北京写字楼
专家称楼市暴利时代终结，优胜劣汰将成常态
“这些年涉及房地产的出现频率很高的词，如暴利、房奴、打压……2014年已经渐行渐远。”24日，中国城乡建设经济研究所所长陈淮在“搜狐焦点财智中国峰会”上谈到，房地产行业依靠摆平银行行长或摆平土地局长就能赚钱的江湖时代已经过去，今后优胜劣汰将成为新常态，房企将在优胜劣汰中不断提高企业素质。
根据最新发布的数据显示，全国70个大中城市房价，其中55个城市开始出现一定程度的回落。而过去的半年时间里，全国房地产行业的局面非常严峻，房企销售遇到大量的挑战。
陈淮表示，过去十年房地产市场累积了不少问题，如鱼龙混杂、参差不齐的房地产队伍，城市之间发展不平衡，受益程度日益分化和巨大的不平衡，价格不平衡等。不过以目前的形势来看，那个依靠摆平银行行长，或者摆平土地局长就能赚钱的江湖时代已经过去，那个只涨不跌的时期也已经过去。
正如陈淮所说，搜狐副总裁、搜狐焦点总经理曾伏虎也表示，政府层面对经济增速的放缓容忍度在增加，也就是说在面对经济增速下降的时候，政府并不会着急采用新的刺激政策，这就意味着中国房地产过去十年黄金(1293.30, 2.50, 0.19%)期已经结束。
不过他认为，未来十年房地产市场依旧乐观，可以称为中国房地产的白银(20.39, -0.02, -0.10%)时代。
“房地产行业的集中度在增加，中小企业会遇到很多困难，可能会并购甚至被行业淘汰出场，对于中小型房地产企业来讲，未来独立的发展将会面临更大的挑战。”曾伏虎表示，房地产的市场化程度将进一步提升，企业和行业巨头战略、资金、人才优势将会进一步放大。
陈淮表示，在这个个体并购，个体不断被淘汰的过程中，恰好是房地产企业群体素质不断提高的过程。“其实排在前50位的房地产企业今年上半年业绩都是比较骄人的，今后十年、二十年房地产仍然是中国最骄人的产业之一。”
当一个行业进入成熟期的时候，一个显著的特点是一定有翻江倒海的优胜劣汰。”不过陈淮认为，优胜劣汰并不是说大企业就不死，小企业才有危机。 “恐龙从这个地球3.5亿年消失，我们认为最低等的生物之一，苍蝇人们用尽了生物的、化学的、物理的办法消灭它，没有听说哪个国家把苍蝇消灭光，百兽之王狮子、老虎到今天成为了濒危保护动物，所以才说适者生存。”陈淮举例说道。
浙江大学经济学院院长史晋川谈到浙江房地产市场时说，浙江的房地产市场从短期来说有各种各样的影响因素，前十年它的发展从某种程度上来说，是得益于要素驱动的粗放型经济发展模式，不过如今这种发展模式已经走到头了，它的动力已经在消减，它的惯性也已经在消减。因此未来浙江区域经济的转型发展，它的成功与否才是决定杭州这样区域的房地产市场发展是否能够比较健康非常关键的因素。
另外，陈淮断言，20年之后的房价要比现在贵，而且要贵不少，不过过程不一定是直线运动，一定是起伏的过程。
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第一太平报告：北京写字楼租金年内首次增长
据世界五大代理行之一的第一太平戴维斯日前发布市场简报，报告称北京写字楼整体需求在连续五个季度呈现放缓趋势后，于本季度实现反弹，促使租金实现自2013年第二季度以来首次增长。在经历了连续四个季度的下降后，本季度甲级写字楼租金环比微涨1.1%，至每平方米每月人民币314.7元。
第一太平戴维斯出炉的数据显示，本季度全市写字楼净吸纳量从上季度的5.4万平方米攀升至8.7万平方米，达到过去八个季度以来的最高值。至此，2014年上半年净吸纳量累计达到14.1万平方米，为2013年全年的2.5倍。得益于本季度强劲增长的净吸纳量，尽管有新项目入市，但全市整体空置率仍环比下降0.4个百分点，至3.5%，继续为全国最低水平。
2014年下半年，北京甲级写字楼市场的供应量将有所上涨，共计六个项目将相继入市，为市场带来42.8万平方米新增供给，这将缓解过去三年年均供应量仅18.9万平方米之供不应求的状况。
报告预测，未来全市租金水平将在现有高位运行，直至2015年后迎来新一轮供给高峰为止。
北京CBD写字楼价格六个季度以来首涨
仲量联行日前发布的第二季度北京房地产市场报告显示，由于一季度新增供应量的缺乏，市场空置率从上季度的4.3%降低至3.7%，有限的可租空间使得一些重点项目如国贸[简介最新动态]办公楼重新获得涨租的信心，CBD办公楼租金环比增长2.9%，为最近6个季度以来的首次增长。
与此同时，北京其他大部分区域市场租金平稳或略有增幅，全市租金环比增长1.1%。仲量联行北京商业地产部资深董事贺睿柯认为，随着市场的成熟，业主和租户对市场的洞悉力越来越强，他们逐渐能理解办公楼之间的价值差异。租客方面，国内企业再次在新租交易中占据主导，而外资企业则主要在续租或租赁较小面积的办公室。银行业和保险业是需求的主力，一些新签的租约也来自该板块。
业主信心回升或将使得CBD区域的租金在未来12个月内有望持续增长。贺睿柯预计，基于未来市场可租空间的稀缺性以及国内企业的强劲需求，CBD的大部分可租空间都正在洽谈中。从全市来看，资产管理类企业有望继续成为需求的主要驱动力，国内金融企业预计仍将在金融街
北京万科进军写字楼市场，打造最优秀的房地产公司
凤凰房产7月24日讯 万科[简介最新动态]在多元化的道路上又迈出一步，7月24日，北京万科正式公布其写字楼的三大产品线：万科中心系、金域国际系和万科天地系。万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，北京万科今年200亿的销售业绩中将有35%是来自于非住宅板块。
今年35%业绩来自非住宅 “只要市场在，什么时候都不晚”
“目前北京的土地出让中已经有45%都不是住宅了。”毛大庆在接受凤凰房产采访时表示，随着住宅地块数量的减少，北京万科已经从传统的住宅开发中将更多的精力转向资产的经营。目前，北京万科已经有10个写字楼项目，未来还将有更多产品入市。
毛大庆表示，万科北京今年整体业绩在200亿左右，实现了四年翻番，其中35%左右的贡献率是来自于非住宅产品的贡献，主要包括商业和写字楼。“（写字楼）今年还是在做产品线，贡献的大头将会在明年体现出来。”
据戴德梁行发布的二季度北京写字楼市场报告显示，由于没有新增供应，北京写字楼市场可租赁面积持续去化，截止今年6月末，北京甲级写字楼空置率下降至2.3%，环比下降0.4个百分点。相应的则是租金的一路上涨，截止今年第一季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.70%，至每平方米63936元。在住宅市场的下行趋势明显的情况下，商业地产的巨大蛋糕万科自然不会拱手相让。
对于万科进军写字楼市场可能遇到的难题，毛大庆认为，没有什么东西是做过和没做过，只有你学和不学的问题。“只要市场在，什么时候都不晚。”他认为，万科做商业地产主要还是在于人，一是原来的人要转型，从住宅转向多元化经营，另一方面是从社会多元化的引进，为此北京万科从万达[简介最新动态]、凯德、银泰以及金融街[最新消息价格户型点评]吸纳了一大批人才。
万科定位城市新区 三大产品线布局写字楼市场
“北京核心商圈已经没有新增土地供应了，所以写字楼市场真正的市场空间在新区和新城。”毛大庆说，目前北京万科的写字楼布局在新兴产业区，但是项目的位置都是精心挑选的，没有道理的地块万科是不会拿的。
北京万科今日发布的写字楼产品线包括万科中心系、金域国际系和万科天地系三种。其中万科中心系以首开[简介最新动态]万科中心、天竺万科中心以及万科在七里渠的项目为代表，定位为北京万科写字楼中的最高端产品，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体。
以住总万科•金域国际中心[最新消息价格户型点评]、金第万科•朗润国际中心为代表的金域国际系定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中。
最后则是以服务小微企业、创业家微乐园[最新消息价格户型点评]为目的万科天地系，产品讲究SOHO办公，户型灵活实用，企业购置门槛低。包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。
“北京万科散售物业和经营性物业和比例大概是2：1，也就是北京万科未来会有2/3的写字楼是做散售的，而在1/3的经营性物业上做文章。经营性物业的销售要走资本化的道路，跟资本市场和资本产品相结合。”毛大庆表示。
进军写字楼物业市场，意味着北京万科的服务对象从以个人和家庭为主体的住宅客户拓展到企业用户，对应开发的物业类型也从单一的住宅拓展到以企业为服务主体的写字楼地产
说到如何运营这部分经营性物业，毛大庆表示，万科的写字楼更注重与服务人的心理感受，未来将万科住宅开发中社区软性服务概念融入到写字楼的管理中。
80%精力考虑资产经营 不动产价格明年或回归理性
“万科也在做资产经营规划”，毛大庆表示，北京万科现在有住宅、散售的写字楼，阶段性持有的写字楼，散售的商业、持有的商业以及养老公寓等。每一类产品的经营逻辑和退出逻辑都不一样。他认为，其实现在的北京万科已经不是房地产公司了，更多的定义是一个资产经营公司。“操作逻辑就是实现资产经营的最大化，而房地产公司研究的是销售策略。”因此北京万科仅有1/5的精力在研究销售策略，而4/5的精力都在研究资产的经营。
毛大庆表示，北京的不动产价格是有问题的，住宅市场不成熟，波动也比较大。“房地产市场的调整期还有一年才能结束，明年的住宅市场会回到理想购买的环境下。未来住宅的价值回归到比较理性的状态，这个时候不同产品的利润率就会比较真实。”就可以看出真实的购买能力在哪里。
“当前社区商业的销售利润率远超住宅，”毛大庆表示，虽然暂时写字楼的利润率还不稳定，但是明年会比较明显。
北京万科要做“优秀的房地产公司”
“王石在两年前就跟我说，北京万科立志成为一家优秀的房地产公司，而不是说北京万科成为万科优秀的一线公司。”毛大庆表示，原来认为“有爹有妈”，什么时候都可以“啃老”，但是现在北京万科的目标是自己成为一家优秀的公司，这就要求北京万科的经营是健康的。北京万科以超过100亿的销售额可以排到房地产的30强，因此北京万科一定要自强。
毛大庆认为，单纯依靠住宅销售如此单薄的经营思想很危险，如果仅仅是快速周转，卖住宅也会遇到很多危险。“当前像在北京拿到土地是非常困难的，拿到地很快的销售住宅完毕之后很难保证什么时候可以再次拿到地，再次拿到地之后是否还具备快速销售的市场更加无法保证，所以万科北京必须学会像弹钢琴一样学会资产管理，有节奏的去经营手里不同的资源。”
“房地产在北京有看不见的未来，而其中的每一个板块都有未来。”他认为，所以所有的事情要自己学会料理，不能再“啃老”。北京万科要成为优秀房地产公司，就要学会经营资产。
华腾世纪总部公园，总部写字楼出租，CBD只此一家
四惠东地铁站，泛CBD区域，朝阳区2013双十工程，十大发展基地之一，全新现房即将对外隆重招商。北京华腾八里庄文化创意发展有限公司响应国家“文化强国”、“文化兴国”的国家战略，秉承“筑梦中国创意”的企业使命，致力于为国内外创新型企业提供办公平台。华腾以创新、开放和坚持创造竞争优势，以诚信、务实与规范谋求企业发展，立志探寻一种可持续的独特商业模式，创建中国领先的文化创意产业园品牌运营商，
华腾世纪总部公园，畅享CBD的繁华与便利
华腾世纪总部公园位于CBD东，“三区合一”的优势地段，CBD黄金位于，我们已经拥有，您也会需要。北京 CBD 在持续多年的高速发展后，核心区逐渐出现写字楼供应饱和、交通环境拥堵、资源承载力不足、公共配套设施短缺、开发模式粗放等发展瓶颈。2009 年 5 月，市政府批准 CBD 东扩，东扩后的 CBD 大力促进国际传媒的发展。在此背景下，朝阳区政府结合自身的资源优势与发展特点，提出了“北京 CBD- 定福庄传媒产业走廊”规划。时至今日，“传媒走廊”上入驻的企业已达到 1.2 万家，年实现收入已超过 600 亿元，迅速成为中国传媒产业的制高点和具有世界影响力的“传媒新地标”。
华腾世纪总部公园无与伦比的交通优势
华腾世纪总部公园周边路网四通八达，尊享“一纽、两轨、三横、四纵”的立体交通体系。一纽，即一座交通枢纽，项目西南侧紧邻北京规模最大的交通枢纽——四惠交通枢纽；两轨，即两条地铁线路，项目南侧紧临四惠东站，畅享一号线与八通线双轨便捷，连接 CBD 核心区与未来城市政务区“通州新城”；三横，即三条东西走向的城市动脉马路，项目南侧紧临京通快速路，北侧距朝阳路仅 500 米，门前一条市政路 3 分钟直通东四环；四纵，即四条南北贯穿的城市路网干线：东四环、东五环、高碑店路、项目西侧规划路，路路通达，让您的交通效率从此提速。
华腾世纪总部公园，沁人心脾的绿色办公环境
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华腾世纪总部公园，CBD东区，倾力为你打造的文化创意总部公园
华腾世纪总部公园
华腾世纪总部公园位于北京市朝阳区地铁一号线四惠东站北侧，泛CBD区域，高档地地铁房，总部办公文化创意公园，项目即将对外招商。
“华腾世纪总部公园”总占地面积4.2公顷，规划总建筑面积165000㎡，其中地上总建筑面积126000㎡，地下总建筑面积39000㎡。项目位于北京市朝阳区东四环旁、朝阳路与京通快速路间的八里庄区域，雄踞“传媒走廊”上的黄金分割点，紧邻地铁一号线四惠东站，西距国贸中心、CCTV总部仅4公里，东距以传媒大学为中心的大学城仅3公里，地理位置得天独厚。
项目在功能定位上致力于创建本市、乃至国内最具特色、最具知名度、最有影响力的传媒功能区，为高科技含量的文化、传媒、网络企业搭建产品研发、生产制作、展示交易的平台，建立企业核心基地和人才培养基地。园区规划设计会议厅、多功能演播厅、节目录制厅等以满足各文化传媒类企业的办公需求。
“华腾世纪总部公园”已列入北京市朝阳区2013年“双十工程”，是区委、区政府2013年“十大发展基地”重点项目之一。项目顺应国家“十一五”关于“优化文化产业结构和布局，加快文化产业园区和基地建设，促进区域文化产业协调发展的指导精神；符合朝阳区发展文化创意产业，建设传媒功能区规划的要求。
北京华腾八里庄文化创意发展有限公司成立于2011年11月7日，注册资金1000万元，公司自2012年起开发建设位于北京市朝阳区八里庄康家沟的“华腾世纪总部公园”项目，该项目建设内容为文化创意产业用房及相关配套设施，包含影院、画展、动漫制作、传媒培训基地等功能区要求。综合看来，本项目顺应政策导向，符合地缘优势，受益政策扶持，具有广阔的发展空间。
高力国际报告：中国写字楼需求活跃
全球知名的房地产服务公司高力国际发表2014年第二季度《亚太区写字楼租赁市场信心调查指数》报告，该报告突出了高力国际针对写字楼租赁市场的行业洞察，并反映了亚太区最新的写字楼市场趋势。
自去年年底以来市场参与者信心逐步回暖，2014年二季度该指数增至61.7%，较一季度有明显改善，并超过长期平均水平（2012-2013年：57.9%）。
高力国际《亚太区写字楼租赁市场信心调查指数》综合了四个分类指数，分别涵盖：新租赁查询、房地产需求、业主期望和租金期望。报告重点如下：
四个分类指数在2014年第二季全线上升。在四个分类指数中，以租金期望指数表现最强，增至69.1%，略高于67.8%的长期平均值。该分类指数本季度暴增11.4个百分点，为2012年一季度信心指数首次发表以来的最大增幅，表明经纪人对写字楼租金未来12月的走向颇为看好。
新租赁查询分类指数为67.0%，连续第三个季度录得增长，创下2013年一季度以来的新高。该分类指数继续复苏并维持在50%以上。多数经纪人表示银行、金融和保险行业依然为区域内最活跃的租户组别。
客户的房地产需求分类指数为68%，该指数继续保持过去三个季度以来的上升趋势。随着市场气氛的好转，大中华区写字楼租户的需求表现最为强烈。
业主期望分类指数较上季度小幅增长，由38.5%升至42.8%。尽管该分类指数升至四个季度内的新高，但自2012年第三季以来一直处于50%以下，表明业主仍对市场持谨慎态度。
北京楼市惊现万元盘，房价“假摔”变真降
楼市趋冷让开发商不再淡定，一些识时务者开始选择降价走量。北京晨报记者昨日获悉，位于亦庄南六环附近的合生世界村[最新消息价格户型点评]项目，近日打出了9800元/平方米的惊爆价。
受大量自住型商品房近期集中入市以及信贷收紧政策的影响，京城楼市日渐低迷，购房者观望情绪严重，房企在现金流趋紧的压力下，不得不祭出最后一招——降价。北京晨报记者现场踩盘发现，降价项目位于马驹桥附近，主力户型为70平方米，为商住项目。周边住宅楼盘均价在1.6万元/平方米左右，相比而言，价格优势非常明显。
不过，北京晨报记者从开发商处了解到，这个低价只是针对特定客群的特定房源，即所谓“期权换房”精英合伙人计划。所谓“期权换房”，是指针对北京的电子信息、生物技术、文化娱乐等产业领域的大型公司的股票期权持有者，开发商对这部分人群持有的期权价值进行评估，如果达到要求，可以与开发商签订协议，将手中的企业期权转让给开发商，作为房款或者首付，既可以得到一套现房，还可以将手中的无形资产变现。
据悉，“期权换房”共涉及50套房，9800元/平方米是起价，均价尚未透露。对于这个全新的营销概念，业内给出了两种态度：一种认为这种针对专门人群的营销活动新颖，体现了开发商精细化销售的能力；另一种则认为这种营销“噱头”的成分更多一些。但无论如何，楼市正在加快降温，房地产“真降”已成市场共识。
