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凤凰房产7月24日讯 万科[简介最新动态]在多元化的道路上又迈出一步，7月24日，北京万科正式公布其写字楼的三大产品线：万科中心系、金域国际系和万科天地系。万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，北京万科今年200亿的销售业绩中将有35%是来自于非住宅板块。

今年35%业绩来自非住宅 “只要市场在，什么时候都不晚”

“目前北京的土地出让中已经有45%都不是住宅了。”毛大庆在接受凤凰房产采访时表示，随着住宅地块数量的减少，北京万科已经从传统的住宅开发中将更多的精力转向资产的经营。目前，北京万科已经有10个写字楼项目，未来还将有更多产品入市。

毛大庆表示，万科北京今年整体业绩在200亿左右，实现了四年翻番，其中35%左右的贡献率是来自于非住宅产品的贡献，主要包括商业和写字楼。“（写字楼）今年还是在做产品线，贡献的大头将会在明年体现出来。”

据戴德梁行发布的二季度北京写字楼市场报告显示，由于没有新增供应，北京写字楼市场可租赁面积持续去化，截止今年6月末，北京甲级写字楼空置率下降至2.3%，环比下降0.4个百分点。相应的则是租金的一路上涨，截止今年第一季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.70%，至每平方米63936元。在住宅市场的下行趋势明显的情况下，商业地产的巨大蛋糕万科自然不会拱手相让。

对于万科进军写字楼市场可能遇到的难题，毛大庆认为，没有什么东西是做过和没做过，只有你学和不学的问题。“只要市场在，什么时候都不晚。”他认为，万科做商业地产主要还是在于人，一是原来的人要转型，从住宅转向多元化经营，另一方面是从社会多元化的引进，为此北京万科从万达[简介最新动态]、凯德、银泰以及金融街[最新消息价格户型点评]吸纳了一大批人才。

万科定位城市新区 三大产品线布局写字楼市场

“北京核心商圈已经没有新增土地供应了，所以写字楼市场真正的市场空间在新区和新城。”毛大庆说，目前北京万科的写字楼布局在新兴产业区，但是项目的位置都是精心挑选的，没有道理的地块万科是不会拿的。

北京万科今日发布的写字楼产品线包括万科中心系、金域国际系和万科天地系三种。其中万科中心系以首开[简介最新动态]万科中心、天竺万科中心以及万科在七里渠的项目为代表，定位为北京万科写字楼中的最高端产品，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体。

以住总万科•金域国际中心[最新消息价格户型点评]、金第万科•朗润国际中心为代表的金域国际系定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中。

最后则是以服务小微企业、创业家微乐园[最新消息价格户型点评]为目的万科天地系，产品讲究SOHO办公，户型灵活实用，企业购置门槛低。包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。

“北京万科散售物业和经营性物业和比例大概是2：1，也就是北京万科未来会有2/3的写字楼是做散售的，而在1/3的经营性物业上做文章。经营性物业的销售要走资本化的道路，跟资本市场和资本产品相结合。”毛大庆表示。

进军写字楼物业市场，意味着北京万科的服务对象从以个人和家庭为主体的住宅客户拓展到企业用户，对应开发的物业类型也从单一的住宅拓展到以企业为服务主体的写字楼地产

说到如何运营这部分经营性物业，毛大庆表示，万科的写字楼更注重与服务人的心理感受，未来将万科住宅开发中社区软性服务概念融入到写字楼的管理中。

80%精力考虑资产经营 不动产价格明年或回归理性

“万科也在做资产经营规划”，毛大庆表示，北京万科现在有住宅、散售的写字楼，阶段性持有的写字楼，散售的商业、持有的商业以及养老公寓等。每一类产品的经营逻辑和退出逻辑都不一样。他认为，其实现在的北京万科已经不是房地产公司了，更多的定义是一个资产经营公司。“操作逻辑就是实现资产经营的最大化，而房地产公司研究的是销售策略。”因此北京万科仅有1/5的精力在研究销售策略，而4/5的精力都在研究资产的经营。

毛大庆表示，北京的不动产价格是有问题的，住宅市场不成熟，波动也比较大。“房地产市场的调整期还有一年才能结束，明年的住宅市场会回到理想购买的环境下。未来住宅的价值回归到比较理性的状态，这个时候不同产品的利润率就会比较真实。”就可以看出真实的购买能力在哪里。

“当前社区商业的销售利润率远超住宅，”毛大庆表示，虽然暂时写字楼的利润率还不稳定，但是明年会比较明显。

北京万科要做“优秀的房地产公司”

“王石在两年前就跟我说，北京万科立志成为一家优秀的房地产公司，而不是说北京万科成为万科优秀的一线公司。”毛大庆表示，原来认为“有爹有妈”，什么时候都可以“啃老”，但是现在北京万科的目标是自己成为一家优秀的公司，这就要求北京万科的经营是健康的。北京万科以超过100亿的销售额可以排到房地产的30强，因此北京万科一定要自强。

毛大庆认为，单纯依靠住宅销售如此单薄的经营思想很危险，如果仅仅是快速周转，卖住宅也会遇到很多危险。“当前像在北京拿到土地是非常困难的，拿到地很快的销售住宅完毕之后很难保证什么时候可以再次拿到地，再次拿到地之后是否还具备快速销售的市场更加无法保证，所以万科北京必须学会像弹钢琴一样学会资产管理，有节奏的去经营手里不同的资源。”

“房地产在北京有看不见的未来，而其中的每一个板块都有未来。”他认为，所以所有的事情要自己学会料理，不能再“啃老”。北京万科要成为优秀房地产公司，就要学会经营资产。

四惠东地铁站，泛CBD区域，朝阳区2013双十工程，十大发展基地之一，全新现房即将对外隆重招商。北京华腾八里庄文化创意发展有限公司响应国家“文化强国”、“文化兴国”的国家战略，秉承“筑梦中国创意”的企业使命，致力于为国内外创新型企业提供办公平台。华腾以创新、开放和坚持创造竞争优势，以诚信、务实与规范谋求企业发展，立志探寻一种可持续的独特商业模式，创建中国领先的文化创意产业园品牌运营商，

华腾世纪总部公园，畅享CBD的繁华与便利

华腾世纪总部公园位于北京市朝阳区地铁一号线四惠东站北侧，泛CBD区域，高档地地铁房，总部办公文化创意公园，项目即将对外招商。

“华腾世纪总部公园”总占地面积4.2公顷，规划总建筑面积165000㎡，其中地上总建筑面积126000㎡，地下总建筑面积39000㎡。项目位于北京市朝阳区东四环旁、朝阳路与京通快速路间的八里庄区域，雄踞“传媒走廊”上的黄金分割点，紧邻地铁一号线四惠东站，西距国贸中心、CCTV总部仅4公里，东距以传媒大学为中心的大学城仅3公里，地理位置得天独厚。

项目在功能定位上致力于创建本市、乃至国内最具特色、最具知名度、最有影响力的传媒功能区，为高科技含量的文化、传媒、网络企业搭建产品研发、生产制作、展示交易的平台，建立企业核心基地和人才培养基地。园区规划设计会议厅、多功能演播厅、节目录制厅等以满足各文化传媒类企业的办公需求。

“华腾世纪总部公园”已列入北京市朝阳区2013年“双十工程”，是区委、区政府2013年“十大发展基地”重点项目之一。项目顺应国家“十一五”关于“优化文化产业结构和布局，加快文化产业园区和基地建设，促进区域文化产业协调发展的指导精神；符合朝阳区发展文化创意产业，建设传媒功能区规划的要求。

北京华腾八里庄文化创意发展有限公司成立于2011年11月7日，注册资金1000万元，公司自2012年起开发建设位于北京市朝阳区八里庄康家沟的“华腾世纪总部公园”项目，该项目建设内容为文化创意产业用房及相关配套设施，包含影院、画展、动漫制作、传媒培训基地等功能区要求。综合看来，本项目顺应政策导向，符合地缘优势，受益政策扶持，具有广阔的发展空间。

全球知名的房地产服务公司高力国际发表2014年第二季度《亚太区写字楼租赁市场信心调查指数》报告，该报告突出了高力国际针对写字楼租赁市场的行业洞察，并反映了亚太区最新的写字楼市场趋势。

自去年年底以来市场参与者信心逐步回暖，2014年二季度该指数增至61.7%，较一季度有明显改善，并超过长期平均水平（2012-2013年：57.9%）。

高力国际《亚太区写字楼租赁市场信心调查指数》综合了四个分类指数，分别涵盖：新租赁查询、房地产需求、业主期望和租金期望。报告重点如下：

四个分类指数在2014年第二季全线上升。在四个分类指数中，以租金期望指数表现最强，增至69.1%，略高于67.8%的长期平均值。该分类指数本季度暴增11.4个百分点，为2012年一季度信心指数首次发表以来的最大增幅，表明经纪人对写字楼租金未来12月的走向颇为看好。

新租赁查询分类指数为67.0%，连续第三个季度录得增长，创下2013年一季度以来的新高。该分类指数继续复苏并维持在50%以上。多数经纪人表示银行、金融和保险行业依然为区域内最活跃的租户组别。

客户的房地产需求分类指数为68%，该指数继续保持过去三个季度以来的上升趋势。随着市场气氛的好转，大中华区写字楼租户的需求表现最为强烈。

业主期望分类指数较上季度小幅增长，由38.5%升至42.8%。尽管该分类指数升至四个季度内的新高，但自2012年第三季以来一直处于50%以下，表明业主仍对市场持谨慎态度。

楼市趋冷让开发商不再淡定，一些识时务者开始选择降价走量。北京晨报记者昨日获悉，位于亦庄南六环附近的合生世界村[最新消息价格户型点评]项目，近日打出了9800元/平方米的惊爆价。

受大量自住型商品房近期集中入市以及信贷收紧政策的影响，京城楼市日渐低迷，购房者观望情绪严重，房企在现金流趋紧的压力下，不得不祭出最后一招——降价。北京晨报记者现场踩盘发现，降价项目位于马驹桥附近，主力户型为70平方米，为商住项目。周边住宅楼盘均价在1.6万元/平方米左右，相比而言，价格优势非常明显。

不过，北京晨报记者从开发商处了解到，这个低价只是针对特定客群的特定房源，即所谓“期权换房”精英合伙人计划。所谓“期权换房”，是指针对北京的电子信息、生物技术、文化娱乐等产业领域的大型公司的股票期权持有者，开发商对这部分人群持有的期权价值进行评估，如果达到要求，可以与开发商签订协议，将手中的企业期权转让给开发商，作为房款或者首付，既可以得到一套现房，还可以将手中的无形资产变现。

据悉，“期权换房”共涉及50套房，9800元/平方米是起价，均价尚未透露。对于这个全新的营销概念，业内给出了两种态度：一种认为这种针对专门人群的营销活动新颖，体现了开发商精细化销售的能力；另一种则认为这种营销“噱头”的成分更多一些。但无论如何，楼市正在加快降温，房地产“真降”已成市场共识。

今日有媒体报道称农行通知，从2014年8月1日起，上海商业贷款金额200万（含）以上的基准利率实施95折，之前从不让步的四大行按揭利率终于松口。

对此，中金银行小组点评表示，其实不仅仅是农行，上海地区按揭利率四大行已全面九五折。中金称，根据其掌握的权威数据，四大行近期在上海地区的新发放首套房按揭平均定价在6-6.2%之间，即均在九五折或以内，所不同的是只有农行发文并被媒体报道。

对于按揭是什么时候开始放松的，中金称是在五月份央行座谈会之后。“从量的角度来说，六月份新增居民中长期贷款（主要是按揭）1991亿元，同比多增78亿元，扭转了四、五月份同比少增的局面。从价的角度来说，包括上海在内的二季度不少地区已经出现了按揭利率松动。”

中金认为，按揭会加速放松。此前，中金称窗口指导、银行整体信贷额度调控有所放松、内评高级法、按揭不良率较低这些因素仍会继续存在，利好按揭投放。其近期和银行资负部们的沟通显示，在“定向”的指挥棒下，国有银行对政策支持类贷款，特别是按揭的投放力度有望进一步加强。

此外，中金的草根调研显示，某国有银行六月份额外增加的按揭额度约占当月总额度的5%，并预计在未来持续或加大这一力度，有利于按揭市场供给的增加。同时，房地产市场的成交量在今年一季度已经出现同比下降，反映到按揭需求上（按揭平均等待周期为3-6个月），今年下半年的按揭需求将下降。因此结合按揭市场的供需状况，再考虑监管部门的窗口指导因素，预计按揭会加速放松。

中金也再次重申了其看多银行股的观点，银行股基于稳增长和松货币的交易性机会，A股板块10-15%的上涨空间，龙头银行15-20%的上涨空间，看好招行与平安。

恒泰大厦位于东四环朝阳公园桥东，朝阳北路与姚家园路之间的临街，南望十里堡华堂商场，与农民日报社隔街相望，距离地铁六号线步行五分钟，公交440、486、608、640、675、991支等多条公交线路在恒泰大厦下设有站点，周边更有302、703、705、750等十几条公交线路，交通便利。紧邻住总建材家居商城，周边有炫特区、晨光家园、黎明星座、东岸等多个小区环绕，地理位置优越。 生活配套齐全，楼体方正，多种户型可选。

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恒泰大厦写字楼位于东四环朝阳北路，紧邻地铁6号线十里堡站，交通便利，408、440、486、675、991等多路公交车直达楼下，本月为特惠月，免物业费、供暖费、中央空调费，可注册，欢迎各位前来洽谈，另有165平方米的临街门脸房出租，6元/平方米/天。

全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球近日发布了2014年第二季度北京写字楼市场报告。报告表明，在国内经济走势趋稳的大背景下，当前北京市经济运行基本保持稳定。北京商品房市场目前呈现有价无市的局面，买方和卖方都处于观望状态。截止到2014年五月，房地产销售面积仅为454.3万平方米，较去年同期下降33.6%。受房地产市场疲软的影响，预计下半年北京经济将面临下行压力。

活跃的市场成交带动北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金小幅波动。第二季度，北京核心商圈写字楼成交面积为上季度的1.5倍，约达5.4万平方米，同比增长16%，其中内资企业成交居主导地位，占总成交面积的83.7%。金融业、科技类和专业服务业位居前三位，分别占总成交面积的35.7%、29.8%和11%。活跃的市场需求及核心商圈稀缺的可租赁面积，拉动本季度北京五大主要商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金季度环比上升0.46%，达每月每平方米人民币380.5元（折合每月每使用平方米人民币543.6元）。

核心商圈甲级（含顶级）写字楼租金小幅波动，空置率收窄。新兴商圈迎来多笔大面积成交。

以此同时，由于本季度没有新增项目入市，以及签约率的上升，北京核心商圈整体写字楼空置率环比下降0.56个百分点，至6.57%。 其中中央商务区由于新入市项目尚未完全被市场消化，空置率名列各商圈之首，达7.25%， 环比下降0.74个百分点；而中关村商圈空置率触底仅为1.06%，环比下降1.58个百分点。高纬环球北京商业部负责人陆明锐表示：“由于核心商圈租金昂贵、可租面积短缺，拥有较低租金、更大面积可选择，且地铁网络和设施逐渐完善的新兴商圈逐渐获得更多企业的青睐，尤其是来自制造业、IT及生命科学行业的租户。最近，触动传媒突围CBD选择望京商圈，亚马逊扩张至丰台总部基地，京东商城则选择了亦庄经济开发区。”

高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为：“2014年下半年，北京甲级(含顶级)写字楼核心商圈将有约45万平方米的新增供应入市，而其余约46万平方米则主要集中在新兴商圈。得益于核心商圈地理位置的优越性，有些项目在入市前已达到很高的提前预租率，此类项目的入市并不会对市场产生很大冲击，短期内北京核心商圈甲级写字楼市场将继续保持业主市场，租金将随市场的变化进行小幅波动。”北京核心商圈甲级写字楼市场新增供应量高峰将集中于2018年前后，届时将迎来租户市场时代，租户可在租赁谈判中处于有利地位，预计将会对租金产生下行压力