北京写字楼
楼市降价跑量，北京楼市或迎购房窗口期
继年初延续2013年翘尾行情后，全国楼市自4月开始踏入下行通道。毫无疑问，楼市进入“深度调整期”已经成为业内外的共识，随着成交量、成交价不断刷新下限，“购房窗口期”再度成为购房人关注的热点。
7月成交明显走低
持续低迷的楼市成交，让市场进入了一个更加胶着的时期。在浓重的观望情绪笼罩之下，北京楼市成交自3月份以来持续下滑，截至7月份，仍然未见起色。机构统计数据显示，截至7月31日，北京商品住宅成交量为6200套，这个数据也创下了自2011年以来的同期新低；如果剔除金隅·汇景苑和首创·悦都汇两个自住商品房的集中签约，7月楼市成交数据仅为4514套，环比六月下降了15.5%，并且创下了自2007年网签记录以来的最低值；成交均价为 24845元/平方米，无论是环比还是同比，均有不同程度下降。
亚豪机构副总经理任启鑫表示：“4月还没发现市场这么差，5月发现怎么会这样，6月彻底低点了，7月基本上就完全扭曲了。”他认为，造成这种局面的原因，一方面是楼市成交低迷加剧了购房人的观望情绪；另一方面，银行对房地产持续偏紧的信贷政策等多个因素共同作用，从而影响了楼市整体的成交。
事实上，从今年5月开始很多项目的价格已经开始出现松动，7月份有了比较明显的下降。房地产开发企业也在积极通过各种方式进行促销，比如分期首付、加大第三方折扣或团购优惠力度等等。对此，多数业内人士都认为这些迹象表明，合适的购房机会正在到来。但兰德咨询总裁宋延庆表达了不同意见，他认为，三季度可能才是房企最难过的日子，随着地方限购的逐渐松绑，进入四季度或许会有所好转。
部分刚需盘让利跑量
难以逆转的成交情况使得在售项目的去化周期一再延长，而为了吸引客群，加快项目周转率，众多入市的刚需项目也开始调低姿态，加大折扣力度火拼入市。
而作为刚需项目扎堆的通州、房山两个区域在此次楼市调整中率先打响了“成交保卫战”。继3月富力尚悦居降价推盘后，华业东方玫瑰、珠江四季悦城、首开国风美仑等项目相继入市，将通州区域价格水平进一步拉低，7月23日合生世界村更是宣布推出9800元/平方米的房源，虽然该价格仅针对特定人群，但仍然将通州房价拉进万元内，折扣降价项目的增加，也促使通州区域房价整体回落，据统计，7月通州区域整体成交均价达23348元/平方米，与去年末相比下降近2000元/平方米。
位于城南的房山区紧随其后，在7月份虽然仅有首开熙悦山澜庭和世茂维拉两个刚需项目入市，但今年已开盘仍在售的刚需项目已达10多个，在去库存和房企销售业绩的双重压力下，新入市项目的产品定价一路下滑，从2月份的26000/平方米下降至19000元/平方米。
一位不便具名的业内人士对记者表示：“为了能够打动购房人，一些刚需项目甚至主动自降身价，向同区域内的自住房看齐，足以说明刚需市场竞争的激烈程度，这些项目为了实现快速去化，是真的拼了。”
观察
自住房影响楼市格局
根据北京市住建委公开数据显示，今年以来，北京已有16个自住型商品房陆续开始网上申购，累计供应19313套。尤其是，首创·悦都汇、金隅· 汇星苑两个自住房项目，在7月底开始网上签约也对成交结构造成了巨大改变，整个北京楼市的成交均价有所降低。值得注意的是，截至7月底，今年商品住宅的开盘总套数为36210套，尚不足自住房累计供应总量的两倍。无疑，自住房开始进入集中上市期已经影响到了北京房地产市场的供应格局。
另一组数据或许能够更加清晰地显示，自住房对于北京楼市的冲击力。据亚豪机构统计数据显示，今年上半年，北京成交价低于30000元/平方米的房源占到总量的81%，下半年以来，上述中低价位房源仅占市场交易总量的56%。由81%至56%，北京普通商品房中的刚需盘直面自住房的冲击，市场份额严重下滑。与此同时，随着自住房项目集中入市，刚需盘房源供应量呈现出持续缩减的趋势。进入8月以来更出现了刚需项目周供应“断顿”的情况。
在采访中，多位业内人士都对记者表示，较低中签率和摇号弃购的情况不断涌现，也让自住型商品房饱受争议，不少申购者开始将目光转移到价格不断调整下探的商品房，而那些价格优势明显的商品房项目将是抄底的最好机会，这些商品房项目会出现一个回暖的态势。
某业内资深人士也指出，“目前，部分楼盘的当前售价已经接近同一区域曾出让的土地价格，可以说已跌至谷底，当前楼市抄底时机已经到来”。
动向
改善型需求率先复苏
近期较为明显的现象，是二手房市场成交量的触底反弹，加快了改善型客群“卖旧买新”的步伐。机构数据显示，7月份北京二手房市场累计成交7872套，环比上涨22%。也是继4月以来连降3月后的首次大幅回升。
与刚需项目平价抢跑的策略稍显不同，改善型房源则成为开发商“冲利”重点，在近期的市场表现中，不仅供应量增加，价格也出现小幅上涨。日前入市的枫丹壹号、滟澜新宸和中粮万科长阳半岛，开盘均价与上期入市价格相比普遍上涨。其中枫丹壹号、中粮万科长阳半岛本期开盘价格相比前一期每平方米上调 1000元，而滟澜新宸涨幅更大，本期开盘每平方米上涨了2000元。
数据显示，7月共有11个中高端改善型项目入市，而8月份仅在上旬就有7个中高端改善型项目入市，累计向市场释放700多套房源，突显开发商对改善型市场销量充满信心。
一位不愿具名的房企人士在接受记者采访时表示，由于受众需求差异，主打改善型的项目在数月前已经显示出回温迹象。虽然期间价格也有波动，但总体上仍然符合预期。该人士还认为，目前在京的各家房企都看中了改善型需求的力量，纷纷加码，不少项目都有计划在下半年集中入市，因此，下半年中高端市场将加速进入白热化的竞争时代。
全国各地地产依赖程度大调查，一线城市依赖程度最低
一个地方对房地产投资的依赖度，大致可以用房地产开发投资占GDP产出的比重来衡量。这一比重越高，说明该城市对房地产的依赖度越大。
继本周对各省份数据进行盘点后，《第一财经日报》日前对25个中心城市公开发布的上半年数据梳理发现，各个城市房地产开发投资占GDP的比重高低差异悬殊，其中，贵阳以51.16%名列榜首，深圳则以6.69%名列榜尾。(注：25个城市包括直辖市、主要省会城市、计划单列市和重点城市，部分中心城市由于数据不够透明，未纳入统计。)
地产依赖度低，一线城市限购不放松
在呼和浩特和济南率先取消限购后，短短一个多月时间，全国已有30多个二三线城市取消或者大幅度放松限购。这股“松绑风”日前也波及一线城市。深圳就屡次传出松绑限购的呼声。
对此，13日晚间，深圳市规划和国土委官方微博表示，根据分类调控精神，深圳市将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。同时，健全房地产市场监管机制，加强市场监测分析，一方面加强预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。
深圳不放开限购，对地产依赖度比较低或是一个重要因素。深圳市统计局的数据显示，上半年固定资产投资额1123.72亿元，增长12.3%，比1～5月份提高0.6个百分点。其中房地产开发项目投资431.94亿元，增长20.8%。房地产开发投资占GDP的比重仅为6.69%，在国内主要城市中排名最低。
广东省政协委员、深圳市委党校副校长谭刚对《第一财经日报》分析，深圳对地产的依赖度比较低，一方面是由于目前可供用于房地产开发的土地十分有限。“别的城市都有大量的土地进入房地产开发领域，但深圳除了前海，这几年供地产开发的土地很少。”
另一方面，深圳已经走过了依靠投资拉动经济增长的阶段。目前，深圳的高新技术产业、高附加值产业、未来型产业的布局在经济发展过程中已经体现出了强大的作用。
“在深圳经济运行整体比较好的情况下，没有必要通过放松房地产调控带动经济增长。”谭刚说。
统计数据显示，上半年深圳生产总值同比增长8%，比一季度提高0.7个百分点，分别高于全国和全省0.6和0.5个百分点。地方公共财政预算收入1102.33亿元，增长22.5%，其中各项税收收入974.22亿元，增长20.9%。发展势头比较良好。
实际上，不仅是深圳，几个一线城市的地产依赖度也都不高。例如，同省兄弟广州(楼盘)仅为10.27%，位列倒数第二。上海也仅为12.22%，北京为14.69%，占比均比较低。
也正是对地产依赖度比较低，目前几个一线城市均表示要坚持限购。例如上海，据当地媒体8月14日报道，从上海市房管部门获悉，迄今为止上海限购政策没有任何调整。除了深圳和上海，此前不久，北京和广州官方也都先后表示不会轻易放松限购。
中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析称，随着市场调整深入，接下来一线城市也会在诸如普通住宅标准方面做一些调整，这些动作比较小，但能给市场释放一些信心。但因为一线城市的产业体系十分完善，尽管房价比较贵，但对房地产的依赖度并没有那么高，所以也不需要进行大的调整。
贵阳、昆明地产依赖度高
与一线城市对地产依赖度较低相反，一些二线城市的地产依赖度超过了25%，最高的贵阳则超过了50%。
在统计的25个城市中，排名前10的分别是贵阳(51.16%)、昆明(43.31%)、福州(36%)、西安(34.46%)、沈阳 (29.69%)、厦门(25.97%)、武汉(25.36%)、郑州(24.94%)、杭州(24.83%)、重庆(24.11%)。
贵阳和昆明的表现颇为引人关注，其所在的贵州和云南两省本身的地产投资开发依赖度就达到了27.96%和25.5%。
贵阳这几年一系列的超级大盘开发十分显眼。当地开发商宏立城打造的总建筑面积1830万平方米、规划居住人口达50万人的超级大盘花果园曾一度成为全国的焦点。
像贵阳、昆明这些中西部城市，其房地产依赖度高，一个重要原因是其所在省份目前的城镇化率仍很低，这几年正处于快速城镇化和工业化的进程中。在此进程中，房地产开发的增量比较大。
目前贵州和云南的城镇化均低于40%，城镇化仍处于起飞加速阶段，城镇化率的增长幅度也会高于全国平均水平。
以贵州为例，贵州城镇人口2013年比上年末增加56.37万人，城镇化率提高1.7个百分点。不过，即使如此，其城镇化率也才38.2%，仍在全国处于垫底的位置。
贵州省政府参事、贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登分析指出，与沿海省份有两三个中心城市不同，像贵州、云南等中西部省份，省会是一个省的单极核心城市，几乎全最好的教育、医疗资源都集中于此，下面其他地市与省会城市差距特别大。因此，像贵阳这样的省会城市对省内其他地方有着很强的吸引力。
上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报记者表示，西南、西北包括中部很多省份的经济发展不均衡，省会城市占据了太多资源禀赋，而房地产受资源禀赋影响很大，因此省会城市的房地产发展也是全省最快的。
严跃进认为，东部发达城市的房地产与其他产业发展紧密结合，有了相关产业和人口进入，才有房地产的发展。西部很多城市则是先造城，再吸引投资者和人口。
“这样做存在一定风险。人口导入受到产业引导，但这些城市不见得能引入一些优质产业。一些高端产业不可能落户到中西部的普通城市。”严跃进说，如果相关的产业无法进来，购买力后续也达不到预期，“消化能力跟不上，造的城就会有空壳的危险。”
相比之下，东部省份如浙江和福建等几个中心城市则是另外一种类型。包括福州、厦门、宁波的地产依赖度之所以高，主要与这两个省纺织服装、轻工等产业发展相关，积累了大量民间财富，民间资本十分雄厚。但这几年实体经济不景气、产业升级缓慢，房地产赚钱快，很多资金就流向房地产行业。
这也是目前浙江和福建很多城市房价高企的原因所在。根据相关研究院发布的6月百城新建住宅价格指数，目前均价超过一万的城市共有16个，其中浙江和福建就占据了6个，像经济总量位居全国第53位的厦门房价为20428元/平方米，比一线城市广州还高出2260元/平方米；省会福州也达到15059元/平方米，远高于青岛、大连等北方沿海发达城市。浙江、福建很多普通县城的房价甚至超过了沈阳、长春等省会城市。
金地中心，460平米精装修国贸写字楼出租
金地中心，460平米，国贸核心区高品质精装修写字楼出租，北京金地中心位于长安街，CBD，东三环四环之间，紧邻万达广场，交通配套方便至极，金地中心配套又2012年9月28日正式营业的北京金地广场。北京金地广场的前身是金地中心购物商场，总建筑面积约30000平方米的金地广场，以CBD时尚白领为目标客群，“金地广场”以最具现代时尚感的建筑手法、科学合理的商业规划、独具匠心的业态品牌组合，力求充分满足忙碌中的白领一族的时尚追求。区别于东长安街沿线的众多高端奢侈品定位商业项目，“金地广场”通过主推Fast Fashion——这一与都市白领阶层最贴近的潮流元素，并充分融合与地铁1号线大望路站无缝连接的交通优势，真正打造“北京CBD时尚中心”。 在这样的一个时尚中心里的写字楼上班，无疑会给各位小伙伴不一样的感觉。
在金地中心，您可以体验时尚潮流新生活，畅享快时尚品牌ZARA、Mango，还有时尚品牌Charles & Keith、Hot wind 、TOMMY HILFIGER，Swatch、CASIO，还可以体验万宁和emoi基本生活、Sephora，餐饮方面有Pacific Coffee、COSTA、大食代、味千拉面、粤北小城、谷香九号、云海肴、金汤匙私房菜等等。金地中心，高品质的写字楼，为您打造一个高品质的办公环境。
目前金地中心的可租赁面积为460平米，遗留装修，11层，租赁报价500元/平米/月，包括物业。
金地中心
自住房摇号将出新规，多次摇中不买将被取消优先资格
8月14日上午，当代置业北京区域行销总监于涛在当代采育满庭春MOMA二次摇号现场向网易房产记者透露，针对自住房弃选、弃购现状，北京市住建委正会同开发商探讨解决办法。
未来，多次中签不购房的优先申购家庭，将可能被取消自住房摇号及选房资格。
弃选、弃购现象招致住建委注意
作为北京最便宜的自住房项目，均价9500元/平方米的当代采育满庭春MOMA今天举行了二次摇号。这是北京首个需要通过二次摇号、选房才能完成去化的自住房项目。资料显示，第一次选房结束后，该项目仍剩余728套房源待选。
随着最初的网申热情逐渐消退，自住房处境变得尴尬起来。网易房产注意到，截至目前，4个开始选房的自住房项目全部出现了弃选和弃购现象，申请者被摇中最终放弃购房的情况屡见不鲜且越发严重。
在上午的二次摇号中，考虑到优先家庭极有可能放弃选房，当代采育满庭春MOMA此次不再设定摇号比例，在剔除已经摇出的8892户家庭和成功购买其他自住房项目的家庭后，将剩余的12734户优先家庭和6505户非优先家庭全部纳入选房池中。戚池杰、曹荣等来自优先、非优先家庭的申购者成功中签。
在接受网易房产采访时，当代置业北京区域行销总监于涛告诉记者，相关部门已经注意到自住房入市后出现的弃选、弃购现象，当代置业目前正与北京市住建委沟通解决办法。
他透露，自住房未来的政策走向或将倾向现有的保障房政策。
屡次弃选者或被转为非优先家庭
在14日上午的当代采育满庭春MOMA二次摇号现场，网易房产记者发现，到场客户代表中，来自非优先家庭的比例接近7成。这与当代置业近期做的客户分析数据基本吻合。
据了解，过去一段时间，当代置业对当代采育满庭春MOMA的数万户申购者进行了调研。调研结果显示，相对优先家庭，以社会夹心层为主体的非优先家庭对自住房项目更具实质需求。“两至三次中签后仍不购买，证明中签者没有实际购房需求。我们有可能将这部分中签家庭从优先家庭池中剔除，放在非优先家庭池中。”
按照现有摇号规则，由于自住房项目的申购者数量远超可售房源套数，中签者一般只从优先家庭中摇出，非优先家庭无缘选房。若未来该惩罚措施落实，打酱油者仍可申购自住房，但将无法参与摇号。
于浩表示，相关解决办法正在紧锣密鼓的讨论之中，待下一个自住房项目摇号之时，新规有可能就将绑定执行。
环北京楼市价格普降一成，概念炒不动了
概念炒作失效 环北京楼市普降一向“闻风”就涨的燕郊、永清等环京楼市，房价正在滑落。
“燕郊等环北京区域楼盘，经过几轮炒作，新房价格曾经喊到1.2万到1.3万元/平方米，但当初涨价的支撑条件却一个也没实现，比如北京通燕郊的地铁等等，炒作概念已经无法再调动购房人群的热情。”克而瑞信息集团研究中心副总经理林波先生对21世纪经济报道记者表示。
环京楼盘频频暗降
位于燕郊化工大学南路北侧的天佑爱上岛销售人员，最近频繁给张杰（化名）打电话、发微信，都是诸如“特价房好消息”、“排号2万抵6万”等内容。
此前的7月份，天佑爱上岛的销售人员还对21世纪经济报道记者表示，起价8800元/平方米，优质房源可能达到9500元/平方米左右。但不到一个月，张杰的销售顾问8月7日发微信表示，起价7700元，均价8000元，最高价8300元，比一个月前直降1000元。
燕郊的天洋城4代二期，开盘价格也由之前的12500元/平方米降至10000元/平方米。计划9月初开盘的燕郊理想新城对记者表示，届时他们将推出比同类楼盘低1000元-2000元的产品。
除了燕郊，隶属廊坊的永清国瑞生态城也以“特价房”模式，推出了90套均价只有5950元/平方米的便宜房，而4月底该楼盘销售人员还表示，项目均价在8500元/平方米，降幅达2500元/平方米。
在香河的富力新城、大运河孔雀城，固安的空港家园，房价也在暗降。
其中空港家园推出6500元/平方米的员工福利房。记者了解到，空港家园与链家地产合作，链家地产员工可以享受内部优惠也可以转让这部分福利，而链家地产内部员工对记者表示，“这部分房子其实就是剑桥郡的产品，是为了快速出货新做了案名”。据了解，剑桥郡四期海德花园在售产品成交价格为9000-10000元/平方米。
香河的富力新城对在售4栋楼的其中2栋实行特价，毛坯房均价从6500元/平方米降至6000元/平方米。
另外，有媒体报道称，“五矿万科城”7月12日以6600元/平方米的均价开放房号预订，其中包含了价值1500元/平方米标准的精装修。隔马路相望的富力新城，4月份开盘的精装房均价为8000元/平方米。老大万科的降价举动，从来被视为楼市风向标。
市场的主导力量
燕郊等环北京楼市，一直以各种概念进行炒作，推涨房价。结果是，房价起来了，当初的概念却一个还没落实，现在的房价已经透支了政策红利。
此前，三河市委书记张金波曾对媒体谈到，北京轻轨M6线通燕郊工程，北京方面正在着手编制可行性研究报告，这也成为燕郊售楼员坚称燕郊房价上涨的理由。但到目前为止，北京地铁6号线二期工程规划示意图，最东边的终点站只到东小营站，没有显示任何与燕郊对接的迹象。
京津冀一体化概念也一度遭到爆炒，但燕郊、香河、大厂等地并没有实际对接项目，“副中心”迄今与环北京县市无缘。
在一轮又一轮的概念炒作下，燕郊房价几乎以一年1000元/平方米的速度上涨。2008年位于燕郊中心位置的东方一品城均价4500元左右；2014年，位于燕郊南城（周边配套较差）的天洋城4代二期售价达到均价10000元/平方米。
“除了概念炒作失灵外，近几年北京周边开发体量大增，以及北京大量兴建自住房，抑制房价，都使得周边房价上涨越来越难。北京今年的去化量持续走低，也直接影响了环北京楼市的信心。”一位房地产业内人士表示。
中原地产分析师张大伟认为，环北京楼市楼盘不具备投资价值。这一带二手房非常不好卖，新房虽然一直在涨，但二手房多数处于有价无市的状态。相比之下，北京市的楼盘显然更具投资价值。
不少北京楼盘也用低价吸引客群。21世纪经济报道记者了解到，暂定于10月开盘的北京城建(600266,股吧)·北京密码预期定价仅为70万元起。项目位于大兴魏善庄镇，户型面积40-70平方米的LOFT产品，60平方米可以做到三居。
中国指数研究院企业研究副总监张哲在“2014中国房地产品牌价值研究会”上表示，房价已连续3个月下跌，主要是受库存影响，房企下一步的主要任务还是千方百计去库存。他认为，下半年不管采用怎样的刺激手段，中央可能也不会过多干涉。
全国房地产商会创会会长聂梅生在“第16届CIHAF中国住交会新闻发布会”上也表示，房地产市场已经摆脱揣摩政府政策的困境，经过大半年的调整后已经进入稳定期。
北京楼市实质下降，以价换量成楼市主旋律
在诸多项目降价、部分需求释放的状况下，7月以来北京楼市终于出现小幅反弹。来自北京市住建委的数据显示，受自住房集中成交影响，今年7月北京新建住宅合计签约套数为6200套，环比上涨21.5%，为最近3个月的高点。根据中原地产的数据，若剔除自住房的因素，7月北京新房签约均价为24979元/平方米，环比有所下跌。
二手房方面，7月北京签约二手房住宅8059套，环比上涨23%，创最近4个月新高。同期，北京二手房成交均价为28900元/平方米，比6月的29200元/平方米有所下挫。
业内人士认为，以价换量成为近期北京楼市的主旋律。8月以来，北京楼市的成交量出现回升态势，从全国范围来看，这种持续回暖并不多见。
除了有开发商直接对价格进行调整以外，北京还涌现出一些变相价格优惠措施，包括购房送面积、购房送物业费、“一成首付”等等。在信贷门槛高企的情况下，一定程度上降低了购房者的实际成本。
7月的上海楼市并不景气，但月末出现了翘尾行情。7月上海新建住宅成交70.1万平方米，环比下降1.8%，同比则下降9.1%。然而7月底，上海新房成交却出现“翘尾”行情。上海中原地产数据统计，上海7月最后一周成交面积为20.2万平方米，环比上涨49.5%，与7月前几周每周约14万平方米的成交量相比，有较大幅度提升。
7月上海成交面积前三甲的项目总价均不高，单价基本在20000元/平方米之下。市场中一些项目出现了降价行为，以价换量确保销售任务能够完成。分区域来看，7月销量较好的楼盘主要分布在南汇、奉贤、松江等外环区域。从供应上看，刚需楼盘开始发力，成为供应主力，开盘总量虽环比下降6成，但刚需产品占比达85%，为近4个月的新高。
业内人士表示，虽然7月18日上海曾重申严格执行限购政策不放松，但对于购房者来说，对政策未来走向的猜测产生了房价上涨预期，促使部分消费者逐步走出观望。中国证券报记者走访发现，不少开发商坦言要等“限购松绑”才开盘，一是担心近期开盘市场信心不足，二是对下半年上海楼市调控政策放松抱有期待。
上海中原地产研究总监宋会雍表示，炎热的夏季原本是楼市淡季，购房者的看房热情普遍会有所降低。但由于刚需置业者对价格更加敏感，因此一旦房价有上涨“信号”，最先有所动作的一定是刚需购房者。
部分城市商业地产泡沫严重，空置房只能养老鼠
中新网8月14日电(房产频道 马榕) 今年以来，与住宅市场的冷清不同，商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。统计局最新公布的数据显示，前7月住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均同比增幅为近7%。
与此同时，近来万科、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码，宣布将加大对该领域的投资力度。对此，业内普遍解读为：面对住宅市场疲软，开发商将拓展多元产品分散风险。
然而，随着品牌房企扎堆进军商业地产，部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。相关报告显示，未来三年商业物业市场供应将超过3300万平方米，增长率达47%。
商业地产成房企“香饽饽”
最近，关于品牌房企加大商业地产投资力度的消息并不少，万科、龙湖等成了业内津津乐道的“典型”。日前，万科派]亮相，成为广州万科首个商业综合体首次亮相；7月26日，华润置地发布商业地产战略，并称目标是做“中国商业地产领导者”；7月24日，龙湖地产公开展示其未来几年的商业地产发展蓝图，将把每年销售收入的10%用作商业投资……
看准商业地产这块“蛋糕”的还有恒大、绿地。今年4月，许家印在恒大内部会议上提出了“要打造恒大的商业地产帝国”。而早在今年3月，绿地集团就在其商业战略推荐会上，将商业地产与住宅地产开发摆上了同等重要的位置。
频频转型加码，体现着开发商对商业地产较乐观的市场预期。“在对124个城市、500多位开发商或业主、800位资深专业人士等进行调查统计后发现，2014年上半年，中国商业地产信心指数是112.1，整体市场普遍乐观。”盈石集团研究中心总经理张平表示。
住宅市场遇冷促房企转型
业内人士分析指出，品牌开发商对商业地产的追捧，与住宅市场的下行不无关系，多元产品有助于分散市场风险。
据统计局公布的全国房地产开发和销售情况显示，今年以来，住宅市场成交面积、金额连续6个月均呈现同比下滑趋势，7月两者降幅均达到年内新高。
而商业地产市场则无论从销售面积还是销售金额上，都表现得较为坚挺。“相对来说，商业地产整个业绩一直是持续的，降温力度不明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向中新网房产频道分析称。
另外，严跃进认为，商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上，“商业地产可以做高附加值”。
商业地产面临高库存之忧
在住宅市场，“去库存”已经成了不少房企的首要任务。而在房企扎堆转型注资后，商业地产市场也面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。
盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示，截止今年上半年，商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万方，达到47%的增长率。”张平认为，商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题，写字楼更加明显，未来供应将是现有存量是1.5倍。
“内地商场空置率很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出，整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。
除日益走高的库存问题外，严跃进认为，房企进军商业地产，也需对整个经济周期进行较好地把控。他认为，商业地产有很强经济周期性，在目前宏观经济不好的情况下，咨询、贸易等行业业绩下滑，进而会影响此类商业项目的库存去化和租赁收入。
2014万达密集展开海外并购，速度惊人
记者从可靠渠道获悉，万达集团将并购澳大利亚黄金海岸市的珠宝三塔项目。完成并购后，万达作为绝对控股股东和原业主共同开发该项目。据不愿具名的知情人士透露，该项目计划投资9亿美元（约合人民币55亿元），拟建设五星级万达文华酒店和酒店式公寓。
至于选择澳大利亚的原因，万达官方没有回复，只是说有很多区位优势。此笔收购达成后，万达已完成海外第五个五星级酒店的布局，而这距离其在洛杉矶以12亿美元投资建设综合性项目仅过去4天时间。据记者统计，今年以来万达已计划超500亿元人民币的海外投资。
“万达积极布局海外，也是为了分散国内投资带来的各类风险。从国内市场看，城市综合体已呈现同质化特征。”研究员严跃进表示，万达的优势在于，在海外投资市场中的认可程度比较高、企业实力比较强，有能力在海外做项目。
密集展开海外并购
昨日，记者了解到，刚刚在洛杉矶落子的万达又将海外扩张视线转向了澳大利亚，并计划在此布局其在海外的第五家五星级酒店。上述知情人士透露，澳大利亚珠宝三塔项目位于昆士兰州黄金海岸市中心核心地段。项目规划建筑面积约14.6万平方米，由三座超高层塔楼组成，其中一栋为五星级酒店，两栋为销售型酒店式公寓。
根据万达集团此前计划，到2020年，万达将至少在全球15个主要城市建设万达文华酒店。而该项目预计2015年开工，2018年入市。这也是万达集团在年内，继西班牙、芝加哥以及洛杉矶后的第四宗大型海外投资。就在几天前，万达刚刚完成了一笔海外收购大单。
8月7日，万达集团中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块，将投资12亿美元，建设综合性地标项目。据悉，万达洛杉矶办事处也将设立在此，全权负责万达集团的文化类投资，还将成为万达全面进军好莱坞的主要根据地。
不过，在多位业内人士看来，万达此举亦是“醉翁之意不在酒”。万达方面对此表示，洛杉矶项目确实是万达进军好莱坞的重要一步，万达将在此设立洛杉矶办事处，由万达纽约办事处负责商务类投资，洛杉矶办事处负责文化类投资，充分整合好莱坞影视产业资源，投资好莱坞影视公司或投拍好莱坞全球发行的影视作品。
按照万达集团董事长王健林的计划，万达海外投资在下半年的目标是，确保完成1家、力争完成2家海外大型文化企业并购，同时完成2家海外主要城市五星级酒店项目投资。目前来看，万达下半年海外并购的目标接近完成。
据记者了解，今年上半年万达收购了马德里地标项目西班牙大厦，万达计划将其改造为五星级酒店以及百货、公寓。而芝加哥项目也将以“万达大厦”入市。
至于万达的“出海”路径，王健林此前对记者表示，万达的海外并购都有章可循：“首先选择在经济发达、市场成熟的国家进行投资、并购”是其国际化战略的基本原则，而“并购为主，投资为辅”以及“并购必须跟万达集团业务相关，围绕文化、旅游、零售三个产业进行”则是其两大理念。
不断调整商业业态
从最初收购AMC公司，到深入好莱坞腹地收购洛杉矶比佛利山市地块，万达已经完成了进军好莱坞的路线图，而另一端关联的则是青岛东方影都项目。据记者了解，万达洛杉矶项目的落成将促进青岛国际电影节的举办以及国内电影产业的发展。
商业地产与文化产业的相互作用在万达的海外并购路径中已能窥见。万达已经通过内部组织架构的调整来适应这一趋势。在2014年上半年的工作总结中，王健林曾表明，万达将文旅项目管理中心划给商业地产，再加上附带的销售、设计等部门的调整。
与此同时，万达对商业地产和文化集团两个系统的组织架构进行了比较大的调整。商业地产增加中区管理中心，形成南、中、北三个管理中心格局。
不单是对商业地产的管理组织结构进行了调整，万达对目前商业地产的运营业态也在进行调整。
记者昨日获悉，在体验业态方面万达将加码亲子儿童业态，这将为万达广场提供粘性。
据了解，去年以来新开业的万达广场体验业态大幅增加，占比近55%；而未来3年内，万达计划将这一比重要提升至60%。
限购解除50天大调查，多地楼市存假回暖
6月24日距今已经过去整整50天。 当日，呼和浩特首次发文取消限购，自此，全国掀开了取消限购的大潮，随后，杭州、济南等30多个城市迅速跟进。
21世纪经济报道记者调查了解，限购松绑后，各地楼市反应不一，诸如济南、杭州、呼和浩特出现短期成交量环比回升，与此同时，温州、无锡、贵阳等地仍保持下行。
值得一提的是，虽然成交量出现短期暴涨，但是房价并未因限购的放松而抬升。
突击“补签”
毋庸置疑，多地因为放松限购而迅速拉升成交量。作为首个明文放开限购的城市，7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面积178819.45平方米，环比上涨了68.62%，同比上涨42.55%。杭州、济南、福州、成都等多地也大抵如此。其中，7月10日取消限购的济南最为明显。
据搜房网数据统计，7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比暴涨92%。这个成交量相当于济南今年上半年月均成交量6689套的将近两倍。
不过，21世纪经济报道记者采访济南当地中介机构了解到，限购之初出现的网签量暴增，原因在于此前已和开发商签订认购协议或纸质合同的购房者，在限购政策取消、获得购房资格后，短期内进行了突击“补签”。
另外，从成交走势来看，济南楼市呈现中间高两端低的趋势。7月放开限购的前3周，成交量不断上升，在第3周达到顶峰后，随之第4周、第5周持续走低。
“46个实施限购城市中，执行限购比较严的也就是四个一线城市和几个重点的二线城市，剩下大多数地方执行限购并不严，因为购房资格被限制入市的人寥寥，且有很多突破办法。”北京中原地产市场研究部总监张大伟如是介绍。
与此同时，此前为规避限购的很多线下合同转成线上协议，由此大幅推涨成交，但实际上，市场的真实成交反应可能非常有限。在张大伟看来，限购后，多地的成交暴涨很可能是一种假回暖。
一位全国性大型房企负责人亦向21世纪经济报道记者介绍，限购取消后会有一断时间的政策影响期，比如去年3月20%个税出台后的恐慌性购房和当前的“补漏签”，在其看来，“限购”取消后的市场是否向好，重要窗口期是看“金九银十”。
相比“假回暖”，更有温州、无锡、贵阳等多地仍保持持续下行的趋势，其中，温州7月商品住宅环比下跌18%，贵阳7月商品住宅成交共3170套，环比下降9.2%。
信贷是关键
谈及取消限购对市场影响，中房协名誉副会长朱中一介绍，影响购房者入市主要包括三个因素，购房资格、购买力以及购买意向，部分城市对限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，但是多地的限贷、补贴等提升购买力的政策并未跟进，更多人购房能力尚未解决。另外，市场仍处于去库存的阶段，观望预期仍未扭转。
北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥也认为，单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面，在信贷偏紧、市场预期看弱的影响下，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。
在金永祥看来，楼市能否回暖，关键看信贷。
实际上，在取消限购之后，诸如广西、四川、福建等多地已经发文要求放松限贷。比如广西要求落实好居民购买首套自住普通商品房贷款首付比例和利率优惠政策；四川向首次购买自住房提供贷款且利率不超过基准利率的金融机构给予财政补助；福建改认房又认贷为认房不认贷，且要求金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行，增加住房开发贷款供应等。
克而瑞信息集团首席执行官丁祖昱表示，限贷放松与限购放松不同，限购放松是行政命令，具有强制性，政策效果立竿见影，而限贷放松则是政府给予指导、商业银行来操作，政策效力能否落实并不完全由政府说了算。
“商业银行是否会按照政府建议落实与执行，还有待观察，这也是救市效果最大的变数所在。”丁祖昱如是介绍。
“限贷是否放松主要看央行[微博]和银监会，通常地方不能干预。”一位股份制银行副行长告诉21世纪经济报道记者。
目前来看，银监会对房地产相关信贷投放态度并未有明显松动迹象。银监会高层在7月25日召开的2014年上半年全国银行业监督管理工作会议上的发言所透露出的信息表明，防范房地产风险仍是主题。
另外，虽然央行有定向降准，但钱并未太多流入房地产。
“和2008年不一样，当时是市场有钱看好地产，现在是地产面临去库存压力，短期内难逆转，就算有钱，也不敢流入地产”。上述副行长如是介绍，从房贷这块来看，“很多购房者无力承担巨额房贷，就赌未来房价上行，一旦市场下行，可能会有一批弃房断供，在此背景下，金融机构也非常谨慎。”
