。临港已向海关申报运作跨境电子商务的权限，官方审批通过将成为该区域后续发展的重要一步。
“物流地产的热潮正在推向住宅和商业开发商，我们看到平安、万通、复星、万科等开发商也开始染指物流地产。跨境电子商务在自贸区内的运营仍然缺乏定位方面的解决方案，如税务、海关、商检等都将面临考验。跨境电子商务的运营成果大家将拭目以待，未来如果自贸区在其他省市拓展试点，将会为每个城市区域的物流地产市场带来机遇。”邓懿君总结道。
专家观点
互联网思维在实体商业运用的三个维度
睿意德中国商业研究中心总经理 陈曦
虽然外界对于实体商业在生存状态抱以较为消极的态度，但个人认为，此担忧显得有些过于焦虑。从目前整体商业格局来看，大多数商业仍以实体居多，所谓电商的反包超仍为时尚早。然而，在互联网时代下，越来越多的实体商业开始进入移动互联的生态体系，将互联网思维引入实体商业，再通过业态错位、增加商场的体验感，从而提升实体商业的人气和品质。睿意德通过研究总结了对实体商业在互联网思维上的运用中，主要体现在三个维度：
第一，全渠道营销。实体商业从线上端口打开市场的知名度，并与消费者产生互动。在这方面，国内部分商场通过第三方线上平台，创建商场APP、网站等。此外，随着社交媒体的广泛传播的影响力，利用圈层效应，商场可基于社交平台开发游戏、购物模块等多种方式来来传播商场品牌和信息。在阿根廷，一家大型电器零售与出租车合作，将商品信息在出租车上的显示屏上播放，并对商品支持分期付款，当这个显示屏幕的里程数达到一定数值，商品显示栏会出现对应该里程数所需车费的相关商品，拿着这车资的小票，就可以抵用相关产品的首付款。由此可见，传统零售商通过各种迥然不同的渠道，整合成“全渠道”的一体化无缝式体验，将给实体商场带来更多商机。
第二，全数字覆盖。这里的全数字包括APP、Wifi、摄像头、导购屏幕等多种数字媒介给消费者带来全新的购物体验。例如，苏宁引入“虚拟出样”技术，当一踏进实体店，通过手机等终端，可以获得所有商品信息，而不仅仅局限于店里所展示的内容。又如，优衣库在美国圣地亚哥开张的新店引入NDP虚拟试衣系统，可以直接在镜子中看到同款衣服的不同颜色上身效果。同时可上传分享至Facebook、Twitter等社交传媒。
第三，大数据管理。通过对消费着的购物习惯、购物频率、购物喜好等数据的收集和分析，来了解客户的需求，并不断调整和提升商场高效的运营管理。在这方面，大悦城开始初步的尝试，建立了CRM客户关系体系和POS机系统，在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品，透过数据看出市场的需求，从而探索未来的顾客、把握消费者前期行为，对销售、品类做出预测，最终实现O2O运营之路。
专家谏言
利用O2O积累大数据 锁定忠实消费客群
英国皇家特许测量师学会(RICS)中国区发言人、盈石集团研究中心总经理 张平
传统商业开发商和运营公司拥有多年的数据累积和庞大的顾客会员群体，但在商机挖掘中依然处于从量不从质的原始方式中。未来万科、万达等企业可以通过大数据应用找出顾客消费习惯及爱好，改善商户组合配比，通过推送引导等方式增强顾客粘性，进而指导现有物业的业态调整，并且据此给未来物业的业态组合提供基于大数据建议的解决方案。而更深层次的合作则可以构建集合一个线上线下的数据化平台，在了解客户需求的同时拓展零售领域的末梢。
网购的主要优势在于品类繁多，购买便捷和价格差异，但网络安全、卖家信誉、实物与网页宣传的差异，以及售后服务等也使得不少消费者对网购有所保留，在购买价值较高的产品时比较谨慎，往往更倾向于实体店。而个性化产品和初次购买的单价较高的产品，消费者购买时倾向于通过感受来做判断。实体店相对于网店，最大的优势在于消费者可以亲身体验或试用试穿，通过视觉、触觉甚至味觉等感官因素进行比较挑选，并能享受到销售人员提供的服务与建议，且购买后直接提货不需要等待。对于售后服务和产品质量，“跑得了和尚跑不了庙”的实体店显然比虚拟的网店更加让消费者放心。
既能在网上购物，还可以放心到实体店进行线下体验，这样既节省时间成本又规避风险的购物方式，对消费者而言是非常有吸引力的。因此实体商业加强线上线下的联动，利用O2O使线上线下达到优势互补的效果，不仅有效避免网购带来的冲击，更好的促进企业的效率化发展，还能利用O2O所积累的大数据进行深入分析，以持续性锁定忠实消费客群。
北京房企降价加快出货步伐，五环房价重回2万时代
房企的“以价换量”热情在持续升温。为了尽快回笼资金出手拿地，东亚新华地产旗下的东亚五环国际的单价再次直降5000元至22800元/平米起，且该项目已经为现房销售，叠加之前的分期首付优惠，意味着该项目最低首付42万元就可购得五环的现房。北京多区域的房价都在持续回落。业内称，从未来趋势来看，在下半年没有有效救市政策出台的前提下，全国性房价走低的趋势仍将延续一段时间，继2012年之后，以价换量将再次成为房地产市场的一大主题。
据记者了解，东亚五环国际所在旧宫区域以及亦庄区域的房价均在3万元/平方米以上，同时，地价也在大幅度攀升，今年3月26日，中铁建 26.45亿元拍得大兴旧宫镇地块，溢价率高达49%，根据测算，该地块的楼面地价高达34900元/平方米。而目前东亚五环国际的售价从之前的 26900元/平米调至起价22800元/平米，这意味着，该项目的售价远低于同区域的房价甚至地价。该项目的相关负责人告诉记者，目前的售价基本上已经回到了去年年初的价格，且去年年初为期房，而目前已经转为现房销售。
“目前的库存压力很大，房企以价跑量是非常明智的选择。”业内人士告诉记者。根据链家地产市场研究部统计，截至8月17日，新建商品住宅库存量为85939套，比一季度末增加了2.33万套。受前一轮拿地高峰期影响，今年新建商品住宅供应量将较往年有大幅增长，而市场去化缓慢，整体库存进入持续攀高的趋势，预计三季度后，北京新建商品住宅库存有可能突破9万套。
在库存重压之下，北京房价已经出现明显的回落。日前，国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅价格统计数据显示，70个大中城市中，64城新建商品住宅(不含保障性住房)房价环比下降，较6月增加9个。其中，北京新建住宅价格环比下跌1.3%，成为自2012年5月以来的首次下跌，也由此带动一线城市新房价格年内首次下跌。亚豪机构副总经理任启鑫认为，库存量增加的原因在于购买力的下降，造成的结果是开发商资金链收紧，为了促进楼盘销量的提升消减库存，开发商只得降价求售，是造成北京房价回落的重要原因。
据悉，东亚五环国际位于大兴区旧宫镇南端，东南四环外、五环里，距离亦庄经济技术开发区仅隔一条五环路，总建筑面积25万平方米，是目前旧宫地区规划面积最大的城市综合体项目。目前，该项目已经取得了竣工备案表，预计在今年11月份交房。“首付仅需45万，就可以在五环内购买到一套90平米的不限购产品，年底就可以收房，性价比优势是比较突出的。”该项目的销售人员告诉记者。
中国楼市关键词之---房闹，断供，救市篇
8月18日，国家统计局公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北上广深四大一线城市房价环比齐跌，此前对于楼市是否出现“拐点”各执一词的经济学者终于形成一致的看法：中国房地产市场深度调整的窗口已然打开，楼市“新常态”将随之显现。
然而，自从楼市降温以来，“救市”、“断供”、“房闹”……种种噪声充斥楼市，事实上则是地方政府、炒房者等楼市“非常”利益群体的集体躁动，与之相比，本应是楼市“主角”的开发商与自住型购房者反而显得更为淡定和理性，而这种怪相折射出的，正是中国楼市的畸形及其病灶所在。
“救市”之声再起，地方政府纷纷蠢蠢欲动
跌、跌、跌，跌跌不休，房价持续下跌；松绑、松绑、松绑，长沙、佛山、哈尔滨……放开限购的城市不断增加。
今年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中，有11个城市今年成交降幅超过25%，受政策从紧影响显著。3月初两会提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。面对房地产市场下行压力，地方政府各类微调政策持续推进，主要从放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。而库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。
而近期，全国各地放松房地产调控的消息频出，传递了地方政府强烈的救市信号。据不完全统计，执行限购政策的46个城市中已有37个城市推出限购松绑的措施，一些地方还出现了限贷“松绑”的信号。
在广东，被誉为“广佛同城”中的佛山市率先放开限购。尽管广东称坚持一线城市不放松，但佛山楼市的放开事实上可以看做是广、深放开的前奏。而实际上，从今年5月开始，广州已悄悄进行多项“微调”措施，低调救市。在上海，有传言上海建行将放松限贷政策，尽管目前尚未证实，但业界认为这正是上海楼市蠢蠢欲动，欲以放松限贷来曲线救市的前奏。而北京也出现部分银行房贷“有条件松绑”的迹象。
对众多城市陆续放开限购的态势，业内人士指出，需防止个别地区借自主调控之名突破政策底线，甚至从“因地制宜”变为“全面放开”。世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟提醒，由于对土地出让金依然存在高度依赖，地方政府面对房价跌幅扩大、楼市地市趋冷，会面临越来越大压力，“救市”动机会趋于强烈。
房地产市场“松绑潮”来袭，引发了舆论的高度关注。不少网民和专家认为，当前房地产调控正处于关键期，政府应妥善掌握好调控艺术和节奏，处理好地方经济与民生保障关系，合理引导预期，否则多年的调控努力会毁于一旦。
“真正要避免的是定向宽松变成全面放松，目前一些企业和政府在不断吹风，鼓吹救市是提振经济、稳增长的不二选择，而一旦信贷放松，不仅导致前面一切努力功亏一篑，也会导致影子银行再次入市，后果不堪设想。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，要避免再出现2009年的房价报复性反弹，是否取消限购并不是关键，因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节，除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市，其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。
住建部政策研究中心相关人士说，如实施分类调控政策，应从两点把握：重点考虑住房刚性需求群体，会否引起区域房价较大幅度波动。虽然地方有自主调控的权力，但不能把是否放松限购作为刺激楼市、谋求短经济增长的手段。
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢说：“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’，无底线地放开限购，这无异于让已经离场的投资客再度归来，激发投资投机性需求，这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力，但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷，政府不应回头重走老路。”
楼市“断供”重现市场 炒房者敲响警钟
近期，浙江、江苏、福建等地陆续出现“断供弃房”案例。即购房者停止支付按揭贷款，将缩水房产甩给银行。记者调查发现，杭州出现“断供弃房”现象，主要是因为购房者资金供应吃紧，无法继续还贷，该现象多发于炒房者群体。
浙江一家国有银行风险管理部负责人表示，炒房者受楼市持续下行影响，手持房产难变现而被“套牢”，资金吃紧情况比较普遍，当无力还贷而又“出货”无望时，他们只好承担赔本又赔息的风险。
在房价同比连跌34个月的温州，目前按揭贷款中出现“弃房”的案例41起，而商品房抵押贷款(炒房者)“弃房”案例达近千起。业内人士表示，虽然没有证据显示“断供弃房”有进一步蔓延之势，但随着楼市持续下行，尤其是在一些遭遇楼盘“爆炒”的区域，无力还贷导致“断供弃房”现象很可能增多。
快房网首席评论员程伟明认为，从目前情况看，“断供”是原因，“弃房”是结果。这说明在楼市下行期间，原本被当成“优质资产”的个人住房按揭贷款可能暗含着未被注意到的风险。
据分析，部分区域房价回落明显，影响了投资者的还贷意愿。此前一些商业银行对购房者信贷资格审核不严，甚至默许其收入状况造假，以及评估注水等行为，在一定意义上掩盖了购房者真实的信贷能力。
杭州一家股份银行个人金融部负责人表示，在房价上涨期，个人无力还款可通过出售房屋来缓解压力，而在楼市掉头向下情况下，一旦无力还款，房子难以出手，即使出手也会缩水，其投资风险开始凸显。业内人士认为，“断供弃房”现象给投资者特别是炒房者敲响了警钟。
财经评论员叶檀表示，虽然房产目前依然是风险较小、收益较高的贷款品种，但“弃房”已使“信用裂痕”显现，银行一旦成为“房东”，拥有账面资产却无法转换为现金，将会波及整个信贷市场。
一位金融监管部门人士告诉记者，“断供弃房”会增加金融系统房贷坏账风险，“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关，商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”
虽然目前尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象，但银行业内人士认为，房地产抵押贷款的逾期率和逾期额在上升，下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。
这一趋势无疑是对寄望于“松贷”救市的地方政府的重大打击，同时也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁镇邦表示：“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降，否则，即使部分城市取消了限购政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”
记者在上海走访多家银行发现，当前银行吸纳存款的成本居高不下，房贷的存贷差较小，所以额度依然吃紧。可以预见，下半年刚需购买力将被继续抑制。
“房闹”抗议降价非理性 购房者难承风险
一些房地产项目近期降价出售，“利好”购房者，却带来副产品—“房闹”—因为之前买在高价位上，房价下来后，他们认为自己“吃亏了”，就要求相关房企返差价或退房。
辽宁省本溪市“佳兆业·水岸新都”房地产项目近日因大幅打折销售，以前买房的数百名业主7月底连续围堵售楼处，打出横幅要求返差价或退房。
楼市降价引发“房闹”情况以前就有。据了解，2011年，深圳市发生过楼盘降价引发旧业主打砸售楼处事件。今年3月江苏常州一处楼盘每平方米降价千元，引发百名业主怒砸售楼中心。
在近期报道的“房闹”事件中，有的业主以跳楼相要挟，不许开发商降价；有的业主要求开发商降价多少，就给他们退多少钱……
大连海事大学法学博士张国强说，“房闹”的很多理由难以服众。房价下跌时得“补差价”，那么房价大涨时有谁被要求过“补增值”？房屋是商品，其价格的涨涨跌跌是正常现象。“而且从法律层面讲，业主交完房款、办好房证后，房屋已经是其个人财产，开发商调整售价与业主无关。”张国强说，“房闹”表明一些业主契约精神缺失。
在沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣教授看来，“房闹”频发有其深层次原因。“我国房地产行业的市场化程度低，此前长期没有按经济规律运行。”刘亚臣说，在一些地方政府引导和开发商鼓吹下，房屋成为一种特殊商品，“不仅满足居住功能，而且承载着很多家庭财富保值、增值的希望。”
过去10年，我国房地产业高速增长，但开发商和监管部门对消费者的风险提示做得不够，非理性消费盛行，不少人不惜透支财力“追涨”房价。“别看一些地方的房地产购销两旺，实际上一些购房行为背后，是家庭巨大的债务风险甚至投资风险。”辽宁大学市场营销学专家肖升说，这种风险在市场上行时被掩盖，一旦风向扭转，就变成了赤裸裸的现实。很多家庭承受不了，“房闹”就出现了。
如何让“房闹”不再出现？专家建议，尽快让房地产业进入规范、完善的市场化轨道。“地方政府过去受土地财政和G D P偏好影响，成为楼市一路走高的潜在推手，如今要转变为合理市场秩序、理性消费观念的构建者和引导者。”刘亚臣说，比如要治理开发商的饥饿式、鼓吹式营销行为，打击不实承诺和消费欺诈；通过将风险评估和风险提示强制性写进购房合同，给消费者的心理预期降温，营造理性消费的市场氛围。
“封杀”合作伙伴中介电商熊市博弈
近日，上海13家房产中介组成的“上海中介联盟”宣布联合“封杀”搜房网，集体下架上海地区的所有房源。今年以来，端口费连涨、楼市销售不断下滑，房地产电商平台与中介机构的矛盾日益突出。专家指出，曾经的合作伙伴如今倒戈相向，其背后是当前房地产“熊市”下的利益博弈。
据悉，端口费涨价是“封杀”行为的主要原因。上海仁丰地产的代表称，5年间搜房网的端口费从每月60元涨到600元，但中介行业的收费标准却未改变，平台获利暴涨背后却是中介商的失血。
端口费是房产中介公司为发布房源信息交给平台方的费用，越高版本的端口套餐可以发布的信息越大、刷新次数越多、价格也越高。上海中原地产东区中介部总经理李锦德说，“从60元到600元，巨大的竞争压力逼迫中介不得不高价购买更高版本。”
今年上半年，搜房网就曾因端口费上涨问题不断受到全国多个大型城市房地产中介的抵制，北京、广州、杭州等地的房产中介都通过联盟方式与搜房网谈判，有的宣布下架搜房网平台上的所有房源。
上海科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，在前些年中国楼市量价齐升的“牛市”背景下，电商平台对房产中介来说是锦上添花，端口费上涨也就是九牛一毛。而今年楼市持续低迷，成交下滑明显，此时端口费的上涨无异于雪上加霜。
根据上海市统计局7月底发布的最新数据，上半年上海市二手住宅共计成交87506套，成交面积697.6万平方米，分别比去年同期下降47.2%和48.7%，接近腰斩。“关门潮”、“裁员潮”也随之席卷各大房产中介。
上海科威国际不动产一家门店的业务员直言，“市场好的时候，我们收取2%的佣金；现在生意这么难做，一单连1%的抽成都快拿不到了。房主再一降价，那我们到手的佣金就更少了。现在市场是‘买涨不买跌’，再降下去，生意更难做了。”
在盈利不断被摊薄和成本硬约束下，各大中介不得不开始“勒紧裤腰带”，与往日的亲密伙伴电商平台“斤斤计较”起来。楼市降温后，房产开发商对电商平台的广告投放量也大幅下降，网站的经营受到影响，也希望通过提高端口费用来维持利润。
为了削弱电商平台对自己的“绑架”，现在很多房产中介公司也开始打造线上网络，但和成熟的电商平台相比，单个中介公司仍较为弱势，受房源有限以及研究、推广、营销成本的限制，很难和第三方平台抗衡。
上海某房地产研究院副院长杨红旭认为，两方的不断“交战”反映出线上线下两种销售渠道的不断摩擦。“房地产销售越来越强调网上销售推广，线上线下结合，但是线上比例在不断增加。和线下连年走高的人力成本、门店成本相比，线上的技术研发成本要低得多，这样很容易导致房产中介和电商平台在利益分配上发生矛盾。”
电通时代文化广场，酒仙桥创意写字楼独栋出租
电通时代文化广场总建筑面积17万M²，紧邻机场高速，望京，酒仙桥，700到3000平米独栋。最高三层，层高4.5-9米，特别适合大型企业作为集团总部办公展示展览基地。园区环境优雅，安静，绿化超高。落地窗户，大开间，通风采光好。办公首选地。紧邻798艺术区。氛围已成熟。物业费16元/平方米/月；采暖35元/供暖季/平方米；供冷45/供冷季/平方米
目前电通时代文化广场有可出租面积2独栋，分别为5000平米、7000平米，以及1500平米写字楼出租，租金报价：每天每平米6.5元全含
