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中国房地产绝不会全面崩盘

———访国家信息中心首席经济师范剑平

●中国绝不会出现所谓的房地产全面崩盘，更不会出现经济硬着陆，这里最根本的要看房地产调整的幅度有多大。

●在房地产调整中，金融的风险会增大，但不会导致爆发类似美国那样的金融危机，尤其是银行不会出什么问题。

●中国未来能保持7%- 8%的增速，最关键的因素不是出口，不是消费，而是把储蓄用好，把投资的潜在增长力发挥出来。

日前，国家信息中心首席经济师范剑平[微博]在接受《经济参考报》记者采访时表示，当前中国经济依然在合理区间运行，房地产调整虽然会给中国经济增长带来下行压力，但是不会出现硬着陆，而且中国经济完全可以抵御这种压力的冲击。未来中国经济依然可以保持7%-8%的增长。

中国经济运行平稳下行压力存在

《经济参考报》：作为国内著名经济学家，您长期对国内宏观经济走势进行跟踪分析，您认为，今年前几个月中国经济形势如何？

范剑平：从今年前几个月中国经济的表现来看，我认为，当前仍然在一个合理的区间内运行。

我们知道判断一个国家的宏观经济健康不健康，主要看四个指标，即经济增长率(G D P)、通货膨胀率(C PI)、就业状况(失业率)和国际收支平衡。

从这四个指标来看，1季度中国经济同比增长7.4%，在年初制定的7.5%左右的既定目标范围之内。从物价来看，CPI虽然在上涨，但上涨幅度不大。就业非常稳定，今年年初制定的工作目标是全年要新增900万个就业岗位，仅一季度城镇新增就业岗位就达到300多万。从国际收支平衡来看，中国仍然保持顺差。所以，从这四个指标来看，应该说都在比较合理的区间，没有突破上限、下限。

同时，我们也要看到，中国经济下行压力依然很大，一部分是由一些中长期的结构性因素带来的，也有前期刺激政策遗留下来的后遗症。集中表现在产能严重过剩，工业领域产能严重过剩、价格下行会对企业的效益和下一步投资的积极性有很大的不利影响。

另外，现在从影响经济潜在增长率的各个要素来看，也有自己主动减速来适应新形势的影响。比如，过去大家都比较担心中国的资源能源短缺，但是随着我国外汇储备逐渐提高，可以购买所需资源，资源并没有成为经济增长的硬约束。但是干净的空气、纯净的淡水、优美的自然环境不能进口，环境对经济增长越来越成为硬约束。比如，去年雾霾在全国蔓延，这对今年的经济工作提出了加大节能环保力度的要求，今年国务院要求万元G D P能耗下降幅度要从去年的下降3.7%，提高到今年的下降3.9%。要实现这个目标，可能对一些高能耗、高污染行业就要通过淘汰落后产能来主动减速。这些行业往往又是过去权重比较大的行业，像钢铁、有色、建材等，所以这些行业的减速就给整个经济造成了下行压力。

同时，新的增长点，一些新兴产业的培育还需要一段时间，不是马上就可以培育得出来的，也对经济速度的下降也形成压力。

房地产调整是回归理性的正常调整不会出现全面崩盘

《经济参考报》：中国经济增速稍稍调整，国际上立刻就有一种唱衰中国经济的声音出来，认为中国经济会出现硬着陆，而其最主要的根据是在中国经济中占有重要比重的房地产的销量和价格都出现了下降的情况，投资增速也开始下滑，您怎么看待这个问题？

范剑平：经济增长长期看，主要由供给面和潜在增长率决定，短期波动则主要由投资、出口和消费三大需求，也就是老百姓通常说的三驾马车决定。

从现在情况看，经济出现下滑主要不是由出口和消费需求影响的。虽然今年的海关外贸数据看上去不是很好，但是因为剔除了去年统计虚假成分，所以今年的数据更真实。而且，对出口数据的统计，除了海关数据外，还有企业出口产品交货值。从今年前几个月情况来看，企业出口产品交货值的表现明显好于海关数据，前4个月同比增长达到4.9%，5月份当月达到5.2%，和去年大体相当。

消费比较平稳，与百姓收入相吻合，去年消费是减速的，主要是“三公”消费。所以，从三大需求来看，造成中国经济下滑的主要因素在于投资增速下滑。

从我国固定资产投资结构来看，房地产投资占23%，基础设施投资占25%，剩下52%是一、二、三产业的产能投资。从产能投资看，前几年已经出现产能过剩，所以它的投资增速早已经开始下降，不是今年的新迹象。去年我国投资之所以保持20%以上的增长，主要依靠房地产和基建投资，今年1-5月份，基建投资增速同比增长25%，比前4个月的投资增速高了2.2%，说明政府稳增长的效果开始显现。最后焦点聚集在房地产投资，今年经济增速下滑最主要就是房地产投资和房地产相关产业调整带来的。今年1到4月份，开发商拿地同比下降7.9%，而房屋新 开工面积降幅高达22.1%，其中住宅下降24.5%。

那么，应该如何看待当前房地产领域出现的这种情况呢？首先，我认为，房地产调整是件好事。前些年有人讲中国经济过度依赖房地产，一定要降低对房地产的依赖，我觉得，早晚要过这一关，早调整比晚调整对中国经济协调持续发展更有利。房地产调整对中国经济最大的好处是有利于资金回流实体经济。

前几年，房地产增长过快、过热、发高烧，处于一种不正常的状态，大量资金过多地流入房地产，造成部分城市房价快速上涨，房地产开发面积过大，而这些都是以实体经济失血为代价的，甚至已经出现了实体经济产业空心化。实体经济空心化一般发生在一国人均G D P达到2万美元的时候，可是当前中国人均G D P只有6700多美元，离人均2万美元还很远，不应该出现产业空心化。回过头看过去的五年，不但许多民营资本，小微企业纷纷进入房地产行业，甚至一些央企也按捺不住冲动纷纷投身房地产，这就出现了对我国经济结构的逆调整。在实体经济更新换代和产业升级的关键时刻，技术研发、技术创新最需要资金的时候，资金却大量流走进入房地产领域，对中国经济整体非常有害的，或者说目前的困难，与企业升级换代缺乏技术储备有很大关系。这是在为过去几年的错误行为买单。

如果目前房地产的调整能够促使资金回流到实体经济的正确轨道上来，将对转变发展方式，调整经济结构有好处。

其次，对房地产的调整不要大惊小怪，中国绝不会出现所谓的房地产全面崩盘，更不会出现经济硬着陆，这里最根本的要看房地产调整的幅度有多大。

目前来看，虽然出现了开发商购置土地面积和新开工面积的负增长，实际上房地产调整的幅度仍然非常有限。之所以给人造成房地产崩盘的印象是因为去年房地产市场过于疯狂。

2013年“国五条”出台后，一季度房地产市场出现了疯狂抢购的现象，人们就像买大白菜一样疯狂买房，当时房地产销售金额增长超过60%，销售面积增长将近40%。在去年基数如此高的基础上，今年前5月商品房销售面积虽然同比下降了7.8%，但是仍然卖出去3.6亿平方米的房子，这个数量与 2012年相比，仍然增长了25%，属于历史次高水平。去年的高增长本身就不正常，是一种疯狂行为下的产物。虽然今年房地产销售金额增速下降8.5%，但是销售金额仍然达到了2.3万亿元，明显高于2012年，可以说去年房地产销售增长过快严重透支了今年的购买能力。

从房价来看，无论是环比还是同比，大多数城市房价仍然上涨，所以这只是涨幅回落，前两年总是说要遏制房价过快上涨，现在终于实现房价涨幅回落，这是多年以来希望的结果。当然这只是开始，未来房地产调整的幅度不一定太大，但是时间可能会有两三年。

中国的房地产不会崩盘。中国城镇率要到70%还需要20年时间。这种在城镇化率没有达到70%之前被称作人口城镇化的加速期，超过70%以后，农村向城镇转移人口数量非常有限，进入速度平稳期。在加速期，购房主力包括进城农民，首次置业的刚需和改善型需求。所以，我国房地产不会崩盘最重要原因是城镇化率水平与曾经发生房地产崩盘国家的购房主力完全不一样。

前一阶段，确实有一部分城市出现房价过快上涨，以至于脱离了老百姓可支配收入的支撑。但是，如果房地产价格不继续涨或者微跌，而老百姓的收入继续提高，那么，几年后，房价收入比将会大大改善，购房者的能力就上来了。

所以，既然不会出现房地产的崩盘，也就不会有中国经济的硬着陆。当然，在房地产完全调整之前，虽然可以通过基建投资带来经济下滑收窄，但是希望中国经济下半年再次出现“V型”反弹，很不容易，不要有太大指望。

《经济参考报》：最近，央行实施定向降准，希望引导资金流向三农、小微企业和实体经济，但是，我们知道，前几年央行放松银根后，大量资金并没有流入需要资金的小微企业和实体经济，最终还是流向了房地产行业。那么您认为，这次定向降准的效果将会如何？

范剑平：我对资金定向宽松的政策效果有点怀疑，世界各国央行已经尝试过多次，货币政策还是总量政策，结构上面效果不大。

前两年也曾经讲到资金定向流动，希望流向实体经济，但是最后却都拐弯流向了房地产。

如果这次人们对房地产的预期发生了变化，认准房地产行业有风险，资金就不会再流向房地产。如果房地产行业不能重新回到获得社会平均利润率的正常行业，资金流向就不可能正常。

中国经济可以抵御房地产下跌带来的压力

《经济参考报》：您认为，中国经济能否经受得住房地产调整带来的压力？

范剑平：我认为，中国经济完全可以扛得住房地产下降带来的压力。

房地产对经济造成的压力第一个来自就业。房地产作为龙头产业，产业链延伸很长，从钢铁、水泥、建材、投资品到家电、家具，甚至金融、保险、广告等。房地产调整一定会给就业带来一些压力，但是，这种压力和影响不会太大，不会改变我国就业的基本形势。中国当前的就业依然处于供求平衡，局部供不应求的局面。这与过去供求平衡，供过于求情况不大一样。

从就业状况来看，按照以前的经验，经济增长与就业的关系是，经济增长7 .5%，可增加900万个就业岗位。但是，随着这几年我国经济结构调整，情况发生了变化。2013年，中国经济增长7 .7%，就业岗位却增加了1300万，今年前4个月，中国经济增长7.4%，但是增加了600万个就业岗位，所以今年基本上仍然可以保证1300万个就业岗位。

工资的涨跌也可以反映劳动力供求关系的变化。2005年到2012年，我国城镇职工人均工资上涨14.4%，2013年上涨13%以上，今年依然上涨10%以上，这么快的工资上涨水平可以反映出劳动力供不应求的现实。

此外，以前我国主要依靠制造业创造就业岗位，但是当前制造业创造工作岗位的能力在下降，而服务业创造就业岗位的能力在上升。

第二个压力来自金融或者银行。有开发商说，我们都是借银行的钱，一旦房地产崩盘，我们还没死，银行就先死了。我认为，在房地产调整中，金融的风险会增大，但不会导致爆发类似美国那样的金融危机，尤其是银行不会出什么问题。

美国银行喜欢搞房地产证券化，在美国房地产有现金流，而这正是证券化最好的标的，一定会把它发展出最好的金融衍生产品，有时候房价的微小变化都会引起连锁反应，甚至引起金融海啸。中国目前还没有出现这种情况，中国银行业放出去的贷款，老老实实存在银行。

中国与日本的金融构成更相似，以间接融资为主。日本房地产泡沫时间非常长，高潮时期银行80%的贷款都是房地产贷款，中国截止到去年为止，与房地产有关的贷款只占总量的38%，这里面包括给开发商的贷款和老百姓按揭贷款以及以房地产为抵押贷款。而且我国房地产过快上涨主要是过去5年发生的事情，比日本时间要短。最主要的是中国的银行在发放贷款的时候把主要风险转嫁给其他人，自己保护得好好的，日本银行恰恰无法做到这一点。比如，开发商将价值 1000万的土地抵押给银行，只能获得500万贷款，除非土地价格下降一半，银行才会出现风险，这种情况往往不会发生，此外银行的利润、风险拨备金等足以覆盖房地产下降引起的坏账。

总之，与房地产有关的风险肯定比过去要大得多，但是不会出现系统性风险。

第三，中国仍然是一个发展中国家，人均G D P只有6700多美元，储蓄率很高，有很强投资能力，此外还有巨大投资需求空间，在房地产投资下降的同时，可以通过加大基础设施建设的投资弥补房地产投资下滑带来的冲击和影响。对于那些人均G D P3、4万美元、城镇化率达到70%以上的国家，城镇基础设施建设基本已经结束，投资空间匮乏。日本房地产泡沫破裂20年后，政府一直在想方设法扩大内需，但是投无可投，G D P仍然是零增长就是这个原因。中国的基础设施建设和改造，保障房、棚户区改造建设还有很大的空间。

总之，我认为，这次房地产回落是房地产市场自发调整的结果，房价上涨过快，城市生活成本过高，农民和外来人口用脚投票的结果，政府调节可以在短期内发挥作用，但是无法保证长期有效，还是要依靠市场自身的力量。

以北上广深等房价上涨最快的一线城市为例，房价过快上涨与外来人口大量流入密切相关，充足的就业机会和丰富的公共服务资源对外来人口具有巨大的吸引力。但是，近几年，这种情况正在悄然发生变化。数据统计，去年北京市流入的外来人口只有41.5万人左右，而在2006-2010年，平均每年流入外来人口达到84.8万，上海在“十一五”时期年均流入人口82 .5万，去年只增加了34 .7万，不足一半，广州和深圳去年分别流入8.8和8.2万，分别是“十一五”时期的1/7和1/5。房价不会永远上涨，涨到一定程度，购房者无法承受自然不会购买。

虽然5月份房地产投资在降温，但是因为中央出台了一系列稳增长的措施，基建投资速度在加快，下半年经济会回升，但回升幅度有限，而且房地产下行压力不光今年存在，甚至会延续到明年、后年。

中国不会出现房价下跌而无人购买的现象，特别是像北京这样的城市，一旦房价下降10%、20%，自然会有人去买。

中国经济进入换挡期7%-8%增长将成为新常态

《经济参考报》：前不久，习近平总书记在考察时谈到，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，那么，应如何理解经济新常态？您认为，未来中国经济走势将是什么样子？

范剑平：任何国家的经济增速是由五大要素的潜力决定的，即人口(劳动力)；资金、资本；土地，自然资源，自然环境；科学技术；管理水平。这五个要素在不同的国家有所不同，不同的历史阶段也会发生变化。这五大要素可以增长的潜力充分发挥出来的时候，所能实现的经济增速就是一个国家的潜在增长率。有权威机构曾经做过计算，1978-2007年，中国经济潜在增长率在10%，这30年中国实际增速是9 .9%，始终围绕着10%这个轴心在向上。

但2008年国际金融危机以来，中国经济增速大幅下滑，开始进入经济增速换挡期。按照我的理解，新常态就是经济要换挡了，大家不要再去幻想过去动辄10%以上的经济增长速度，中国经济的潜在增长率在7%左右，如果现在的增长速度能保持下去，已经很不错了。以前大家习惯了10%以上的高速度，好像稍微降一点，就认为不正常，有人甚至认为，再过两年中国经济依然可以重回两位数增长，这是不可能的。

经济增速换挡期这个阶段的特点是经济增速要逐渐往下降，况且中国比其他国家在换挡时的情况要好得多。世界大多数国家一旦高速增长期结束，增长速度从高速挡直接切换到中速挡，而中速挡一般只有高速增长速度的一半。这在日本历史上曾出现过。1956—1973年，日本经济实现18年高速增长，年均增长9.8%，但是1973年第一次石油危机爆发，日本高速增长期戛然而止。从1973年到1990年，日本经济年均增速只有4 .3%，1990年之后日本房地产泡沫破灭，日本经济又出现了20年的零增长，一个一个台阶向下降。中国从过去潜在增长率10%往下降，我们还没有一下降到5%，而是降到7%—8%的中高速挡位。

今年政府工作报告仍然认为中国有中高速增长的潜力，这是由中国特殊国情决定的，最主要的是我国储蓄率比较高。2012年，中国的储蓄率达到了 50.5%的历史最高点，从来没有一个经济大国的储蓄率超过50%。虽然未来中国的储蓄率会下降，但即使一年降一个百分点，降到30%也需要20年时间。最保守地说，十年内的储蓄率足以支撑中国仍是一个投资主导型的国家。

所以，中国未来能保持7%-8%的增速，最关键的因素不是出口，不是消费，而是把储蓄用好，把投资的潜在增长力发挥出来。

根据以往的推地节奏，北京6月原本将进入供地旺季，然而楼市低迷造成的连锁效应正在向土地市场持续传导。统计显示，一线城市土地交易量及成交总额均出现明显调整。特别是6月以来，一线城市的土地挂牌数量大幅下滑。

住宅用地连续零供应

北京市土地整理储备中心信息显示，目前正在挂牌交易的经营性土地仅有10宗，其中最早成交的两宗居住类用地——昌平区沙河镇地块及顺义新城第 21街区地块，还需要等到7月14日以后才有出让的最终结果，而上一宗经营性土地的成交则要追溯到5月6日。记者查询发现，5月成交的4块经营性用地中并无住宅用地，算上6月供应土地性质和时间节点推测，意味着北京将连续两个月住宅用地零成交。

上述两宗地块则是在北京长达百日的住宅用地零供应后首次迎来的土地出让。这两宗地块起始总价达到47.8亿元，楼面均价超过2.5万元/平方米。

北京市土地整理储备中心目前挂出的10宗经营性用地中，其中有6块用地中含有居住用地，住宅用地“零供应”的现状将在下月得以改变。业内人士认为，供应的部分地块价格较高且需异地建设保障房，预计地块的溢价水平不高，难现年初的抢地热潮。

北京土地市场降温

事实上，今年初土地市场还曾掀起一波抢地热潮，“房冷地热”的局面也延续多时，但6月称得上是土地市场的拐点，降温迹象比较明显。

北京中原地产研究部数据显示，6月上半月一线城市总成交土地8宗，合计成交金额为18.2亿元。北京中原地产首席分析师张大伟预计，6月四个一线城市的土地成交额将低于200亿元，创造最近几年的最低点。

土地市场降温不仅体现在土地成交数量的下滑上，土地成交均价、平均溢价率等指标也在今年出现明显下调。数据显示，6月上半月一线城市成交的8宗用地平均溢价率仅为4.8%，成交楼面价为3989.19元/平方米。5月一线城市共成交了32宗用地，平均溢价率为23.5%，也处于近期低位。相比之下，年初土地市场较为火爆时，1月的一线城市土地平均溢价率达到了50.5%。

土地市场降温，房企拿地意愿也趋于谨慎。北京中原地产数据显示，截至6月18日，销售20强的标杆房企6月内拿地总额仅为72.4亿元，仅中海、富力、恒大、招商等房企出手，其他房企则基本停滞。相比之下，2013年6月，20强房企拿地金额超过420亿元。

北京可建设用地紧缺

业内人士分析，政府对宅地供应惜售的原因除了楼市整体低迷、企业拿地谨慎外，还有一个深层次的原因，即北京可建设用地的逐渐枯竭。根据第二次全国土地调查数据，到2020年，北京将仅剩1.24万公顷农用土地可供占用。北京未来将会出现新增建设用地缺口。

北京市已经感受到了供地红线逼近的压力。在优先“优势产业”、“新城建设”用地之后，房地产尤其是住宅用地将主要转向通过盘活存量建设用地从而完成供给任务，这将使北京房地产用地的供给更为紧张。

住宅用地“惜供”现象并不仅仅发生在北京。中国某研究院数据显示，截至6月上半月，北京、上海、深圳、广州四大一线城市仅推出5宗纯住宅用地，面积合计约29万平方米。近期上海市连续推出多宗土地，但主要以商业用地为主。

专家预计，随着市场预期改变，楼市已步入调整期。未来房企在拿地策略上也将趋于谨慎，但一线城市仍然是大型房企布局的重点。未来一线城市恢复供地规模后，热门地块的竞争仍将激烈，但土地市场整体溢价水平不会有明显攀升。