北京写字楼
五月北京二手房降价再创28月之新低
北京单月二手住宅价格涨幅再创新低。6月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格指数显示，5月，北京二手住宅价格环比下降0.9%，创下2012年2月以来新低。素来坚挺的一线城市房价也开始走低。
北京新建商品住宅价格涨幅趋缓
对于北京二手住宅价格的下降，北京中原地产统计显示，5月，北京二手房成交均价为3.02万元/平方米，比4月的3.1万元/平方米下调2.6%。
机构统计也发现，北京二手房议价空间在变大。买房人张先生告诉记者，其近期购买了西四环一套50平方米的二手房，成交价210万元，较卖家235万元的报价下调超过10%。
北京中原地产首席分析师张大伟预计，信贷政策若不出现明显转向，北京二手房价格还有15%左右的调整空间。
除二手住宅价格下降外，国家统计局数据显示，北京新建商品住宅价格涨势平稳。5月，北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%。新房市场部分楼盘开始推出不同方式的促销手段。
半数大中城市房价下调
国家统计局的数字还显示，5月，70个大中城市中，半数城市房价出现下调。在新建商品住宅方面，70个大中城市中，价格环比下降的35个，持平的20个，上涨的15个。而在4月，新建商品住宅价格下降的只有8个。
越来越多的城市房价出现下调，也反映在二手住宅市场。5月，二手住宅环比下降的有35个城市，4月只有22个。
研究显示房企业绩集体下滑 九成或难完成年度目标
今年前5月，中国33家上市房企交易额合计5500亿元人民币，平均仅完成年度目标的29%，除万科[简介最新动态]等知名房企销售业绩完成较好外，其他企业普遍较差。业内人士分析认为，房企若不加快“让利跑量”的销售策略，90%以上的企业难以完成今年年度目标。
中原地产市场研究部最新统计数据显示，截至目前，中国33家上市房企前5月合计签约金额为5500亿元。从同比数据看，33家企业中，比2013年同期业绩下降的企业达到了19家。
从完成年度目标情况看，除恒大[简介最新动态]、万科等个别企业销售业绩完成较好外，其他企业普遍较差，平均完成率仅为29%。33家企业中，完成任务不足30%的企业达到了21家。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前公布的数据远远低估了企业的压力，今年下半年，房企调整价格的数量将明显增加，在部分千亿元房企上涨乏力的情况下，成群结队的百亿元房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。
在限购、限贷、自住房供应等多方因素冲击下，一线城市依然笼罩在浓重的观望氛围中，尽管北京大兴、通州[最新消息价格户型点评]等郊区多个楼盘降价幅度超过10%，上海浦东新区、青浦等区域也有个别楼盘降价，但成交量依旧表现逊色，各大房企面临巨大压力。
据中原地产监测显示，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。
张大伟表示，目前，标杆房企的销售量已经放缓，小企业销售业绩难以推进，企业出现明显分化。一些房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，今年下半年，将会有更多的房企调整销售价格，也会有更多楼盘加入到主动降价的行列中。
IMF副总裁朱民：高房价将危及全球经济稳定
国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民日前在德国央行发表演讲指出，虽然近期全球住房市场复苏态势良好，但需警惕新一轮不可持续的高涨，必须密切关注当前全球住房市场的发展，防止其出现新一轮的暴涨暴跌周期。
朱民强调，纵观历史，住房市场的繁荣与衰退往往不利于金融稳定和实体经济。几次银行危机均与房地产价格的涨跌周期相关。近几十年来50次左右的系统性银行危机中，在三分之二以上的危机爆发之前，住房价格出现了大涨大跌的情况。
国际货币基金组织发布的最新数据显示，目前许多国家的住房价格远高于其历史水平，全球房价在原有高位上加速上扬，将成为金融和经济稳定的最大威胁之一。统计显示，国际货币基金组织的全球房价指数在过去7个季度里连续上升，该指数包含的52个国家中，过去一年里有33个国家出现了住房价格上涨。而且，在全球金融危机爆发后，一些国家的住房价格涨幅只是稍有放缓，目前则继续上涨。
根据经济理论，从长远来看，房价、租金和收入应当同步变动。如果房价和租金偏离得太远，人们就会在买房和租房之间调整，最终使二者协调起来。同样，从长期看，房屋的价格不可能过于偏离人们的购买力，即收入。按照房价租金比率，加拿大、新西兰、挪威、比利时、澳大利亚目前的房价相对于租金的比率分别高出历史平均水平的86.8%、80%、66.5%、60%和54.9%；按照房价收入比率，比利时、加拿大、澳大利亚、新西兰、法国目前的房价相对于收入的比率分别高出历史平均水平的49.5%、33.2%、31.7%、29.7%和28.6%。
国际货币基金组织的最新研究表明，除了上述房价租金比率、房价收入比率等判断住房市场暴涨暴跌周期风险的基本指标外，全面监测与分析信贷增长等指标尤为重要。近来的研究发现，住房市场繁荣变“坏”有一个显著特点：在住房市场繁荣的同时，出现了家庭和金融中介的杠杆率骤升和风险暴露程度骤增现象。在国际金融危机期间，国际货币基金组织研究分析了23个经历住房市场和信贷市场“双繁荣”的国家，其中21个都爆发了金融危机，或者GDP增长较该国在危机前的表现严重下降。相比之下，在经历了住房市场繁荣但不是信贷市场繁荣的7个国家中，只有两个经历了系统性银行危机，这些国家的经济衰退相对温和。
运作良好的住房部门，对于经济的整体健康至关重要。随着经济的发展，住房市场也应相应地增长。充足的住房可以促进劳动力在经济体系内的流动，并有助于经济体在面对不利冲击时作出调整。美国房地产市场泡沫破灭之后，出现了自大萧条以来最严重的全球经济衰退。这提醒人们，住房市场崩溃可能引起附带损失，且极为严重。
朱民在演讲中最后强调，“善意忽视”房价暴涨的时代已经结束，政策在遏制住房市场暴涨方面应发挥作用。遏制房价暴涨的工具虽然仍在探索与完善之中，各种政策工具之间的相互作用也可能十分复杂，对多种政策工具的联合使用，或能克服单一政策工具的不足。现在能够明确的一点是，货币政策未来将比以往更加关注住房市场和金融稳定。
开发商低首付买房，专家称或重演次贷危机
根据官方媒体的报道以及来自政府机构和开发商的消息，今年广州、深圳、北京等多地的一些房地产开发商以低于政府所要求的首付比例出售房屋。随着中国房地产销量遇冷，中国的购房者在实际交易中可以享受到更低的首付比例，但这样的局面却让人回想到引发全球金融危机的美国次贷问题。
曾供职于国际货币基金组织、现任花旗集团驻香港高级经济学家的丁爽表示：“由于购房者没有支付足够多的首付款，房地产商以及第三方会面临严重的风险。此前美国出现过零首付的情况，让那些没有资质的人群购得房产。我们要关注放宽首付比例的情况是不是会趋于普遍，就目前来说这还是零星的案例。”
瑞穗证券亚洲有限公司亚洲首席经济学家沈建光表示，由于开发商或是第三方会安排资金来弥补首付的不足，这种放宽首付比例的做法将进一步加剧中国7万亿美元影子银行业的风险。
今年4月份，《南方日报》报道广州市有近20个楼盘推出了零首付计划，广州和深圳的政府机构随即对这一做法发出警告。深圳市城市规划和国土资源委员会在4月10日的声明中表示，零首付并不能解决购房者资金短缺的问题，并且会依靠非常规的做法，如以高利息的要求来为客户支付首付款，或者虚报高楼价以骗取银行贷款。
李敖之女拖欠房租被限制出境，并赔损失23万元
台湾著名作家李敖之女李文与马某签订房屋租赁合同，马某以李文在租赁期间迟延支付租金、擅自变卖及损坏财产为由依约申请仲裁。因李文未履行仲裁裁决，马某向市三中院申请强执。市三中院昨天已正式受理该案。
据介绍，2013年6月28日，李文与马某签订了一项房屋租赁合同，约定由李文承租马某的一套位于北京市顺义区的别墅，租赁期三年。马某认为，租赁期间内，李文不仅迟延支付租金，而且擅自变卖、损坏申请人财产。由于双方不能协商解决争议，故依据《租约》约定向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请。
中国国际经济贸易仲裁委员会于2014年4月25日作出仲裁裁决，裁决李文将租住房屋退还马某，并向马某支付租金、滞纳金、误工补偿费等费用23万余元。仲裁书生效后，因李文未履行仲裁裁决，马某向三中院申请强制执行并请求对李文限制出境。因该案当事人社会知名度高，三中院立案庭受理该案后及时作出风险提示。
假摔还是真跌，北京楼市调查启示录
近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元平方米。同时，一手房市场个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大幅“跳水”的言论甚嚣尘上。
然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性降价？
《证券日报》记者走访调查通州多个新盘后发现，与其说是降价，还不如说是开发商拿出少量户型位置等较差的房源促销，以低价吸引客户。正如某销售人员直言，“波动肯定是有的，但实际上不好的房子才拿出来促销，这是开发商抢客的销售手段。从整个盘面来看，与前一期房源销售均价相比，新一期房源的成交均价并未降低，甚至还有不同幅度的上涨”。
此外，记者调查还发现，此前引发热议的“零首付”也开始逐渐沉寂，所谓中国“零首付”购房或重蹈美国次贷危机覆辙可能性也并不大。事实上，开发商仅仅是拿出几个或者几十个名额来做宣传噱头，有点类似交定金占房源的意思，而且当时并不能网签，仅是与开发商草签合同，待半年或者更长时间后付齐首付才能网签。
此外，即使房企与互联网等网站合作，用促销刺激市场有效需求，但这种促销也是小幅度促销，例如总价200万元以上的房子推出3万元左右的优惠。
当然，不排除个别项目降价幅度非常大，房企为了快速回笼资金可能会牺牲一部分利润，但还远未到亏本甩卖的地步。
值得注意的是，成交量确实在大幅减少，入市项目签约率已不足三成，但不代表房企已经扛不住了。实际上，成交量的减少，促销活动的增加，并不代表房价“跳水”。有公开资料显示，全国46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况发生，涨价楼盘占比为8.33%，降价楼盘占比仅为3.56%。
更为值得关注的是，外部因素的不理想，也不意味着北京楼市房价的大面积下调。毕竟，作为首都，北京楼市的刚需仍旧非常强劲。以《证券日报》记者调查的多个项目为例，新开房源的销售均价比上一期实际上都是环比微涨的，只要降价幅度到位，将马上实现反弹。换句话说，少量的促销并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，反倒会被市场一抢而空，即使这样，其利润率也仅是增速下滑而已。
不过，北京楼市的“降价风”虽未大规模刮起，但市场下行预期却非常明显。对此，有业内人士建议，改善类需求现在可以入市了，但刚需还可以等两个月看看，若按目前楼市预期发展，届时，开发商可能会坐实降价，去打真正的价格战。
中国百城房地产指标创新低
在百城房价近两年来首现下跌后，中国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额等多个指标的增速也跌至近一年来最低点。其中，商品房销售额和商品房销售面积已经连续4个月同比下降。
中国国家统计局13日发布数据显示，2014年1-5月份，中国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落 1.7个百分点。同期，中国房地产开发企业房屋施工面积586081万平方米，同比增长12.0%，增速比1-4月份回落0.8个百分点。
房地产开发投资增速的下降和房地产销售尤其是住宅销售的低迷有关。1-5月份，中国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。
同期，商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。
5月末，中国商品房待售面积达53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米。
而地产商拿地的热情略有回升。1-5月份，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点。
国家统计局透露，5月份，中国房地产开发景气指数为95.02，比上月回落0.77点。中原地产首席分析师张大伟表示，楼市开始周期性调整的趋势已经明确。
他指出，此次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区的房价，都有可能出现明显价格调整。
人民日报观点：楼市不会暴跌仍有机遇，属正常调整
中国百城房价连涨23个月后首次下跌，但告别高增速不意味着市场终结
“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中国董事长潘石屹[微博]的“高调看空”，让楼市走向再次成为焦点。
交易清淡、供需紧张缓解是今年楼市降温最直接的表现。端午节期间，北京住宅交易量创下7年来的同期新低。国家统计局数据也显示，今年前4月，我国商品房销售面积同比下降6.9%。“同一片区，去年夏天中介还说没房源，结果这俩月居然带我们看了50多套房。”上月在北京西南二环买下一套二手房的蔡女士很感慨。
部分城市房价止涨甚至下跌，被认为是楼市分化、降温的标志。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加，且首次出现区域性价格回调。中国指数研究院[微博]的数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。
外资机构集体唱衰也为中国楼市增添了一抹悲观。5月，穆迪宣布将中国房地产业预期从此前维持了18个月的“稳定”调整为“负面”。投行巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。瑞银则指出，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国的房地产市场正面临拐点。
“拐点”“恶化”“负面”……中国楼市果真进入下行通道了吗？
增速下降并不等于负增长。在住房和城乡建设部总经济师冯俊看来，新开工面积、成交量出现同比负增长，是由于2013年同期的基数过大。如果与2008年至2012年同期指标相比，仍属正常增长。“过去增速那么高，现在下降些也是市场正常调节。”
受不动产的特性影响，市场分化不仅是正常调节，也是发展主流。清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，今年4月，部分城市房价出现环比下降的原因有三：其一，当地居民住房保有水平偏高，其二，产业结构调整过程中部分制造业人口随企业迁出了该区域；其三，该区域存在住房供给过量或价格过高问题。房价下降属于正常的市场调节。
房地产市场既然是市场，波动就是不可避免的规律。住建部政策研究中心主任秦虹认为，经过十几年的高速增长，住房市场目前已迈入高基数低增长的发展阶段，这是必然趋势。“行业增速调整并不意味着市场的终结。上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’，这样的分析值得商榷。”对于外资机构的集体唱空，秦虹分析，一方面，一些外资机构对中国市场的特殊性并不了解，比如父母帮子女购房、全世界最高的首付比例等，将国外市场特点套用到中国市场分析难免有偏颇。另一方面，一些外资机构的数据也缺乏科学支撑。“比如有一份研究报告称2013年中国城市竣工住房面积达25.96亿平方米，比国家统计局数据高了一倍多。据此计算，对市场走势的判断就会有很大不同。”
会不会出现“次贷危机”“日式崩盘”？
不会出现断崖式暴跌，需防范价格增长过快导致市场脱离实际使用需求
“房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康发展对宏观经济尤为重要。”秦虹介绍，我国房地产业产业链较长，上下游涉及几十个产业，影响面较广。
更重要的是，作为资金密集型行业，楼市平稳直接关系到金融安全。刘洪玉提供的数据显示，2012年我国全部贷款余额、房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房抵押贷款余额分别是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也认为，2013年房地产开发贷款占机构各项贷款余额的6.6%，个人购房贷款余额占14.1%，一旦市场出现较大波动将对金融安全产生不利影响。
此次楼市调整是近十几年来首次非行政干预因素导致的市场波动，也引发舆论格外关注。
“过去十年中国房地产市场每3至4年也会出现周期性调整。但相比2008年、2011年政策性压制导致的市场调整，本次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场降温，可能会导致本轮调整周期较长深度较深。”中原地产首席分析师张大伟说，本次出现调整的原因有三：一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，房地产不得不“让利跑量”；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩；三是自住房（地块汇总、实拍、论坛）增加供应、房贷紧缩及楼市负面新闻增多的情况下，购房者预期出现变化。
正是基于以上原因，当三四线城市陆续出现供应过量、价格停滞甚至下跌时，人们担忧“断供”蔓延引发美国式“次贷危机”。另一方面，尽管目前一二线楼市还处于增幅收窄的上升通道，但过去一年豪赌“地王”的大量房地产企业在目前的融资环境下会否遭遇资金链断裂，从而引发多米诺效应，导致日本式的“断崖式暴跌”，也是市场所担心的。
“我们不可能出现美国式的次贷危机。在美国，金融机构在全部存量住房中拥有的权益超过50%，而我国住房金融发展水平远远比不上美国的水平。”刘洪玉说。
国家发改委经济研究所副所长宋立分析，日本房价出现整体趋势化下降时，城市化率约为60%至70%。而日前中国公布的53.73%的城镇化率实则为劳动力的城市化率。“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中国真正的城市化率不超过40%。因此房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降，只是阶段性调整。”
刘洪玉也认为，日本地价泡沫的破灭，市场饱和、价格过高是内因，日元急速贬值、股市暴跌是外因。而我国还处于快速城镇化发展过程中，住房市场有实际的使用需求支撑。“中国楼市不会出现所谓断崖式暴跌。我们需要防范的，主要是价格增长过快导致的住房市场脱离实际使用需求支撑的情况，因此我们要下大力气确保住房价格的基本稳定。”
房地产金融风险究竟多大？
“影子银行”规模未知是最大风险，住房金融不盲目扩大杠杆就不会引发系统性风险
尽管楼市并未进入趋势性下降，但并非毫无风险。“中国房地产金融风险主要源于房地产开发贷款。”刘洪玉坦言。
去年下半年，信贷政策趋紧，多数房地产企业无法从银行系统获得贷款，不得不借助夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等“影子银行”，来完成土地购置、开发建设与资产运营。今年5月，53家信托公司参与发行了306只固定收益类信托产品。
“影子银行”无疑推高了房地产企业的融资成本，以其中最“便宜”的境外美元债券为例，折合目前汇率，企业融资成本在7%与17%之间。
“‘影子银行’的参与，一方面提高了房地产行业的投资能力，导致更激烈的土地出让市场竞争和更高的地价，另一方面也提高了相关房地产企业的杠杆水平，降低了其抵御市场风险的能力。”刘洪玉说。
房地产业通过“影子银行”融资的规模不详，也是业界担忧所在。今年以来，惠州光耀、宁波兴润、青岛君利豪等房企均传出资金链危机，而这些房企的陨落都成为多米诺骨牌的第一张，引发了众多民间借贷纠纷。
“没有机构可以统计出目前房地产行业通过影子银行融资的具体规模，可能它比我们能想到的要多。而这种未知是最大的风险。”张大伟说。
不过，“影子银行”的问题已引起相关部门的高度重视，目前与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险。业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。
秦虹也认为，尽管今年前4月个人按揭贷款偏紧，对企业回款影响很大，“但只要我们坚持不搞美国式的零首付或低首付，坚持控制投资投机性需求，不盲目扩大杠杆，我国的住房金融就不会引发系统性风险。”
楼市还有机遇吗？
虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属
在业内专家看来，目前楼市出现的调整既是正常的，也是宏观调控一直所引导追求的。
“目前出现的调整，是我国住房市场迎来的一次难得的自我调整机会，大趋势正朝着中央政府过去几年来一直追求的楼市合理回归的方向发展，是政府和包括绝大部分开发商在内的社会各界普遍期盼的，非常有利于住房市场的持续健康稳定发展。所以中央政府层面暂时还没有‘救市’的需要。”刘洪玉说。
调整期的中国楼市仍充满机会。在房地产领军企业万科集团总裁郁亮看来，中国房地产行业已经度过了它的黄金岁月，进入了白银时代。“虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。”
秦虹分析，目前我国24—28岁的人口有1.2亿人，其中约8000万人在城镇生活，他们是目前刚需的主体。而39—49岁的则是高储蓄人口的主体，他们是改善型需求的购房者。“中国的人口结构正处于两者叠加的高位期，因此未来房地产的需求仍然很大。”
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