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在经历了前几年的疯狂之后,眼下北京的房租终于涨不动了。

每年大学生毕业季来临前的5月底6月初,房东都会通知租住在海淀区魏公村（资料、团购、论坛）小区的龚伟涨价,但今年房东好像把这事给忘了。其实,很多眼下正在找房的租房客们都发现了,现在的房租跟一年前相比没有太大的区别,而且可供挑选的房源也多了很多。

“北京的房租有冲高回落的趋势。”中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者,此前北京房租的暴涨已经透支了未来一段时间内的上涨空间。

我爱我家分析师孔丹也表示,受二手房交易市场冷清、远郊区县地铁增加等因素的影响,北京租房市场的房源持续增加,而需求增加的并不明显,供需矛盾已经大为缓解。在接下来的旺季,房租最多只会温和上涨,未来也没有大幅上涨的可能性。

整体停涨

龚伟所在的魏公村小区周围高校林立——东面挨着中关村南大街外,西面是北京外国语大学,北面是北京理工大学,南面是中央民族大学,更外围一点的还有北京舞蹈学院、中国青年政治学院等院校。每年6月大学生快毕业的时候,小区里到处都会贴着求租的纸条,房东也会以这个为理由要求涨房租。从2010年到现在,龚伟租住的这套不到60平米的一居室,房租已经从2400元/月涨到了4000元/月。但今年的6月份已经过去大半了,房东却一直没提涨房租的事情。

“今年以来,小区的房租一直比较稳定。”门店就设在魏公村小区内的博峰地产的一名置业顾问告诉本报记者,由于小区周围高校众多,而且2010年开通的4号线刚好从小区旁边经过,因此这几年每年的房租都会有较大幅度的上涨。但今年春节之后,小区里的房租几乎就没怎么涨过。

北京市统计局发布的数据显示,5月份北京住房租金同比上涨1.2%,环比涨幅为零。而在4月份,北京住房租金环比下降0.1%。北京住房租金连续两个月环比未出现上涨。

我爱我家市场研究院提供的数据也显示,5月份北京市房屋月租赁均价为3863元/套,仅比4月的3858元/套上涨了5元钱,上涨幅度几乎可以忽略不计。这份数据还显示,除了中关村、学院路、天通苑（资料、团购、论坛）等热点区域房租是上涨的外,石景山、通州、大兴等远郊区域房租明显下降。

在通州,房东刘涛(化名)就切切实实地感受到了这种下降。他在运河边上的河畔丽景（资料、团购、论坛）有一套90多平方米的两居室。在之前的房客搬走之后,5月份他在附近的几个中介门店里将这套房子再次挂牌出租,价格还是之前的2500元/月。但一个星期之后,他等来的中介电话不是让他去签约,而是建议他降价。中介的人告诉他,现在河畔丽景同户型房源的租金一般在2300元左右/月,他的价格明显偏高。

据孔丹介绍,房屋租赁有两个旺季,一个是春节之后的3月,另一个就是大学生毕业季,即6、7、8月。一般来说,旺季里房租会有比较大幅度的上涨。但在眼下的这个6月,情况却有些不一样。

同样根据我爱我家市场研究院提供的数据,6月上旬北京市房屋租赁市场套均价为3858元,比5月下旬的3841元/套不过只增加了17元,仅微涨0.4%。孔丹认为,造成这种情况的原因,在于房源的大量增加缓解了北京租房市场的供需矛盾。

供需矛盾缓解

“北京的房价对房租有明显的影响。”张大伟表示,北京房价的停涨乃至下降都制约了房租的上涨。孔丹也认为,目前二手房买卖市场的不景气,导致了许多房源流入到了租房市场。

刘涛就告诉本报记者,他原本打算将名下的两套房产卖掉,再到三环附近置办一套房子,但是没想到碰上了楼市调整,河畔丽景的房价从最高时的28000元/平方米回调到了25000元左右/平方米。“就这价格,还卖不掉。”他说。在和妻子商量之后,他决定不卖了,重新将房子租出去。

张大伟告诉本报记者,目前的二手房市场非常冷清,一个月只有7000套左右的成交量,而前几年这个数字一般都在1.5万-2万套之间。“这相当于租房市场每个月都多出了1万套左右的房源。”他说。

另一个驱动房源不断进入租房市场的原因,是经过前几年的连续大涨之后,目前的租金收入已经很可观了。“要是在2008年之前,很多有房的人都瞧不起那点房租,宁愿让房子空着,也不愿让别人糟践。”孔丹说。前述博峰地产的置业顾问也告诉本报记者,现在的业主都愿意把手里的房子拿出来出租。“一天的收入就两百多,不少了。”他说。

此外,日益向外延伸的轨道交通也将越来越多的远郊区县房源纳入到了租房市场。自2010年以来,昌平线、大兴线、房山线、亦庄线等地铁线路相继开通,而这些区域同时也是近年来新楼盘推出比较密集的区域。以前,这些区域在租房客们眼中可能还是太远,但在开通地铁之后,到这些地方租房看起来也似乎不是不可以接受。

而在房源增加的速度越来越快的同时,需求却保持平稳,其增加的幅度甚至略有下滑。尤其是近年来,暴涨的房价以及不断恶化的交通拥堵、雾霾天气,再加上北京市政府清理地下室、打击群租等控制人口的措施,越来越多的外地人选择了离开北京。根据北京市统计局发布的数据,北京市的新增常住人口数量在2010年之前一直是持续增加的,但在2010年达到了顶峰的101.9万人之后,开始连续下降。到2013年,北京市新增的常住人口仅为45.5万人。

“总体而言,供需矛盾已经不是那么突出了。”孔丹告诉本报记者,北京租房市场的供需比最严重时曾经达到过1∶7,即7个人争抢一套房源,而今年这一比例差不多只有1∶3。

根据我爱我家市场研究院统计,6月上旬北京市租房市场的房源比去年同期相比大幅增长100.2%,而客源增长不超过5成。在此情况下,孔丹认为,接下来的租房旺季里房租不大可能大涨。另外,由于本轮买卖市场的调整周期肯定会比2008年和2011年那两次调整的周期更长,打算卖房的业主会继续观望,会有更多的房源持续流入租房市场,因此未来一段时间里房租大幅上涨的可能性几乎不存在。

6月18日,前述博峰地产置业顾问建议一名即将于6月30日毕业的大学生不妨过些天再来找房。“你放心,房子很多,到时候肯定能找上,价格也不会涨的。”他保证说。

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外媒周四文章指出，中国房价两年以来的首次下跌使得房地产市场热潮可能会有一个悲惨结局的担忧逐渐显现，但是也有分析师指出，认为中国会有一次类似次贷危机之后美国房地产市场那样崩盘的担忧其实是有些多虑了。

房地产市场在2014年明显是出现了放缓，而这也被认为是中国这个世界第二大经济体健康程度上的主要风险之一。但是高首付，低家庭债务，部分政府支持，以及对更多支持措施的预期等等因素也促使部分专家预言，市场的放缓将只是暂时的，房价将会随着经济增长在2014年下半年的稳定而复苏。

本周三公布的官方数据显示，70个城市的新房平均价格在5月有0.2%的环比下跌，5.6%的年化增长率是13个月以来的最低水平。其中，有35个城市的房价在5月出现了环比的下跌。

英国投资咨询企业Trusted Sources的经济学家庄博（音）说，“如果你从资产负债表的角度来看中国，唯一没有被破坏的资产负债表就是家庭的资产负债表了。这是目前最为健康的资产负债表。”

国际货币基金组织对此表示赞同。基金组织在4月发表的一份报告中把中国列为11个亚洲国家中，家庭债务水平第四低的国家，仅占国内生产总值总量的12%左右。这份报告给出的数据显示，在家庭债务负担最严重的新西兰和澳大利亚，债务的国内生产总值占比都超过了90%。

首次购房的30%首付要求，第二套房的首付比例是60%到70%，加上法律上要求违约情况下借款人依然有偿付的业务，使得银行普遍将抵押贷款视作他们最安全的资产。这也意味着，那些担心房价的大跌可能通过坏账的大量涌现而动摇中国金融系统的人，可能是过高估计了其危险性。

此外，降低银行对小企业和农业行业放贷的准备金要求，也无意间为房地产行业提供了一些现金。中等规模房地产开发商阳光100[最新消息价格户型点评]的副总裁范小冲说，“资金就好象是水，最终它们会通过各种渠道或多或少地进入房地产市场。”

但是这也不是说已经在国内生产总值中有15%占比的房地产市场就不存在任何风险。虽然2014年以来的增幅温和，但是目前的房价依然是接近纪录高位，可负担性则是在接近历史最低水平。新房的建设在2014年以来减少，这可能影响到就业和开支。

统计数据显示，私营企业发展蓬勃的温州，在近期的放缓走势中严重受创，房价在5月有4%的同比跌幅。

专家们对中国房屋供应过量的程度有不同看法，但是他们都同意，更慢的房地产投资将会拖累总体经济，房价的急跌可能摧毁家庭财富，伤及信心和开支。

先锋投资在伦敦的新兴市场债务基金管理人叶兰-西迪柯夫（Yerlan Syzdykov）说，“我们的安心来自于，我们看到中国政府正在采取行动——他们没有无视正在发生的情况。这也是为什么会有走走停停的政策——一方面， 他们希望冷却这个市场，另一方面，他们又不希望伤害到经济增长。”

美国银行美林证券的经济学家陆挺说，最大的问题其实是资源的配置不当。他指出，中国的13亿人口中只有三分之一居住在城市中，在小城市有太多从没有人住过的房子。他强调，可能会有小开发商的大量破产，但是不会导致一次“大崩溃”。

中国的薪酬增长速度还是快于房价的增长，统计显示城市和乡村的平均收入在2013年有10%到12%的增长，与房价10%的增幅持平，或者是更快。

经济咨询公司龙洲经讯的经济学家咬丽蔷（Rosealea Yao）说，“这是一次周期性的调整，我们没有看到即将崩溃的迹象

房地产行业竞争加剧，不少房企另辟蹊径，多向发力。近日，富力地产就在酝酿超甲级写字楼，借力中心地段优势项目富力盈东国际写字楼冲击半年报。“今年富力重点推出的商业项目不少，其中包括近期推出市场的广州大道233米地标式超甲级写字楼富力盈东国际，我们希望抓住目前的商业机会，凭借国际商务的发展来冲击业绩的新高。”富力地产有关负责人接受南都记者采访表示。根据销售报告，富力前5月销售额约217.58亿元，合约销售总面积约142.31万平方米，与去年同期相比分别上升40%及4%。富力今年的销售目标高达700亿元，目前已完成全年目标的31.1%。

　　写字楼助力销售

　　不少大型房企依托高周转的刚需住宅在销售榜上攀爬。相形之下富力地产从自身较为擅长的商业项目中找到了增长点。其中，富力东山新天地综合体自去年11月开售以来销售累计15亿。在富力看来，商业并不仅仅是补充，而是与住宅“相辅相成”。

　　富力地产有关负责人向南都记者介绍，目前凭借资源稀缺的城市中心综合体，有望带领富力在销售榜上发力。综合体中，住宅以豪宅定位，商业写字楼则充分发挥地段优势，打造50层超甲级写字楼富力盈东国际，两者互相形成利好。据悉，项目全部体量货值达130亿元，预计销售周期2-3年。

　　截至5月底，富力地产今年总合约销售金额约217 .58亿元。富力地产公司董事长李思廉表示，今年富力手上的顶目数量充足，2014年计划交付可售面积有372万平方米，足以支撑目标完成。据富力地产有关人士向南都记者介绍，其今年预计将在22个城市和区域共推售63个项目。在今年销售目标大幅增长的情况下，富力在商业和住宅方面同时发力，今年将双双为利润做出贡献。

　　“大型商业写字楼需要品牌和口碑的支撑，这是富力专注在珠江新城20年开发写字楼积累形成的优势，也是广州大道第一高富力盈东国际的利好依托。”富力地产有关负责人告诉南都记者，富力专攻广州市场上，也由于长期调研，数据充实，对客户的需求了解全面，在多重优势的积累下更能掌控发力节奏。

　　富力强调，以越秀区富力东山新天地为例，其地理位置临近珠江新城，定位在满足需要在越秀办公的大型区域客户。有出手客户就表示，看中项目较便利的位置和高性价比。而据合富辉煌有关负责人向南都记者介绍，越秀区写字楼项目长年缺货，市场对于弥补空白型的高档写字楼存在较大需求。

　　“地段为王”

　　目前楼市呈现“优胜劣汰”的激烈竞争态势。去年富力大手笔投资地块，获取了不少一二线土地项目，为今年700亿销售目标冲刺。富力地产表示，相信在竞争激烈时期，“地段”的优势可为公司增添优势。

　　“虽然楼市数据时时有变，但我们对自身的特点了解很全面，在我们对形势的预判中，只要具备地段优势、符合市场需求，是有理由乐观的。”富力地产有关负责人告诉南都记者，目前在项目开发中，尤其要重视硬件软件的配套，如学位、市政规划、住宅智能技术等，多方面多角度挖掘优势，加速推动项目去化。

　　中高端以及豪宅产品周转较慢，目前在市场上规模型开发商已经鲜有涉足。而富力“迎难而上”，并在营销策略花了一番功夫。“写字楼产品富力盈东国际是广州大道上唯一的超甲级写字楼，富力在设计上引入了国际水准，以‘城市园区’为理念，而价格远不及珠江新城，这就将是广州大道上的地标性建筑之一。”富力地产有关负责人如是介绍。

　　“要加快周转，就要找准人群，依靠圈层营销、口碑等多重作用，”富力有关人士向南都记者介绍，在擅长的区域做自己擅长的事，勇于尝试潮流浪尖上的新智能技术，并配备设计、维护团队，在强调新意的同时，牢牢守紧质量关。

　　目前，富力东山新天地将推“华府大宅”，受筹推出10万抵40万的优惠。合富辉煌、中原地产等机构表示，市中心房价一定是高山顶峰，但在经济实力许可情况下，市中心买房投资或自住最为保值。

  国家统计局近期发布的数据显示，1-5月全国房地产开发投资同比增速较前4个月回落1.7个百分点，创57个月新低纪录。同时，房地产销售面积也同 比下降。专家分析指出，数据的全面下行是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等风险因素积累，现在市场的冷却收缩表明房地产市场基本“退烧”，回归 理性，应利用好分类调控的政策，让房地产在市场轨道中健康发展。

　　投资增速创出新低

　　数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点，创出2009年以来最低纪录。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

　　此外，商品房销售数据也能反映出市场“遇冷”。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。

　　“在往年房地产市场都会有所复苏的红5月出现了数据的全面下行，基本可以明确，市场起码将出现维持半年以上的中期调整，尤其是非核心城市、非城市核心区将出现明显价格调整。调整的主要原因有两点，一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。”中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示。

　　亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫则表示，如果6月数据还维持在低位，则说明房地产出现了周期性下降探底。

　　调控促市场回归理性

　　面对退去热度的房地产市场，购房者的观望心态日渐明显。“经过了十多年的高速发展，中国房地产市场进入调整阶段，这是很正常的，应当理性看 待。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，部分三四线城市由于产业支撑和人口流入有限，房价回调已持续了一段时间，这也使得房地产市场预期有 所变化。

　　事实上，今年政府工作报告中提出的“分类调控”的效果已经基本从房地产市场的分化结果中有了明显的呈现。在住房和城乡建设部总经济师冯俊看来， 解决好老百姓的住房需求，就好比用“两条腿或者两个轮子驱动”。他表示，第一条腿是发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁 住房；第二条腿，为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。

　　“目前政府已清晰地把重点放在更努力地把保障房托底的事情做到位上。”财政部财科所所长贾康表示，同时也就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用，在小幅正常波动中优化配置，健康发展。

　　对“限购”不能求全责备

　　在房地产市场承压下行的背景下，一些三四线城市面对高企的库存已经悄然开始微调限购政策。缘起于2009年、2010年左右抑制投机需求的限购 政策是否仍有持续的必要，近期也引起讨论。有学者表示，限购政策不符合经济学原理。但仍有专家指出，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，对 房地产市场的宏观调控始终以坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则来进行，限购政策本身对老百姓的自主性需求并不产生太大影响，不能全盘否定其积极意 义。

　　“中国的经济是带有行政调控的宏观经济，一般来说，不能完全照搬西方的经济学理论进行分析。房地产本身是消费品，应该按照消费品的供需规律去 看，而不能按照投资品的规律去评价，从目前的效果上看，限购政策显然是已经起到作用了。一般家庭的第一、第二套基本住房需求并没有得到抑制，基本满足了刚 需。”张大伟说。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵分 析指出：“总的来说，中国房地产市场已经迎来了多元化的新格局，价量放缓已经成为基本事实。未来若干年房地产市场的发展动力将来自两大需求，一是已经进城 但没有获得本地户籍的农村人口，以及期待进城的农村人口；二是已经进城但希望在另外的城市定居或者发展的人口。因此，限购政策也可以对应做出灵活调整，除 了北上广深等一线城市按兵不动外，其他城市可以因地制宜放开外来户籍人口的购房限制，并完善配套的房产税和房地产登记制度，利用好房地产拐点这一时期。”