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保定“政治副中心”消息被辟谣已过去3个月，从4月中旬起，当地楼市成交量开始出现明显下降，但前后楼市行情突变所带来的影响还在持续。有业内分析表示，随着市场大环境的降温，京津冀一体化下个别区域的短期热炒不仅难以促动当地楼市快速走量，反而会带来长久萧条。

保定楼市“虚火”褪去 房价却未回归

自京津冀一体化的国家战略出台以来，河北保定等地就成了楼市投资的热点区域。3月中旬，“保定将成政治副中心”的消息更让保定的楼盘价格飙升。据央视财经报道，保定一楼盘五天内每平米价格涨了近两千元。

中指院发布的百城价格指数报告也显示，4月份保定新建商品房平均价格为5282元/平方米，环比上涨了3.35%，涨幅位居全国百城之首。在此之前的3月份，保定新建商品房平均价格环比涨幅为0.69%，2月曾环比下跌了0.68%。

在“政治副中心”传言告破后，楼市热度明显下降。据监控中心数据显示，4月后半段400电话来电量大量减少，月内最后一周较第一周降幅超九成。中新网房产频道致电保定几家楼盘咨询，多数销售人员表示目前行情不好，四月初楼盘每日可签约四五十套，如今周内成交量有时都会少于10套。

虽然走量放缓，但截止5月，保定房价仍未回归3月前水平。5月百城价格指数报告显示，5月保定新房均价为5432，环比上涨2.84%。对此，原中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时分析称，“这深层次反应了政府有形之手太粗太壮。”他认为，政府规划、政策等会对资源配置产生影响，从而带动周边房价上扬，虽然之后可能有所回落，但较之前的房价仍有上涨。

短期热炒难走量 业内称或致楼市长久萧条

一场“政治副中心”风波为保定引来了一群楼市投资客。据了解，在“政治副中心”利好传来之时，一些五证不全的楼盘开始招摇过市，受到投资客的欢迎，之前保定销售火爆、一天一个价的楼盘也大多属于此类。

“北京周边的很多地方市场不规范，适宜短期炒作，加之这些区域绝对值低的房价，也为存在短期炒作提供了空间。” 中原地产首席分析师张大伟接受中新网房产频道采访时表示。

但短期的炒作并未触动保定高企的库存。据保定房地产交易中心公布的数据显示，截止6月12日，保定楼市库存高达492.6 万方，按照2013年平均每月去化14万方计算，卖完这些房子需要长达35个月的时间。

在张大伟看来，市场大环境降温的形势下，之前个别区域楼市短期的热炒只会带来长久萧条。“决定市场热度的是资金与人口的流向，根源是人口。京津冀一体化在短期难以影响人口变化，资金短期炒作只能会透支市场的需求。”张大伟分析认为，楼市经历非理性拉涨后，市场有实际需求的购买力会萎缩。(中新网房产频道)

经济危机源自何处？2008年以来，各国似乎都有所领教，认为房价起伏难脱干系。国际货币基金组织（IMF）日前在其报告中指出，全球房价从本已较高的水平继续加速上涨，成为当前最大的威胁之一。IMF警告称，世界必须行动起来，遏制又一场毁灭性房价崩盘的风险。

全球房价上扬存隐忧

IMF 前日公布了基金组织副总裁朱民题为《不应再善意忽视房价高涨现象》的报告。报告指出，2013年全球房价同比涨幅达3.1%。其中，新兴市场国家的住房价格上涨速度最快，菲律宾的房价与去年同期相比已经上涨了10%以上，中国为9%，巴西为7%。朱民指出，上一轮的房价高涨是在十年前，然后房价从2006年开始下跌，首先是在美国，然后是其他国家，这引起了2008-2009年的全球金融危机。

朱民在报告中指出，在近年的50次银行业危机中，有2/3以上的危机在爆发前出现了房价的大起大落。“尽管房市的复苏是一种可喜的发展，但我们需要防范另一轮不可持续的房价高涨。”

朱民具体分析认为，在长期内，房价、租金和收入应同步变动。可以通过房价/租金比率来判断房价是否偏离经济基本面。对于经合组织国家（OECD），例如澳大利亚、比利时、加拿大、挪威和瑞典等，多数国家的房价/租金比率仍大大高于历史平均值。

在加拿大，房价相对于收入高出长期均值水平33%，相对于房租高出长期均值水平87%。而在英国，房价相对收入高出27%，相对于房租高出38%，最新的5月房价涨幅远高于预期，逼近12年高点。

“目前用于控制住房市场相关风险的工具仍在开发中，但这不应当成为不作为的理由。”朱民说道。

为有效监控房市变化，报告指出房地产部门应该组建“政策工具箱”，包括微观审慎政策、宏观审慎政策和货币政策。“全球经济衰退爆发后，央行官员们将利率降至历史最低水平，推高了房价。与过去相比，货币政策的确应将更多注意力放到金融稳定以及房地产市场方面。”朱民在报告中建议道。

的确，正如朱民上周在德国央行发表演讲时所称，相对于收入与房租而言，目前全球多数国家房价都已经“长期远超历史平均值”。

今年未必延续上涨态势

中国国际经济交流中心副研究员张茉楠在接受北京商报记者采访时表示，作为一种固定资产投资，在观察房地产投资方面应该更加关注其中长期投资，诸多国家房地产热并不能简单判断为即将导致新轮金融危机的迹象或信号。

“金融危机后全球房价普遍呈现出下跌态势，不论是美欧等发达经济体还是印度等新兴经济体，房价都普遍在低位徘徊，而从当前美国等发达经济体消费者信心指数上涨来看，全球房价去年普遍上升也主要是对过去几年长期低位运行态势的一种回补。”张茉楠指出，尽管当前欧美经济在复苏，但其实从一季度数据来看，在上行态势中其实数据是在环比下降的，这表明其内生动力仍旧不足。张茉楠认为，尤其是在中国经济结构调整，日本经济存在诸多不确定性，欧美经济仍需进一步强化复苏后劲的情况下，预计今年全球房地产市场不一定会延续去年继续呈现上涨态势。

实体经济将真正拯救危机

金融危机以来，炒房等投机性行为被认为是催生资本泡沫导致经济危机的罪魁祸首。20世纪80年代后期，日本中央银行为刺激经济发展进而采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使1990年仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。然而1991年后随着国际资本获利后撤离，日本房地产价格随即暴跌50%，随后开始了长达十余年的经济低迷。日本之后由泰国波及东南亚房地产泡沫也间接催生了后来的亚洲金融危机。

   北京楼市胶着状态正在被打破——城南已率先“沦陷”，尤其是南五环外的大量项目，变相降价措施不断加码。记者日前对北京亦庄、台湖、大兴、房山等城南典型楼盘进行实地探访发现，一方面房企推盘量大增，另一方面诸多知名楼盘网签率却不足三成，为把购房者从观望情绪中唤醒，开发商们绞尽脑汁，各种变相降价措施接踵而至。

    业内人士认为，城南区域规划过度透支是本轮变局的原罪，目前降价帷幕刚掀开一角，不好轻言底部。眼下这些暗中降价手段不足以激活市场，预计下半年还会有更大尺度的降价促销措施。

    局部房价与自住房持平

    最近，北京城南片区很多项目不好卖，开发商们压力大增，于是，精装改毛坯、降低品质、团购、促销等变相降价现象涌现。

   位于东南五环外通州台湖区域的东亚怡园（东亚印象台湖），精装住宅开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米，近期又推出了最低价格为2万元/平方米的公寓毛坯房。该楼盘降价行为3月份就得到了东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏的证实，并表示降价是为了加快资金周转用来增加土地储备。目前2万元/平方米的价格，跟同为五环附近豆各庄、东坝的自住房（地块汇总、实拍、论坛）一个价，甚至还有所倒挂。

  位于南五环外亦庄区域的金域东郡，目前在售项目均价2.6-2.8万元/平方米，与去年12月开盘均价3.5万元/平方米相比，降了25%，并且还有首付5万抵21万的优惠，而周边在售项目均价也都在3.4万元/平方米左右。

  “我们价格低是因为当初拿地成本比其他项目低，而且这期产品与上期不一样：上期是低密度板楼，这期是板塔结合的高层；上期装修品质比较高，这期装修标准低一些；上期2015年交房，这期晚一点，要到2016年交房。因此，整体价格虽然降了点，但没想象那么严重，也就不到1千块。”金域东郡的一位销售人员表示。

   一位关注周边楼盘的看房客向记者表示，最近这边楼盘很多都在降，不过相关楼盘的销售人员明面上并不愿意承认是降价，但优惠的幅度摆在那，降价促销的意图很明显。

  离金域东郡不远处的海梓嘉园也暗中降价，近期推出20套特价房，每平方米价格从2.88万元起，比之前每平方米3.5万元的均价下调了17%，而该楼盘去年12月拿到的预售证价格最高达41644元/平方米，目前销售的房源仍是当时取证的同一批房源。

  海梓府售楼处的一位销售人员向记者表示，这些特价房并非因楼盘降价，“前期的百人团购活动推广力度比较大，为了缓冲，又推出20套特价房，与团购价基本差不多，也是品牌推广需要”。

  一位来售楼处签合同的李女士告诉记者，她正好赶上了之前的团购活动，整体算下来总共优惠了五六十万。

  位于大兴区域西南五环外的华润九里，推广价格从3.7万元/平方米降到3.3万元/平方米，目前在售精装公寓价格3.4-3.8万元/平方米，可以参加2万抵5万的优惠活动，而洋房的价格是3.7万元/平方米。

  纵观本轮城南变局，带头大哥是万科。3月14日上兴佳园首期开盘销售均价为21680元/平方米，原本计划的精装修也改为毛坯，而其此前宣传的精装修售价为26000-27000元/平方米。

   楼盘普遍签约率低

 记者查看了北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息，东亚怡园、金域东郡、海梓嘉园这3个降价楼盘的签约率均不足三成，分别是29%、12%、26%，周边的怡景名苑、金茂悦家园签约率竟不足10%，与2013年动辄日光的场景相比，市场近乎速冻，即使跟全市情况比较，城南楼盘滞销现象仍较突出。

作为中国一家商业地产开发商的老板，潘石屹近来对房地产市场尤其是住宅市场频繁发声。日前，潘石屹在其微博上发问：如果房价下跌，政府会救市吗？

同时，潘石屹分析房价下跌的好处：1、更多的人能买得起房。2、对开发商优胜劣汰。3、减少政府的土地财政。4、把银行的风险控制住。如果再刺激，就是饮鸩止渴。

不久前，潘石屹在清华经管学院中国企业家论坛上曾表示对住宅市场不看好，认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山了。撞到之后，不但是房地产行业的风险，也是金融行业的风险。

2014年二季度，国内楼市一片低迷，在社会各界的一片“看跌”声中，华远地产[简介最新动态]总裁任志强先生发表了博文《楼市》驳斥“房价拐点论”，表示“今年的投资、销售、价格增幅总体稳定，或仍略有增长”，甚至声称“现在是买房的最好机会”。文章一经面世，就引发了国内关于房价是涨是跌的大讨论。

针对文章的一些观点，笔者有一些不同的看法。

支撑房地产发展的基本要素是否改变？

博文基于四个原因认为“支撑我国房地产发展的基本要素没有改变”。对此，笔者有不同的看法。

其一，“中国经济仍将以7%至8%左右的速度增长，而在世界范围内房价出现拐点的国家，其GDP增速都低于6%”，任志强先生认为只有增速降低到6%以下才可能出现房价拐点。对此，笔者认为，经济增速与房价拐点并无理论上的直接联系，且增速趋势的放缓也并非拐点出现的必要条件。如日本经济自上世纪60年代中期以来就高速发展，大量新资金没有去处，使得日本出现了地产投机风潮，房价泡沫与日俱增，最终导致房地产泡沫破灭，当时日本的GDP增速也达到了8%。

其二，博文谈到“中国城市化率较低，城镇化率仍处于高增长期”。想必任志强先生忽略了一点，那就是农村大量青壮年劳动力已经进城。根据中国家庭金融调查数据，16~30岁的农村户籍年轻人中进城人口占到58.7%，31~45岁的进城比例也达到了46.6%，留在农村的年轻人已经不多，未来我国城镇化速度将会进一步减缓。

其三，博文提到我国“适龄结婚人口高峰持续，人口老龄化加速”。根据CHFS数据，我国户主年龄在55岁以下的年轻家庭和中年家庭其自有住房率高于其他国家。其中，年龄在25~34岁的年轻家庭中，自有住房率高达80.9%，而澳大利亚和美国这一比例仅为48.9%和36.8%。同时，伴随着人口老龄化的加速，老龄化人口的去世将供给出更多房屋。

第四，“消费结构方面，我国住房消费刚超过家庭消费的8%，至少还有三倍的上行空间”。我们不妨用CHFS数据来看看中国家庭的房产占据家庭总资产的比重情况，我国城镇家庭的房产已经占到家庭总资产的62.9%。试问，在以房产为主要资产的家庭中，还能有多少能力再负担住房消费？中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。

是否只要有销量就是有需求？

该博文还说“价格合理调整的市场会出现日光盘，当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求”。不可否认，在市场低迷的情况下，目前某些地区还出现了不少“日光盘”，但“热销”的表象都是由某一楼盘降价而周遭房价依然还处于“高烧不退”的状态下生成的。这从另一个侧面说明了购房家庭数据缺乏，难以全面了解住房市场的供需状况，无法形成对房地产市场合理的预期。

根据CHFS数据，我国住房刚需旺盛的时代已经过去，且目前刚需中超过八成的需求都是无效的，没有购房能力。自2011年8月到2013年8 月，刚性住房需求从28%下降至25%。在这不到1/3的刚需家庭中，有能力购买的家庭凤毛麟角。城镇地区剩余的可实现刚性住房需求的仅为15.9%，无效的刚需达到84.1%。当前刚性需求已经很难成为现有房价的有力支撑。

在此刚需严重不足的情形下，即便央行近日出台政策，“禁止银行停止个人购房贷款”，其指导效果恐怕也十分有限。

空置问题是否严重？

针对“空置”这一问题，任志强先生的看法是“已购房的空置在不同城市意义不同，如三四线城镇的空屋多是由劳动力流入大城市造成的”。的确，在城镇化态势下，大量的农村户籍人口涌入城市，造成户籍地房屋大量空置，但是，CHFS数据显示，即使排除由于外出务工等原因造成的空置，三、四线城市的空置率也与一、二线城市的空置率相当。

而且，随着时间的推移，劳动力回流的现象也开始出现。根据CHFS数据，从2011年到2013年，东部和中部农民工占比都出现了明显下降，东部从25.1%下降至23.6%，中部地区则由15.9%下降至14.9%。这两个地区流失的农民工都回到了西部，使西部地区农民工比例从8.0%上升到了19.9%。目前，一、二线城市也已存在相当高的住房空置率现象。在过去的若干年和今后相当长的一个时期内，农村劳动力还是难以融入城市，因此当他们年老时，回流是大多数农民工最终、必然的选择，那么劳动力输入大省房屋空置状况势必还会加剧。

不动产登记与房地产税将进一步激活存量

中国家庭金融调查2013年数据显示，我国住房供给已经过剩，现有存量房短期内难以消化。城镇家庭多套房拥有率达到18.6%。

假设拥有多套住房的家庭仅保留一套住房自住，将其他住房视为住房供给，这部分家庭提供的住房供给量就达到5126万套，可满足23.3%的城镇家庭的住房需求。同时，截至2013年8月，全国住宅商品房待售面积为2.92亿平方米，按照2012年城镇地区人均住房面积33平方米进行计算，若取城镇家庭户均人口2.88人，则截止到2013年8月未出售的商品住宅约为300万套，因此现有存量房所能提供的总供给为5426万套住房。

同时根据家庭现有住房状况推算的家庭刚性住房需求量为5500万套，则仅有74万套需求缺口需要满足。进一步，若再考虑到另有1600万套保障房将计划投入使用，现有住房需求缺口将完全被填补。

另一方面，不动产登记与房地产税的实施还将进一步激活存量。十八届三中全会《决定》要求加速推进房地产税相关立法，以担当地方财政收入主力，房地产税的开征为大势所趋。根据中国家庭金融调查数据，若仅对家庭持有的多套房征收2.68%的房地产税，就可以房产税取代土地财政。而征收房地产税增加了持有多套房的成本，若房地产税使得持有一套房屋的成本高于收益，则户主会选择出售房产。数据核算显示，在对多套房征收2.68%的房地产税后将至少激活1132万套存量住房售出。

同时，十八届三中全会后，国务院总理李克强提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”，这项制度出台以后，全面征收房地产税的技术条件就基本具备。考虑到未来持有成本的增加，多套房家庭可能将抛出多余住房。

博文还称“一至四月房价的下降是与去年同期的高增长相比的”。然而，更多的消息称，“五一节”期间，一线城市房产成交量大幅下降，全国各地二手房也普遍出现有价无市的局面。目前房地产市场销售并不“景气”，远非任志强先生所说的“绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量”。

综上，笔者认为，2013年房地产市场供给严重过剩，且存在大量空置，短期内难以消化，快速扩张的房企正为回笼资金寻找出路。房地产市场的种种不健康因素都在表明：房地产泡沫正面临被挤破的风险，房地产市场的“拐点”已经来临。

离开住建部副部长岗位时，仇保兴已经年满61岁，到了副部级官员退休的年龄，2001从杭州市长任上赴京就职建设部(住建部)时，仇保兴48岁。

6月5日，人社部网站发布消息，国务院免去仇保兴的住房和城乡建设部副部长职务。这也是继姜伟新卸任住建部党组书记、陈政高履新后，住建部又一次的人事变动。

与谨言低调的住建部长姜伟新相比，仇保兴更为善言高调。

2014年全国“两会”现场，姜伟新面对媒体追问房地产调控、住房信息联网、小产权房等诸多问题惜字如金。同为全国政协委员的仇保兴却就房地产调控思路、未来走势、共有产权等问题进行了详细介绍和解读。

根据住建部的职能安排，仇保兴主要的分管业务是城市规划，因此，相比地产调控和后期楼市走势，这位有着丰富城市规划背景的前任住建部副部长更愿意谈的话题是城镇化和城市规划。

近年来，仇保兴多次就城镇化和规划问题发表公开演讲，这位深知规划重要性的副部长称，我的演讲对象主要是城市的决策者，城市建设的结果是刚性的，一旦定型，难以扭转，无法改正恢复。如果不把城市建设的机遇性、挑战性、双重性，向城市的决策者们讲清楚，那就容易产生盲目性，而盲目规划和建设会造成巨大的损失。

卸任前最后一次演讲

仇保兴被宣布卸任住建部副部长之前的一周，5月28日，21世纪经济报道记者在北京国际会议中心305会议厅见到了仇保兴。

当天是“2014年京交会·中国城镇化大会”，仇保兴受中国产业集群专业委员邀请来参加当日活动。

这或许是仇保兴以住建部副部长身份，最后一次的公开演讲。

坐在最前排，仔细地听着包括新加坡规划之父刘太格之内的多位嘉宾的演讲，仇保兴时不时会在纸上做下记录，做笔记也是仇保兴长期以来保持的习惯。21世纪经济报道记者曾在多个场合见到他，均发现带着纸笔作记录。

似乎并没有受到即将卸任的影响，在长达1个半小时的演讲和提问时间里，这位“学者型官员”与嘉宾频频互动，开放态度与往日并无二致。

针对新加坡规划之父刘太格支招北京的规划，提出对北京进行功能区切割的建议。仇保兴在演讲中并不掩盖自己的遗憾，“建议很好，早在上世纪80年代[最新消息价格户型点评]，梁思成就提出模制化规划北京的遗憾，但没有形成，如今的北京想切成500、300万的城市，切不掉了。”

以此为例，仇保兴说，前期规划没有科学的思路，教训深刻。

在当天的演讲中，谈及当前我国城镇化建设面临的种种问题，这位有着同济大学城市规划专业背景的副部长，并不掩饰自己的遗憾和无奈。

“其他国家的空城诸如英国是基于产业转移导致的，但是我国的空城却是世界少有的由干部领导为形象工程和政绩，推动的造城运动。”仇保兴说。

“小产权房，在法治国家很难想象，无规划保证，也无质量及产权的保障。”仇保兴认为，在农村里面建设城市社区是一种错误思路，我国的老龄化比任何国家都要快，按照当前的人口结构，在未来10年，很有可能出现大规模的返乡潮，城市和乡村的居民能有一个一个弹性的流动机制，也是一个健康的城镇化机制的体现。

“现在很多领导有一个明显的误区，认为城镇化率还不够高，有的省已到60%的城镇化率，还要追求90%甚至更高，盲目扩大城市建设，不注意保护文化遗产、保护人居环境，把农村变成城市。”仇保兴表示，农村和城市是互补性发展，如果农村消失了，城市人口只有流入没有流出，没有稳定的城乡流动机制，不是健康的发展模式。

30年“城市管家”

对城镇化发展中种种弊端的洞察，也是基于仇保兴近30年来“城市管家”的实践和研究结果。

在担任住建部副部长之前，仇保兴先后在市场经济起步较早的浙江乐清和金华市担任过党政主要领导，1999年-2001年在杭州市担任过市长。

上述对于城市规划的重视亦在其早期地方施政时就有体现。仇保兴担任杭州市长的三年，最被人津津乐道的就是“铁腕拆违”。1999年6月，杭州召开拆违工作动员大会。仇保兴提出拆违工作的严重性和紧迫性，当时的口号是向违章建筑宣战。

据公开报道，到1999年12月，杭州共拆除违建和过期临建73.93万平方米，占全市应拆除违建的53.8%。其中风景区拆除率为26.9%。到2001年，有598名干部的违法建筑被处理和公示。而桃源岭、浙江汽配城等当时的著名钉子户也被拆除。

除了将近20年从一线工作积累起来的丰富的城市管理经验，仇保兴的学术素养也非常丰厚。

自杭州大学本科毕业后，仇保兴先后参加了同济大学城市规划研究生、复旦大学经济系政治经济学专业博士研究生班学习，并赴美国斯坦福大学、澳大利亚悉尼大学进行了海外学习，并曾赴哈佛大学、麻省理工学院做访问学者。

这一层履历让仇保兴打上了“学者型官员”的标签，在仇保兴住建部的办公室里，摆了很多书，仅会客的茶几上就堆了两尺多高，这些书籍多与城市建设相关。

实际上，仇保兴自己也有多部涉及城市规划、建设与管理，城镇化战略研究、产权制度改革等范畴的学术著作出版。

正是基于城市管理实践和规划研究的双重经历，仇保兴深知中国城镇规划之弊。“我担任过市长，后来又在部里当副部长。”仇保兴在上述京交会论坛上表示，地方的市长书记想的是怎么把土地财政用好，中央想的是怎么管好土地财政，这就像是猫和老鼠的关系。

当前的机制下，城市的决策者对于规划具有绝对的权威，但城市建设一旦定型，难以改正恢复。也因此，仇保兴在担任住建部副部长期间曾在多个场合阐述一个观点：健康的城镇化要保住关键的5大底线——大中小城市和小城镇协调发展、城市和农村互补协调发展、紧凑式的城镇空间密度、防止出现空城、保护文化遗产和自然遗产。

另一方面，这位主管规划的前副部长亦曾借鉴国外经验，于2005年建立城乡规划督察制度，其核心就是通过上级政府向下级政府派[最新消息价格户型点评]出城乡规划督察员，依据相关法律、法规、部门规章和相关政策及规划，监督地方规划的实施情况。

截至目前，103个由国务院审批城市总体规划的城市已经派驻了116名城乡规划督察员，形成部、省、市属地管理、分级分类的工作体系。亦是住建部落实新型城镇化，强化规划监管的重要措施。

昨日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上透露：“即日起，沈阳限购取消，本地人和外地人可购买多套住宅”。

6月11日上午，记者从沈阳市房地产交易权属登记中心、芒果不动产等机构了解到，传言中所说的“全面放开限购”仅实施了一天。目前，沈阳已恢复执行原有的限购政策。

由于之前无锡、南宁、天津等地只是局部松绑，沈阳全面放开限购的消息实属全国首例，然而这种限购的松绑却仅仅只维持了一天。

持续发酵一周 沈阳限购松绑昨日“落地”

沈阳全面放开限购的传闻，已经发酵了近一周的时间。

据记者了解，早在6月初，就已经流出了沈阳限购松绑的传闻，称“针对本市户籍家庭的拥有2套及以上住房在二环内暂停收房的规定变成以个人为单位。即一家夫妻二人，可在二环内拥有4套房。”

6月5日，记者从本地某品牌房企的售楼处获悉：市里已经不再对购房”是否有二套房进行调查了，只需购房者写书面保证，证明自己是首次购房即可。随后，记者电话采访沈阳市房产局，工作人员表示：“没有接到相关通知，并不清楚具体情况。”

而此时，沈阳将取消限购的消息，在微信、微博等社交平台上小范围传播开来。

对此，大部分业内人士保持怀疑态度。有业内人士对记者说：按照以往的经验，沈阳市政府部门在政策制定上大多采取保守态度。除非中央有了红头文件，否则轻易不会主动出台政策。是否真的取消，还需要看最后的文件。

6月10日上午，再有消息称：沈阳市房产局已发布草案，将在近期内出台取消限购政策，内容包括本地户籍或外地户籍人士均可购买多套住房。此说法，同样遭到沈阳市房产局否认。

6月10日下午17点，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上透露，来自中介内部的消息，“即日起，沈阳限购取消，本地人和外地人可购买多套住宅”。

至此，关于沈阳限购松绑的传闻范围，扩散至全国。

仅维持一天 沈阳限购松绑“昙花一现”

6月11日，国内各大主流媒体，引用杨红旭微博有关内容，对于沈阳限购松绑进行了大量报道。

6月11日上午，记者从芒果不动产了解到，沈阳昨日确实实行了限购松绑，但仅维持了一天。据工作人员透露：“昨天确实取消了，没有具体文件，只是接到了这么个消息，本地户口、外地户口都不限购了。但是今天早上又有通知说，恢复限购，具体情况还需要咨询房产局。”

上午10点，记者来到位于沈河区大西路的市房地产交易权属登记中心，在二楼89号窗口，记者以购房者的身份进行了咨询，工作人员表示：“现在仍然是限购的，以后可能会松绑。”而其旁边的引导员表示：“昨天确实取消了，她们(窗口工作人员)都知道，是今天恢复的。”

对此，沈阳市房产局的相关工作人员表示：“没有接到过相关文件，对于昨日取消限购的事情并不清楚。针对网上的新闻，领导很重视，近期将会进行统一解释。”

尽管政府方面对于限购传闻仍持否认态度，但从记者调查的情况看，沈阳确实于6月10日全面开放限购，而本次放开限购仅仅维持了一天，便恢复了原有政策。

库存压力巨大 沈阳楼市供需走低

据悉，沈阳限购令从2011年开始实施，限购令指出，在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策。

中原地产研究部统计数据显示，相比限购前的2010年全年，沈阳老城区交易占比为43%。限购后的最近一年成交量占比中，老城区二环内占比为34%。限购对购房者的购买行为造成了一定影响。

业内人士认为，沈阳全面放开限购的主因是市场供大于求，库存量过大。

据机构数据显示，5月，沈阳新增商品住宅供应194万平方米，创今年以来单月最高。截至5月末，沈阳新建商品住宅库存总量为1828万平方米，环比增长6.3%，同比增长27.5%。超过京沪，仅次于全国最高的天津(2110万平方米)，去化需要22个月。

与库存量的激增相反，进入5月以来，沈阳楼市和土地市场表现均较为平淡。据新峰数据显示，商品住宅销售面积在5月份一连三周呈下降趋势，全月销售量环比下跌10.89%。

记者调查了解，5月沈阳商品住宅成交环比持续下滑，楼市已然失去了以往的销售势头，中上旬商品住宅成交量仅为44万平方米。项目到访量普遍偏低，缺乏有效客群支撑，成交量不高，市场仍延续低迷之势，客户观望情绪越加浓厚。

限购松绑，能否扭转沈阳房地产市场的低迷局势。

从城市自身情况看，随着沈阳经济本身发展的放缓，以及人口的流入增量的放缓，导致房地产的需求放缓。而由于前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，业内人士认为：放松调控难以拉动市场成交。

香港联祥置业总经理杜宏鹏表示：沈阳的限购政策一直偏松，只是在二环内限购。限购并没有成为沈阳房地产市场压力大的主要因素。政策面是朝宽松面走，但是一两个政策并不能产生实质性的利好，只有政策叠加，才会产生效果。

在10日举办的媒体交流会上，国内地产中介龙头之一的中原地产发表了迄今为止最为最悲观的楼市预测。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦称：除了房价仍在僵持，推盘量、成交量、访客量、按揭比例都已大跌。郑叔伦称，9月深圳楼市将全面衰退，到那时房价下跌就显而易见了。其依据是，5月份中原（深圳）领先指数结束了连续26个月的强势上涨，房价已进入实质性下降通道。

而中原地产华南区总裁李耀智则透露，目前，开发商目前拖欠中原集团的代理佣金总额已接近30亿。其称，这不是一个健康发展的行业应该有的表现。

数据难堪 中原看空楼市

在许多人都对楼市回暖仍抱有希望时，众多地产中介机构对楼市的看法却日趋悲观，中原地产便是其中之一。在10日举办的媒体交流会上，中原地产深圳公司拿出了一系列数据支撑他们的言论。

中原地产称，深圳楼市供应量、成交量、上门量与转化率均已降至冰点。中原提供的数据显示，一手访客量5月各周都在2000人次左右徘徊，每个项目日均来访不到5人次；二手访客量每周维持在18000人次左右，但成交转化率明显下降：2013年1-3季度平均每38位访客成交1单，4季度每60位成交一单；近三周则降至每80位成交1单。

另外，今年前5个月深圳一二手成交总量为306万平方米，同比下降42.8%，创2008年以来新低；2514套一手房的月均成交套数也低于2011年2656套的历史最低值。

中原地产的另一组数据则显示，深圳今年前5个月多数新盘销售率低于5成，平均销售率远低于2013年70%的平均水平。销售率低下导致的后果是库存高企。中原地产称，深圳今年的库存始终在300万平方米以上，自去年9月开始，深圳的库存去化周期已经超过10个月的警戒线，目前已经达到13个月。

另一个支撑中原地产对楼市走势悲观的指标是，5月份中原领先指数结束了长达26个月的强势上涨，宣告房价进行实质性的下调阶段。

中原地产称，2007年和2011年，中原领先指数见证了两轮大回调。2007年，中原报价指数和中原经理指数先后于年初开始持续下跌，中原领先指数紧随其后，于2007年9月加入下降行列，市场开启了一轮长达一年多的下跌历程，2011年亦是如此。

事实上，深圳官方数据也验证着深圳楼市惨淡的成交。深圳市规土委公布统计数据显示，5月份深圳一手住宅成交套数为2547套，同比跌48.8%。

中原地产华南总裁李耀智认为，楼市降温已成定局，房价下降是大势所趋。李耀智建议，在卖方处于下风及买方处于看跌的博弈环境下，开发商应顺应市场走势，主动下调房价，降价走量，及时回笼资金，以提振市场信心。

近日，多家媒体报道了北京、上海等地“神秘群体”抛售物业的新闻。这些卖家神秘低调，各种手续通过委托人代为办理，本人仅在正式签署合同或过户时才出面。而且常常以超低价抛售多套大户型住房，要求买家一次性支付现金。

据受托的中介透露，这些人当中有相当比例是公职人员，至于房子是不是受贿所得，或者买的时候获得了多少“非常折扣”，就不得而知。但从他们焦急的眼神看，显然受到了巨大的压力。

这压力，当然就是日渐严格的官员财产申报制度，以及即将在2016年全面实施的不动产统一登记制度。而对于一些仍然在事业上有所期待的官员，估计紧迫感就会更强，因为“游戏规则”随时可能发生变化。有媒体统计发现，目前全国至少有11个地方要求新上任官员申报财产，不按规定申报不予提拔，申报不实的将被撤职等。

万科[简介最新动态]董事长王石早在今年2月就说过：反腐败是对房地产最大的调控。4月底，在一个内部研讨会上，万科副总裁毛大庆也曾经透露过，反腐败对高端楼盘影响巨大，万科在北京的一个高端楼盘，三周时间接待检察院、纪检委多达十四五次。

短期来看，“贪官出货”对楼市将构成较大利空，这类似于A股市场上的限售股流通。对于贪官来说，有些房子是白来的，成本几乎是零，最多交了几年物业费；有些是较大折扣买来的，若干年下来，升值至少数倍以上。所以，即便按照市价打六折、七折，都能赚得盘满钵满。在按揭贷款很难审批下来的时候，找到能一次性付款的买家不容易，高折扣抛售是必然的。其结果，是将楼盘正常的价格走势图砸出个长下影线，并在几个月内影响到后市。

“贪官出货”拿到的现金，肯定不敢存入银行。所以这些钱事实上成为不享受利息的“存款准备金”，被冻结起来。这将收紧流动性，相当于提高“存准率”，拉高市场利率水平。

还有部分贪官的资金流到海外，进入美国、英国、澳大利亚、加拿大等国房地产市场，并成为推高当地房价的因素。在安然事件和2008年金融风暴中成功做空的“乌鸦嘴”，美国对冲基金经理查诺斯最近告诫澳大利亚的房东：假如你想把自己的房子高价卖给中国人，那需要抓紧了。赶不上这一波，两三年之后就卖不上好价钱了。同理，我们可以推导这样一个结论来：假如你拿着自己的“血汗钱”也到海外置业，可能需要再等等看，真的没有必要跟着贪官们“起哄”。

那么在国内市场，我们是不是同样可以逆贪官而行呢？在他们疯狂出货的时候，趁着低价抄底呢？我觉得这要看情况而定。我们都知道，几年前任志强曾经做过这样一个判断：由于有权决定是否开征房产税的人，基本上都有多套房，所以房产税无法出台。现在好了，当官员们都将多余房屋卖出后，房产税是不是该来了？

答案是肯定的。因为土地财政已经走到头了，未来开征房产税作为地方政府最重要的税源，是必然的。其实国家搞不动产统一登记制度，最重要原因就是准备开征房产税，便于反腐败只是衍生出来的一个功能。其实房产税不可怕，可怕的是累进式房产税。也就是说，对第三、第四、第五套房子采取惩罚性收税。以前这是不可能的，以后真的难说。

所以从长远看，难以租出、卖出的房子非常危险，因为你无法“转嫁”房产税。如果房子在大城市中心区，即便税多一点，还可以加在房租里。如果是郊区物业，或者是非常一般的度假物业，麻烦就大了。卖不出，租不出，还要缴纳物业管理费和房产税，这样的小区相信很快就断水断电，无人看管了。

更悲催的是，当公职人员们都不再持有两套以上住房的时候，房地产政策就可能发生某种变化。这个行业“含在口里怕化了，捧在手里怕摔了”的时代，将不可避免地走向终结。